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不動産投資のリスクは?対策方法と物件選びのポイントを押さえよう!

不動産投資のリスクは?対策方法と物件選びのポイントを押さえよう!


不動産投資はさまざまな恩恵をもたらしてくれる魅力的な資産運用のひとつです。一方で、株式投資やFXなどといった他の投資と同様に、リスクも存在します。

そこでこの記事では、不動産投資のリスクへの対策方法、および物件選びのポイントについて解説します。リスクがあるからといって不動産投資を避けるのではなく、適切な対策と適切な物件選びを通じて堅実な不動産投資を心掛け、資産形成を有利に進めましょう。

【目次】

1.【不動産投資】9つのリスクとその対策

投資でリターンを得ようとする上で、リスクマネジメントは欠かせない要素でしょう。リスクが全く存在しない投資はなく、リスクについて能動的に学んで対処する姿勢が大切です。ここからは不動産投資を始める前に把握しておきたい9つの主なリスクと、リスクへの対策について解説します。

🔵1.空室や家賃滞納のリスク

不動産投資の主な収益源は家賃収入の ため、入居者が埋まらない空室 は代表的なリスクです。また、入居はしていても家賃を滞納されることも起こり得ます。主な空室対策と家賃滞納リスクへの対策についてまとめました。

リスク 主な対策方法
空室リスク ・好立地な物件を選ぶ
・入居者募集に実績のある管理会社に管理業務を依頼する
家賃滞納リスク ・家賃保証会社に家賃支払いの保証をしてもらう
・周辺環境など入念なリサーチをして物件を購入する

家賃保証は、入居者からの家賃支払いが滞った場合に、滞納された家賃を保証会社が立て替えて支払うサービスです。

🔵2.修繕のリスク

建物や設備の老朽化と老朽化に伴う修繕費用がかかることは、不動産投資では避けられないことかもしれません。また、空室対策のためにも定期的なメンテナンスは必要です。順調に収益が上がっているように見えていたとしても、修繕費が原因で収支 がマイナスへ傾くこともあり得ます。以下は修繕費の 具体例です。

➢経年劣化の原状回復費用
➢設備の修理や交換費用

修繕費リスクに備えるために、収益が上がっている期間の中で修繕費用を積み立てておくことが有効です。購入時の物件状況から修繕のタイミングを予測し、計画的な資金の準備をおすすめします。

🔵3.金利上昇のリスク

経済や政策の変化に影響を受け、ローンの支払いなどにかかる金利のレートが上昇する可能性があることも、 不動産投資のリスクのひとつです。

金利上昇は、投資用不動産の購入の際に想定していた計画よりも支払額が多くなる事態を引き起こします。一般的に融資金額が大きな不動産投資においては、金利が1%上がるだけでも返済総額が増え、その後の投資計画にも影響を及ぼしかねません。

経済や政策などの大きな流れ自体は投資家自身がコントロールできない要素です。対応策として、借入期間を短くすることで変動に遭遇するリスクを小さくする、元金等返済にする、固定金利に設定することなどが挙げられます。

🔵4.デフレのリスク

デフレはお金の価値が上がり、相対的に物の価値が下がってしまう現象です。一般的にデフレにおいては不動産の価値や家賃も連動して 下落します。2,000万円で購入した物件が、デフレが進むことで1,800万円でしか売却できない事態がデフレリスクの具体例です。

デフレのリスクの対策として、デフレ時でも不動産価格が下落しにくい、資産価値の高い物件を選ぶ、余裕のあるローン返済額に設定するといった対策が考えられます。

🔵5.資金流動化のリスク

不動産は株券や社債など、他の金融資産と比較して取引にかかる時間が長くなりやすく、手間もかかりやすいことが特徴的です。そのため、すぐに売却して換金するということは一般的に難しく、現金が手元に得られるまでに時間がかかってしまうこともあります。

このように「資産の活発な売買がしにくく現金化するまでに時間がかかる」性質のことを「流動性が低い」と表現されますが、流動性が低いことは、投資家の間では懸念点として認識される特徴です。

不動産投資に関する流動性の課題を克服するためには、購入の際に利回りだけでなく立地などの条件を含めて精査することや、購入後も資産価値が下がらないようにメンテナンスをすることなどがポイントといえるでしょう。

🔵6.不動産価値下落のリスク

不動産の価値は常に変動しており、エリアの再開発などの恩恵で上昇することもあれば、逆に下落してしまうこともあり得ます。例えば、学生街としてにぎわっていたエリアに不動産を所有していたものの、大学のキャンパスが移動したことに伴って不動産価値が下がるというのは、可能性として十分考えられるケースです。

対策としては立地の良い物件を選ぶ以外に、立地の良い状態が将来的にも続くか分析することが必要でしょう。知識や経験が浅い場合、判断に迷うこともあるかもしれません。確度の高い情報を得るためには、信頼できる会社とパートナーシップを結ぶことも効果的です。

🔵7.家賃下落のリスク

購入時は利回りが魅力的な物件であっても、期間を経るごとに建物の劣化、あるいは需要の変化などによって家賃が下落してしまうリスクがあります。最悪の場合はローン返済などの支払いに見合わないラインまで落ちてしまい、採算が取れなくなってしまう事態も招きかねません。

家賃下落のリスクは物件の価値が落ちるのを防ぐことが重要です。定期的なメンテナンスや大規模な修繕を施すことで、時代やニーズに合った魅力的な物件を維持できるでしょう。

🔵8.災害や事故のリスク

台風や地震、火災や浸水などの災害により物件が損害を受ける場合があります。あるいは入居者の問題からいわゆる事故物件となってしまい、入居者が遠ざかるなどもオーナーにとって頭の痛い問題です。

災害や事故のリスク対策として、火災保険や地震保険など各種リスクに対応する保険に加入することで安心感を得やすいでしょう。

🔵9.倒産のリスク

投資物件自体に大きな問題がなかった場合であっても、管理会社が倒産してしまうリスクがあります。倒産した場合でも、物件の所有権自体が失われるわけではないため、家賃収入がなくなるわけではありません。ただし、委託していた業務はストップするため、少なからず影響は受けることになるでしょう。

物件を選ぶことと同様に管理会社の信頼性も重要です。実績のある会社に依頼することがリスクを避ける根本的な対策といえるかもしれません。

2.不動産投資はリスクが高い投資なのか?

不動産投資のリスクは複数ありますが、不動産 投資はリスクが高い危険な投資なのかと言えば、そうとは限りません。リスクへの対策法があり、またリスクを差し引いて考えても、魅力的な要素が数多く存在します。

例えば「先の展開を読みやすいこと」は不動産投資の魅力のひとつです。先々の利益を計算しやすいため、株式投資や仮想通貨への投資などのような、変動が激しくなりやすい投資とは異なり、計画的な資産形成に適しています。

さらに、不動産の賃料は不景気においても変動しにくいとされており、景気の変動に対する耐性が他の投資に比べて強いとされていることも特徴的です。不動産投資が他の金融資産に比べてリスクが高いわけではなく、一長一短があるにすぎないといえるでしょう。

関連記事:「不動産投資はやめとけ」といわれる理由は?リスクや注意点も押さえよう!

3.不動産投資を始めるメリット

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不動産投資にはリスクもありますがメリットも数多くあります。リスクやメリットを踏まえて総合的に考えたとき、やはり不動産は魅力的な投資先であると感じる方も多いでしょう。以下では、不動産投資を始めることの具体的なメリットについて詳しく解説します。

🔵本業の収入をカバーできる

不動産投資は、入居者がいる限り毎月継続的な収入が入ってきます。また、不動産投資は管理会社に委託できる業務も多くあり、他の仕事とも両立させやすいことが特徴です。サラリーマンのオーナーの方も多く見られます。

つまり、不動産投資は長期的に安定的な収入を得やすいことがメリットです。本業の収入の補填的な役割も果たせるでしょう。

🔵収益を年金の代わりにできる

老後の年金支給に関する不安がささやかれる昨今ですが、不動産投資からは数十年単位で収入が得られるため、不安視されている年金の支給額を補えることがメリットとして挙げられます。

不動産の管理に体力はそれほど必要なく、また管理業務の多くを管理会社に委託することも可能です。年金のように毎月の継続的な収益をもたらしてくれる不動産収入は、老後の生活にとって心強い味方のように感じられるでしょう。

🔵生命保険の代わりにできる

不動産投資でローンを組む際に加入することが多い団体信用生命保険は、融資を受けるオーナーが突然の事故や病気で返済できなくなった際に、残債を肩代わりしてくれる制度です。団体生命保険に加入していれば、重病になり仕事ができない状態になった場合、ローンを支払う必要がなくなります。

また、仮にオーナーが亡くなってしまった場合もローンが無い状態でご家族へ引き継がれるため、残されたご家族の生活保障にもなります。これが「不動産投資が生命保険代わりにもなる」といわれる理由です。がんや三大疾病にも対応できるタイプもあります。

🔵インフレ対策ができる

お金の価値が下がり、相対的に物の価値が上がる現象をインフレと呼びます。インフレに備えて不動産に投資しておくことで、現預金の価値が目減りしてしまうリスクを回避することが可能です。

またインフレ時は不動産価格や家賃収入は上がるため、資産形成を有利に進められます。現在日銀は緩やかなインフレを実現するための政策を実施しており、現在のトレンドに適合したメリットといえるでしょう。

🔵節税効果が見込める

不動産投資は、物件の減価償却費が高額になりやすいことが特徴です。減価償却費が高いということは、確定申告の際に経費として申請できる額が多くなることを意味します。従って減価償却期間中は特に、節税効果を期待できるでしょう。

また、現預金を不動産に変えておくことで、相続税の対策にも役立つという点も頭に入れておきたいポイントです。相続税を計算する際、不動産は現金よりも低い基準で計算されるため、結果的に納める相続税額が低く抑えられます。

🔵レバレッジ効果がある

不動産投資の大きな特徴のひとつが、レバレッジ効果、すなわち手持ちの現預金の額よりもはるかに大きな金額を動かせるということです。

不動産投資ローンを活用すれば、融資を受ける時点での収入額に対して何倍にも相当する融資を受けられます。まさに「テコの原理」のようなイメージで、少ない金額を元手に大きな金額を引き出して投資額を増やすことが可能です。レバレッジ効果を利用することで、資産をハイペースかつ効率的に増大させることを実現しやすくなるでしょう。

4.不動産投資を始める際の注意点

数多くのメリットがある不動産投資ですが、注意しておきたい点もあります。不動産投資を始める際は注意点を踏まえた上で、不動産投資のメリットを最大限得られるように堅実で現実的な計画を立てましょう。5つの点にフォーカスして解説します。

🔵1.初期投資額が高い

例えば株式投資が数千円から始められるのに対して、不動産投資の場合はまとまった額の資金が必要です。初期投資額の高さは、不動産投資をスタートするにあたってのハードルになりやすいかもしれません。

しかし、不動産投資ローンを利用することで、投資用物件を購入する際の資金不足は解消しやすいといえるでしょう。

🔵2.失敗する可能性がある

「先の見通しが判断しやすくインフレに強い」という不動産投資の特徴はありますが 、やはり投資である以上成功率は100%ではなく、失敗する可能性もあります。

可能な限り失敗を避けて少しでも成功に近づけるためには、事前に知識やノウハウを身に付け、物件選びにおいても多角的な視点から慎重に選ぶ意識が大切です。また、スタートした後も不動産投資に関する勉強を続け、適切なタイミングで適切な対策が取れるように備えることもポイントとして認識しておきましょう。

🔵3.高い節税効果を得られるとは限らない

不動産投資は節税効果が魅力的である反面、条件によっては思うように節税効果を得られない場合もあります。所得税や住民税は課税方式として超過累進課税を採用しており、本業の所得額と連動しているからです。

従って、収入状況によっては節税効果を目的に不動産投資を行ったとしても、あまり高い効果が期待できないケースもあります。節税効果だけを狙って不動産投資に踏み切ることは、避けた方がよいでしょう。

🔵4.手続きに手間がかかる

不動産投資はさまざまな法律が絡んでおり、また利害関係者も多岐にわたります。そのため、用意しなければならない書類や交わす必要のある契約の数も多いことが特徴です。

また、売却手続きや賃貸借契約手続きといった各種の手続きにも手間がかかりやすく、煩雑に感じられるかもしれません。

🔵5.確定申告が必要となる

会社員として働いている方にとって、確定申告はなじみが薄いかもしれません。不動産投資で得た収益は、サラリーマンであっても毎年確定申告をする必要があります。会社から支払われる給料は会社が源泉徴収の形で納税するのに対し、不動産から得られた不動産所得は自分自身で納税する必要があるからです。

ただし、実際の計算や申告書類の作成は税理士に依頼もできます。依頼にかかる費用は払う必要がありますが、時間がない方や、正確に作成することに不安を感じる方は、プロに任せることで負担感を軽減できるでしょう。

5.不動産投資リスクを回避するための物件選びのポイント~

不動産投資をスタートさせる際は、大きな成功を収めようと試みるよりも、むしろ「失敗しないこと」を第一目標にすることをおすすめします。物件選びは不動産投資の成否を分ける大きな要因のひとつです。ここでは不動産投資のリスクを最小限にするのに役立つ、物件選びのポイントについて解説します。

🔵空室になりやすい物件の特徴を把握する

空室になりやすい物件には一定の共通項があります。例えば、以下は空室リスクの高い物件によく見られる傾向です。

・設備が古い
・立地条件が悪い
・管理状態が悪い

この他、管理会社の集客力が弱い場合も空室リスクが高くなりやすいでしょう。上記のような物件は、たとえ利回りなどの条件が良かったとしても、購入には慎重さが求められます。

🔵エリア選びは慎重に

物件の空室率は建物自体の質や特徴だけでなく、物件のあるエリアにも大きく左右されます。例えばターミナル駅や大学などに近いといった利便性の良いエリアであれば、賃貸需要は高いと見込めるでしょう。逆に、アクセスの面で難があるエリアや、治安が悪いエリアなどの物件には注意が必要です。

また、地震の際に液状化が起こりやすいエリアや地下に断層が走っているエリアなど、災害の懸念が高い物件を避ける入居者もいます。物件がある土地の情報を可能な限り多く入手することが、リスク回避のために重要なポイントといえるでしょう。

🔵物件の価格や条件を精査する

候補となる物件について、価格や条件が適正か確かめるようにしましょう。周辺の物件についても広くリサーチし、相場観を持つことが大切です。

例えば鉄筋コンクリート造か木造かなど、建物の構造は物件の質にも大きく関わります。また時代のニーズに合った設備も入居者から人気を集めるポイントです。さらに、購入を検討している不動産会社が信頼できるか、実績や評判をチェックすることも欠かさないようにしましょう。

🔵実際に物件の状態を見る

実際に現地へ赴くことは、物件に対する判断材料を増やすことに効果的です。資料に記載されている条件だけではわ からなかった、物件の雰囲気や周囲の環境も把握できるでしょう。

建物の保存状態の他、すれ違う住人の雰囲気から住人層を確かめるのも一案です。居住者のごみが散らかっているなど雰囲気の悪い物件は、空室問題以外にも家賃滞納などのリスクが高くなるでしょう。冷静な目で判断するためにも、できる範囲で現地調査を行うことをおすすめします。

🔵収入と支出のシミュレーションをしておく

収入と支出についてのシミュレーションは、不動産投資に失敗しないために重要な要素といえます。想定の家賃をはじめ、修繕積立金や管理費、その他の条件を踏まえて収入と支出のシミュレーションをした上で物件を選びましょう。

見落としがちなポイントが、修繕積立金などに関わる数値です。高すぎると利回りが悪くなってしまいますが、あまりにも楽観的に見積もっていると、いざ大規模修繕が必要な状況で多額の支出が必要となり、採算が悪化してしまう懸念があります。

堅実な運用のために、想定されるリスクを踏まえながら現実に即した数値を用いてシミュレーションをしましょう。

🔵自己資金を用意しておく

不動産投資では収入が得られる局面ばかりではなく、不動産取得税や固定資産税、入居者募集の広告費や設備費、ローン返済金など、さまざまな支出があります。万が一、毎月かかる支出を家賃収入でカバーできなくなったときに備える意味でも、自己資金を用意しておきましょう。

特に、不動産投資に慣れていない初期のうちはある程度の資金は手元に残しておくことで、安心感が得やすくなります。また、投資が軌道に乗りステップアップさせたいと考えるときも、自己資金は役立つでしょう。

6.不動産投資はリスクヘッジがポイント!GALA NAVIで情報収集を

不動産投資におけるリスクを回避するために、あらゆる角度から情報収集をすることが理想的です。しかし、1人でしかも初心者の方が多くの情報を集め精査することは、ハードルが高いことかもしれません。不動産のプロの知見を得ることは、リスクヘッジにつながる投資判断をするためにも重要です。

GALA NAVIは不動産選びに関する良質な情報を提供しています。GALA NAVIを運営するのは東京都心・横浜・川崎エリアに資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストです。

FJネクストは長年の物件運営を通じ、生きたノウハウを蓄積してきた実績があります。ぜひGALA NAVIが発信する情報にご期待ください。登録費や年会費は無料です。

7.まとめ

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不動産投資は安定的かつ継続的な収入や生命保険・年金代わりにもなるなど、さまざまな恩恵を得られる投資である反面、いくつかのリスクも存在します。とはいえ事前に対応策を用意しておくことによって、リスクが表面化する可能性を最小限に抑えることが可能です。

不動産投資に関する適切な知識を少しでも多く身に付け勉強を続けることは、リスクを避けるためにも重要でしょう。FJネクストが運営するGALA NAVIは、投資家の皆さまにとって、信頼できる情報源でありたいと考えています。物件情報やセミナー情報も発信中ですので、ぜひご活用ください。


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