「不動産投資に興味があるが、何から始めてよいか分からない」と戸惑っている方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、主に不動産投資を始めたばかりの方、これから始めようとされている初心者の方へ向けて、必要な知識やリスク回避のための対策などについて詳しく解説します。

実際に始める前にはなかなかイメージしづらい、不動産投資の特徴や流れについても理解を深められる内容です。疑問点や懸念点を解消して、第一歩を踏み出しましょう。

１．初心者が理解しておきたい基礎･･･①不動産投資とは何か

不動産投資にプレーヤーの立場として参加する前に、まず「不動産投資とは何か」について、できるだけ詳しく、かつ正確に理解しておくことが大切です。

ここからは、初心者の方が理解しておきたい不動産投資の概要について解説します。収益化の仕組みや他の投資手段と比較したメリット・リスクなどの観点も交えながら理解を深めましょう。

関連記事：不動産投資とは？メリットやリスクも網羅的に解説

🔵不動産投資とは長期的な安定収入が見込める資産運用のこと

不動産投資の特徴を語る上で欠かせないのが「長期的な安定収入を見込める」という点です。

不動産投資以外の資産運用、例えば株式やFXなどは、値幅の変動が日々生じているため、投資した金額が元本割れする可能性を日々抱えることになります。不動産投資の場合、購入した土地や物件の市場価格が日々変わるということはありません。価格変動があるとしても、年単位での変動となるでしょう。

つまり不動産投資は、「安いときに買って高いときに素早く売る」というよりも「家賃収入を受け取ることで、数十年単位の長いスパンにわたって安定した収入を得ていく」ことが基本的な収益モデルといえます。

不動産投資は、他の投資手段にありがちな日々の価格変動を気にする必要性があまりないため、会社勤めの方のように他の仕事を本業としている方が取り組みやすいことも特徴です。

🔵不動産投資は2通りの方法で収益を得られる

不動産投資において収益を得る方法は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2通りに大きく分けられます。

【インカムゲイン】
特定の資産を保有することによって継続的に受け取れる収入のことです。不動産投資においては、家賃収入がインカムゲインにあたります。資産の価格変化に影響を受けにくく、安定的な収益を継続的に見込めることが大きなメリットです。

【キャピタルゲイン】
資産の価格変動を前提として、売買による差益によって得られる収益を意味します。「安いときに買って高いときに売る」という行動は、キャピタルゲインを目的とした投資手法です。資産の価格変動を利用できた場合は、短期間で大きな売却益を得られることもあります。

不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙って投資できることが特徴です。つまり、毎月の家賃収入を通して数十年単位で収益を得ることもでき、物件の購入から一定期間たったタイミングで売却して、キャピタルゲインを得ることもできます。

２．初心者が理解しておきたい基礎･･･②不動産投資のメリット・リスクと流れ

不動産投資は年金対策になり得ることや節税効果が得られる可能性があることなど、さまざまなメリットがあります。一方で、不動産投資には特有のリスクもあるため、両方の知識を蓄えておくことが大切です。また、堅実な投資を実現するために、初期費用や物件取得までの流れも押さえておきましょう。

🔵不動産投資で得られるメリット

不動産投資で得られるメリットは複数ありますが、「ローンを活用することでレバレッジ効果が期待できる」「年金対策としての可能性がある」「保険の代わりとしての性質がある」「節税効果を期待できる」の4点は代表的です。以下に概要を解説します。

【レバレッジ効果が期待できる】
少ない資金で大きな投資効果を期待できる「レバレッジ性の高さ」は、不動産投資のメリットといえるでしょう。たとえ元手となる資金が少なくとも、個人的属性次第では金融機関からの融資を受けて大きな額の投資にチャレンジできます。

【年金対策としての可能性】
不動産投資は、数十年という長いスパンで収益を見込めます。例えば、若い時期に行った投資から定年退職後の時期になっても収益を得られる可能性があるという点は、特筆すべき特徴です。不動産投資は老後対策の観点からも有効な手段といえるでしょう。

【保険の代わりにできる】
不動産投資ローンを組む際に加入できる団体信用生命保険、通称「団信」は、生命保険の代わりとして投資家自身と家族を守るためのセーフティーネットとして機能します。

万が一の事故や病気で働けなくなり、ローンの返済ができなくなってしまった際は、ローンの返済義務が免除されることが大きなメリットです。また団信加入者がローン返済中に死亡した場合、残された家族はローンの返済義務を負うことなく投資用物件を引き継いで家賃収入を得ることができます。

【節税効果を得られることも】
「不動産投資の収入＜費用」となった状態、すなわち赤字となった金額は、給料などに対して課された所得税から還付を受けられます。減価償却費など実際の金銭的出費がない帳簿上の費用も含めて、費用の総額が収益を超えていれば「赤字」として計上できることが特徴です。

🔵不動産投資で抱えるリスク

不動産投資は魅力的な投資手法である一方で、リスクもあります。「空室のリスク」「家賃滞納のリスク」「建物の老朽化リスク」などが主なリスクです。対策方法と併せてまとめました。

【空室のリスク】
空室が続くことで家賃収入が得られなくなり、管理コストに対して採算を保てなくなるリスクのことを指します。立地や将来性を重視して物件を選ぶ、入居者募集に定評のある管理会社と契約することなどが対策です。

【家賃滞納のリスク】
空室のリスクと同様、家賃収入が得られなくなる要因として、オーナーの頭を悩ませる問題のひとつです。家賃滞納により収入が途絶える事態を防ぐためには、家賃保証会社との契約を入居の条件にする、物件購入時に周辺環境を精査するなどの対策方法が考えられます。

【建物の老朽化リスク】
購入から時間がたつと、建物の老朽化や周辺環境の変化などが原因で家賃が下落する可能性があります。老朽化リスクへの対策として、定期的にメンテナンスを施すことが効果的です。建物の寿命を延ばすとともに、時代のニーズに合わせた仕様にすることで物件の魅力をアップさせることにつながります。

　　　　

不動産投資のデメリットを押さえよう！失敗しないための準備や対策

「不動産投資をしたいが、失敗しないか心配だ」と悩…

🔵不動産投資でかかる初期費用の項目

不動産投資は、物件購入費の他にも複数の費用がかかります。主な初期費用として、登録免許税・印紙税・不動産取得税・融資事務手数料・司法書士報酬などです。以下に概要をまとめました。なお、不動産取得時に納める税は確定申告で経費として計上できるものがあります。

関連記事：不動産投資にはいくら必要？初期費用を抑える4つのポイントも紹介！

🔵不動産投資を始める流れ

不動産投資を始める際の一般的な流れは、大きく6つのステップに分かれます。以下に内容と意識しておきたいポイントなどを挙げました。

不動産の取引は複雑なプロセスが絡むことが一般的です。初心者の方は、信頼できる不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

３．不動産投資を始める前に｜初心者が知りたい必要な資金

不動産投資を始める前には、初期費用の目安を知っておく必要があります。融資を受けられる場合でも、頭金や諸経費など自己資金が必要となるケースが多いためです。物件価格によって、必要な資金は大きく異なります。ここでは、不動産投資を始める際の必要資金目安やローン活用時のメリット・注意点について解説します。

🔵一般的な不動産投資の目安

不動産投資を始めるにあたって必要な元手にはさまざまな意見があります。例えば物件価格の約20～30％を目安とした場合、5000万円の物件を購入するのであれば1000万円～1500万円が必要です。内訳としては、物件の頭金や手数料などの諸経費が考えられます。

手数料の諸経費はともかく、ローンの返済負担を減らしたい場合は、頭金の額を増やすことです。

🔵フルローンを利用する方法も

不動産投資では、頭金を入れずに物件価格全額の融資を受けるフルローンを利用できる場合があります。フルローンを活用すると、少ない自己資金で大きな家賃収入を得られるような物件の購入が可能となり、高いレバレッジ効果を期待できる点がメリットです。

一方で、融資額が大きくなるため、審査が難しくなる点や返済額の負担が大きくなってしまう点には注意しなければなりません。変動金利で契約した場合、金利上昇に伴う返済負担額の増加リスクについても、対策を取っておく必要があります。

４．不動産投資で失敗しやすい初心者の傾向

不動産投資を順調に続けられる投資家は、長期的な視点をもっています。目先の情報だけでなく、年金対策や相続税対策なども見据え大局的に考えて判断しているといえるでしょう。

成功する投資家と対照的に、失敗してしまう投資家にも特徴があります。ここからは、失敗しやすい初心者の傾向を3つの事柄に注目して解説します。

🔵すすめられるままに物件を購入してしまう

不動産投資で失敗する初心者の特徴として「自身で十分に検証せず、鵜呑みにするような姿勢で投資意思を決定する」という点が挙げられます。

成功する投資家は、いわゆる「甘い話」をそのまま受け取ることはしません。自身で情報の真偽を確かめ、正しい情報に基づいた冷静な判断ができることが相違点です。堅実な投資を続けるためには、正確な情報を得る手段を確保していることも重要な要素といえます。

🔵物件の管理を任せきりにする

物件の管理を管理会社へ任せることで、管理業務にかかる労力を軽減できることは不動産投資のメリットのひとつです。しかし、だからといって管理会社に任せきりにするのは賢明とはいえないでしょう。

不動産投資は収益物件を購入すれば終わりではなく、適切なタイミングでのメンテナンスや設備投資など、戦略的な姿勢が大切です。不動産会社や管理会社は、投資の頼れるパートナーであると認識しながら、主体的な意識をもって臨むことが理想的でしょう。

🔵自己資金が不足して損切りできなくなる

不動産投資では、得られる家賃収入から税金や管理費をはじめとした支出を差し引いた上で手元に残る現金を「キャッシュフロー」と呼びます。運用中、何らかの事情でキャッシュフローが悪化した場合、これ以上ダメージを深くさせないために物件を売却することも時には必要な手段です。

売却した場合、ローンの返済が終わっていない部分、いわゆる残債については手元の自己資金から返済することになります。手元に自己資金の余裕があれば売却の判断ができますが、自己資金が乏しい状況では残債を払う負担に耐えられず、売却に踏み切れないまま保有し続けることになりかねません。

リスクに備え、いざというときは売却という手堅い手段が取れるように、ある程度の自己資金を用意しておくことがポイントといえるでしょう。
関連記事：「不動産投資はやめとけ」といわれる理由は？リスクや注意点も押さえよう！

５．初心者が不動産投資で失敗しないためのコツ

初心者の方が不動産経営を始める際の情報収集活動として、「不動産投資に成功する方法」を追ってしまいがちかもしれません。しかしまずは「不動産投資に失敗しないための方法」について理解を深めた上で、経営を安定させることに注力することが大切です。ここからは、不動産投資に失敗しないためのコツについて解説します。

🔵1.不動産投資について勉強する

不動産投資を軌道に乗せている投資家は、書籍やWebサイト、セミナーなどを通じた不動産投資の勉強に余念がありません。

地道な勉強を続けることによって、自分の知識を最新に保てます。正しい知識は、自分を守るための「お守り」となるでしょう。なお、巷には不動産投資に関する情報があふれています。情報の信ぴょう性には留意し、時に取捨選択しながら勉強を進めましょう。

不動産投資においては、災害や空室など収益に影響するリスクがいくつか考えられます。これらに対してどのようなリスクヘッジが必要なのか十分理解し、事前に検討しておくことが大切です。

🔵2.投資の目的を定める

購入した投資物件を持ち続けるのか、それともある一定のタイミングで売却することで売買益の獲得を狙うのかなど、将来的なビジョンによっても適する物件の種類は変わります。また、運営方針を決める際も、投資の目的はしっかりと定めておかなければなりません。

例えば長期保有が前提ならば、エリアの人口推移の傾向も重要な判断材料になるでしょう。投資スタンスによって重視する物件の条件は異なることを認識し、目的を明確にしてぶれないことも失敗を防ぐためのコツです。

🔵3.不動産投資の目的や資金に見合った投資をする

自身の資産や年収、目的に見合わない投資物件を選ぶことは、失敗してしまう要因になり得ます。

不動産投資の魅力のひとつとして、「自己資金が少なくとも融資を受けることによってレバレッジを効かせられる」ことは確かですが、状況によってはハイリスクな投資になることを理解しておきましょう。目的や資金に見合った投資を心掛けることで、戦略的かつ堅実な投資につながります。

🔵4.まずは小規模から投資を始める

例えば一棟投資は区分マンションに比べ多額の資金が必要です。たとえ高利回りであっても、いきなり自己資金を使い切るような大規模な投資にチャレンジすることは、初心者の方にとって賢明といえないかもしれません。

まずは小規模から始めて不動産投資の経験や勘をつかむことが望ましいでしょう。不動産投資家としてのスキルアップにも効果的です。

🔵5.ローンについての知識を深め慎重に検討する

投資開始時点で自己資金が乏しい場合であっても、条件次第では物件の購入に必要な全額を融資でまかなうことは可能です。購入資金を全てローンでまかなうことを「フルローン」と呼びます。

フルローンという方法がある一方で、ある程度の元手をもって投資をスタートさせることも始め方のひとつです。投資スタンスやライフプランなど、状況によって適する方法は異なるため、複数のパターンで返済額をシミュレーションして検討しましょう。

他にもローンについて押さえておきたいポイントは複数あります。例えば住宅ローンで投資用物件を購入できないことや、固定金利と変動金利の違いなど、金利についての知識も必要です。リスクに備えた投資を実現するためにも、ローンについての知識を深めて慎重に判断しましょう。

🔵6.収益の一部は貯蓄や再投資に回す

不動産投資で得た収益を貯蓄や再投資に回すことは、リスクに備えながらさらなる成功をつかむためのきっかけになるでしょう。

得られた収益を返済に回せば、完済時期を早められ、トータルで支払う利子を減らすための近道になります。また、貯蓄をしておくことで、魅力的な物件に出会ったときにも素早い投資判断ができ、好循環を生み出すことにつながるでしょう。投資規模を拡大させるチャンスを逃さないためにも、収益を有効活用して運用する意識が大切です。

🔵7.信頼のおける不動産会社を頼る

不動産投資は数十年スパンという、長期的視点で捉えて収益を得るスタイルが特徴です。数十年をかけたパートナーになり得る不動産会社選びは、成功を左右する要素といえるかもしれません。

丁寧なヒアリングをしてくれるか、対応がスピーディーかなどの観点から、信頼に値するかを見極めましょう。信頼できる不動産会社は、不動産投資におけるプロフェッショナルの集団でもあります。不動産投資を始めるときだけでなく、運用を続ける上でも心強いアドバイザーになるでしょう。

🔵8.家族に不動産投資の理解を得る

不動産投資は大きな金額が動く取引であることから、ご家族が不安に感じるケースがあるかもしれません。

不動産投資は自分自身だけでなく、家族の将来を守るための投資にもなり得ます。ご家族にメリットやリスク、対策などを広く説明し、心置きなく不動産投資に取り組めるような状況を整えておくことが理想的です。説得力のある説明をするためにも、事前に不動産投資のことをしっかりと勉強して、知識を蓄えておきましょう。

６．不動産投資初心者におすすめの物件タイプ<

ここからは、知識や経験が少ない初心者の方におすすめする物件のタイプについて、詳しく解説します。最初の一手として選ぶのにふさわしい物件のタイプについて理解を深めておきましょう。基礎知識として押さえておきたい、不動産投資の物件の種類と併せてまとめました。

🔵不動産投資の物件タイプは大きく5種類

不動産投資における物件のタイプは、以下の表のように大きく分けて5種類があります。それぞれの代表的な特徴は以下の通りです。

🔵副業としても人気が高い「区分マンション」

マンションを一棟まるごと投資対象とするのではなく、一室単位で所有して投資するのが区分マンションへの投資です。初心者の方にとっては一棟を投資対象とするのに比べて購入費用が少なく、リスクを抑えながら経験を積めることが大きなメリットといえるでしょう。

また、資産価値の高い物件を購入しやすいことから、長期的に保有することで安定した収益を見込めることも特徴です。管理会社に依頼することで管理の手間を抑えながら運用しやすいため、副業で投資に取り組むサラリーマンの方からも人気を集めています。

🔵ニーズに合った間取りや設備が魅力「新築・築浅物件」

新築の物件や築浅物件は設備が新しく、間取りやデザインも最新のニーズに近いことが強みです。

単身者向けとファミリー向けでは人気の間取りのタイプは異なりますが、いずれにしても新築・築浅物件のほうが流行を反映しているといえます。ターゲットとする入居者層の心をつかみやすく人気も高くなるため、空室リスクを低く抑えながら運用するのに適した投資先といえるでしょう。

🔵購入価格を抑えやすい「都市部の中古ワンルーム物件」

一般的に中古のワンルーム物件は購入価格を抑えやすく、初心者の方が購入しやすい傾向にあることが特徴です。新築・築浅の物件に比べて需要が低いのではないかという不安をもつ方もいますが、都市部や好立地であれば高いニーズを見込めます。

初心者の方にとってのメリットが多い中古ワンルームマンションですが、老朽化が進んだ物件では期待した結果を得られないこともあるため注意が必要です。立地条件や建物の状態をはじめとする、条件の入念なリサーチを心掛けましょう。

７．信頼できる不動産会社選びの5つのポイント

不動産投資は、物件選びから実際に運営を始めるまでに多くの知識やノウハウが必要です。特に購入物件の良しあしは、今後の収益を大きく左右するポイントだといえます。そこで重要となるのが、不動産会社からのサポートです。ここでは、信頼できる不動産会社を選ぶ際に重視したい、5つのポイントについて解説します。

🔵物件や周辺エリアの事情に詳しいか

物件の事情を理解し、周辺の土地勘がある不動産会社を選ぶと安心です。あらかじめ、以下のような項目について確認しておくとよいでしょう。

・売却理由や入居者の状況を把握しているか
・賃貸の需要や家賃相場を理解しているか
・現地まで足を運び、周囲の環境を確認しているか

地域に根づき賃貸管理を行っている不動産会社であれば、信頼性は高いといえるでしょう。

🔵リスクも説明してくれるか

物件の魅力だけでなく、リスクについても丁寧に説明してくれる不動産会社のほうが信頼できます。どのような物件でも必ずリスクは発生するもので、不動産投資を始める前に十分理解し対策を取っておかなければ失敗する恐れが高くなるためです。

不動産会社によっては、物件を売りたいがためにプラスの面しか伝えてくれないケースもあります。リスクを正確に伝えてくれて、その対策を一緒に考えてくれるような不動産会社を選ぶと、運営が始まってからも安心でしょう。

🔵賃貸管理をしてくれるか

初心者が不動産投資に挑戦する場合は、物件の売買だけでなく賃貸管理も行ってくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。不動産投資は物件を購入した後の経営が重要で、収益にも直接影響します。賃貸管理にも長けている不動産会社を探してみてください。

さらに管理を別で依頼する場合、信頼できる管理会社を見つけるのに時間や手間がかかってしまいます。販売から管理まで一貫してサポートしてくれる不動産会社のほうが、費用を抑えられるケースも多いため、安心です。

🔵専門家とコネクションがあるか

不動産投資を成功させるには、幅広い知識やノウハウが必要です。そのため、弁護士や税理士、建築士など他の専門家とのコネクションがある不動産会社であれば、初心者でも心強いでしょう。

不動産投資におけるトラブルが発生した際には弁護士に、税金や確定申告についての疑問は税理士に相談すると、不安要素を取り除くことが可能です。また建築家からは、購入を検討している物件について構造などに問題がないかアドバイスを受けられます。信頼できる専門家を自分で探す必要がないため、経営に集中できる点もメリットです。

🔵担当者に投資経験があるか

担当者自身に不動産投資の経験があると、オーナーの立場になって考えられる技量があるため、適切なアドバイスを受けられます。物件のメリットだけでなく、気を付けておきたいポイントなども親身になって教えてくれるでしょう。

なお、豊富な知識やノウハウを持っている不動産会社であるか見極めるには、過去の賃貸経営において以下の3つ項目を確認してみてください。

・販売戸数
・管理戸数
・入居率

さらに金融機関での勤務経験があるスタッフがいると、融資に関して良い助言を受けられる可能性が高くなります。

８．初めての不動産投資はいつ始めればよい？

「不動産投資を始めてみたい」と考えていても、さまざまなリスクが頭をよぎり躊躇してしまうこともあるでしょう。知識がある程度身に付いたとしても、自分にとって良いタイミングが分からなければいつまでも踏み切れません。ここでは初めて不動産投資に挑戦する際の、ベストなタイミングについて解説します。

🔵早く始めるほど有利

不動産投資は長期投資であるため、早めに始めたほうが有利となります。不動産投資の収入のほとんどを毎月の家賃や管理費が占めているため、長期で運営するほど収益を増やせるためです。

ただし十分な自己資金や必要な知識もないまま無理に始めてしまうのは、少し危険です。投資に精通しており、十分な初期費用があるなどローン審査に通りやすい条件がそろっている場合は、早いうちに始めてみてください。

🔵始めるのに適したタイミング

不動産投資を始めるのに適したタイミングとして、以下が挙げられます。

・転勤や学生の入学時期として転居が増える春
・会社の半期として異動が増える秋

上記のように、賃貸物件を探す方が増える季節を狙うのは有効です。また良い物件や信頼できる不動産会社を見つけられたときは、すぐに始められないか検討してみるとよいでしょう。年齢を重ねるとローンの審査に通りにくくなる恐れがあるため、「始めたい」と思ったタイミングを重視することも大切です。

９．不動産投資初心者の情報収集はGALA NAVIが最適！

最初の物件が、数年~数十年後の結果に大きく影響することもあります。初心者の方であれば、自身の投資スタンスに合った物件を見極めるために、有益な情報を手に入れることにも力を注いだほうがよいでしょう。

質の高い情報は、正しい意思決定を支えます。「GALA NAVI」は投資家の方へ向けた情報をさまざまな観点から発信するサイトです。

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１０．まとめ

不動産投資の初心者の方にとって、投資をスタートする前提として知っておきたい情報や知識は山のようにあります。誤った情報を避けて正しい判断をするためにも、信頼できる不動産会社を選び、有益なアドバイスを受けながら不動産投資のステップを進めましょう。不動産投資は、早く始めるほど長期的な収益を期待できます。

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