不動産投資では「キャピタルゲイン」を狙えますが、その仕組みについて詳しく理解していないという方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資のキャピタルゲインについて詳しく解説します。

キャピタルゲインを狙うメリットや注意点、ポイントと併せて、発生する税金を踏まえたシミュレーション例も紹介します。

インカムゲインとの違いも含めて見ていきましょう。

【目次】

キャピタルゲインとインカムゲインの違いは？

キャピタルゲインとインカムゲインは、どちらも資産運用によって得られる利益のことを指しますが、取得方法は異なります。

キャピタルゲインとは、保有資産の価格が上昇し、取得時の価格よりも売却時の価格が高い場合に得られる売買差益のことです。

一方、インカムゲインとは、資産を保有していることによって得られる利益のことを指します。

基本的に、キャピタルゲインはどの資産運用方法においても売買差益となりますが、インカムゲインはそれぞれ異なります。

主な資産運用方法による違いを見てみましょう。

不動産投資のキャピタルゲインとは？

不動産投資のキャピタルゲインは、土地や物件の値上がりによる売買差益です。

不動産の購入時よりも売却時の価格が上昇していることで得られる利益ですが、キャピタルゲインを狙うにはメリットだけではなく注意点もあります。

キャピタルゲインを狙うポイントや、発生する税金も併せて確認しておきましょう。

キャピタルゲインを狙うメリットや注意点

不動産投資でキャピタルゲインを狙う場合、不動産の購入タイミングによっては資産価値が上昇し、大きな利益を得られる可能性があります。

実際に、高度経済成長期やバブル経済時といった好景気の時代には地価が大きく上昇し、土地を保有していた方は恩恵を得られたでしょう。

しかし、地価は景気による影響を大きく受けるため、不況下ではキャピタルゲインを狙いにくいことに注意が必要です。

将来高く売れる保証はなく、資産価値が下落すればキャピタルロスが発生する可能性もあります。

キャピタルゲインを狙う際のポイント

好景気下で地価の上昇を望める場合はキャピタルゲインを狙いやすいですが、不況下では地価の上昇による恩恵を受けにくくなります。

そのため、なるべく資産価値の上昇を見込める好条件の物件を選ぶことが重要となるでしょう。

物件を選ぶ際は、立地条件や賃貸需要などをよく確認し、将来性の高い物件を選ぶことがポイントです。

また、購入後も適切な管理・運営を行い、資産価値を落とさないようにすることも大切です。

キャピタルゲインで発生する税金

不動産の売却によって得た利益（キャピタルゲイン）は譲渡所得として扱われ、所得税および住民税が発生します。

譲渡所得の金額は、不動産の売却益から取得費と譲渡費用を差し引いて計算され、利益が多いほど税負担も大きくなります。

また、物件の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、それぞれ税率が異なる点にも注意が必要です。

参考：『国税庁 長期譲渡所得の税額の計算』
参考：『国税庁 短期譲渡所得の税額の計算』

キャピタルゲインのシミュレーション例

不動産投資でキャピタルゲインを得たケースを想定し、シミュレーションを行ってみましょう。

なお、ここでは所有期間中の収支は加味せず、以下の条件で計算します。

・取得費1億5,000万円

・譲渡費用500万円

・売却価格1億8,000万円

・所有期間3年

まずは、譲渡所得金額を計算します。譲渡所得金額の計算式は「売却益-取得費-譲渡費用」です。

1億8,000万円-1億5,000万円-500万円=2,500万円

続いて、税金の計算を行います。所有期間は3年であるため、「短期譲渡所得」の対象です。

所得税

2,500万円×30％=750万円

復興特別所得税（30.63％の部分は短期譲渡所得税率30％×2.1％）

750万円×2.1％=15万7,500円

住民税

2,500万円×9％=225万円

合計で990万7,500円となり、税引き後のキャピタルゲインは2,500万円-990万7,500円=1,509万2,500円となります。

不動産投資のインカムゲインとは？

不動産投資のインカムゲインは家賃収入であり、所有物件の空室率や家賃設定などによって収入が増減します。

インカムゲインを狙う場合にもメリットや注意点があるため、よく確認しておきましょう。

ここでは、インカムゲインを狙う際のメリットや注意点、ポイントについて解説します。

また、インカムゲインで発生する税金についても押さえておきましょう。

インカムゲインを狙うメリットや注意点

インカムゲインを狙う場合、運用次第では安定した家賃収入を得られる可能性があります。

所有物件に入居者がいれば毎月家賃を受け取れるため、入居者を確保できれば長期的に収入を得ることも可能です。

一方で、空室が増えると家賃収入が減少してしまうリスクがあります。

入居者を確保するために家賃を下げざるを得ないケースもあるでしょう。

また、不動産投資では修繕費や管理費、各種税金の支払いといったさまざまな運用コストが発生します。

家賃収入が減少することでキャッシュフローが悪化し、場合によっては赤字経営となる可能性もあることに注意が必要です。

インカムゲインを狙うポイント

安定した家賃収入（インカムゲイン）を得るためには、なるべく好条件の物件を選ぶ必要があります。

物件を選ぶ際は、立地条件や賃貸需要をよく確認し、入居希望者が多い物件を選択しましょう。

また、物件選びの際は利回りを確認することも重要です。

投資金額に対してどのくらいの利益が期待できる物件なのかを把握し、想定される運用コストなどを含めて綿密に収支のシミュレーションを行いましょう。

インカムゲインで発生する税金

不動産投資の家賃収入は「不動産所得」として扱われ、収入に応じて所得税および住民税が発生します。

不動産所得の金額は総収入金額から必要経費を差し引いて計算され、所得が多いほど税率が上がる「超過累進課税」が適用されます。所得金額に応じた計算方法は以下の通りです。

参考：『国税庁 所得税の税率』

また、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費といった費用は、不動産所得の金額を算出する際に必要経費として差し引けます。

インカムゲインのシミュレーション例

不動産投資でインカムゲインを得たケースを想定し、シミュレーションを行ってみましょう。

なお、ここでは空室率や家賃の下落率、減価償却による節税効果などは加味せず、以下の条件で計算します。

・家賃収入1,000万円/年

・ローン返済額500万円/年

・必要経費200万円/年

まずは、不動産所得金額を計算します。不動産所得金額の計算式は「総収入金額-必要経費」です。

1,000万円-200万円=800万円

続いて、税金の計算を行います。不動産所得金額が800万円の場合、税率は23％、控除額は63万6,000円です。

800万円×23％-63万6,000円=120万4,000円

税引き後のインカムゲインは800万円-120万4,000円=679万6,000円となりますが、ローンの支払いが500万円であるため、キャッシュフローは179万6,000円の黒字となります。

不動産投資ではキャピタルゲインとインカムゲインのどちらを狙うべき？

キャピタルゲインは大きな利益を狙いたい方に向いており、インカムゲインは長期的に収入を得たい方に向いているといえます。

しかし、どちらを狙うべきかについては自身のリスク許容度や投資目的に応じて異なるでしょう。

キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを狙うにしても、より好条件の物件を選ぶ必要があることに変わりはありません。

キャピタルゲインは景気に左右される面も大きいですが、好条件の物件であれば、キャピタルゲインとインカムゲインの両立も不可能ではありません。

大きな収益を狙うならキャピタルゲイン

短期間で大きな収益を上げたいと考えている方には、キャピタルゲインがおすすめの運用方法です。

キャピタルゲインは売買によって収益を得る運用方法であり、不動産は高値で売買される商品であることが特徴です。

しかし、不動産によっては売却時の金額が購入時の金額を下回る、キャピタルロスに陥る可能性があります。

そのため、不動産の売買によるキャピタルゲインの実施を考えている方は、不動産を購入する際に将来的な価値を考えましょう。

下記、将来的に価値が上がる可能性が高い不動産が持つ特徴の一例です。

・人口の多さ

・災害リスク

・過去の土地価格の推移

・駐車スペースや共用部分など、建物の設備

・鉄骨や木造など、建物の建築様式

手堅い安定収入を狙うならインカムゲイン

不動産投資を行う方のなかには、まとまったお金よりも毎月安定した収入を得たいと考えている方がいらっしゃると思います。

そのような場合、家賃収入や株式の配当金、投資信託の分配金などによるインカムゲインを実施しましょう。

インカムゲインを狙う場合、年間収支で判断することをおすすめします。

たとえば、不動産投資の場合は年間の家賃収入だけではく、維持・管理費も考慮する必要があります。

管理費には修繕費や固定資産税といったものが含まれており、これらを考慮しなかった場合正確なインカムゲインを評価できません。

また、単月の評価では今後の収支スケジュールが見えにくいことから、突発的な支出が発生する可能性があります。

そのため、インカムゲインによる安定収入を得たい場合、年間のスケジュールを考えることが重要です。

両方の利益を狙うことが理想的

不動産投資では、キャピタルゲインとインカムゲイン両方の利益を狙うことができます。

家賃収入で安定したキャピタルゲインを獲得し、まとまったお金を得られるインカムゲインは両立が可能です。

また、これらを両立させることで運用リスクを分散させることができます。

たとえば、入居者が減少した物件の支出を補填するために、別の不動産を売却するといったことが挙げられます。

また、インカムゲインで得られた収益をキャピタルゲインの対象である物件の支出に充当するといった運用方法もあります。

これらを両立する際、双方の収入と支出や流れを把握することが重要です。

維持・管理のためには知識だけではなく、初期費用も必要となりますが、両立させることで安定した運用ができ高収入を得られることから、投資先を増やすなどといったように広げていくことも可能になってくるでしょう。

不動産投資の知識や最新の物件情報はGALA NAVIで

不動産投資では、キャピタルゲインを目標にしつつインカムゲインを得ることも可能ですが、不動産投資の知識や情報が必要不可欠です。しかし、自分ひとりで情報収集を行うには限界があるかもしれません。

FJネクストグループは、資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開する、創業40周年の業界のリーディングカンパニーです。長年培ったノウハウを基に、最新の物件情報も豊富に取り扱っております。

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まとめ

不動産投資でキャピタルゲインを得るには、好景気による地価の上昇の他、好条件の物件を選ぶことで資産価値を上昇させる必要があります。

立地条件や賃貸需要などを精査し、インカムゲインとの両立も視野に入れましょう。

「GALA NAVI」では、不動産投資に役立つ知識や最新の情報を発信しております。

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