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不動産投資とは?メリットやリスクも網羅的に解説

不動産投資とは?メリットやリスクも網羅的に解説


不動産投資とは、投資信託や株式投資、国債などと同じように将来的に利益を得ることを見込んで資金を運用する「投資活動」のひとつです。投資対象が不動産であるため、実際に投資用物件を購入し、管理していくという特徴があります。

不動産投資での成功を目指すためには、ノウハウだけでなくメリットや注意点、さらにリスクについても知っておくことが大切です。この記事では、不動産投資のメリットやリスクを含めた網羅的な解説をします。不動産投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

【目次】

1.不動産投資は大きく5種類ある

不動産投資は対象とする投資用物件別に大きく5種類に分けられます。いずれの種類でも貸し出すことで得られる収益と、その物件を将来売却することで得られる利益との両方を狙うことが可能です。不動産投資用物件にはその種類ごとに特徴やメリット、注意点があるため、知識を深めておきましょう。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。

🔵アパート投資

アパート投資は中古や新築のアパートを一棟丸ごと購入し運用するという投資方法です。アパートとは、明確な定義はないものの、多くは木造や軽量鉄骨造で建てられた3階建て以下の共同住宅を指します。アパート投資の主なメリットと注意点は次の通りです。

メリット

➢土地が含まれているため建物が古くなっても資産価値が残る
➢複数の部屋があるので収入がゼロになりにくい
➢利回りが高い場合が多く、短期的には良いキャッシュフローが期待できる
➢建物全体を所有しているため、 主体的・自主的に管理することが可能

注意点

➢土地と建物を購入するための資金が多くかかる
➢建物の耐用年数が比較的短い
➢建物全体の管理が必要なため、費用や手間がかかる

🔵マンション一棟買い投資

マンションを一棟丸ごと購入して運用する不動産投資方法です。建物価格の高い建物(マンション)と土地、両方の購入費用がかかるため、不動産投資を始めたばかりの場合にはハードルが高いかもしれません。主に以下のようなメリットと注意点があります。

メリット

➢多数の部屋から賃料を得られるため、収入が高い
➢耐用年数が長い建物に土地が含まれるため資産価値が高くなる
➢1室のみの所有よりも空室リスクが少なくなる

注意点

➢初期費用が多額になる
➢設備の補修点検費や固定資産税などのランニングコストがかかる
➢自然災害など、万が一の際のリスク分散が難しい

🔵ワンルームマンション投資

分譲マンションのような区分所有建物の1室を購入して貸し出すのがワンルームマンション投資です。比較的少ない資金で始められることから、不動産投資が初めての方でも取り組みやすいといえます。ワンルームマンション投資の主なメリットや注意点をまとめました。

メリット

➢比較的少ない購入資金で始められる
➢鉄筋コンクリート造などのマンションであれば、建物の耐用年数が長い
➢長期的な利益が見込める
➢都心など好立地の物件の購入も可能

注意点

➢1室のみの運用の場合、その部屋が空室になれば収入がなくなる
➢短期的なキャッシュフローは他の投資に比べ劣ることがある

🔵戸建て投資

戸建て投資とは一戸建ての家を購入して貸し出す不動産投資方法です。アパートやマンションの一棟買いと同様に土地も含めた購入になりますが、一棟買いよりも価格が安いため、少ない資金で不動産投資を始められます。主なメリットと注意点は次の通りです。

メリット

➢ファミリー層が入居すれば、長期間の賃貸が期待できる
➢清掃など基本的な管理は入居者に任せられる(管理の手間や費用がかからない)

注意点

➢一度空室になると入居者がなかなか決まらない場合がある
➢入退去時のリフォーム費用が高くなる
➢土地の購入費用もかかるため、区分所有物件よりも初期費用がかかる

🔵その他の不動産投資

アパートやマンション、戸建てなどの居住用以外の不動産投資向け物件も数多くあります。主な不動産投資の対象物件として以下のような形態が挙げられます。

➢高齢者向け住宅などの福祉施設
➢シェアハウスや民泊
➢駐車場や駐輪場
➢コンテナ物置のレンタル

これらの対象物件には、初期費用があまりかからないものや自治体の補助金が受けられるものなど、さまざまな特徴があります。不動産投資の対象にする場合は、仕組みや内容などを十分に把握した上で検討するようにしましょう。

2.不動産投資|7つのメリット

不動産投資には、家賃収入による不労所得が得られる以外にも数多くのメリットがあります。具体的に把握することで、不動産投資のメリットを最大限に活用することが出来ます。ここでは、不動産投資におけるメリットを7つの観点から解説します。

🔵運用益と売却益を得られる

不動産投資で得られる利益は、投資用不動産を貸し出すことで得られる「運用益(インカムゲイン)」と、購入した不動産をそれ以上の額で売却することで得られる「売却益(キャピタルゲイン)」とに大きく分けられます。

不動産投資は、購入した不動産を貸し出している間は運用益を得られるのが特徴です。長期的に安定した収益が見込める点は、他の投資対象と大きく異なるといえるでしょう。タイミングによって、物件を売却する際に売却益を得ることも可能です。

🔵団体信用生命保険に加入できる

金融機関から資金を借りて不動産投資用物件を購入すると、多くの場合「団体信用生命保険」に加入します。団体信用生命保険とは、ローンの返済中に万が一返済者が亡くなったり重病になったりした際に残りのローン免除が受けられるというものです。

団体信用生命保険に加入していれば、残された家族にローン返済がなくなった投資用物件と、そこから得られる家賃収入を残せます。最近の団体信用生命保険は死亡時や重度後遺症の場合だけでなく、がんや3大疾病の場合でも受けられるものがあるため、生命保険の代わりとして利用することも可能です。

🔵年金対策ができる

老後の年金対策として不動産投資を始めるケースも増えています。不動産投資の大きなメリットのひとつは、健全な管理と運用をし続ける限り、賃料による安定した収入が見込めることです。

例えば、賃料9万円の物件を3室保有していれば、ローンの完済後は月に27万円の安定した収入となります。そのため、将来の年金リスク対策のための資産形成に向いているといえるでしょう。

🔵節税効果を得られることもある

多額の経費がかかったり空室期間が長くなったりして不動産所得がマイナスになった場合は、他の所得から損益通算ができ、節税できることがあります。また、建物の資産価値が減り続ける減価償却期間中は、キャッシュフローはそのままで帳簿上でのみマイナスになるため、結果として税金を抑えることが可能です。

ただし、全てのケースで大幅な節税対策になるとは限りません。あらかじめ税金を含めた収支シミュレーションをしっかりと立てておくようにしましょう。

🔵相続税対策になる

不動産投資で投資用物件を購入すると、相続税対策になる場合があります。なぜなら、現金をそのまま相続するよりも不動産を相続するほうが課税される額を抑えられる可能性が高くなるためです。

例えば、現金で1億円を相続した場合、相続税の評価額は1億円のままですが、1億円で購入した不動産を相続する場合、相続税の評価額は不動産の固定資産税評価額になるため、多くの不動産では実際の価値よりも低くなります。

🔵インフレのリスクヘッジになる

不動産投資は、インフレへのリスクヘッジ(危機回避)になるというメリットもあります。インフレ(インフレーション)とは、市場における商品やサービスの価値が上昇することです。

インフレになると相対的にお金の価値は下がるため、インフレでない状況とインフレの状況とでは同じ1億円でも価値が変わってしまいます。しかし、不動産を1億円で購入しておけば、インフレによる物価の上昇に伴って不動産の価格も上がるため相対的な価値が減りません。

🔵レバレッジ効果が期待できる

不動産投資物件をローンを利用して購入することで、少ない資金で大きな収益を得られる「レバレッジ効果」が期待できます。

例えば、100万円の資金 をそのまま利回り4%で運用すれば、年間で得られる収益は4万円です。しかし、100万円を頭金として1,000万円を借り入れて物件を購入し利回り4%で運用すれば、同じ100万円の資金であっても10倍の40万円の収益を得られる計算になります。

レバレッジ効果を利用すれば、不動産投資の効率を上げていくことが可能になるといえるでしょう。

3.不動産投資|4つの注意点

不動産投資には多くのメリットがありますが、同時に注意する点もいくつかあります。それらを押さえておくことで、不動産投資での失敗を防ぐだけでなく、継続的に利益を得ることにもつながるでしょう。不動産投資における注意点を4つの項目に分けて解説します。

🔵必要な資金が大きい

不動産投資を始めるためには、投資対象となる物件を購入するための資金が必要です。多くの場合、金融機関から投資用物件購入のための資金を借りてローンを組むことになります。

投資用物件向けのローンは住宅用のローンよりも金利が高いことが多く、ローン審査も厳しくなりがちです。それらを踏まえた上で必要な資金を調達することが、不動産投資の最初のハードルであり注意点であるといえるでしょう。

🔵他の投資に比べ流動性が低い

不動産投資の注意点として、他の投資に比べて流動性が低いことが挙げられます。投資における流動性とは、株や債券など投資対象物の売買がどれだけ活発に行われるかを示すものです。つまり、流動性の高いものほど売買がしやすく、低いものだと活発な売買がしにくいことになります。

不動産投資の対象であるマンションや家などは、株や債券などに比べて流動性が低いことが特徴です。そのため、すぐに売却して換金したり買い替えたりすることは難しいといえるでしょう。

🔵手続きに手間がかかる

不動産の売買は、株や債券などと違って手続きに手間がかかるという側面があります。例えば、株は口座を開設するだけですぐに売買取引が可能です。また、売買取引を何度行っても、取引口座内でほとんど全ての手続きが完了します。

一方、不動産投資では、投資用物件を購入する際の契約や登記登録、税金を納める際には確定申告などの手続きが必要です。税理士や司法書士に依頼もできますが費用がかかります。さまざまな手続きに手間がかかる点は注意点として押さえておきましょう。

🔵ランニングコストが必要となる

不動産投資用物件は購入したらそれで終わりではなく、物件を維持するための設備費や点検費、さらに修繕費や改修費などのランニングコストがかかります。不動産投資にかかる主なランニングコストをまとめました。

建物の管理 管理委託費 管理会社に管理を委託した場合に必要
修繕・メンテナンス費 建物の修理や入退去時の原状回復費など
共用部の光熱費など 区分所有の場合は管理費や共益費として必要
火災保険料 火災や地震などへの備えとして必要
入居者対応 入居者募集費用 入居者募集にかかる費用
賃料の管理 家賃の集金や催促、管理にかかる費用
税金・ローン返済 ローン返済 ローン返済(元金・利息)
固定資産税・都市計画税 市街化区域では都市計画税も必要
所得税 収益に課せられる税金
その他 通信費、雑費、税理士への報酬など

関連記事:【事例あり】不動産投資の失敗とは?原因と成功するための対策

4.不動産投資で気を付けたい主なリスク

ここでは、不動産投資で気を付けたいリスクについて解説します。不動産投資にはどのようなリスクがあるかをあらかじめ把握しておけば、リスクを回避したり対策を立てて被害を小さくしたりすることが可能です。不動産投資における主なリスクとして、6つを取り上げます。

🔵空室のリスク

不動産投資のリスクのひとつとして、空室のリスクが挙げられます。入居者がいない間は、その物件からの収入はありません。区分所有マンションの1室だけを運用している場合は、収入がゼロになってしまいます。

空室のため収入が減ったりゼロになったりしても、ローンの返済や税金などの経費は必要です。そのため、空室期間が長引くと自己資産からの持ち出しが必要になる恐れも生じます。空室リスクへの対策として、入居率が高い物件を選ぶ、入居し続けてもらえるような管理をする、入居者募集に強い管理会社を選ぶなどを心がけるようにしましょう。

🔵家賃滞納のリスク

入居者がいても家賃を滞納されてしまうと収入はありません。さらに、回収できない家賃は未収金として帳簿上は利益となってしまうため税金が課せられます。単なる空室よりも問題が大きいといえるでしょう。

このような家賃滞納リスクを回避するために、入念なリサーチをした上で物件を購入する、入居時に賃料保証会社との契約を条件にすることなどの方法があります。また、信頼できる管理会社へ委託することでも安心感が増すでしょう。

🔵価格変動のリスク

不動産投資で購入した投資用物件の価格が、社会情勢や景気などの影響を受けて下がってしまうのが価格変動リスクです。物件の価格が下がると売却した際に得られる「売却益(キャピタルゲイン)」が低くなってしまい、最悪の場合は運用益(インカムゲイン)」と相殺しても赤字になってしまう恐れもあります。

そのような事態を回避するためには、建物の資産価値が下がらないように計画的なメンテナンスやリフォームを行うだけでなく、物件選びの際に立地条件や将来性などにも注視することが大切です。

🔵金利上昇のリスク

金融機関のローンを組んで投資用物件を購入する場合は、金利上昇のリスクも念頭に置いておくようにしましょう。ローンを組んだ後で金利が大きく上昇した場合、借入額が大きければその分の利息も増えてしまうため、利息を含めた返済金額が家賃による収入よりも高くなってしまう恐れも生じます。

金利上昇リスクを回避するためには、自己資金を増やす、元金均等返済にする、固定金利を選ぶなどの対策が効果的です。いずれにしても、金利が上昇した場合と毎月の返済額とのシミュレーションをあらかじめしておくことが重要であるといえるでしょう。

🔵災害や事故のリスク

不動産投資には、思いがけない災害や事故のリスクがあることも想定しておくことが大切です。地震や火災などによって投資用物件が被害を受けると、収入が得られないだけでなく修繕費や改修費がかかることになります。

災害や事故などのリスクを回避する方法のひとつが、火災保険や地震保険などへの加入です。しかし、保険内容を充実させ過ぎてしまうと掛け金が高くなってしまいます。ランニングコストとのバランスを考慮して検討しましょう。

🔵デフレのリスク

不動産投資はインフレのリスクヘッジになりますが、一方でデフレ(デフレーション)のリスクがあります。デフレとは、インフレとは反対に物価が下がっていく現象のことです。デフレになると、同じ額の現金の価値は相対的に上がりますが、不動産の価値は物価に伴って下がっていきます。

現在の状況では大きなデフレになるリスクはあまりないとされていますが、可能性はゼロではありません。不動産投資にはデフレのリスクがあるということを踏まえた上で、毎月のローン返済に対して余裕を持たせておくなどの対策をしましょう。

5.不動産投資で失敗しやすい人

資産運用として多くのメリットがある不動産投資は、特別な資格や難しい条件などがないので誰でも始められます。ただし、不動産投資に向いている人とあまり向いていない人がいることも事実です。ここでは、不動産投資で失敗しやすい人の特徴についてみていきましょう。

🔵利回りだけを見て購入する人

投資用物件を購入する際に、利回りだけに注視して物件を選ぶ人は不動産投資に失敗しやすいかもしれません。

不動産投資において、利回りの数字を意識することは大切です。しかし、物件を購入する際に利回りの数字だけにとらわれてしまうと、入居者にとって魅力的な物件か、将来的な資産として有望か、ランニングコストがいくらかかるか、などといった投資用物件購入時に押さえておきたいポイントを見落としてしまう恐れがあるからです。

投資用物件を選ぶ際には利回りの数字だけでなく、多角的な視点を持つ人が不動産投資に向いているといえるでしょう。

🔵投資の目的がぶれやすい人

不動産投資の目的がぶれやすかったり途中で目的を見失ったりする人も、あまり不動産投資に向いているとはいえません。なぜなら、不動産投資は目的によって適する物件や運用方法が異なるからです。

例えば、老後に備えて安定した家賃収入を得たいのであれば、利回りが多少低くてもリスクが低い物件を選んだほうがよいでしょう。それにもかかわらず、高利回りに目が向いてリスクの高い物件を購入してしまうと、当初の目的達成が難しくなるかもしれません。

不動産投資は流動性が低いため、目的を頻繁に変更すると思ったような収益が得にくくなる、と認識しておきましょう。投資目的をしっかりと定め、ぶれにくい人が不動産投資に向いているといえます。

🔵情報を鵜呑みにしてしまう人

不動産投資に関する情報は巷にあふれています。それらの情報を鵜呑みにしてしまい、情報に踊らされがちな人も不動産投資には向いていないかもしれません。中には、取引を成約するために都合のよい情報だけを提供する会社もあります。

情報を鵜呑みにするのではなく、しっかりと精査して取捨選択ができる人が不動産投資に向いているといえるでしょう。どの情報が有益かを見極め精査するためには、自分自身で常に勉強するだけでなく、信頼できる不動産会社を選び、専門家やアドバイザーとパートナーシップを組んで助言を得ることが大切です。

6.不動産投資の始め方|7つの流れ

不動産投資を始めたいと考えても、実際に何から手を付ければよいか分からない方も多いでしょう。無駄な労力や時間を使わずに効率よく不動産投資を始めるためには、あらかじめ不動産投資の手順や流れについて把握しておくことが大切です。ここでは、不動産投資の始め方と流れを大きく7つに分けて、詳しく解説します。

🔵1.投資の目標を立てる

不動産投資を始める第一歩は、投資の目標を立てることです。投資の目標が明確でないと物件を選ぶ際や運用方針の軸がぶれてしまい、結果として不動産投資で成功する可能性を低下させることにつながりかねません。

目標を立てるときは、少なくとも「目的(なぜ不動産投資をするのか)」「期限(いつまでに)」「成果(どれくらいの利益を得たいのか)」を具体的に決めましょう。さらに、それらを達成した後のビジョンについてもおおまかに描いておくと、よりはっきりとした目標につなげられます。

🔵2.物件を探す

不動産投資の目標を立てた後は、その目標を達成できるような物件を探します。不動産投資において、物件選びは重要なポイントといえるでしょう。

できれば、いきなり不動産会社を訪れるのではなく、インターネットや情報誌などで自分なりに探してみることをおすすめします。なぜなら、おおまかな相場観をつかんでから不動産会社を訪れることによって、紹介された物件が目的達成の条件に合っているのか、妥当な価格なのかなどの判断がしやすくなるからです。

また、さまざまな情報に振り回されないようにするためにも、物件選びに精通している不動産投資のプロフェッショナルやアドバイザーに意見を求めてみるのも有効な手段といえます。

🔵3.収支シミュレーションをして物件を決める

不動産投資の目的が達成できそうな物件を探し出せたら、実際に物件を訪れて立地や建物の状態などを確認するとともに、投資物件としての収支シミュレーションを算出します。オーナーチェンジ物件などで入居者がすでに住んでいる場合は室内の確認ができません。そのような場合は、入居前の画像や同じタイプの部屋などをチェックするようにしましょう。

また、収支シミュレーションを出す際には、満室想定だけでなく空室期間も想定しておくことが大切です。物件が気に入り、収支シミュレーションでも投資目的に合致していると判断できたら購入を決めます。

🔵4.不動産投資ローンに申し込む

購入する物件が決まれば、購入申込書を出して手付金を支払います。金融機関から資金を借りて購入する場合は不動産投資ローンの申し込みが必要です。

不動産投資用物件の購入には、マイホームを購入するための住宅ローンではなく不動産投資用ローンを使います。不動産投資ローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるため、返済シミュレーションを入念に確認しておきましょう。

また、住宅ローンの場合は借りる本人の返済能力のみが審査される傾向にありますが、不動産投資ローンの場合はそれに加えて対象となる物件の収益性や資産性なども審査対象です。

🔵5.説明を受けて契約をする

売買契約を締結する前に、不動産会社の宅地建物取引士から「購入する物件について」「売買契約の条件などについて」の説明が行われます。これが「重要事項説明」です。

重要事項説明は、宅地建物取引士の有資格者によって契約締結前に行われることが宅地建物取引業法で定められています。事前に重要事項説明書をしっかりと確認しておき、分からないことや疑問点などがあれば説明を求めるようにしましょう。

重要事項説明で問題がなければ契約を締結します。引き渡しのスケジュールを含めた契約書の内容も事前に確認しておくようにしましょう。

🔵6.決済・登記・引き渡しの手続きをする

契約を締結したら、あらかじめ決めた日時に物件の引き渡しをします。引き渡し時には、ローンを組んだ金融機関から購入代金の残り(手付金の額を差し引いた額)が支払われます。そして、依頼した場合は司法書士が所有権の移転の登記手続きをして引渡し完了です。

🔵7.物件の管理・運用をする

物件購入が完了すれば、運用と管理が始まります。具体的に必要となるのは、物件面の管理(点検・メンテナンス・修繕など)と入居者の管理(入居者募集・入退去手続・賃料の徴収など)です。

これらの管理を全て物件のオーナーがしている場合もあります。しかし、時間や労力がかかるだけでなく専門的な知識も必要になることが多いため、管理会社に管理手数料を支払って委託するのが一般的です。物件の管理は不動産投資の成功を左右するポイントになるため、誠実に管理業務を遂行してくれるような、信頼できる管理会社に委託するようにしましょう。

7.不動産投資を成功に導く3つのポイント

不動産投資を成功させるためには、押さえておきたいポイントがいくつかあります。その中でも特に大切なものがここで紹介する3つのポイントです。これらのポイントを十分に踏まえて、不動産投資の目標達成を目指しましょう。

🔵不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資を成功させるためには、不動産投資の知識を身に付けることが不可欠です。不動産投資は特別な資格や経験などの必要がなく、誰でも始められます。しかし、不動産投資についての勉強を全くせず、何の知識もないままに始めることは賢明ではありません。

不動産投資の知識を得るためには、本やインターネットなどで情報収集をして学ぶだけではなく、勉強会やセミナーなどに参加することがおすすめです。

不動産投資についての基本的な情報だけでなく、投資用物件の見極め方や物件の管理方法などの有益な情報が得られます。また、相談をしたりアドバイスを受けたりもできるので、特に不動産投資の初心者が理解を深める手段としておすすめといえるでしょう。

🔵綿密な資金計画を立てる

不動産投資にはまとまった初期費用が必要になるため、金融機関から資金を借り入れて始めるケースがほとんどです。その場合、ローンを返済しながらの運用になるため、あらかじめ綿密な資金計画を立てておくようにしましょう。

ローンを組んだ場合、元本と利息を合算した額の返済が必要です。返済期間中に金利が上昇すれば利息分の支払いが増えることになるため、想定していたキャッシュフローにならない場合もあります。金利の変動も含めたさまざまな状況に対応できるような、綿密な資金計画を立てておくことが必要です。

🔵信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資を成功させるためには、パートナーとして信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。特に不動産投資が初めての場合、物件選びから管理、運用に至るまで段階ごとに不明点が出てくることが予想されます。

疑問や不安に寄り添って助言や指南をしてくれる不動産会社とパートナーを組むことで、精神的な負担軽減にもつながるでしょう。例えばリスクや不都合なことについても説明してくれるか、不動産投資の目的や要望などのヒアリングをし、適切なアドバイスをしてくれるか、などは大きな判断基準となります。

8.不動産投資を始めるならFJネクストで!

多数のメリットがある不動産投資をしようと勉強や情報収集を始めても、物件選びやリスク回避などができるか不安に思う方も多いでしょう。そのようなときに頼りになるのが、信頼できる不動産会社です。

FJネクストでは、東京23区の都心エリアや都心と同等の賃貸需要が見込める横浜市や川崎市などの大都市において、資産運用型マンションを提供しています。物件の企画から施工、販売、管理までワンストップでサポートできる体制が強みです。

また、FJネクストが運営する情報サイト「GALA NAVI」は、不動産投資に関する最新の物件情報やセミナー情報などを発信しています。マネープランや不動産投資に関するコンテンツをはじめ、無料相談や出張訪問も可能です。

不動産投資を始めたいと考えている方から不動産投資をさらに拡充させたい方まで、ぜひ「GALA NAVI」が発信する最新情報をお役立てください。

9.まとめ

不動産投資には資産形成だけでなく、老後の年金対策や相続税対策など多数のメリットがあります。誰でも始められるのが不動産投資の魅力のひとつですが、何の知識や勉強もなく成功するのはレアケースかもしれません。購入する物件や収益のシミュレーションなど、関連する知識を深めながら堅実な運用を目指しましょう。

不動産投資を成功させるためには、有益なアドバイスや情報を提供してくれる心強いパートナーの存在がポイントです。FJネクストは、不動産投資が初めての方からより収益を増やしたい方まで幅広くサポートできるノウハウを持っています。「 GALA NAVI」では不動産投資の有益な最新情報を発信中です。登録料・年会費無料ですので、お気軽にご登録ください。


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