不動産投資に魅力を感じながらも、失敗に対する漠然とした不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、まず不動産投資における失敗の定義や、失敗につながりやすいケースを詳しく解説します。

状況は千差万別ですが、失敗回避のための教訓にできる内容です。失敗例と併せて、成功を実現するためにできる対策についても詳しく解説しています。

初心者の方は、大きな成功を追求するよりも、まずは致命的な失敗を避けることに注力することがおすすめです。大きな失敗を避けて長く不動産経営を続けることで、成功につながる知見も身に付くでしょう。

【目次】

１．不動産投資における「失敗」の定義

不動産投資の失敗を避ける方法について学ぶ前に、まずは「本当の失敗とは何か」を理解しておきましょう。不動産投資においては、一概に「一時的に赤字が出た状態=失敗」とは言い切れません。それではどのような状態を「失敗」というのか、ここからは、不動産投資における失敗の定義について詳しく解説します。

🔵必ずしも「赤字=失敗」ではない

意外に感じられるかもしれませんが、赤字を計上することが即、失敗というわけではありません。正しくは「問題のない赤字」と「問題のある赤字」とがあると押さえておきましょう。以下に「問題のない赤字」と「問題ある赤字」の一例をまとめました。

【問題ない赤字の例1】将来の備えとしての一時的なマイナス収支
銀行へのローン返済をはじめとした経費が家賃収入を上回る場合、その差額分を自己資金から賄うことを「持ち出し」と呼びます。現金が手元に残らず支出が増えてしまう持ち出しは一見して失敗のようにも見えますが、投資価値のある物件であれば、問題のある赤字にはなりません。

例えば立地条件の恵まれた新築物件は投資価値が高い傾向にあるため、一時的なマイナスが発生していたとしても、ローン返済後には優良な資産として手元に残る可能性があります。このような場合の持ち出しは、将来への備えと捉えられるでしょう。

【問題のない赤字の例2】減価償却費の計上による「帳簿上の赤字」
キャッシュフローとは経営用語のことで、「現金の流れ」のことです。帳簿上は黒字であっても手元に現金がない場合は「キャッシュフローがマイナス」、逆に帳簿上は赤字にもかかわらず手元に現金がある状態は「キャッシュフローがプラス」となります。

不動産投資では、建物や付属設備の購入費用を、定められた耐用年数にわたって長期分割で費用計上する「減価償却」を行うことが一般的です。減価償却費で計上する金額はあくまでも帳簿上の費用で、実際に手元から現金の支払いが生じるわけではありません。つまり「キャッシュフローがプラス」の状態です。

このように不動産投資では、帳簿上は赤字であってもキャッシュフローがプラスの場合、問題のある赤字ではないと認識できます。なお、不動産投資を営むメリットのひとつといわれる節税効果は、主に帳簿上の赤字の分だけ所得税の還付を受けられることで実現する仕組みです。

🔵総合的な赤字が失敗といえる

将来につながる投資であれば局所的な赤字は仕方のない面がありますが、総合的に見たときに赤字であることは失敗です。「問題のある赤字」として以下のような状況があります。

【問題のある赤字の例1】空室などの要因で想定していた家賃収入が長期間得られない
想定利回りが高い物件であっても、実際に入居者が入らず家賃収入が得られなければ利益も得られません。想定外のネガティブな状況に起因するキャッシュフローのマイナスは、失敗といえます。シミュレーション上の利回りばかりでなく、物件の需要自体を精査して投資するように心掛けましょう。

【問題のある赤字の例2】「持ち出し」の額があまりにも大きい
持ち出しの額が生活費を圧迫するほどの額となるのは、将来のための備えとはいえ好ましい状態ではありません。手元の資金が少なくなると精神的な余裕を失いがちになることも懸念材料です。生活に支障をきたすほどの持ち出しが必要な状態は、失敗に該当するといえるでしょう。

🔵融資を受けられない状態も失敗に入る

融資を受けずに不動産投資を始めることはレアケースといえるかもしれません。従って、何らかの事情で融資を受けられない状態は、不動産投資を始められない、もしくは新たに投資物件を購入できないことになるため、失敗に分類できるでしょう。

具体的には金融機関から見た属性（年収や勤務先などの情報）が好ましくないケースや直近数年間でクレジットなどを滞納したケース、債務整理を行ったために信用情報が悪化したケースなどが挙げられます。

２．不動産投資におけるありがちな8つの失敗例

不動産投資は、数年から数十年単位の長期にわたる投資が基本的なスタイルといえます。従って、短期的に「大当たり」を狙うよりも、大きな失敗がきっかけで再起不能となる事態を避けることが重要です。ここからは、不動産投資において失敗につながりやすい8つのケースについて解説します。

🔵【1】高利回りにつられてリサーチを怠ってしまう

不動産会社から提示された資料上は高利回りの物件であっても、蓋を開けてみれば空室率が高く、期待していた家賃収入を得られない場合があります。

利回りは重要な判断材料のひとつですが、数値だけにとらわれるのは賢明ではありません。所在エリアや周辺の施設、また物件自体の耐用年数や管理状況など、需要にかかわる要素の確認も大切です。数値的な面だけでなく、定性的なリサーチを怠らないようにしましょう。

🔵【2】相場より高額の物件を購入してしまう

中には相場より高額の物件をすすめる不動産会社もあると知っておきましょう。割高の物件を購入してしまうと利回りの低さに悩まされる以外にも、いざ手放そうとしても売却価格が低く、購入費用が回収できずに失敗する可能性が高まります。

特に経験が少ないうちは他者からの情報を慎重に検討し、場合によっては経験者からセカンドオピニオンを受けることもおすすめです。また、不動産会社の信頼性を見極めるとともに、不動産投資に関する知識を深め、相場観や情報を見る目を鍛えておきましょう。

🔵【3】購入してはいけない物件に投資してしまう

中には過去に事件が起こった事故物件や、将来的に賃貸需要の落ち込みが懸念されるエリアに建つ物件などもあります。このような物件は入居者が集まらなかったり、売却したいタイミングで買い手がつかなかったりする事態も想定されるため、慎重な判断が必要です。

事故物件に関しては、物件契約時に売主が行う重要事項説明の中で告知するよう義務付けられているため、見逃さないように注意しましょう。また、投資用物件を選ぶ際はできる限り現地調査をし、周辺環境や外観、管理状態などを直接確認することをおすすめします。

🔵【4】管理会社の選定ミスで効果的なリスク対策ができない

投資物件は個人でも管理できますが、管理会社に委託しパートナーシップを組むことで、適切なリスク対策や戦略的な運用がしやすくなります。しかし提案力や集客力の乏しい管理会社を選んでしまった場合、適切なアドバイスを受けられず、効果的なリスク対策を講じられないことがあるため、注意が必要です。

やはり、不動産投資の成否も「関わる人」に左右される余地は多分にあると認識しておきましょう。管理会社の選択は今後、何十年もの長い付き合いとなるパートナーを選ぶに等しい選択ともいえます。物件選びと同様、管理会社選びも慎重さが求められるでしょう。

また、過去には管理会社が倒産して家賃を回収できなかった事例も発生しています。いつどのような形で契約が終わるのかは分かりません。このような結果にならないよう、経営状況を見極めた上で管理会社を選択することも大切です。

🔵【5】期待した節税効果を得られなくなる

不動産投資における節税効果は、多くの投資家を引き付ける魅力のひとつです。しかし、節税効果をメインの目的にして物件を選んだ結果、採算を割ってしまっては本末転倒といえるでしょう。

投資を開始した当初は節税効果が期待できる場合であっても、数年が経過した時点では効果が薄れる可能性もあります。投資初期の節税効果が続くとは限らないため、自身のケースを把握してスタートできると安心です。

🔵【6】優先順位を間違え資金不足で始められない

例えば住宅ローンなどの完済を早めようと、繰上返済を計画している方もいるかもしれません。金利の支払総額を抑えられるということもあり、一見してよい判断のようにも見えます。しかし投資物件の購入を希望するときは、手元の資金の全てを返済へ回すのは得策といえないこともあるため、慎重な判断が必要です。

住宅ローンは消費者金融やカードローンなどに比べて金利が低いことが一般的であり、余剰資金を繰上返済ではなく投資物件取得に充てることによって、金利を上回る収益を得られる可能性があることを理解しておきましょう。

手元資金に余裕をもたせるよりも繰上返済を優先してしまうことは、投資にチャレンジするための自己資金が足りなくなる一因です。チャンスを逃さないようにするためにも、資金管理に関する優先順位を誤らないようにしましょう。

🔵【7】家族の理解を得られないまま始めてしまう

不動産投資は大きな金額が動く取引であり、株式投資をはじめとした数ある投資手法の中でも金額的なスケールが大きな投資です。ローンなどが絡むこともあり、ご家族が不安を感じてしまう可能性もあります。

理解を得られないまま不動産投資を始めることは、やはり好ましい状況とはいえないでしょう。投資判断を鈍らせることにもつながりかねません。ご家族の理解を得て運用に集中できる環境を整えるためにも、自分自身が不動産投資について詳しくなり、正しい知識を伝えておくことをおすすめします。

🔵【8】サブリース契約に飛び付いてしまう

不動産投資を検討するにあたって、サブリース契約は選択肢の一つです。サブリースとは、サブリース会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する仕組みのことです。オーナーはサブリース料を受け取れるため、空室リスクを心配する必要がありません。

一方で、定期的に賃料の見直しが行われることから、収益が減るリスクは伴います。サブリース契約だからと安心することなく、入居需要があるかどうかを調べるほうが大切です。

３．不動産投資に失敗する主な原因は？

不動産投資に失敗するケースについて把握した上で、投資失敗につながる要因についても整理しておくことが大切です。不動産投資の失敗は、主に知識や情報の不足が原因と分析できるでしょう。ここからは、失敗につながる主な要因について詳しく掘り下げます。

🔵計画性のない運用

計画性のないお金の使い方は、失敗につながる典型的な原因のひとつです。不動産投資を行う 中で、大きな支出が伴うタイミングがあります。例えば、修繕が必要になる時期や、投資を拡大させたくなったときなどです。

いざというときに適切なお金の使い方ができるように、家賃収入は計画的にプールしておくことをおすすめします。リスク対策としても投資をステップアップさせたい局面でも資金は大切であると理解しておきましょう。

🔵不動産投資についての基本的な知識の不足

不動産投資における基礎知識とは、収益を得る仕組みやメリット・リスクについての知識のことです。基礎知識の不足は、優良な投資物件を見極められなかったり、適切なリスク対策が取れなかったりと、悪影響を及ぼすことにつながります。以下に押さえておきたい基礎知識の概要をまとめました。

　　　　

不動産投資とは？メリットやリスクも網羅的に解説

不動産投資とは、投資信託や株式投資、国債など…

🔵お金に関する知識の不足

投資物件の運用は会社の経営に近いといえるでしょう。企業の経営者と同じように、ローン・利回り・税金・運用コストなどのお金に関する知識を身に付けていなければ、堅実な運用が困難になりかねません。以下、オーナーに求められるお金の知識について概要を整理します。

４．不動産投資に失敗しがちな人の共通点

不動産投資はFXや株式投資と比べるとリスクの低い投資商品だといわれますが、失敗する確率がゼロではありません。また、実際に投資物件を運用して失敗する方にはいくつかの共通点があります。不動産投資に失敗しがちな方の特徴を知ることで、何に気を付けるべきなのかが分かってくるでしょう。ここでは、特に注意したい4つの共通点を解説します。

🔵勉強が十分でない

何を始めるにもいえることですが、相応の知識を身に付けることが大切です。不動産投資で失敗する方は、勉強や情報収集が不足している傾向にあります。必要な知識を蓄えなければ、不動産会社から紹介された物件の良しあしを判断できないでしょう。

管理会社や不動産会社に全てを任せるのではなく、経営者の感覚で投資物件を運用しましょう。専門知識をマスターしないまでも、最低限の勉強は欠かせません。

🔵リスクを甘く見ている

不動産投資で成功するには、あらゆるリスクを想定し、それに対する準備をしておく必要があります。シミュレーション不足の方は失敗する確率が高まるでしょう。

不動産投資で起こり得るリスクは他人事だと思い、不測の事態に備えられてないと赤字経営で終わってしまうこともあります。全てが計画通りに進むことはほとんどないため、リスクヘッジは欠かせません。

🔵自己資金が適切でない

不動産投資は金融機関から融資を受けられるため、少額の自己資金でも始められます。しかし、万が一の場合に備えて現金で支払えるだけの自己資金は必要です。十分な自己資金を用意していなかったり、生活に支障が出るほどの資金を投じたりする方は、不動産投資で失敗する可能性が高くなります。

長期で投資物件を運用すると、空室リスクや家賃滞納リスクなどさまざまなトラブルが発生します。その期間でも問題なく対応できるだけの自己資金は用意しておきましょう。

🔵他人の話を鵜呑みにする

甘い言葉には用心しましょう。「家賃保証するから大丈夫ですよ」「この物件は高利回りで空室リスクがゼロです」などの営業トークを鵜呑みにする方は危険です。

不動産投資で失敗しないためにはプロのアドバイスは貴重ですが、相手の発言内容が正しいとは限りません。何が正しいのかを判断するために、自発的に情報収集を行うことが大切です。

５．不動産投資はリスクが高いのか？

不動産投資について調べると「やめとけ」などと書かれているサイトやSNSを見かけることも少なくありません。失敗する可能性があることを考えると、リスクが高いと思う方もいるでしょう。しかし実際は、FXや株式投資のように市場が乱高下することは稀で、比較的手堅い投資の手段といえます。

よく「ミドルリスク・ミドルリターン」と評されるように、一定のリスクはありますが、不動産投資で失敗しないためのノウハウを学ぶことで成功率を上げられます。セミナーや書籍、信頼できるサイトなどを活用して知識を蓄えましょう。

６．不動産投資で失敗しないための対策

不動産投資で失敗する事例や失敗の原因を踏まえながら、不動産投資で失敗しないための具体的な対策についても押さえておきましょう。失敗を避けることは、大きな成功をつかむための第一歩です。まずは失敗に対する備えを万全にしていきましょう。8つの観点から詳しく解説します。

　　　　

「不動産投資はやめとけ」といわれる理由は？

不動産投資を検討している方の中には、周りから…

🔵1.不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資の知識を身に付けることは、物件の購入前、購入後のいずれの段階でも不可欠といえるでしょう。具体的な方法として挙げられるのは、ネットや書籍での情報収集、セミナーや勉強会などへの参加です。

一度勉強した分野であっても、時間がたてば情勢が変化することもあるため、常に新しい知識をアップデートしていく姿勢が求められます。対応力や判断力を磨くためにも、日ごろから知識を深める努力を続けましょう。

🔵2.不動産投資の目的やゴールを明確にする

不動産投資以外の分野においてもいえることですが、行動を起こすときは目標の明確化が大切です。目的やゴールを定めないままスタートさせた場合、判断軸があやふやなまま行動してしまうことになります。いわゆる「正しい戦略を持たずして、細かな戦術を工夫しても方向性を誤る」ことが危惧される状態です。

例えば最終的に売却してキャピタルゲインを狙うのか、相続まで見据えて運用するのかなど、目的・目標によっても適する物件の種類や重視しておきたい項目は異なります。まずは明確なビジョンを定めてから不動産投資をスタートさせましょう。

🔵3.キャッシュフローについて理解を深める

キャッシュフローがマイナスとなる要因を把握し、手元により多くの現金を残すための対策について理解を深めることも、失敗を回避するポイントのひとつです。

基本的には、家賃収入のように手元に入ってくるお金が多ければキャッシュフローはプラスになり、ローン返済に回すお金や修繕費用など、出費が多くなった場合はキャッシュフローがマイナスに転じることがあると理解しておきましょう。

たとえ将来的に大きなリターンが見込まれる投資物件を購入したとしても、リターンを得られる時期が来るまでに資金が底をついてしまえば、その時点で投資を断念せざるを得ません。キャッシュフローの状況を把握し、必要に応じて改善策を速やかに講じることが、堅実な運用のための鍵になるでしょう。

🔵4.自己資金を用意しておく

ある程度の自己資金を用意してスタートできると理想的です。自己資金が多いほど、銀行から大きな額の融資を引き出しやすくなる傾向が見られます。また、一部を頭金として用意し、足りない金額を融資でカバーするほうが支払う金利の総額が少なくなるため、安定経営にも効果的です。

とはいえ、自己資金は不動産投資にチャレンジするための必須条件ではありません。個人の属性や物件の条件にもよりますが、投資金額のすべてを融資で賄う「フルローン」で投資をスタートする方も多くいます。あくまでも、「自己資金はないよりもあったほうが有利」と認識しておきましょう。

🔵5.候補の物件は自分でも情報収集をする

不動産会社から得られる情報だけを選択基準にする「待ち」の姿勢ではなく、自律的に情報収集しながら投資物件選びをする姿勢も失敗を避けるために重要です。

物件の価格相場や家賃相場、賃貸需要など、自身でリサーチできる項目は多数あります。情報収集を人任せにせず、自分自身でアンテナを張って積極的に集めることによって、最良の物件が見つかりやすくなるでしょう。

🔵6.節税目的だけで不動産投資を始めない

不動産投資は節税効果を期待できることも魅力のひとつです。しかし、節税だけを過度に期待して始めることはおすすめできません。

投資判断が鈍り需要が乏しい投資物件を選んだ結果、購入費用を回収できなくなるケースもあります。不動産投資によって得られる節税効果は家賃収入の副産物として捉え、投資物件は複数の視点から総合的に判断することを意識しましょう。「節税効果を得られれば、なおよし」というスタンスが好ましいかもしれません。

🔵7.管理会社選びも重要であると認識する

優良な物件を選んで購入したとしても、その後の管理次第で入居率や資産価値は変わります。優秀な管理会社に委託することで手間を減らしながら運用できることは、不動産投資ならではの大きなメリットです。

例えば集客力に長けた管理会社であれば、たとえ空室が出たとしてもスピーディーな対応が期待できるため、安心感があります。頼れる管理会社を味方につけ、さらにオーナー自身も主体的な姿勢で管理に携わることで、不動産投資の成功をさらに後押しできるでしょう。

🔵8.信頼性が高く実績のある不動産会社を見つける

不動産投資は長期的視点をもって行う投資であり、信頼できる不動産会社も長く付き合うパートナーとなり得ます。資産価値の高い物件を取り扱っているか、丁寧なヒアリングや質問に対する姿勢、サポート体制が整っているかなど、複数の視点からチェックしましょう。

実績は投資家からの信頼とイコールです。また、実績のある会社は、培ってきた専門的な知識や情報があります。まずは実績があり信頼性の高い不動産会社に相談することが、失敗を回避するための第一歩となるかもしれません。

７．不動産投資に失敗しないためにGALA NAVIで対策を！

不動産投資は、堅実な運用を続けることで、将来の自分やご家族へ大きな資産をプレゼントできる投資方法です。運用中は落とし穴を避けて、少しでもよい結果につなげるための決断の連続ともいえるでしょう。

シャープな判断をするためには、良質な情報が欠かせません。情報の質は判断や行動、そして投資の結果に直結します。

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８．まとめ

投資において赤字を出すことは失敗と捉えられがちですが、不動産投資では必ずしも失敗とならないこともあることが特徴的です。例えば、帳簿上は赤字であっても現金が手元に残っている状態であれば、むしろ成功している状態であるともいえます。

不動産投資の失敗につながる主な要因は、知識不足や準備不足、そして信頼できる不動産会社などのパートナー選びを失敗することです。正しい不動産投資の知識を身に付け、最良の物件に投資する判断力を養いましょう。

信頼できる情報源としてFJネクストグループが運営する「GALA NAVI」をぜひご活用ください。不動産投資の落とし穴を避け、未来の成功につながる内容が豊富です。GALA NAVIは投資家の皆さまの強い味方でありたいと考えています。登録費や年会料費は無料ですので、ぜひご登録ください。

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