不動産投資とは？メリット・リスクをわかりやすく解説
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不動産投資とは、投資信託や株式投資、国債などと同じように将来的に利益を得ることを見込んで資金を運用する「投資活動」のひとつです。
投資対象が不動産であるため、実際に投資用物件を購入し、管理していくという特徴があります。
不動産投資での成功を目指すためには、ノウハウだけでなくメリットや注意点、さらにリスクについても知っておくことが大切です。
この記事では、不動産投資のメリットやリスクを含めた網羅的な解説をします。
不動産投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。
【目次】
不動産投資とは
不動産投資はマンションやアパートといった不動産物件を購入して第三者に貸し出し、家賃収入を収益として得る投資方法です。
新築物件や利便性が高い物件は多くの入居者が集まる可能性が高いため、高い収益を得られることが期待できます。
不動産投資には、大きく分けて「ワンルームマンション投資」と「一棟買い投資」の2種類があります。
ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資は、マンションの1室を購入して貸し出す投資方法です。
マンションの1室のみを購入するため、購入費や維持費などが抑えられる点がメリットです。
一方、1室分の家賃しか得られないため、大きな収益を得られない点には注意が必要です。
一棟買い投資
一棟買い投資は、マンションやアパートを丸ごと購入して運用する投資方法です。
複数の部屋に入居者が集まることで、大きな収益を得ることができますが、マンションを購入する際は高額な初期費用が必要になります。
不動産投資は大きく5種類ある
不動産投資は対象とする投資用物件別に大きく5種類に分けられます。
いずれの種類でも貸し出すことで得られる収益と、その物件を将来売却することで得られる利益との両方を狙うことが可能です。
不動産投資用物件にはその種類ごとに特徴やメリット、注意点があるため、知識を深めておきましょう。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
アパート投資
アパート投資は中古や新築のアパートを一棟丸ごと購入し運用するという投資方法です。
アパートとは、明確な定義はないものの、多くは木造や軽量鉄骨造で建てられた3階建て以下の共同住宅を指します。
アパート投資の主なメリットと注意点は次の通りです。
メリット
- 土地が含まれているため建物が古くなっても資産価値が残る
- 複数の部屋があるので収入がゼロになりにくい
- 利回りが高い場合が多く、短期的には良いキャッシュフローが期待できる
- 建物全体を所有しているため、 主体的・自主的に管理することが可能
注意点
- 土地と建物を購入するための資金が多くかかる
- 建物の耐用年数が比較的短い
- 建物全体の管理が必要なため、費用や手間がかかる
マンション一棟買い投資
マンションを一棟丸ごと購入して運用する不動産投資方法です。
建物価格の高い建物（マンション）と土地、両方の購入費用がかかるため、不動産投資を始めたばかりの場合にはハードルが高いかもしれません。
主に以下のようなメリットと注意点があります。
メリット
- 多数の部屋から賃料を得られるため、収入が高い
- 耐用年数が長い建物に土地が含まれるため資産価値が高くなる
- 1室のみの所有よりも空室リスクが少なくなる
注意点
- 初期費用が多額になる
- 設備の補修点検費や固定資産税などのランニングコストがかかる
- 自然災害など、万が一の際のリスク分散が難しい
ワンルームマンション投資
分譲マンションのような区分所有建物の1室を購入して貸し出すのがワンルームマンション投資です。
比較的少ない資金で始められることから、不動産投資が初めての方でも取り組みやすいと言えます。
ワンルームマンション投資の主なメリットや注意点をまとめました。
メリット
- 比較的少ない購入資金で始められる
- 鉄筋コンクリート造などのマンションであれば、建物の耐用年数が長い
- 長期的な利益が見込める
- 都心など好立地の物件の購入も可能
注意点
- 1室のみの運用の場合、その部屋が空室になれば収入がなくなる
- 短期的なキャッシュフローは他の投資に比べ劣ることがある
戸建て投資
戸建て投資とは一戸建ての家を購入して貸し出す不動産投資方法です。
アパートやマンションの一棟買いと同様に土地も含めた購入になりますが、一棟買いよりも価格が安いため、少ない資金で不動産投資を始められます。
主なメリットと注意点は次の通りです。
メリット
- ファミリー層が入居すれば、長期間の賃貸が期待できる
- 清掃など基本的な管理は入居者に任せられる（管理の手間や費用がかからない）
注意点
- 一度空室になると入居者がなかなか決まらない場合がある
- 入退去時のリフォーム費用が高くなる
- 土地の購入費用もかかるため、区分所有物件よりも初期費用がかかる
その他の不動産投資
アパートやマンション、戸建てなどの居住用以外の不動産投資向け物件も数多くあります。主な不動産投資の対象物件として以下のような形態が挙げられます。
- 高齢者向け住宅などの福祉施設
- シェアハウスや民泊
- 駐車場や駐輪場
- コンテナ物置のレンタル
これらの対象物件には、初期費用があまりかからないものや自治体の補助金が受けられるものなど、さまざまな特徴があります。
不動産投資の対象にする場合は、仕組みや内容などを十分に把握したうえで検討するようにしましょう。
不動産投資で利益を得られる仕組み
不動産投資では、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の仕組みで利益を得ることができます。
こちらでは、それぞれの利益を得る仕組みについてご紹介します。
インカムゲイン
インカムゲイン（Income Gain）とは家賃による収入で、不動産を所有・運用することで得られる利益です。
家賃が10万円のワンルームマンションに10名入居者がいる場合、インカムゲインは月100万円となります。
インカムゲインのメリットとして、継続して収益を得られることが挙げられます。
また、インカムゲインは景気や市場の影響を受けにくいため、収益の変動が起きにくい点も特徴です。
一方、インカムゲインは短期的に大きな収益を得にくい投資方法であるため、入居者が少ないとその分毎月の収益が減ってしまうという注意点もあります。
キャピタルゲイン
キャピタルゲイン（Capital Gain）は不動産の売買によって得られる収益で、マンションや不動産を手放す必要があります。
たとえば、5,000万円で購入したマンションが6,000万円で売却できたとき、キャピタルゲインは1,000万円です。
キャピタルゲインのメリットは、不動産を手放すことでまとまった資金を得られることです。
インカムゲインのように継続した収益は発生しませんが、短期間で高額な収益を得ることができます。
一方、キャピタルゲインは景気や世間の影響を受けやすい不動産収益の手法です。
そのため、売り時を間違えると収益が少なくなるだけではなく、場合によってはマイナスになってしまう可能性があります。
このように、インカムゲインとキャピタルゲインにはさまざまなメリットや注意点があります。
そのため、自分がどのように利益を得たいのかを検討することが重要です。
インカムゲインやキャピタルゲインについて詳しく知りたい方は、下記のページをご参考ください。
不動産投資｜7つのメリット
不動産投資には、家賃収入による不労所得が得られる以外にも数多くのメリットがあります。
具体的に把握することで、不動産投資のメリットを最大限に活用することができます。
ここでは、不動産投資におけるメリットを7つの観点から解説します。
運用益と売却益を得られる
不動産投資で得られる利益は、投資用不動産を貸し出すことで得られる「運用益（インカムゲイン）」と、購入した不動産をそれ以上の額で売却することで得られる「売却益（キャピタルゲイン）」とに大きく分けられます。
不動産投資は、購入した不動産を貸し出している間は運用益を得られるのが特徴です。
長期的に安定した収益が見込める点は、他の投資対象と大きく異なると言えるでしょう。
タイミングによって、物件を売却する際に売却益を得ることも可能です。
団体信用生命保険に加入できる
金融機関から資金を借りて不動産投資用物件を購入すると、多くの場合「団体信用生命保険」に加入します。
団体信用生命保険とは、ローンの返済中に万が一返済者が亡くなったり重病になったりした際に残りのローン免除が受けられるというものです。
団体信用生命保険に加入していれば、残された家族にローン返済がなくなった投資用物件と、そこから得られる家賃収入を残せます。
最近の団体信用生命保険は死亡時や重度後遺症の場合だけでなく、がんや3大疾病の場合でも受けられるものがあるため、生命保険の代わりとして利用することも可能です。
年金対策ができる
老後の年金対策として不動産投資を始めるケースも増えています。
不動産投資の大きなメリットのひとつは、健全な管理と運用をし続ける限り、賃料による安定した収入が見込めることです。
たとえば、賃料9万円の物件を3室保有していれば、ローンの完済後は月に27万円の安定した収入となります。
そのため、将来の年金リスク対策のための資産形成に向いていると言えるでしょう。
節税効果を得られることもある
多額の経費がかかったり空室期間が長くなったりして不動産所得がマイナスになった場合は、他の所得から損益通算ができ、節税できることがあります。
また、建物の資産価値が減り続ける減価償却期間中は、キャッシュフローはそのままで帳簿上でのみマイナスになるため、結果として税金を抑えることが可能です。
ただし、全てのケースで大幅な節税対策になるとは限りません。
あらかじめ税金を含めた収支シミュレーションをしっかりと立てておくようにしましょう。
相続税対策になる
不動産投資で投資用物件を購入すると、相続税対策になる場合があります。
なぜなら、現金をそのまま相続するよりも不動産を相続するほうが課税される額を抑えられる可能性が高くなるためです。
たとえば、現金で1億円を相続した場合、相続税の評価額は1億円のままですが、1億円で購入した不動産を相続する場合、相続税の評価額は不動産の固定資産税評価額になるため、多くの不動産では実際の価値よりも低くなります。
インフレのリスクヘッジになる
不動産投資は、インフレへのリスクヘッジ（危機回避）になるというメリットもあります。
インフレ（インフレーション）とは、市場における商品やサービスの価値が上昇することです。
インフレになると相対的にお金の価値は下がるため、インフレでない状況とインフレの状況とでは同じ1億円でも価値が変わってしまいます。
しかし、不動産を1億円で購入しておけば、インフレによる物価の上昇に伴って不動産の価格も上がるため相対的な価値が減りません。
レバレッジ効果が期待できる
ローンを利用して不動産投資物件を購入することで、少ない資金で大きな収益を得られる「レバレッジ効果」が期待できます。
たとえば、100万円の資金 をそのまま利回り4％で運用すれば、年間で得られる収益は4万円です。
しかし、100万円を頭金として1,000万円を借り入れて物件を購入し利回り4%で運用すれば、同じ100万円の資金であっても10倍の40万円の収益を得られる計算になります。
レバレッジ効果を利用すれば、不動産投資の効率を上げていくことが可能になると言えるでしょう。
不動産投資の利回り
不動産投資における利回りとは、投資資金に対して得られた利益を1年あたりの平均で求めたものです。
下記、不動産投資における利回りの算出方法です。
不動産投資の利回り=（年間の家賃収入÷物件価格）×100
こちらは「表面利回り」と呼ばれるもので、諸経費なども考慮した利回りは「実質利回り」と呼ばれます。
実質利回りは、下記の数式で算出することができます。
実質利回り=｛（年間の家賃収入-諸経費）÷（物件の購入価格+購入時の諸経費）｝×100
一般的な利回り率
利回り率が高いほど高い収益を得られるということになりますが、表面利回りだけを見て判断するのは危険です。
たとえば、表面利回り率は8%の不動産の場合でも、近日中に大規模修繕が必要になることがあります。
大規模修繕は高額な費用が発生する管理費用であるため、オーナーは多くの出費が求められます。
不動産投資を進めてくる業者のなかには、表面利回り率のみを話す方がいらっしゃるものです。
不動産購入後、高額な維持費が必要になったことから、ほとんど収益を上げられなかったという話を耳にすることもあります。
特に大規模修繕を行った年は実質利回り率が低下するため、不動産の購入前は利回りや費用を確認しておくことが重要です。
不動産投資｜4つの注意点
不動産投資には多くのメリットがありますが、同時に注意する点もいくつかあります。
それらを押さえておくことで、不動産投資での失敗を防ぐだけでなく、継続的に利益を得ることにもつながるでしょう。
不動産投資における注意点を4つの項目に分けて解説します。
必要な資金が大きい
不動産投資を始めるためには、投資対象となる物件を購入するための資金が必要です。
多くの場合、金融機関から投資用物件購入のための資金を借りてローンを組むことになります。
投資用物件向けのローンは住宅用のローンよりも金利が高いことが多く、ローン審査も厳しくなりがちです。
それらを踏まえたうえで必要な資金を調達することが、不動産投資の最初のハードルであり注意点であると言えるでしょう。
他の投資に比べ流動性が低い
不動産投資の注意点として、他の投資に比べて流動性が低いことが挙げられます。
投資における流動性とは、株や債券など投資対象物の売買がどれだけ活発に行われるかを示すものです。
つまり、流動性の高いものほど売買がしやすく、低いものだと活発な売買がしにくいことになります。
不動産投資の対象であるマンションや家などは、株や債券などに比べて流動性が低いことが特徴です。
そのため、すぐに売却して換金したり買い替えたりすることは難しいと言えるでしょう。
手続きに手間がかかる
不動産の売買は、株や債券などと違って手続きに手間がかかるという側面があります。
たとえば、株は口座を開設するだけですぐに売買取引が可能です。
また、売買取引を何度行っても、取引口座内でほとんど全ての手続きが完了します。
一方、不動産投資では、投資用物件を購入する際の契約や登記登録、税金を納める際には確定申告などの手続きが必要です。
税理士や司法書士に依頼もできますが費用がかかります。
さまざまな手続きに手間がかかる点は注意点として押さえておきましょう。
ランニングコストが必要となる
不動産投資用物件は購入したらそれで終わりではなく、物件を維持するための設備費や点検費、さらに修繕費や改修費などのランニングコストがかかります。
不動産投資にかかる主なランニングコストをまとめました。
| 建物の管理 | 管理委託費 | 管理会社に管理を委託した場合に必要 |
| 修繕・メンテナンス費 | 建物の修理や入退去時の原状回復費など | |
| 共用部の光熱費など | 区分所有の場合は管理費や共益費として必要 | |
| 火災保険料 | 火災や地震などへの備えとして必要 | |
| 入居者対応 | 入居者募集費用 | 入居者募集にかかる費用 |
| 賃料の管理 | 家賃の集金や催促、管理にかかる費用 | |
| 税金・ローン返済 | ローン返済 | ローン返済（元金・利息） |
| 固定資産税・都市計画税 | 市街化区域では都市計画税も必要 | |
| 所得税 | 収益に課せられる税金 | |
| その他 | 通信費、雑費、税理士への報酬など | |
不動産投資で気を付けたい主なリスク
ここでは、不動産投資で気を付けたいリスクについて解説します。
不動産投資にはどのようなリスクがあるかをあらかじめ把握しておけば、リスクを回避したり対策を立てて被害を小さくしたりすることが可能です。
不動産投資における主なリスクとして、6つを取り上げます。
空室のリスク
不動産投資のリスクのひとつとして、空室のリスクが挙げられます。
入居者がいない間は、その物件からの収入はありません。
区分所有マンションの1室だけを運用している場合は、収入がゼロになってしまいます。
空室のため収入が減ったりゼロになったりしても、ローンの返済や税金などの経費は必要です。
そのため、空室期間が長引くと自己資産からの持ち出しが必要になる恐れも生じます。
空室リスクへの対策として、入居率が高い物件を選ぶ、入居し続けてもらえるような管理をする、入居者募集に強い管理会社を選ぶなどを心がけるようにしましょう。
家賃滞納のリスク
入居者がいても家賃を滞納されてしまうと収入はありません。
さらに、回収できない家賃は未収金として帳簿上は利益となってしまうため税金が課せられます。
単なる空室よりも問題が大きいと言えるでしょう。
このような家賃滞納リスクを回避するために、入念なリサーチをしたうえで物件を購入する、入居時に賃料保証会社との契約を条件にすることなどの方法があります。
また、信頼できる管理会社へ委託することでも安心感が増すでしょう。
価格変動のリスク
不動産投資で購入した投資用物件の価格が、社会情勢や景気などの影響を受けて下がってしまうのが価格変動リスクです。
物件の価格が下がると売却した際に得られる「売却益（キャピタルゲイン）」が低くなってしまい、最悪の場合は運用益（インカムゲイン）」と相殺しても赤字になってしまう恐れもあります。
そのような事態を回避するためには、建物の資産価値が下がらないように計画的なメンテナンスやリフォームを行うだけでなく、物件選びの際に立地条件や将来性などにも注視することが大切です。
金利上昇のリスク
金融機関のローンを組んで投資用物件を購入する場合は、金利上昇のリスクも念頭に置いておくようにしましょう。
ローンを組んだあとで金利が大きく上昇した場合、借入額が大きければその分の利息も増えてしまうため、利息を含めた返済金額が家賃による収入よりも高くなってしまう恐れも生じます。
金利上昇リスクを回避するためには、自己資金を増やす、元金均等返済にする、固定金利を選ぶなどの対策が効果的です。
いずれにしても、金利が上昇した場合と毎月の返済額とのシミュレーションをあらかじめしておくことが重要であると言えるでしょう。
災害や事故のリスク
不動産投資には、思いがけない災害や事故のリスクがあることも想定しておくことが大切です。
地震や火災などによって投資用物件が被害を受けると、収入が得られないだけでなく修繕費や改修費がかかることになります。
災害や事故などのリスクを回避する方法のひとつが、火災保険や地震保険などへの加入です。
しかし、保険内容を充実させ過ぎてしまうと掛け金が高くなってしまいます。
ランニングコストとのバランスを考慮して検討しましょう。
デフレのリスク
不動産投資はインフレのリスクヘッジになりますが、一方でデフレ（デフレーション）のリスクがあります。
デフレとは、インフレとは反対に物価が下がっていく現象のことです。
デフレになると、同じ額の現金の価値は相対的に上がりますが、不動産の価値は物価に伴って下がっていきます。
現在の状況では大きなデフレになるリスクはあまりないとされていますが、可能性はゼロではありません。
不動産投資にはデフレのリスクがあるということを踏まえたうえで、毎月のローン返済に対して余裕を持たせておくなどの対策をしましょう。
不動産投資で失敗しやすい人
資産運用として多くのメリットがある不動産投資は、特別な資格や難しい条件などがないので誰でも始められます。
ただし、不動産投資に向いている人とあまり向いていない人がいることも事実です。
ここでは、不動産投資で失敗しやすい人の特徴についてみていきましょう。
利回りだけを見て購入する人
投資用物件を購入する際に、利回りだけに注視して物件を選ぶ人は不動産投資に失敗しやすいかもしれません。
不動産投資において、利回りの数字を意識することは大切です。
しかし、物件を購入する際に利回りの数字だけにとらわれてしまうと、入居者にとって魅力的な物件か、将来的な資産として有望か、ランニングコストがいくらかかるか、などといった投資用物件購入時に押さえておきたいポイントを見落としてしまう恐れがあるからです。
投資用物件を選ぶ際には利回りの数字だけでなく、多角的な視点を持つ人が不動産投資に向いていると言えるでしょう。
投資の目的がぶれやすい人
不動産投資の目的がぶれやすかったり途中で目的を見失ったりする人も、あまり不動産投資に向いているとは言えません。
なぜなら、不動産投資は目的によって適する物件や運用方法が異なるからです。
たとえば、老後に備えて安定した家賃収入を得たいのであれば、利回りが多少低くてもリスクが低い物件を選んだほうが良いでしょう。
それにもかかわらず、高利回りに目が向いてリスクの高い物件を購入してしまうと、当初の目的達成が難しくなるかもしれません。
不動産投資は流動性が低いため、目的を頻繁に変更すると思ったような収益が得にくくなる、と認識しておきましょう。
投資目的をしっかりと定め、ぶれにくい人が不動産投資に向いていると言えます。
情報を鵜呑みにしてしまう人
不動産投資に関する情報はちまたにあふれています。
それらの情報を鵜呑みにしてしまい、情報に踊らされがちな人も不動産投資には向いていないかもしれません。
なかには、取引を成約するために都合の良い情報だけを提供する会社もあります。
情報を鵜呑みにするのではなく、しっかりと精査して取捨選択ができる人が不動産投資に向いていると言えるでしょう。
どの情報が有益かを見極め精査するためには、自分自身で常に勉強するだけでなく、信頼できる不動産会社を選び、専門家やアドバイザーとパートナーシップを組んで助言を得ることが大切です。
さらに不動産投資のリスクについて知りたい方はこちらから
不動産投資を検討している方の中には、周りから…
不動産投資はいくらから始められる？
結論として、不動産投資の初期費用は購入する物件や職業、年収、勤続年数などさまざまな要素によって異なります。
たとえば、上場企業など安定した年収の方であれば、諸費用などを含めてフルローンを組むことができます。
一方、年収が低い方や自営業の方などは審査が厳しくなるため、ローンを組めないことがあります。
ローンで購入する場合、一般的には100万円以上や物件の15%程度の初期費用が必要と言われています。
そのため、自分の資本に合わせて購入する物件を選ぶようにしましょう。
初期費用が無くても始められる？
先述の通り、不動産投資には多額の資金が必要になります。
不動産投資を考えている方のなかには、数百万円も用意することができないという方もいらっしゃることでしょう。
そのような方でも、物件や案件によっては不動産投資ローンを利用することができるものがあります。
ローンを利用することで毎月決められた金額を返済すれば良いため、初期費用を工面できない場合でも運用することができます。
前提として、不動産投資を行うためにはローンの審査を通過する必要があります。
審査の際には本人の収入や他社からの借り入れ状況、勤続年数などさまざまな観点から調査されます。
ただし、初期費用を支払わなかった場合、毎月の返済額が高くなったり、返済期間を長くしたりすることからリスクが高まる点には注意が必要です。
不動産投資の始め方｜7つの流れ
不動産投資を始めたいと考えても、実際に何から手を付ければ良いかわからない方も多いでしょう。
無駄な労力や時間を使わずに効率よく不動産投資を始めるためには、あらかじめ不動産投資の手順や流れについて把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産投資の始め方と流れを大きく7つに分けて、詳しく解説します。
投資の目標を立てる
不動産投資を始める第一歩は、投資の目標を立てることです。
投資の目標が明確でないと物件を選ぶ際や運用方針の軸がぶれてしまい、結果として不動産投資で成功する可能性を低下させることにつながりかねません。
目標を立てるときは、少なくとも「目的（なぜ不動産投資をするのか）」「期限（いつまでに）」「成果（どれくらいの利益を得たいのか）」を具体的に決めましょう。
さらに、それらを達成したあとのビジョンについてもおおまかに描いておくと、よりはっきりとした目標につなげられます。
物件を探す
不動産投資の目標を立てたあとは、その目標を達成できるような物件を探します。
不動産投資において、物件選びは重要なポイントと言えるでしょう。
できれば、いきなり不動産会社を訪れるのではなく、インターネットや情報誌などで自分なりに探してみることをおすすめします。
なぜなら、おおまかな相場観をつかんでから不動産会社を訪れることによって、紹介された物件が目的達成の条件に合っているのか、妥当な価格なのかなどの判断がしやすくなるからです。
また、さまざまな情報に振り回されないようにするためにも、物件選びに精通している不動産投資のプロフェッショナルやアドバイザーに意見を求めてみるのも有効な手段と言えます。
収支シミュレーションをして物件を決める
不動産投資の目的が達成できそうな物件を探し出せたら、実際に物件を訪れて立地や建物の状態などを確認するとともに、投資物件としての収支シミュレーションを算出します。
オーナーチェンジ物件などで入居者がすでに住んでいる場合は室内の確認ができません。
そのような場合は、入居前の画像や同じタイプの部屋などをチェックするようにしましょう。
また、収支シミュレーションを出す際には、満室想定だけでなく空室期間も想定しておくことが大切です。
物件が気に入り、収支シミュレーションでも投資目的に合致していると判断できたら購入を決めます。
不動産投資ローンに申し込む
購入する物件が決まれば、購入申込書を出して手付金を支払います。
金融機関から資金を借りて購入する場合は不動産投資ローンの申し込みが必要です。
不動産投資用物件の購入には、マイホームを購入するための住宅ローンではなく不動産投資用ローンを使います。
不動産投資ローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるため、返済シミュレーションを入念に確認しておきましょう。
また、住宅ローンの場合は借りる本人の返済能力のみが審査される傾向にありますが、不動産投資ローンの場合はそれに加えて対象となる物件の収益性や資産性なども審査対象です。
不動産投資を始める際、多くの方はローンを組ん…
説明を受けて契約をする
売買契約を締結する前に、不動産会社の宅地建物取引士から「購入する物件について」「売買契約の条件などについて」の説明が行われます。
これが「重要事項説明」です。
重要事項説明は、宅地建物取引士の有資格者によって契約締結前に行われることが宅地建物取引業法で定められています。
事前に重要事項説明書をしっかりと確認しておき、わからないことや疑問点などがあれば説明を求めるようにしましょう。
重要事項説明で問題がなければ契約を締結します。
引き渡しのスケジュールを含めた契約書の内容も事前に確認しておくようにしましょう。
決済・登記・引き渡しの手続きをする
契約を締結したら、あらかじめ決めた日時に物件の引き渡しをします。
引き渡し時には、ローンを組んだ金融機関から購入代金の残り（手付金の額を差し引いた額）が支払われます。
そして、依頼した場合は司法書士が所有権の移転の登記手続きをして引き渡し完了です。
物件の管理・運用をする
物件購入が完了すれば、運用と管理が始まります。具体的に必要となるのは、物件面の管理（点検・メンテナンス・修繕など）と入居者の管理（入居者募集・入退去手続・賃料の徴収など）です。
これらの管理を全て物件のオーナーがしている場合もあります。
しかし、時間や労力がかかるだけでなく専門的な知識も必要になることが多いため、管理会社に管理手数料を支払って委託するのが一般的です。
物件の管理は不動産投資の成功を左右するポイントになるため、誠実に管理業務を遂行してくれるような、信頼できる管理会社に委託するようにしましょう。
不動産投資を成功に導く3つのポイント
不動産投資を成功させるためには、押さえておきたいポイントがいくつかあります。
そのなかでも特に大切なものがここで紹介する3つのポイントです。
これらのポイントを十分に踏まえて、不動産投資の目標達成を目指しましょう。
不動産投資の知識を身に付ける
不動産投資を成功させるためには、不動産投資の知識を身に付けることが不可欠です。
不動産投資は特別な資格や経験などの必要がなく、誰でも始められます。
しかし、不動産投資についての勉強を全くせず、何の知識もないままに始めることは賢明ではありません。
不動産投資の知識を得るためには、本やインターネットなどで情報収集をして学ぶだけではなく、勉強会やセミナーなどに参加することがおすすめです。
不動産投資についての基本的な情報だけでなく、投資用物件の見極め方や物件の管理方法などの有益な情報が得られます。
また、相談をしたりアドバイスを受けたりもできるので、特に不動産投資の初心者が理解を深める手段としておすすめと言えるでしょう。
綿密な資金計画を立てる
不動産投資にはまとまった初期費用が必要になるため、金融機関から資金を借り入れて始めるケースがほとんどです。
その場合、ローンを返済しながらの運用になるため、あらかじめ綿密な資金計画を立てておくようにしましょう。
ローンを組んだ場合、元本と利息を合算した額の返済が必要です。
返済期間中に金利が上昇すれば利息分の支払いが増えることになるため、想定していたキャッシュフローにならない場合もあります。
金利の変動も含めたさまざまな状況に対応できるような、綿密な資金計画を立てておくことが必要です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産投資を成功させるためには、パートナーとして信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
特に不動産投資が初めての場合、物件選びから管理、運用に至るまで段階ごとに不明点が出てくることが予想されます。
疑問や不安に寄り添って助言や指南をしてくれる不動産会社とパートナーを組むことで、精神的な負担軽減にもつながるでしょう。
たとえばリスクや不都合なことについても説明してくれるか、不動産投資の目的や要望などのヒアリングをし、適切なアドバイスをしてくれるか、などは大きな判断基準となります。
不動産投資は正しい方法論に基づいて実践すれば…
不動産投資会社の選び方
不動産投資を検討している方は、さまざまな特徴を持つ不動産投資会社のなかから選ぶ必要があります。
不動産投資会社の選択は投資の成功を左右する、重要な要素です。
信用できる不動産投資会社の特徴として、事前にさまざまなリスクを説明してくれることが挙げられます。
不動産投資は、ノーリスクで収益を得られる投資方法ではなく、市場や景気といった要因で収益状況が変わります。
信用できる不動産投資会社はリスクを伝えたうえで、そのリスク回避方法や対策などを説明してくれるものです。
また、不動産投資は物件を購入したあとが本番であるため、サポート体制も確認しておきましょう。
不動産で収益を得るためには家賃設定や建物の定期メンテナンスなど、多くの作業を行う必要があります。
一般の方は不動産投資・運営に関する知識やノウハウが無いため、何をどのようにすれば良いかがわからないことでしょう。
信用できる不動産投資会社は契約後もアフターフォローを欠かさず、親身にアドバイスや相談に乗ってくれるものです。
よくある質問（FAQ）まとめ
下記にて、不動産投資に関するよくある質問をまとめました。
不動産投資とは？わかりやすく教えてほしい
不動産投資とは、マンションやアパートの一室、もしくは1棟を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。
一般的には「ワンルームマンション投資」と「一棟買い投資」の2種類に分けることができます。
ワンルームマンション投資はマンションの一室を購入する投資方法で、比較的低額な初期費用で始められます。
しかし、1室だけなので大きな利益が見込めない点には注意が必要です。
一棟買い投資はマンションやアパートを丸ごと1棟購入し、第三者に貸し出す投資方法です。
複数の物件を所有していることから、入居者が多いほど得られる利益が大きくなります。
一方、マンションやアパートを購入する際には多額の初期費用や、ローンを組む必要がある点には注意が必要です。
詳しくはこちら。
不動産投資はいくらから始められる？
不動産投資は初期投資が0円からでも始められますが、その際にはローンを組む必要があります。
また、初期費用を用意せずに不動産投資を始めると、不動産リスクが高くなったり、ローンの返済期間が長くなったりします。
そのため、一般的には100万円程度や物件の15%程度の初期費用を求める案件が多い傾向にあります。
初期費用のなかには物件の購入費用だけではなく、頭金や仲介手数料といったものが含まれます。
そのため、高額な初期費用を利用できない方はローンを利用することになります。
ローンについては勤務先や年収、勤続年数などさまざまな観点から返済能力を審査されます。
一般的には上場企業など安定した年収の会社員などはローン審査を通過しやすい傾向にあります。
一方、個人事業主や低所得の方はローン審査を通過しにくいと言われています。
詳しくはこちら。
不動産投資で得られる利益の仕組みは？
不動産投資で得られる利益には、物件を保有しながら得られるインカムゲインと、売却して利益を得るキャピタルゲインがあります。
インカムゲインは所有している不動産を第三者に貸し出し、家賃収入を利益として得る運用方法です。
毎月定額の収益が得られる一方、まとまった利益を得られないことや維持・管理に費用がかかる点には注意しましょう。
キャピタルゲインは不動産を売却したときに利益を得る方法で、安く購入して高く売ることが目的の運用方法を指します。
短期間でまとまったお金を入手することができますが、市況や情勢などによって利益が変動する点には注意が必要です。
このように、不動産投資にはさまざまな利益を得る方法があります。
そのため、継続して収入を得たいのか、短期間でまとまったお金が欲しいのかなどによって、投資方法を検討しましょう。
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不動産投資のメリットは？
不動産投資によって得られるメリットには、下記のようなものが挙げられます。
- 運用益と売却益を得られる
- 団体信用生命保険に加入できる
- 年金対策ができる
- 節税効果を得られることもある
- 相続税対策になる
- インフレのリスクヘッジになる
- レバレッジ効果が期待できる
特に、近年では不動産投資は老後の年金対策や、相続税対策に用いられる方が多くなりました。
不動産投資は管理会社に管理・運用を依頼することで、継続して収入を得ることができます。
また、不動産は相続の際に、同額の現金と比べて2～3割ほど金銭的負担が軽減されます。
インカムゲインで利益を得る場合、市況や情勢などの影響を受けにくいため、安定した運用方法だと言えます。
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不動産投資のリスクは？
不動産投資には、下記のようなリスクがあります。
- 空室
- 家賃滞納
- 価格変動
- 金利上昇
- 災害や事故
- デフレ
これらのリスクには最小限に抑える方法や、回避する手段があります。
たとえば、空室に関するリスクとは入居者がいないとき、その物件からの収益がゼロになることです。
そのため、物件を選ぶときに入居率が高い物件を選ぶことや、空室が発生したときにすぐに入居者を募集することが対策となります。
不動産投資は高額な費用が発生するため、投資会社と入念に話し合ったうえでパートナーと物件を決めましょう。
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不動産投資の注意点は？
不動産投資を行う前に、下記の注意点を認識しておきましょう。
- 必要な資金が大きい
- 他の投資に比べ流動性が低い
- 手続きに手間がかかる
- ランニングコストが必要となる
先述の通り、不動産投資は高額な初期費用や、長期のローンが発生する投資方法です。
また、株式の投資とは異なり不動産は流動性が低い傾向にあります。
収益物件を所有することで登記登録や確定申告のほか、固定資産税や都市計画税といったランニングコストが発生します。
そのため、完全に手放しで運用することはできないということを理解したうえで投資を検討しましょう。
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まとめ
不動産投資には資産形成だけでなく、老後の年金対策や相続税対策など多数のメリットがあります。
誰でも始められるのが不動産投資の魅力のひとつですが、何の知識や勉強もなく成功するのはレアケースかもしれません。
購入する物件や収益のシミュレーションなど、関連する知識を深めながら堅実な運用を目指しましょう。
不動産投資を成功させるためには、有益なアドバイスや情報を提供してくれる心強いパートナーの存在がポイントです。
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