不動産投資は入居者の家賃を収入源としたビジネスです。基本的に毎月固定で家賃が入るため、オーナーが自ら働きかけなくても安定した収入が得られるメリットがあります。

一方、物件購入に大きなコストがかかるだけでなく、修繕費をはじめとした維持管理費が発生することから「不動産投資は儲からない」という話も耳にすることもあるでしょう。他にも、空室の発生や自然災害による損害といったさまざまなリスクがあります。

ただし、リスクは対策を講じることで回避が可能で、特に物件選びは重要なポイントといえるでしょう。そこで本記事では、不動産投資が儲からないと言われる理由や物件選びのポイントを紹介します。

１．不動産投資は儲からない？

不労所得を得る手段として人気のある不動産投資ですが、「儲からない」という話を耳にすることもあるでしょう。しかし、不動産投資が儲からないと声を上げているのは「運用に失敗した方」や「よく理解していない方」がほとんどで、実際には成功して大きな利益を得ている方も少なくありません。

成功した方の多くは物件選びのポイントやリスク対策、収支シミュレーションといった必要な知識をしっかりと身に付けた上で投資に踏み切っています。不動産投資で儲かるかどうかは、物件の運用次第といえるでしょう。

２．不動産投資は儲からないと言われる理由

不動産投資はサラリーマンの副収入や老後の年金対策として有効という話もある一方、儲からないという意見を持っている方もいます。ここでは、なぜ不動産投資は儲からないと言われているのか、主な理由を4つ紹介します。

🔵 投資物件を一括りにして語るため

不動産投資を始めるにはマンションやアパートといった投資物件を購入する必要があり、初期費用が多くかかるため、ハイリスクと捉えられるケースがあります。

しかし、投資物件にはマンションやアパート、戸建てといったさまざまな種類がある他、一棟投資やワンルーム投資と複数の手法があり、一括りでは語れません。予算や戦略に合わせて投資対象を選択すれば、リスクの軽減が可能です。

🔵 表面利回りにフォーカスしているため

表面利回りとは、物件の購入費に対する1年間の家賃収入の割合です。不動産会社の広告やポータルサイトに掲載される物件の利回りのほとんどは表面利回りですが、維持や管理にかかる経費を考慮していないため、実際に運用した場合の利回りと差が出るケースがあります。

より現実的な数値で判断するには、表面利回りだけでなく運営費も含む実質利回りを把握することが重要です。

🔵 リスクの種類が他の投資と異なるため

不動産投資には、株式投資やFXとは異なるリスクがあります。主なリスクは以下の通りです。

・空室の発生
・入居者の家賃滞納
・入居者同士のトラブル
・自然災害による被害
・金利上昇によるローン返済額の増加

他の投資にはない不動産投資特有のリスクで種類も多いことから、一見するとハイリスクな投資という印象があるかもしれません。しかし、事前に対策を講じることで多くのリスクはカバーできます。特に、物件選びで失敗をしないことが重要な対策といえるでしょう。

🔵 短期間で大きく儲けようとするため

不動産投資は、基本的に長期間にわたり少しずつ収益を積み重ねる方法です。物件を購入する初期投資が大きいため、早期の回収が難しく、短期間で儲けようとする方には向いていないでしょう。

元本保証はないものの、不動産という資産が得られるため、投資した金額をすぐに失うリスクはありません。空室の発生や賃料下落といったさまざまなリスクはありますが、事前に対策を講じればある程度回避できることから、ミドルリスク・ミドルリターンの投資といえます。

３．不動産投資で儲からないタイプ

不動産投資で儲からない方には、いくつか共通した特徴があります。不動産投資でしっかりと利益を上げて資産形成したいと考えている方は、ここで紹介する5つのタイプに当てはまっていないか、事前に確認するとよいでしょう。

🔵 情報収集ができていない

不動産投資では自ら情報収集することが重要です。不動産は高額な買い物になるため、優良物件を見極める力をつけ、慎重に判断する必要があります。「不動産会社に話を聞く」「インターネットで検索する」といった方法で市場の動向を把握し知識を身に付ければ、情報を取捨選択できるようになり、リスク軽減につながるでしょう。

🔵 計画性がない

不動産投資で成功するには、短期的な計画ではなく、物件の購入から売却に至るまで長期的な計画に沿って運用する必要があります。そのため、計画段階でどれだけの期間で投資を回収できるか、予測を立てなければなりません。

物件購入後は、計画通りに運用することが資産形成につながります。固定資産税やローンの返済費、修繕費は状況によって変動する場合があるため、定期的に支出に考慮して収支計画を立て直しましょう。

🔵 投資の目的が不明確

何のために不動産投資を始めるのか、具体的な目的を持つことが大切です。副収入や老後の資産形成、節税対策といった目標によって「いくら儲けたいのか？」「いつまでに稼ぎたいのか？」といった指標が異なります。

投資目的が明らかになれば、具体的な戦略が練りやすく、予算や状況に合わせて物件選びができるでしょう。

🔵 「不労所得」のイメージで運用

不動産投資と聞くと、働かなくても収入が得られる「不労所得」のイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、実際には不動産管理会社との打ち合わせや毎月の資金状況の確認、入居者募集の戦略といった賃貸管理・運営に関するさまざまな業務が発生します。

管理業務を委託すれば負担を軽減できますが、何もしなくても儲かると考えていると、イメージとのギャップが大きく挫折する恐れがあるため注意しましょう。

🔵 経費や税金を計算していない

不動産投資で成功するには、正確なシミュレーションが必要です。物件の購入費用や月々のローン返済額だけでなく、物件保有時や売却時の諸費用も加味しなければなりません。

例えば、固定資産税は不動産を保有している期間は確実に納付義務が発生します。また、建物は年数が経てば劣化するため、修繕費や管理費も見込んでおく必要があるでしょう。経費や税金を差し引いた上で、収支のバランスを確認することが大切です。

４．不動産投資を成功に導く方法

不動産投資の成功のために心掛けたいポイントは、物件選びや収支のシミュレーション、信頼できる不動産会社探しとさまざまです。特に初心者は小規模な投資から始めるとよいでしょう。ここでは、不動産投資を成功に導く方法を紹介します。

🔵 初心者は小規模から始める

不動産投資の初心者は、少額で投資可能な物件から始めるのがおすすめです。高額な物件は多くの家賃収入が得られる一方、失敗したときのリスクが大きいため、資金力のある方や不動産投資の経験を積んだ方に向いています。

小規模で投資する代表的な方法が「ワンルーム投資」です。マンションの一室を購入して貸し出す方法で、一棟投資に比べて安い初期投資で始められます。家賃収入は少なく、入居者が退去すると収入がゼロになるリスクはありますが、少ない初期費用で始められる点が最大のメリットといえるでしょう。

🔵 目的に合った物件を選ぶ

不動産投資の対象となる物件には、マンションやアパート、戸建てとさまざまな種類があります。種類によって賃貸管理業務や難しさや収益の大きさが異なるため、自分の目的に合った物件を選ぶことが重要です。

マンションやアパートの一棟投資は、購入費は高額ですが、部屋数が多く大きな収益を得られる可能性があります。戸建て物件やワンルームマンションは、購入費は安く済むものの、一世帯のみの入居となるため家賃収入が少ないことに注意が必要です。

目標とする収入額や運用にかけられる時間、初期費用を総合的に考えた上で、目的に合った物件を選びましょう。

🔵 収支をシミュレーションする

不動産投資は長期的な運用が基本であるため、物件を購入する段階で、数年後、数十年後まで収支シミュレーションすることが大切です。新築や築浅物件は、購入直後は高い利回りが得られる傾向がありますが、数年後には資産価値が低下して収益が悪化する恐れがあります。また、空室リスクや管理費・修繕費も考慮する必要があるでしょう。

ただし、不動産投資の経験が少ない方は複雑な収支シミュレーションは難しいため、信頼できる不動産会社へ相談することをおすすめします。

🔵 信頼できる不動産会社を探す

自分の力だけで物件探しや売買契約をするのは限界があるため、信頼できる不動産会社を探し、プロの視点で適切なアドバイスをもらうことをおすすめします。信頼できる会社を見極めるには、過去の実績を確認することが大切です。不動産会社によって得意とする物件の種類やエリアが異なるため、自分が購入する物件の管理実績も確認しましょう。

また、営業担当者とは長くやり取りする可能性があるため、「対応が丁寧か」「レスポンスが早いか」「要望をきちんと聞いてくれるか」といった点もしっかりチェックします。

🔵 積極的に学んでリスク対策をする

不動産管理会社へ業務を委託する場合でも、経営に関わる全てを管理会社任せにはせず、自分自身で事実を確認して判断することが重要です。賃貸管理会社や家賃保証会社へ業務委託することは有効なリスク対策ですが、自分なりの考えを持つようにしましょう。

例えば、入居者の家賃滞納リスクに対しては、賃貸管理会社へ入居審査を厳しくするよう依頼する方法があります。ただし、最終的に入居を許可するか判断するのはオーナー自身であるため、自分なりの審査基準を持つことが大切です。

５．不動産投資で儲かるかは物件次第！選び方の3つのポイント

不動産投資の成功には、物件選びが重要です。儲からない物件を購入すると、さまざまな対策をしても利益を上げるのは困難です。物件はポイントを押さえた上で慎重に選びましょう。ここでは、物件選びのポイントを3つ紹介します。

🔵 賃貸需要のある物件を選ぶ

不動産投資では家賃が主な収入源です。空室リスクを避けるには、賃貸需要のある物件を選びましょう。賃貸需要を決める要素は「立地」「治安」「建物のグレード」とさまざまですが、特に立地条件は重要です。

「駅に近い」「市街地まで乗り換えがない」といった交通の利便性だけでなく、病院や学校、コンビニ、スーパーといった日常生活を営む上で必要な施設が近くにあると好立地と判断されます。ただし、好立地の物件は購入費用も高くなりがちです。購入が難しい場合には、ある程度は妥協する必要もあるでしょう。

🔵 ターゲットを絞って物件を探す

物件を探す際は、ターゲットを絞って選びましょう。長期的な利益を生むには空室対策は必須です。ターゲットのニーズに合った物件を購入することで、入居率が上がり、空室リスクを減らせます。

例えば、ファミリー層は戸建てや広いマンション、単身者はワンルームマンションやアパートと、ターゲットによって物件のタイプが異なります。また、一人暮らしの女性をターゲットにするのであれば、防犯カメラやオートロックといったセキュリティ設備がある物件がよいでしょう。

🔵 長期視点で賃貸需要をチェック

不動産投資は１年2年先の利益ではなく、物件購入から売却まで長期的な運用を考えなければなりません。基本的にマンションやアパートの資産価値は、新築時をピークに徐々に低下します。

ただし、立地や周辺環境。建物のメンテナンス状態によって、資産価値の低下速度は一定ではありません。中には、賃貸需要が上がることで、購入時より価値が上昇する物件も存在します。購入時だけでなく長期視点で賃貸需要をチェックすることが大切です。

６．不動産投資でよくある質問

これから不動産投資を始めようとしている方には、よくある共通の疑問や悩みがあります。ここでは、不動産投資を検討中の方の疑問や悩みについて見ていきましょう。特に、不動産投資初心者の方は参考にしてみてください。

🔵 マンション投資は一棟とワンルームどちらがおすすめ？

一棟投資は物件の購入費だけでなく、修繕費や管理費といった月々のコストも高額です。ただし、家賃収入は多く、空室が発生しても他の入居者の家賃でカバーできるメリットがあります。一方、ワンルーム投資は初期費用や月々のコストが少額で済みますが、空室が発生した際に収入がゼロになるリスクがあります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の目的や予算を踏まえた上で、適切な物件を選ぶことが大切です。

🔵 不動産投資で節税できる？

節税を目的に不動産投資を始める方もいるかもしれませんが、運用の仕方によって節税効果は異なります。

不動産投資で節税する場合、不動産投資の損失分と給与をはじめとした他の収入を損益通算するのが主な方法です。ただし、キャッシュフローが赤字の場合、節税対策をしても損失のほうが大きいでしょう。節税は副次的なもので、あくまで資産形成を目的にすることをおすすめします。

🔵 本業と不動産投資は両立できる？

不動産投資は、他に本業があっても両立しやすい投資です。管理業務のほとんどは不動産管理会社へ業務委託できるため、オーナーの負担はかなり軽減できます。入居者管理から建物管理まで全ての業務を一括して受ける管理会社も多く、オーナーは最終的な判断をすればよいため、本業との両立も十分可能です。

🔵 新築と中古はどちらがよい？

新築と中古物件にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、どちらがよいか一概には言えません。新築物件は価格が高いものの、建物の状態がよく最新の設備が整っているため、入居者が集まりやすい傾向があります。また、当面の間、リフォーム費用や修繕費は少なく済むでしょう。

一方、中古物件は建物の劣化が進行していることが多く、入居者が集まりにくい傾向があります。また、新築に比べて建物の評価が低いため、ローンが組みにくい点も注意が必要です。

🔵 賃貸管理を委託するには？

賃貸管理を委託する場合、自分で管理会社を探す方法もありますが、不動産投資の相談をした不動産会社からグループ会社や提携会社を紹介してもらうのが一般的です。自力で見つけるよりも信頼でき、安心感があるため、物件購入時に相談してみることをおすすめします。

７．「GALA NAVI」で堅実なマンション経営のヒントを手に入れよう！

不動産投資で成功するには、最新情報やノウハウを得る努力をすることが重要です。不動産市場は常に変化しており、優良物件はすぐに売れてしまうことから、最新情報を得る手段をできるだけ多く持つことをおすすめします。

「GALA NAVI」は資産運用型（投資用）マンションの情報を発信するサイトです。不動産投資の最新情報や資産運用に役立つさまざまな内容のコンテンツを随時発信しています。また、FJネクストグループが提供する自社ブランド「ガーラマンションシリーズ」の最新物件情報を閲覧でき、通常では見つけられない優良物件の情報も得られるでしょう。

８．まとめ

不動産投資は儲からないという言葉を耳にすることもあるかもしれませんが、物件選びを間違わずに想定されるリスクへの対策を考えておけば、高い収益を上げられます。また、信頼できる不動産会社からアドバイスを受けることやオーナー自身が不動産投資について学習することも重要です。

不動産投資に関して適切なアドバイスが欲しい方はFJネクストにご相談ください。不動産投資に関する情報を随時発信中の「GALA NAVI」は、登録費・年会費無料です。ぜひお気軽にご登録ください。

GALA NAVI

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