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不動産投資でかかる初期費用の目安!抑える6つのポイントも紹介!

不動産投資でかかる初期費用の目安!抑える6つのポイントも紹介!


不動産投資でかかる初期費用の目安!抑える6つのポイントも紹介!

将来のために不動産投資を始めてみたいと思ってはいるものの、かかる初期費用や資金の調達方法などについて、わからない方も多いのではないでしょうか。不動産投資で持続的に収益を得るには、物件の購入前から綿密な収支シミュレーションを立てるなど、キャッシュフローの目安を把握しておくことが大切です。

そこでこの記事では、不動産投資の初期費用について詳しく解説します。初期費用の内訳やコストを抑えるためのポイントをチェックして、将来に向けて無理のない不動産投資を行いましょう。

目次

1.不動産投資に必要な初期費用の目安は?

不動産投資に必要な初期費用の目安は?

不動産投資における初期費用とは、投資用物件の購入にあたり必要になる諸費用の総称です。主に以下のような費用が挙げられます。

・物件購入費用(不動産投資ローンの融資額を除いた額)
・不動産仲介会社に支払う手数料(不動産会社が売主の場合は不要)
・不動産投資ローンの保証料
・国税・地方税

不動産投資において初期費用が変わる主な要因は、融資金額にあるといえるでしょう。多くの方が利用する不動産投資ローンは、金融機関が融資額を決定する際、個人の属性や資産状況、物件の条件など、複数の要素を加味するとされています。

2.不動産投資にかかる初期費用の内訳

不動産投資にかかる初期費用の内訳

不動産投資を始めるにあたり、必要な初期費用の内訳やおよその目安を把握しておくことは、計画的な運用をする上で大切です。

不動産仲介会社を介して物件を購入する際に支払う不動産仲介手数料や不動産投資ローンの借り入れで必要となる手数料・保証料、火災保険料や地震保険料など、不動産投資の初期費用は多岐にわたります。まずは初期費用の内訳を詳しく把握して、全体像をつかみましょう。

🔵頭金

不動産投資を始めるにあたり、まずは物件を購入する必要があります。購入時にローンを利用する際は、一般的に頭金として一部を先に入金しなければなりません。頭金が物件価格の1割~2割だとすると、3000万円の物件を購入する場合には300万円~600万円の頭金が必要になります。

頭金を多く準備するほど、融資額を抑えられて利息が減るため返済負担は軽くなります。ただし不動産投資は諸経費や税金など物件購入以外にも支出があるため、無理して頭金を入れないように注意しましょう。

🔵不動産仲介手数料

不動産仲介会社を通して物件を購入する場合、売買契約が成立した際には、成果報酬として仲介手数料を支払います。(※売主と直接取引する場合を除く)

不動産仲介手数料は法律によって上限が定められ、物件の売買価格(税抜)によって異なる仕組みです。なお、上限額の範囲内であれば、不動産仲介会社によって手数料のパーセンテージは異なります。

🔵不動産投資ローンの事務手数料

不動産投資を始める際は不動産投資ローンを組むのが一般的とされています。融資を受ける際に金融機関に対して支払う事務手数料は、多くの場合、定額制かローン総額に対する定率制のいずれかです。金融機関によっては、物件の調査にかかる出張手数料が含まれるケースもあるため、事前に把握しておきましょう。

なお、月々の返済額にローンの一部を前倒しで返済する「繰り上げ返済」にも事務手数料が発生する場合があります。金融機関の要綱や契約条件を十分に理解しておくことが大切です。

🔵不動産投資ローンの保証料

不動産投資ローンは借入額が大きいことも多く、また返済期間も長期にわたる傾向にあることから、保証人として保証会社を置くのが通例とされています。

万が一の貸し倒れリスクに備えて保証会社に支払う費用が「不動産投資ローン保証料」です。ローン保証料は、融資総額によって相場となるパーセンテージが異なるほか、借主の信用度や属性、返済期間などによっても異なります。

支払い方法は、一括払いか金利を上乗せして支払うかのいずれかですが、毎月の収支シミュレーションを踏まえて無理のない方法を選びましょう。

🔵不動産登記費用

不動産を購入・所有するには、所有権や抵当権などにまつわる複数の登記が必要です。不動産登記を行う際は「登録免許税」と呼ばれる国税が発生します。所有権にかかわる不動産登記の場合、新築物件か中古物件かによって税率がそれぞれ異なることを、知識として把握しておきましょう。

また不動産登記は手続きが複雑な上、専門性の高い知識が求められることから、司法書士に業務を依頼するのが一般的とされています。依頼した場合、司法書士に支払う報酬が必要です。

🔵各種税金(不動産取得税、印紙税)

通常、物件を購入して取得した際は、不動産取得税、印紙税などの各種税金を納めます。物件の取得にかかわる不動産取得税は、住宅でない家屋の場合と、土地および家屋の場合で税率が異なることを押さえておきましょう。一般的に、購入後数か月から半年後前後に各都道府県から納税通知書が届き、納税する流れになります。

また、不動産投資ローンの借り入れに関する「金銭消費賃借契約書」と物件の購入に関する「不動産売買契約書」には印紙が必要です。印紙税の税率は取引の金額によって異なるため、事前にリサーチしておきましょう。

🔵固定資産税・都市計画税

1月1日時点でアパートやマンション、土地などの不動産を所有している場合、固定資産税・都市計画税という2つの地方税の納税が義務付けられています。

固定資産税の税率は、原則として物件の固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税評価額の0.3%が上限と定められていますが、各自町村によっても課税金額が異なるため、自身のケースを把握しておきましょう。

なお、物件の引き渡しまでは売主が所有者であることから、引き渡し前後の納税額を日割りするなど、売主と買 主が費用を分担することが一般的です。

🔵火災保険料・地震保険料

不動産投資ローンを組む際は、借入先である金融機関に物件の抵当権を設定するのが一般的です。

また、物件という担保を守るために、融資の条件として火災保険・地震保険の加入を求めている金融機関が多くあります。保険料は、万が一に備えて物件を建て直すのに必要な「再調達価額」を基準にするのが一般的です。

🔵団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは生命保険の一種で、加入者が死亡もしくは高度障害状態となった際に、その後のローン返済が免除される制度です。一般的に居住用住宅を購入する際に利用されていますが、不動産投資においても金融機関から勧められる、もしくは加入が必須となるケースがあります。

通常は保険料を金利に組み込むため請求額を上乗せされますが、キャンペーンなどにより無料で加入できる場合もあります。

3.不動産投資の初期費用を考えるなら不動産取得税に注意

不動産取得税は、物件の購入時に課せられる税金のことです。一般的に購入後3~6か月後に納税通知書が届きますが、場合によっては1年後となるケースもあります。税額は、固定資産評価額に以下の税率を掛けて算出されます。

住宅ではない家屋(収益用):4%

固定資産評価額は建物の構造や使用されている建材、築年数などによって異なります。納税時に慌てることがないよう、初期費用として先に準備しておくと安心です。

4.初期費用をカバーできる?不動産投資ローンとは

初期費用をカバーできる?不動産投資ローンとは

不動産投資を始める際は、物件の購入にまとまった資金が必要となるため、金融機関から不動産投資ローンの借り入れを行うケースが一般的です。不動産投資ローンを活用することで、レバレッジがかけられるだけでなく、初期費用をカバーすることもできます。詳しく把握して、不動産投資ローンについての正しい知識を得ておきましょう。

🔵 不動産投資ローンとは収益物件の購入費用に充てる融資のこと

不動産投資ローンとは、第三者に物件を貸し出して収益を得るための物件(収益物件・投資用物件)の購入を目的として利用されるローンのことです。自宅の購入や増改築を目的とする住宅ローンは、毎月の給与収入を返済原資とするのに対し、不動産投資ローンの場合は、主に入居者からの家賃収入を返済原資に充てます。

投資用物件の購入費用の全額を自己資金で賄うことは簡単ではありません。不動産投資ローンの活用によって、少ない資金で大きな収益を得ることを指す、いわゆる「レバレッジ効果」が得られることが特徴です。効率的に資産を増やすことにつなげられます。

🔵ローンの審査基準

不動産投資ローンは、金融機関によるローン審査に通らなければ融資を受けることはできません。年収や自己資金、その他のローンの残債や返済状況など、多岐にわたる審査基準に基づいて、金融機関が総合的に審査・評価を行います。

すでにほかの物件を所有し賃貸経営によって収益を上げている場合は、金融機関によってはその収益を審査対象に含むこともあるのがポイントです。一般的に、不動産投資における実績は高評価につながる傾向があるため、経験者はより好条件でローンが組める可能性があります。

🔵フルローンやオーバーローンもある

不動産投資ローンでは「フルローン」と「オーバーローン」の選択が可能な場合もあります。フルローンとは、物件価格分の融資を借り入れるローンです。金融機関が物件の条件や個人の属性を審査し、「リスクが低い」と判断した場合は借り入れが可能です。

一方のオーバーローンは、融資の対象に諸費用が含まれています。金融機関にとってはリスクが高くなるため、取り扱っていないことも多い傾向です。フルローンやオーバーローンを利用できた場合、初期費用を抑えられる効果があります。

とはいえ、適する不動産投資ローンの組み方は状況や価値観によっても異なるため、検討する際は収支バランスを精査し、総合的に判断することが大切です。

5.不動産投資で初期費用を抑えるための6つのポイント

不動産投資で初期費用を抑えるための6つのポイント

不動産投資を始めるには、物件の購入資金から手数料、国税・地方税など、多岐にわたる初期費用が必要です。抑えられる初期費用がないか検討することは、長期的に安定した収益を上げ、無理なくローン返済を続けることにつながります。初期費用を抑える6つのポイントをチェックして、安定した収支バランスを心掛けましょう。

🔵 1.「売主=不動産会社」の物件にする

不動産会社が売主の物件では、初期費用のひとつである仲介手数料は不要です。仲介手数料は、物件価格と比例して発生するため、高額になるケースも少なくありません。不動産会社自らが保有する物件を直接購入すれば、大きなコストダウンにつながるでしょう。

ただし、不動産仲介会社を通すよりも物件の選択肢が狭くなる可能性があることは、注意しておきたい点です。日頃から情報収集を欠かさず、自分の資金状況や目的に適した物件を見極めるスキルを養うことをおすすめします。

🔵 2.頭金を減らす

不動産投資ローンの頭金も、初期費用の総額を膨らませる費用のひとつです。頭金を減らすことによって、物件購入の際にかかるコストを抑えることができます。一方で、頭金の額はローン審査に影響する要素のひとつです。場合によっては融資の条件が厳しくなる可能性があることを認識しておきましょう。

また、頭金を減らすことは、借入金の総額が大きくなることを意味します。利息の負担が大きくなり、収支バランスを圧迫することがないように注意を払いましょう。

🔵 3.見直しできる項目がないか精査する

不動産にかかる保険料や司法書士報酬などの諸費用の見直しも、初期費用を抑える方法のひとつです。不動産投資ローンの借り入れは、火災保険・地震保険の加入が条件となることが一般的ですが、保険料は建物の構造などによって異なります。RC造(鉄筋コンクリート造)の建物を選ぶなど、災害リスクに強いとされる物件を選ぶこともコスト削減につながるでしょう。

また、必要のない補償を外すといった、保険内容の見直しも大切です。物件の構造や立地などを加味して、内容がリスクに見合っているかを確認することをおすすめします。

🔵 4.小規模な物件を検討する

区分マンション(ワンルームマンション)などの小規模な物件は、一棟を購入する場合と比べて低コストでスタートできることが特徴です。特に、都心やアクセスが良好なエリアの物件は、高い賃貸ニーズを背景に安定した家賃収入を期待できます。初期費用を抑えられるだけでなく、空室リスクや家賃下落リスクも低いため、初心者の方でも始めやすいでしょう。

信頼できる不動産会社に自らの資産状況や投資の目的などを共有して、リスクやコストを抑えつつ、収益性の高い物件を購入することをおすすめします。

🔵 5.中古物件を検討する

中古物件を選び、物件購入費用を抑える方法も有用です。好立地で利回りの良い物件を選ぼうとすると、新築の場合どうしても高額になってしまいます。中古物件であれば、同じ立地でも安価で購入できる可能性があり、その分高い表面利回り(年間賃貸収入に対する購入価格の割合)を期待できるでしょう。

諸経費を抑えながらリノベーションなどによって空室リスクの対策を取れば、十分なキャッシュフローを期待できます。また入居者がいたことのある物件の場合、過去のデータから需要を予想しやすくなる点もメリットです。

🔵 6.融資への対応に強い不動産会社を選ぶ

不動産投資において融資を受ける場合は、ある程度融通の利く金融機関を紹介してくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。融資はさまざまな条件によって、融資上限額や期間、金利などが異なります。金融機関と深いつながりを持つ不動産会社を見つけることで、有利な条件で契約できる可能性が高くなるでしょう。

・過去の取引実績が豊富
・提携先の金融機関の数が多い

融資を考えている際は、不動産会社を選ぶポイントとして上記を重視してみましょう。

6.不動産投資の初期費用はどこまで経費にできる?

不動産投資の初期費用はどこまで経費にできる?

初期費用といっても、不動産投資にかかる全ての費用が初年度に経費計上できるわけではありません。そのため納税額を減らすために不動産投資を始めたいと考えている方は、初年度に経費計上できる項目、できない項目を把握しておく必要があるでしょう。それぞれを詳しく解説します。

🔵初年度に全額経費計上できる初期費用

初年度に全額経費計上できる初期費用は以下の通りです。

【初年度に全額経費計上できる初期費用】
・不動産投資ローン事務手数料
・不動産投資ローン保証料
・火災保険料・地震保険料
・司法書士報酬
・登録免許税
・印紙税

このうち火災保険料・地震保険料については、長期の加入の場合に限って、年割にした金額のみ初年度に経費計上できる点に注意しましょう。

🔵初年度に全額経費計上できない初期費用

初年度に全額経費計上できない、もしくは経費計上できない初期費用は以下の通りです。

【初年度に全額経費計上できない、経費計上できない初期費用】
・不動産仲介会社への仲介手数料
・精算金(固定資産税や都市計画税など)
・団体信用生命保険料

不動産仲介会社を通して物件を購入した場合に支払う仲介手数料と精算金は、土地建物に含まれる資産として計上し、建物分については減価償却を行うことで経費計上が可能であることを理解しておきましょう。

なお、不動産投資ローンの借り入れの条件である団体信用生命保険は必ずしも取得に必要な費用と見なされず、経費として認められないため注意が必要です。

7.初期費用のほかにも!知っておきたい運用コストのこと

不動産投資を始めるにあたり準備しなければならないのは、初期費用だけではありません。物件を運用していくための運用コストについても、事前に把握して備えておくことが大切です。一般的な運用コストを以下にまとめました。

【不動産投資にかかる主な運用コスト】
・管理委託費(建物管理・賃貸管理)
・ローン返済(元金・金利)
・固定資産税や都市計画税
・修繕・メンテナンス費
・管理費(区分マンションの場合)
・広告費

物件の維持・管理のための業務全般を外部の管理会社に委託するには、管理委託費が必要です。管理業務全般をオーナー自ら行うこともできますが、副業としてスタートする方や初心者の方は、管理会社と連携をとりながら委託することをおすすめします。

さらに入居者を募集するための広告費も準備しておきましょう。オーナーが仲介業者に対して支払う場合が多く、相場は募集時期によって大きく異なります。

初期費用だけでなく、運用コストも意識次第で抑えることが可能です。信頼できる管理会社選びや日頃から清掃・メンテナンスを定期的に行うなど、コストを削減しつつ毎月の収支バランスを整える意識が鍵となるでしょう。

8.収益性を考えた物件選びのポイント

収益性を考えた物件選びのポイント

初期費用を抑えることは大切ですが、不動産投資を成功させるためには収益性を加味した物件選びが欠かせません。賃貸ニーズがあるエリアか、安定した家賃収入が期待できるかなど、将来性も含めて検討して、長期的な戦略を立てることが大切です。4つの視点からポイントを解説します。

🔵 1.投資目的や投資スタンスを明確にする

投資用物件を選ぶ前に、不動産投資を始めようと思ったきっかけや目的、投資スタンスを明確にしましょう。目的や目標を再確認すると、自分に適した物件の条件がはっきりします。

例えば、初期費用を抑えつつ長期にわたって安定した運用を目指す場合は、都心などの人気エリアにある区分マンションへの投資がおすすめです。

自己資金が潤沢な場合は、マンション・アパートの一棟買いや区分マンションの複数所有も選択肢に入るでしょう。空室が出た場合も家賃収入がゼロになるリスクを抑えることができます。

🔵 2.立地条件や将来性をリサーチする

立地条件も、物件選びの際に妥協できないポイントのひとつです。大都市圏など人が集中する地域、とりわけ、オフィス街や学校へのアクセスが良好な場所は、単身者や学生からのニーズが高く、安定した入居率が見込めるでしょう。

また、再開発が予定される地域は、入居者からの将来的なニーズが期待できることから、不動産価格の上昇や家賃アップの可能性もあります。日頃から物件周辺エリアの情報にアンテナを張り、将来性を加味して総合的に評価することが大切です。

🔵 3.ニーズに合った設備や間取りであるかを確認する

入居者からのニーズに適した設備や間取りも、安定した家賃収入を実現するための要素です。ターゲットとする入居者の層によってもニーズは異なるため、他の物件を参考にする 、また、不動産管理会社に相談するなどして 入居者の心をつかむ設備や間取りになるように心掛けましょう。

なお、新築・築浅の物件は最新設備を取り入れているケースも多く、立地やターゲットを問わずおすすめです。

🔵 4.不動産投資に関する知識を付ける

不動産投資は、物件の購入から運用・管理に至るまで多岐にわたる専門知識が必要です。専門書籍やWebサイトで不動産に関する知識を身に付けるだけでなく、不動産投資に関するセミナーを受講するなど、自ら学ぶ姿勢が成功の鍵となるでしょう。

また不動産投資経験者や不動産会社に相談することでも情報収集できます。情報の取捨選択を行いながら勉強を続け、トラブルやリスクを防ぎましょう。

9.安定した不動産投資を目指すならGALA NAVIで情報収集を

不動産投資では、投資用物件の購入をはじめとする初期費用に関する知識から、運用コストの把握、またローンの返済計画まで幅広い知識が必要となります。安定した収支バランスを維持し、突発的なコストの発生に慌てないためにも、日頃から情報収集を行う姿勢が欠かせません。

「GALA NAVI」は、不動産投資をはじめ資産運用に関するさまざまな情報を発信しています。運営元のFJネクストは、資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を都心や大都市で多く手掛けており、設計から販売、管理業務までワンストップのサービスを提供できる体制が強みです。

培ったノウハウで、皆さまへ確度の高い情報をお届けします。不動産投資の情報収集は、ぜひGALA NAVIのコンテンツをお役立てください。

10.まとめ

まとめ

不動産投資を始めるには、投資用物件の購入費や税金、保険料といった初期費用がかかります。かかる初期費用は、状況によって異なることが特徴です。初期費用をはじめ運用コストの内訳や金額について事前に把握し、リスクに備えながら堅実な運用を目指しましょう。

「GALA NAVI」は、不動産投資をはじめ資産運用・ライフプランに関する情報など、数々のコンテンツを発信するサイトです。不動産投資を始めたい方、自身の知識をアップデートしたい方は、GALA NAVIの最新情報をぜひチェックしてください。年会費・登録費無料で有益な情報を手にしませんか。


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