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不動産投資のデメリットを押さえよう!失敗しないための準備や対策

不動産投資のデメリットを押さえよう!失敗しないための準備や対策


不動産投資のデメリットを押さえよう!失敗しないための準備や対策

「不動産投資をしたいが、失敗しないか心配だ」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。思ったように収益を得られず、毎月のローン返済を給与から捻出、結果的に赤字続き……といった事態は、何としても避けたいものです。

不動産投資は株やFXなどと比べると安全な投資法といわれますが、投資である以上、リスクはあります。しかし、具体的にどのようなリスクなのかを把握して備えることで、多くを回避・低減できます。

そこでこの記事では、不動産投資のデメリットやメリット、不動産投資で失敗しないための準備、リスクを抑える方法などについて解説します。

目次

1.不動産投資のデメリットやリスクは?

不動産投資のデメリットやリスクは?

不動産投資は比較的安全といわれますが、リスクはゼロではありません。不動産投資を検討している方は、リスクを把握した上で十分に備える必要があります。不動産投資で注意したい代表的なリスクを6つ説明します。

🔵 空室リスクがある

不動産投資を行う上で、空室は避けて通れないリスクです。空室が起きる原因として次のようなものが考えられます。

・駅から遠く、交通の便も悪い
・入居者の募集活動が十分でない
・家賃が周辺の物件と比べて高い

空室が発生すると、予定していた家賃収入を得られません。そのためローンを組んでいる方は、借入金の返済を貯蓄や給与収入でせざるを得なくなります。余裕資金を十分に持っていない方は返済に行き詰まり、せっかく手に入れた収益物件を手放さざるを得ないこともあるでしょう。物件選びや購入後の家賃設定は慎重に決定しなければなりません。

🔵 建物が老朽化する

一般的に、建物や設備が老朽化すると物件の人気が落ちます。給排水管の交換、外壁や屋根の塗装、エアコンや給湯器の交換なども必要になるでしょう。

募集をかけても入居者が集まりにくくなるため、家賃を下げて入居者を募集する、あるいは大規模なリフォームやリノベーションを行うなどして現状を打破しなければなりません。しかし、そのためには相応の支出を伴います。

🔵 不動産としての価値が下がる

購入した不動産の価値は不変ではなく、将来下落するリスクがあります。人口の減少や景気の悪化、建物の老朽化、事故や事件の発生など、避けようのない原因があるためです。

不動産投資が成功したか否かは、売却価格に家賃収入を加えた金額が購入価格を上回っているかどうかです。したがって、いくら家賃収入を得たとしても、不動産の価値が大きく下がった場合には失敗する確率が高まります。

🔵 不動産物件の流動性が低い

不動産物件は、売りたいタイミングですぐに売れるとは限りません。お金の流動性は低いといわれています。

不動産は株やFXと違い取引市場がなく、一対一の相対取引のため、相手が見つからないと取引が成立しないためです。購入希望者が現れなければ売却益を得られないだけでなく、固定資産税や住民税も引き続きかかります。

たとえ購入希望者が現れたとしても、売買契約や登記といった手続きに時間がかかるため、やはりスピーディーな換金できるとはいえません。

🔵 売却しても諸費用がかかる

不動産は売却すれば全てが利益になるわけではありません。売却金額から「諸費用」を引いた金額が利益です。したがって、諸費用を考慮せずに不動産投資で成功したと見なすのは大きな誤りです。

なお、不動産の売却に関わる費用には次のようなものがあります。

【売却に関わる諸費用】

費用名 金額の目安 備考
仲介手数料 ( 売却額 × 3% + 6万円 ) + 消費税 上限額
印紙税 1000円~6万円 契約金額により異なる
抵当権抹消費用 1000円 土地または建物1件につき
司法書士への報酬 2~5万円 抵当権抹の消依頼の場合
ローン返済手数料 0円~3万円 ローンが残っている場合
譲渡所得税 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63% 所有期間が5年以下
所得税額(長期) = 売却益 × 15.315% 所有期間が5年超

🔵 ローンの金利が上昇する

変動金利型の不動産投資ローンを利用している場合、金利の上昇によって返済額が増えるリスクがあります。現在は記録的な超低金利が続いていますが、いずれは金利上昇の局面が訪れる可能性はあり得るでしょう。

不動産投資では、一般的にレバレッジ(てこの原理)をかけて多額の資金を借ります。多額の融資を受けている場合には、金利の大幅な上昇によって家賃収入より金融機関への返済額のほうが大きくなり、返済が難しくなるかもしれません。

2.デメリットだけではない!不動産投資の5つのメリット

デメリットだけではない!不動産投資の5つのメリット

不動産投資はリスクだけではなく、さまざまなメリットがあります。良い収益物件を購入できれば、毎月一定の収入を得られるだけでなく、将来の私的年金代わりにできます。次に不動産投資の主なメリットについて説明しましょう。

🔵 不労所得が得られる

不動産投資をすれば、自分で働かなくても不動産が利益を生み出してくれます。不動産投資の管理は自分でもできますが、業務が多岐にわたるため、一般的には管理会社に委託します。オーナーは汗を流して働かなくても、管理会社からの報告を受け、適時判断するだけです。

不動産投資を副業としている方は本業に専念できる上、退職済みの方は私的年金としてプラスになります。空いた時間は趣味などに没頭できるのではないでしょうか。

🔵 何歳からでも始められる

不動産投資は、手元資金があれば年齢を問わず始められます。ローンを利用できるのは一般的に50歳代までといわれますが、60歳以上の方でも現金があれば不動産投資は可能です。

年金を受給している方にとっては、私的年金代わりになるだけでなく、相続税対策にもなります。家族に収入源となる不動産を遺せることも大きなメリットだといえるでしょう。

🔵 インフレ対策になる

インフレが進むと現金は価値が下がりますが、土地の価格は相対的に上昇します。
また立地の良いエリアに不動産投資をすれば、物価の上昇につれて家賃も上がる可能性は大といえるでしょう。さらにローンを組んでいる場合には、インフレにより貨幣価値が下がるので、実質的に借入金額が減ることになります。
したがって不動産投資は、インフレ対策になるといえるでしょう。

🔵 団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを利用した場合、一般的に団体信用生命保険への加入が義務付けられます。ローン返済中に加入者が死亡または高度障害状態になった場合、保険会社が代わってローンの残金を支払ってくれます。

遺された家族はローンの支払いを免れ、不動産物件を引き継いで毎月の家賃収入を得られます。したがって、不動産投資は「生命保険代わりになる」といえるでしょう。

ただし、健康状態が良くないと団体信用生命保険に加入できず、ローンを組めない場合もあるため注意しましょう。

🔵 節税効果を期待できる

不動産投資を行うと、所得税や住民税を節税できます。不動産所得は「不動産収入-必要経費」の式によって算出します。

【不動産収入に当たるもの】
・家賃収入
・更新料
・権利金
・礼金
・駐車料 など

【必要経費に当たるもの】
・減価償却費
・固定資産税
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・修繕費
・損害保険料 など

必要経費を多く計上できれば、所得を圧迫できます。そこで鍵を握るのが減価償却費です。
減価償却とは、建物や設備の取得費用を一定の年数で毎年経費計上できる仕組みのことです。物件取得の初年以降は実際の支出を伴わずとも会計上の赤字を作れるため、給与所得などの黒字と差し引きすれば(損益通算)、所得税や住民税を圧縮できます。

3.不動産投資で失敗しないための準備

不動産投資で失敗しないための準備

不動産投資を場当たり的に始めると、失敗する確率が高まります。失敗しないためには、しっかりと準備して知識やスキルを蓄えて臨む必要があるでしょう。ここでは、不動産投資でおすすめの勉強法を紹介します。

🔵 本やセミナーで勉強する

不動産投資を上手に行うためには、本やセミナー、インターネットなどで勉強し知識を身に付ける必要があります。知識が不十分なまま不動産投資を始めると、リスクは少ないとはいえ失敗する恐れがあります。

書籍での学習は物事を体系的に学べるのが利点ですが、情報が古い場合があるため気を付けなければなりません。その点、セミナーの情報は新しく、分からない点は専門家に質問できます。しかし、基本的には会場に出向く必要があります。

インターネットでの学習は、多くが無料な上、最新情報にもアクセスできます。ただし玉石混交な面があり、誤った情報や偏った意見も見られます。信頼できるサイトを見つけられるかどうかが鍵となるでしょう。

🔵 不動産について情報収集する

不動産投資で成功するためには、人気のエリアや購入しようとする物件の相場などの情報を収集することが大事です。

現地を訪れ、購入したい物件や周辺の状況を把握することもよいでしょうし、不動産会社を訪れてみるのもよいでしょう。現地の不動産会社しか知り得ない、思わぬ情報を得られることもあります。

インターネットもできるだけ活用するとよいでしょう。自宅に居ながら物件の相場や取引事例を調査できるのは大きな利点です。

🔵 投資資金を用意する

不動産投資ローンを組む場合には、基本的に資金を用意しなければなりません。自己資金がなくても不動産投資ローンを借りられることがありますが、多くは物件の担保価値が高い場合や、個人の属性が良い場合です。

不動産投資を始めるときに必要な資金は頭金と諸費用です。投資中も、ある程度の余裕資金を保有しておく必要があります。さもないと、空室が埋まらない場合や家賃滞納が起きた場合、金融機関への返済に行き詰まってしまいます。

また、災害はいつ起こるか分かりません。大きな修繕が必要になることもあるので、余裕資金は必ず用意しておきましょう。

4.不動産投資のリスクを抑える対策方法

不動産投資のリスクを抑える対策方法

利回りは大切ですが、そればかりに気を取られていると取り返しのつかない失敗をすることもあります。利回りだけでなく「リスクに対してどのように向き合うか」も不動産投資では重要です。ここでは、できるだけ失敗を減らすための防止策を紹介します。

🔵 需要のある物件を選ぶ

賃貸需要のある物件を選べば、たとえ空室が出てもすぐに埋まるでしょう。需要の高い物件の代表的な条件とは、「人気のエリアにあること」と「駅から歩いて10分以内にあること」です。

この条件に当てはまる物件であれば、不動産投資に適していると判断できるでしょう。ただし、条件を満たしていても供給過剰であるケースもあります。したがって、競合物件の空室状況を把握することも大事です。

🔵 金利が低いローンを利用する

金利が高いローンを選ぶと返済総額が大きくなるため、なるべく低金利のローンを選ぶことが鉄則です。

不動産会社の中には、金融機関と提携して有利な金利のローンを取り扱っていることがあります。また、諸費用だけ別に借りると金利は高めになりますが、不動産投資ローンに含めて借りられれば金利の安さを享受できます。

なお、金利には変動タイプと固定タイプがありますが、現在のような低金利時代が続くのであれば、変動金利のほうがお得といえます。ただし金利の動向は予測不可能であり、終わってみなければ分からない面があります。どちらの金利タイプを利用するかは慎重に検討しましょう。

🔵 信頼できる管理会社を選ぶ

不動産投資で成功する要因は、物件選びと管理会社の選定であるといっても過言ではありません。

管理会社の仕事は、入居者の募集から始まって契約・集金・家賃督促・更新・クレーム処理・修繕など多岐にわたります。これらの業務が一つでもうまくいかないと、空室や滞納の原因になります。管理会社は不動産投資を行う上で重要なパートナーになるため、信頼できる管理会社を見つけることは重要です。

5.不動産投資で失敗しないために!情報収集はGALA NAVIで!

不動産投資で失敗しないためには、情報収集を行いリスクに対する備えを徹底することが重要です。情報収集はインターネットを活用すれば手軽にできますが、アクセスした情報が正しいのか、誤っているのか、正しいけれど偏っているのかなどを判断するのは難しいという方もいるでしょう。

そうした疑問や不安がある方は、ぜひ「GALA NAVI」をご活用ください。GALA NAVIは、ガーラマンションシリーズを手掛けるFJネクストグループ運営の情報サイトです。不動産投資のメリットやリスク回避方法をプロの目線から分かりやすくお伝えしています。登録費・年会費などは一切かかりません。この機会にぜひご登録ください。

6.まとめ

まとめ

不動産投資は、比較的安全な投資法といわれますが、リスクが全くないわけではありません。不動産投資を行う上でのリスク対策は、「優良な物件を探すこと」「信頼できる不動産会社に管理を依頼すること」が重要です。そのためにも、書籍やセミナー、インターネットを活用し、有用な情報にアクセスできる能力を身に付けましょう。

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