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不動産投資の始め方は?必要な準備や流れを徹底解説!

不動産投資の始め方は?必要な準備や流れを徹底解説!


不動産投資の始め方は?必要な準備や流れを徹底解説!

不動産投資は長い期間にわたって恩恵をもたらすことを期待できる投資先であり、幅広い年代から注目を集めています。しかし、いざ実際に不動産投資をスタートしようとしたとき「具体的に何からすれば良いか、始め方がわからない……」と感じる方が多いかもしれません。

そこでこの記事では、不動産投資を始めるためのポイントや物件購入までの流れなど、不動産投資をスタートする際に持っておきたい知識について詳しく解説します。理解を深め、スムーズに不動産投資家としてのスタートを切りましょう。

【目次】

 

不動産投資の始め方│準備のポイント

不動産投資の始め方

不動産投資の特徴のひとつとして、さまざまな投資のなかでも大きな金額が動く取引であるということが挙げられます。事前の準備を入念に進めることは、安心して不動産投資を始めるためにも大切なポイントです。第1ステップとして、不動産投資の概要について押さえておきましょう。

 

不動産投資の情報を集めておく

不動産投資を始めるにあたって、まずは必要な情報を集めましょう。代表的な集め方として、インターネットや書籍での情報収集 、セミナーへの参加といった方法があります。基礎的な知識をはじめ物件情報や今後の展望など、さまざまな観点から知識を深められるでしょう。

 

情報収集をするときは、信ぴょう性を精査する意識が大切です。確度の高い最新の情報は、失敗につながる選択を回避し、成功へ導きます。また実際の物件情報を確認し、相場観をつかむことも大切です。

 

複数のポータルサイトをチェックし、物件価格や利回りなどその立地の基準となる数字に強くなっておくと、安心して運用を始められます。こまめに情報を確認する癖を付けておきましょう。

 

不動産投資のリスクを把握しておく

不動産投資は魅力的でメリットの多い投資手法である一方で、リスクもあります。代表的なリスクは、空室リスク・家賃滞納リスク・価格変動リスクなどです。効果的な対策の一例とともにまとめました。

空室リスク 入居者不在のため家賃収入が得られず、採算が保てなくなるリスク
【対策】
・立地や周辺環境を十分に調査して物件を選ぶ
・物件の魅力を保つためにメンテナンスを怠らない
家賃滞納リスク 入居者が家賃を払わないため、家賃収入が得られなくなるリスク
【対策】
・トラブル解決にも定評のある管理会社に委託する
・保証会社と家賃保証契約を結ぶことを入居の条件にする
価格変動リスク 不動産購入時の想定以上に不動産価格が下落し、売却の際に損失が出るリスク
【対策】
・物件を選ぶ際は、将来の人口変動や建物の耐用年数なども十分に検討した上で判断する
・適切なメンテナンスを実施し、資産価値の低下を防ぐ

 

不動産投資のリスクは?対策方法と物件選びのポイントを押さえよう!

 

不動産投資ローンの金利の違いを理解しておく

多くの方は、不動産投資ローンを組んで投資用物件を購入します。不動産投資ローンを受ける際は、金利の数値とともに金利の種類に関する知識を身に付けておくことも、堅実な投資をするために大切です。

 

金利には大きく「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。適するタイプは状況や価値観によっても異なるため、複数のパターンでシミュレーションして総合的に判断することがおすすめです。

 

変動金利型

市場金利の変化に連動して金融機関へ返済する際の金利が変動します。市場金利が下がった場合には返済額も減りますが、市場金利が上がった場合には返済金額も高くなってしまうことがリスクです。

 

固定金利型

市場金利の動きにかかわらず契約時の金利のまま一定に保たれます。市場金利が下がっても金利が変わらないため返済額は減りませんが、反対に市場金利が上がった場合でも返済額が増えるリスクは避けられます。

 

不動産投資にかかる初期費用を把握しておく

不動産投資は、物件の購入費のほかにも複数の初期費用がかかります。初期費用の一例は以下の通りです。

仲介手数料 ・不動産仲介会社へ支払う手数料(不動産会社が売主の場合は発生しない)
不動産取得税 ・土地・建物を取得した際に課される税
登録免許税 ・購入した土地・建物の所有権などを登記する際に課される税
印紙税 ・不動産投資の際の売買契約書などに課される税(取引額に応じた収入印紙を貼って納税する)
消費税 ・建物の購入代金や仲介手数料などに対して課される税(土地の代金は非課税)
司法書士報酬 ・登記手続きや抵当権設定といった手続きを司法書士へ依頼するための報酬

 

不動産投資の戦略を考えておく

不動産投資をスタートするにあたって、目先の利回りだけでなく、長期的なプランに合致する物件選びをする必要があります。判断軸として最初に決めておきたいのは、投資目的や投資スタンスです。

 

購入した物件を長期間保有して家賃収入を継続的に得たいのか、あるいは一定のタイミングで売却して売買益を得ようとするのかによっても、適する物件のタイプや優先する条件は異なります。自身の立場を明確にし、長期的な戦略を立てて不動産投資に踏み出しましょう。

 

また不動産投資によって得たい利益や達成の時期についても、ある程度の目標を立てておくと良いでしょう。「老後の生活資金に充てたい」などゴールを明確にすることで、運用の計画を綿密に立てられるメリットを得られます。

 

収益の使い道を考えておく

不動産投資で収益を得ることばかりではなく、収益を得たあとの使い道についても考えておく必要があります。

 

不動産投資の基本的な収益モデルは「長期的な保有によって安定した家賃収入を得る」ことですが、長期的であるからこそ、起こり得るリスクに備えることも重要です。例えば突然の災害が起こったり、大規模な修理によって出費が必要になったりすることもあるかもしれません。

 

また、リスクに備える目的だけでなく、複数の不動産物件へ再投資して、利益拡大を狙う上でも収益は役立てられます。

 

信頼できる不動産会社を探す

契約の前から疑問に感じた点は積極的に質問し、誠意のある対応や状況に応じて適切にアドバイスをしてくれる不動産会社か確かめるようにしましょう。

 

収益物件の選定や関連する手続きなど、不動産会社の力を借りることでスムーズに運びやすくなる場面はいくつもあります。信頼できる不動産会社を選ぶことは、物件選びに劣らず重要です。

 

家族の理解を得ておく

不動産投資は大きな金額が動く取引です。家族の将来を守るためにも役立つ投資とはいえ、説明不足が原因で反対されるケースも考えられます。

 

家族からの理解を得るためにも、チャレンジしようとしている不動産投資についてしっかりと勉強し、ご家族に対して説得力のある説明ができるようにしましょう。投資目標を共有し理解者を得ることは、精神的な面からも有効です。

 

不動産投資を始めるなら押さえておきたい基礎

不動産投資を始めるなら押さえておきたい基礎

不動産投資を始めるにあたり、まずは専門的な知識を頭に入れておく必要があります。言葉の意味がわからなければ、契約や取引、収益の把握が難しくなるでしょう。今回紹介する内容は、利益の計算に関わる内容で非常に大切です。計算方法も含めて理解し、運用に生かせるよう準備しておきましょう。

 

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資では、以下2つの利益を得られます。

インカムゲイン 家賃収入など、資産の保有により定期的に得られる利益
キャピタルゲイン 物件価格が上昇していた場合に得られる売却益

インカムゲインは長期的に安定した利益を得られるため、生活資金に充てて活用している投資家もいます。一方、キャピタルゲインは一度の売却で多額の利益を期待できる点がメリットです。物件購入と売却のタイミングが、利益額に大きく左右します。

不動産投資のキャピタルゲインとは?インカムゲインとの違いも解説!

 

表面利回りと実質利回り

利回りとは、投じた金額に対して得られる見込み収益の割合を指します。不動産投資における利回りは、以下の2種類です。

表面利回り 年間の家賃収入÷不動産の購入価格
実質利回り (年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(不動産 の購入価格+購入時の諸経費)

表面利回りは簡単に計算できるメリットがある一方、税金や保険、管理費といった諸経費を含んでいないため、正確性は劣ります。具体的で明確な数字を得たい場合には、実質利回りを活用しましょう。

不動産投資の利回りとは?計算方法&シミュレーションも紹介

【不動産投資】利回りの計算方法をマスターしよう!安定運用に役立つ知識も

 

レバレッジ効果

レバレッジとは、小さな力で大きく動かす「てこの原理」の意味合いを指します。不動産投資におけるレバレッジ効果とは、自己資金と借入金を併用して、見かけ以上の利回りを得られることです。ここで、見かけの利回りが共に5%と予想される物件を比較してみましょう。

自己資金額 借入額 物件価格 年間収益(家賃収入)
1000万円 0円 1000万円 50万円
1000万円 1000万円 2000万円 100万円

このように同じ自己資金を投じても、年間収益は2倍異なります。仮に借入金の金利を3%としたとき、年間の利息額は約30万円です。利息支払い後に手元に残る収益は100-30=70万円であり、自己資金に対する利回りは70÷1000=7%となります。このようにレバレッジを活用すると、高い利回りで運用が可能です。

 

不動産投資におけるレバレッジ効果の意味は?効果を得る方法や注意点

 

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資には、下記のようにさまざまなメリットとデメリットがあります。

そのため、運用前に自分がメリットを得られるのかといったことを十分に検討しましょう。

 

メリット

不動産投資には、先述したレバレッジ効果のほかに、低金利であることやインフレリスクに強いといったメリットがあります。

 

低金利

不動産投資はほかの投資方法と比べると低金利であることから、イールドギャップを取りやすいメリットがあります。

イールドギャップは収益不動産の利回りと市場金利の差を指すもので、利回りが低い物件でも収益を得ることができることです。

近年では日本政府の金利政策により金利が抑えられている傾向にあるため、収益を得やすい環境であると言えます。

 

インフレリスクに強い

低金利の状態が続くと、市場に多くのお金が流通するため、物価の上昇であるインフレの状態に陥ってしまいます。

商品の価値が上がり、お金の価値が下がることから同じ商品を購入する際に多額の費用が必要となります。

不動産はインフレの影響を受けにくい商品であり、ローンの返済元本は変動しないことから守りの資産としても有効に活躍します。

 

デメリット

不動産投資にはさまざまなメリットがある一方、空室リスクや短期間での収益獲得が難しい点には注意しましょう。

 

空室リスク

不動産のオーナーは所有物件に入居している入居者が毎月支払う家賃を収益として獲得します。

空室が存在するとその分収益が減額してしまうため、可能な限り空室を無くす必要があります。

そのためには集客が必要となるため、管理会社や仲介業者などに相談し、空室を無くすように努めましょう。

 

短期間での収益獲得が難しい

一般的に不動産収益は、所有している不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得る方法です。

そのため、毎月定額の収入はありますが、1度に大量のお金を受け取ることはできません。

まとまったお金が必要な場合は、現在所有している不動産を手放すことを検討しましょう。

 

不動産投資はいつから始めればよい?

不動産投資は、長期的な運用を見据えて始めるのが基本だと言えます。長期で運用するほど家賃収入などのリターンは大きくなるためです。また不動産の購入にはローンを活用できるため、十分な初期費用が準備できていなくても運用可能です。

計画を立て運用の目途が立った場合は、なるべく早めに始めることをおすすめします。ただし長期で運用するほど空室や災害による損失を受ける機会は増えるため、リスク対策も検討しておきましょう。

不動産投資で物件を購入するまでの流れ

不動産投資で物件を購入するまでの流れ

優良な投資物件を選ぶことは、安定した経営を続けるための前提条件と言えるかもしれません。ここからは、物件を購入するエリアの選択から引き渡しまでの流れを7つの項目に分けて解説します。それぞれのステップで注意しておきたい点を把握しましょう。

 

物件を購入するエリアを決める

不動産投資が成功するか否かは物件自体の良し悪しだけでなく、物件の所在エリアによっても大きく左右されます。たとえ物件自体が優良であっても、周辺環境に恵まれていないエリアや 人口減少が見込まれるエリアである場合は、厳しい経営になるかもしれません。

 

例えば都市部や再開発計画が持ち上がっているエリアであれば、安定した賃貸需要や売買価格の上昇を期待できる可能性があります。

 

投資する物件を選定する

エリアとともに種類やタイプを明確にして投資物件を探しましょう。具体的には以下のような視点から選択できます。

 

  • 新築物件か中古物件か
  • 区分マンションか一棟全体か
  • 単身者向けかファミリー向けか

 

自身にとって最適な物件を選ぶためには、あらかじめ投資目標や投資スタンスを明確にしておくことが必要です。

 

例えば、新築物件は中古物件に対して、空室リスクが低いメリットがあります。一方で、中古物件は新築物件に対して購入価格が低いことが多いため、小資本でも取得しやすいことがメリットです。それぞれにメリットやリスクがあることを認識し、立地条件や資金など複数の要素を考慮しながら選択しましょう。

 

収支シミュレーションをする

購入する物件の候補が決まったあとは、見込まれる利益を把握するためにシミュレーションを実施しましょう。不動産会社によってはシミュレーション結果を提示してくれる場合がありますが、自分自身でも簡単な計算方法を知っておくことは、堅実な運用をするためにも大切です。次の式で簡易的な収支計算ができます。

 

・家賃収入-諸経費=利益

 

諸経費の主な項目は、月々のローン返済額(金利分)、固定資産税などの税金、減価償却費、管理委託料などです。

 

不動産投資ローンの事前審査に申し込む

購入する物件の決定後は、金融機関へ不動産投資ローンを申し込む段階になります。不動産会社が自社の取引のある金融機関を紹介してくれる場合もあるでしょう。

 

銀行に申し込む場合、事前審査は支店で行われ、本審査は銀行の本部で行われるのが一般的です。ただし、支店での審査のみで終了する場合もあります。

 

事前審査よりも本審査のほうがハードルが高いとイメージする方もいるかもしれませんが、本審査よりも事前審査のほうが厳格なこともあります。事前審査の時点で十分に準備を整えておきましょう。

 

物件申し込みと条件確認をする

購入予定の物件が決まり、収支のシミュレーションも終えたあとは、物件の申し込みと各種条件の確認をする段階です。購入金額や引き渡しの時期、希望する建物の条件などについて確認します。

 

事前に把握していた情報と違う箇所があれば、遠慮なく質問するようにしましょう。気後れすることなく疑問点があれば確認することは、不動産投資家として望ましい姿勢と言えるかもしれません。

 

契約手続きをする

物件の申し込み・条件などの確認をした結果、問題がなければ実際の契約手続きに移ります。売買契約の際には重要事項説明書の内容について説明を受けますが、内容をしっかりと理解しないまま手続きを進めることはおすすめしません。

 

具体的に把握しておきたい内容の一例として、違約金・賠償範囲・契約解除の項目などがあります。契約したあとに認識の食い違いが原因でトラブルとなることを避けるためにも、不明瞭な部分は質問し、クリアにしておきましょう。

 

物件を引き渡す

契約手続きのあと、スケジュールに沿って銀行からローンが入金されます。購入資金が売り主に渡り、物件が引き渡される流れです。鍵の授受なども物件引き渡しと同じタイミングで行われるのが一般的でしょう。

 

物件が引き渡されると同時に買い主側には所有権が発生し、登記の手続きに移ります。依頼した場合は司法書士が手続きをして完了です。引き渡し後の運用が始まるまでの間に、不動産をどのように管理するのか決めておく必要があります。

 

もし管理会社に委託する場合は、手数料や対応の良し悪し、入居率などを判断材料にすると良いでしょう。また自主管理を選ぶ際は、運用スタートまでに必要な知識やノウハウを身に付けておくと安心です。

 

 

投資物件・エリアの選び方

投資物件・エリアの選び方

多くのお客様を集めて安定した収益を得るためには、投資物件やエリアが重要な要素になります。

こちらでは、投資物件やエリアの選び方をご紹介します。

 

物件の種類

投資を行う不動産には、マンションやアパートといった種類のほかに、オートロックや室内のエアコンなどさまざまな設備が設けられています。

一般的にはマンションの方が高額であり、オートロックやセキュリティ会社と契約をしている場合などは、さらに高額になります。

アパートの場合は木造建築や耐火・耐震性能が低いことがあるため、あとから修繕が求められる可能性がある点には注意が必要です。

また、一棟買いの場合は初期費用が高額になりますが、一室買いよりも高い収益を得られます。

このように、自分がどのような形式で不動産投資を行いたいのかを決めることが重要です。

 

立地・物件の状態

駅から近かったり、人通りが多い道に面していたりする物件は高額になる傾向にあります。

そのような物件は高い収益を得られる可能性がありますが、必ず収益を上げられるとは限りません。

郊外の物件でも条件や正しい集客方法によっては多くの入居者を集めることができるため、市場やニーズを調査する必要があります。

しかし、劣化が激しい物件は入居者が集まりにくいだけではなく、高額な修繕費用が求められる可能性がある点には注意しましょう。

不動産投資においては、安定した家賃収入を長期的に獲得できる物件を選ぶことが重要です。

 

ほかの物件の相場

不動産投資を行う上で確認しておくべきポイントのひとつとして、近隣の物件の家賃相場が挙げられます。

オーナーのなかには「他の物件が高額だからうちの物件は安くしておこう」と考えられる方が多くいらっしゃいます。

しかし、後先を考えずに家賃を下げてしまうと、収益が減額してしまうだけではなく、なかなか値上げができなくなります。

長い間経営を行う不動産投資において、家賃の減額は最後の選択肢とも言える手段です。

そのため、近隣の物件と家賃相場や状態などを考慮して家賃を決める必要があります。

 

購入前に出口戦略も検討しておこう

出口戦略とは、不動産投資から撤退する際に損失を最小限に抑えるための戦略を指します。

空室リスクや建物の劣化などにより経営が難しくなった際、いかに被害を押さえて撤退するかを考える必要があります。

出口戦略の立案は経営不振に陥ったときに考えるのでは遅すぎるため、投資前に検討しておきましょう。

下記、不動産投資における出口戦略の一例です。

 

収益物件のまま売却する

購入した物件を、収益物件としてそのまま売却する方法です。

不動産投資を検討している方のなかには、「この物件なら自分は収益を上げられるだろう」と考える方がいらっしゃいます。

そのような方を対象として、引き続き収益物件として売却することで高い利益を確保しつつ不動産投資から撤退することができます。

自分が不動産を手放すまでに、高い家賃で入居者を入れたり、入居率を高めたりすることで付加価値を獲得しておきましょう。

また、建物や設備に不備がないかを確認したり、必要によっては修繕を行ったりすることも高額で売却するために重要な方法です。

 

入居用に売却する

区分マンションの一室や、戸建ての投資用不動産を所有している場合、入居者がその物件を購入する方法です。

何らかの理由で退去した物件を、次の方が購入することで手放すことができます。

入居者の希望がオーナーの条件と合致していれば、高額で買い取ってもらう可能性が高くなります。

しかし、空室になったタイミングで買い手がいなかった場合は売却ができないなど、シビアなタイミングが求められます。

また、購入が決まってから修繕費やクリーニングを行いますが、その際はオーナーが費用を負担します。

そのため、入居用に買い手を見つけることに期待していないオーナーが多くいらっしゃいます。

 

更地にする

築年数が古いマンションやアパートは、耐火・耐震基準や設備などの影響により、なかなか買い手が見つからないものです。

また、それらの物件は建物に価値がなくても、土地に高い価値がある場合が考えられます。

そのような場合、建物を取り壊してから更地として売却するといった方法があります。

しかし、更地にするためには現在の入居者へ退去の交渉をしたり、定期借家契約で入居してもらったりする必要があります。

ほかの売却方法よりも手間や費用が多く発生するため、更地にした方が高く売れる場合に実践しましょう。

 

不動産投資の出口戦略はなぜ重要?売却に失敗しないためのコツ

 

初心者が不動産投資を始めるときのポイント

初心者が不動産投資を始める

下記にて、初心者が不動産投資を始めるときのポイントをご紹介します。

 

情報収集

不動産投資に興味を持たれたら、知識や情報を収集しましょう。

収集する情報には不動産を取得したあとに発生する税金や不動産投資の種類、購入を希望するエリアの人口などが挙げられます。

情報収集の手段としては書籍やインターネット、セミナーなどがあります。

 

不動産業者に相談する

さまざまな情報を取得したとしても、その情報が正しいのかを判断するのは難しいことでしょう。

そのため、複数社の不動産業者に投資に関する相談をしてみることをおすすめします。

不動産業者では書籍やインターネット上には出てこないような情報もあるため、有益な情報を仕入れることができます。

注意点として、1社のみに相談して依頼をすると、その業者が悪徳業者だった場合大きな損害が発生してしまいます。

そのため、不動産業者に相談する際は必ず複数社に相談しましょう。

 

物件を見に行く

希望する物件が見つかったら、実際に現地に足を運んでみましょう。

駅からの距離はどれくらいなのか、築年数や設備の状況はどうなっているのかなどは、現地でしかわからない情報です。

物件の視察は、今後の運用にも大きく関与する重要な行動のひとつです。

 

信頼できる不動産投資会社の探し方

信頼できる不動産投資会社

初めて不動産投資を行う方は、運用方法や集客方法はどうすれば良いのかがわからないことでしょう。

そのような場合は、信用できる不動産業者を探すことをおすすめします。

不動産投資にはさまざまな知識が必要となるほか、正しい情報を入手するスキルが求められます。

しかし、世の中に出回っている情報のなかから正しい情報を探すのは、初心者にとっては難しいことです。

そこで、信用できる仲介業者に相談することで不動産投資が成功しやすくなります。

また、管理業務も代行してくれるサービスを提供している業者もいるため、手放しで収益を得られる点もメリットだと言えます。

下記、信頼できる不動産業者が持つ特徴の一例です。

  • 業界での経営歴が長い
  • お客様の声が多く集まっている
  • 多数の金融機関との取引がある
  • インターネット上で悪いうわさを耳にしない

 

このような特徴を持つ不動産業者は多くの実績を積んでいるため、信頼できると言えます。

また、本記事でもご説明したような不動産投資のデメリットについても話してくれる業者も信頼ができます。

そのため、メリットやデメリットを隠さずにすべて伝えてくれるような業者を探しましょう。

 

不動産投資の物件の選び方を徹底解説!選べる投資物件の種類は?

 

不動産投資で失敗しやすいケースとは

不動産投資で失敗しやすいケースとは

不動産投資を成功へ導くためには、成功事例ばかりを参考にするのではなく、失敗が起こりやすい条件についても知っておく必要があります。特に初心者の方は、大きな成功を狙うよりも、失敗を避けることを優先させるほうが無難でしょう。以下では、不動産投資で失敗しやすいケースについて説明します。

 

【事例あり】不動産投資の失敗とは?原因と成功するための対策

 

まずは確認|不動産投資における「失敗」とは

不動産投資における失敗とは、結果的に投資前に想定していた利益を下回った場合を指します。

 

ローンを組んで投資用物件を購入したにもかかわらず、空室が続くなどの理由からやむなく途中で売却することとなり、結果としてローンの残債が出てしまった場合などは代表的な失敗例と言えるでしょう。

 

ただし、単純に「収入<費用」の状態が失敗とみなされるわけではありません。例えば減価償却費の計上などで起こる赤字は帳簿上のことで、実際のキャッシュフロー(お金の流れ)は黒字のこともあるためです。

 

赤字になる理由は複数の要因が考えられますが、当初予想していた利益を思うように得られない「想定外の赤字」は失敗につながりやすいと認識しておきましょう。

 

ケース1.情報に踊らされ冷静な判断ができなかった

情報をうのみにしてしまい、内容を精査せずに投資を決定した結果として失敗してしまうケースがあります。

 

世の中には不動産投資に関する情報が多く出回っており、なかには誇大な表現を使ってセールスしている業者も存在する ため、注意が必要です。情報の内容を確かめた上で、冷静に判断しましょう。正しい投資判断をするためには、日ごろから勉強を続け、相場観や情報を見抜く目を養っておくことが大切です。

 

ケース2.予測が甘かった

根拠の薄い希望的観測をして始めた結果、失敗してしまうケースがあります。典型例は、空室が続く物件にもかかわらず、理由を入念にリサーチせずに「すぐに決まるだろう」などと期待を抱いて投資したものの、実際には入居者が決まらず撤退に追い込まれるケースです。

 

投資物件を検討する際は、論理的な根拠に裏付けられたデータをもとに予測を立てましょう。「こうなってほしい」という願望に基づいた希望的観測と混同しないように意識することで、正しい判断をしやすくなります。

 

ケース3.利回りだけで判断してしまった

不動産投資における利回りとは、年間の家賃収入を購入金額で割った割合のことです。従って家賃収入が特段高くない場合であっても、購入金額が低ければ利回りは高く算出されます。

 

しかし、購入金額が低い物件のなかには老朽化が進んでいたり、需要が低いエリアに建っていたりする物件もあるため、慎重な検討が必要です。問題を抱えている物件であることに気が付かず、利回りという数値上の条件だけで選んでしまった結果、苦しい経営になる可能性もあります。

 

利回りのような定量的な情報だけでなく、物件のあるエリアのにぎわいや交通アクセス、さらに建物の状態や入居者層といった定性的情報も考慮して物件を選びましょう。

 

ケース4.不利な状況下で投資判断を誤った

不動産投資におけるキャッシュフローとは、「家賃収入から諸経費を差し引いて残る現金」のことです。

 

例えば、思わぬ出費などが原因となり、手元のキャッシュフローがマイナスになるケースがあります。深刻なキャッシュフローのマイナスが続く状況であれば、物件を売却する「損切り」も視野に入れる必要があるでしょう。

 

損切りはとき必要な投資判断です。損切に踏み切れず状況に応じた投資判断ができなかった場合、さらにキャッシュフローを悪化させることにもつながります。

 

とはいえ、強固な意志力を持つ人でない限り、不利な状況のなかで冷静な判断をすることは難しいかもしれません。事前に「キャッシュフローのマイナスがこの額を超えたら損切りに踏み切る」というようなルールを設定しておくことも一案です。

 

ケース5.物件のメンテナンスを怠った

メンテナンスを実施しないことは、空室リスクや家賃が下がるリスクを高めることにつながります。経年による建物の劣化は避けられないことかもしれません。しかし、適切なメンテナンスによって、時代のニーズに合った設備を導入できます。物件の魅力を維持することに効果的な役割を果たすでしょう。

 

不動産投資のメリットとして、物件の管理を管理会社に委託することで、時間や体力を取られることなく運用できることが挙げられます。しかし、管理会社に丸投げし一切関わらないという姿勢はおすすめできません。

 

オーナー自身が物件の最新情報をチェックしたり、物件の状況を確認したりすることは、見逃しがちな情報をキャッチする良い機会です。不動産会社や管理会社と連携を取りながら、物件の資産価値の低下を防ぎましょう。

 

 

不動産投資を始める前に知っておきたいこと

不動産投資を始める前に知っておきたいこと

不動産投資は全く知識のない状態で始めると、利益を得られず失敗に終わる、もしくは不正に加担してしまう恐れがあります。不動産投資に関わる知識やノウハウをある程度把握してから、少しずつ挑戦してみましょう。今回は不動産投資で失敗しないために、気を付けたいことや知っておきたいことを3つ解説します。

 

不正融資の話には乗らない

不正融資とは、虚偽の申告をしてお金を借りることです。具体的に、以下のような不正融資が起こっています。

 

  • 預金など保有資産の水増し
  • 家賃収入の水増し
  • 虚偽の売買契約書や決算書の作成

 

より高額のローンを組ませるため、金融機関が申し込み内容を改ざんする事例が発生しています。申込者が不正融資に加担したとみなされると、最悪の場合不動産を手放さなくてはなりません。どれほど良い話でも、不正融資には乗らないように気を付けましょう。

 

自分でも徹底して調べる

不動産投資を始める際は、業者に言われるがまま決断するのではなく、自分でも徹底して調べ問題がないか確認しましょう。すべてを委ねてしまうと、不正に加担してしまう恐れや自分が思うような運営ができなくなる可能性があります。

 

  • 物件購入を検討している立地の環境や人口推移
  • 金利や審査ルールなど融資に関する情報
  • 運用スタート後の管理

 

上記のような基礎知識を習得するには、不動産セミナーや書籍、不動産会社が公開している記事や資料が役立ちます。

 

確定申告や税金について理解しておく

不動産投資で年間20万円以上の所得がある場合、確定申告が必要です。そのため確定申告の方法や税金に関する知識も、十分理解しておきましょう。

 

経費となる項目や減価償却、控除、所得税や売却時に発生する譲渡税など、不動産投資に関わる内容を幅広く頭に入れておくと安心です。本やセミナーでの独学だけでなく、物件を購入した不動産会社へ相談したり、国税庁が開催している無料の記帳指導を受けたりするのも良いでしょう。

 

ファイナンシャルプランナーなどマネー関連の資格を取得し、自分でさまざまなことを判断できるようになるのも良い方法です。

 

不動産投資は節税効果がある?仕組みとポイント注意点も押さえよう!

 

 

不動産投資を始めるのに向いている人

不動産投資を始めるのに向いている人

不動産投資では、物件の優良さとともに投資家自身の資質も成功を左右する要素のひとつです。ここからは「不動産投資を始めるのに向いている人」の特徴について解説します。具体的な特徴を把握して、成功しやすい人物像を意識しながら不動産投資をスタートする準備を進めましょう。

 

安定した収入を得られている人

不動産収入以外で安定した収入を得られている人は、キャッシュフローが悪化したときでも自己資金でカバーできることが予想されます。長期にわたる投資が実現しやすいでしょう。

 

さらに、金融機関からの融資を受けるに際も、安定した収入があることは有利に評価されるポイントです。選べる物件の選択肢が広がる、複数の物件を運用しやすくなるなど、不動産投資をステップアップできる条件を整えやすくなります。

 

長期的視点に立てる人

不動産投資は、数か月単位の短期間で売買を繰り返すことはほぼありません。短くても数年の単位、長ければ数十年の単位から一生涯にかけて運用する、息の長い投資です。

 

従って、目先の情報を捉えるだけでなく、長期的な視点に基づいて判断できる人に適性がある投資と言えるでしょう。短期間で資産を拡大した投資家よりも、長期にわたって盤石な経営をしている投資家をベンチマークにすることをおすすめします。

 

情報収集力のある人

不動産投資は情報戦と言っても過言ではありません。個々の投資物件の情報は、自分自身でつかみに行く必要があります。マーケットに情報が公開されている上場企業の株式などとは大きな違いです。

 

投資物件選びから、運用、売却のタイミングに至るまで、最新の情報が役立つ局面は多くあります。学びの姿勢を崩さず最新の情報にアンテナを張り続けることは、不動産投資を成功させるための極意と言えるでしょう。

 

また情報収集だけでなく、得た知識をもとに実際に行動に移してみることも重要です。実践によって、初めて身に付くノウハウもあります。

 

投資目標がぶれない人・決断力がある人

不動産投資を続けるなかで、気持ちに変化が生じたり、弱気になったりすることもあるでしょう。しかし不動産投資は、基本的に短期間で売買をする収益モデルではありません。投資目標が大きく変わることは、目標を達成しにくくなる要因になります。

 

始める際に十分な分析をして目標を定め、臨機応変の対応をしながらも、大きな方針はぶれることなく戦略的に運用できる人が、不動産投資に向いていると言えるでしょう。

 

また、物件の購入時をはじめ、リフォームや売却といったタイミングでも、大きな金額が動くこともあります。大きな金額を動かす判断を冷静に行えるだけの決断力は、不動産投資を行う上で大きな強みとなるでしょう。

 

 

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不動産投資を始める際は、さまざまな角度から知識を得ることがポイントです。また、豊富な知識は、堅実な運用を続けるための鎧にも武器にもなり得ます。ただし、単に量が大切ということではなく「正確で質の高い知識」が成功の鍵となるでしょう。

 

「GALA NAVI」は、これから不動産投資を始める方にも役立つ情報を多数お届けしています。GALA NAVIを運営するのは、賃貸需要の高い東京都と神奈川県を中心に資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストです。

 

FJネクストは、不動産の開発から物件の管理までグループ一体でサービスを提供することで、生きたノウハウを蓄積してきました。GALA NAVIには、FJネクストの知見が詰め込まれています。ぜひ、不動産投資の情報収集にお役立てください。登録費・年会費は無料です。

 

 

まとめ

まとめ

さまざまな投資のなかでも大きな金額が動く不動産投資は、入念な準備と正しい知識の習得が大切です。不動産投資のメリットやリスクについて理解し、投資スタンスに合致する物件を選んでスタートしましょう。

 

不動産投資を通じて豊かな資産形成を実現するために、鍵となるのは「知識の有無」です。正しい方向性や知識を得るための手段として、良質な情報源を持つことをおすすめします。

 

FJネクストが運営する「GALA NAVI」は、不動産投資における成功の鍵となる情報の宝庫です。最新物件やセミナー、無料相談会の情報もお知らせしています。登録費・年会費は無料であるため、お役立てください。


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