投資用の物件を購入する際は、不動産投資ローンを組むことが一般的です。中には、ローンには頭金が必要で、まとまった資金を用意しなければ不動産投資は始められないと思っている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資ローンの基礎知識と頭金について詳しく解説します。多様な形の投資方法があることを理解し、頭金に関する疑問や懸念点を解消しましょう。

１．不動産投資に頭金は必須ではない？

不動産投資ローンにおいて、頭金は必須ではありません。条件次第で頭金なしのフルローンを組めることもあり、これが不動産投資の魅力のひとつといえます。しかし、「頭金なしでローンを組むこと＝自己資金ゼロで不動産投資を始められる」ということではありません。まずは不動産投資における頭金について、正しい認識をもっておきましょう。

🔵 頭金と自己資金の違いとは

不動産投資を始めるためには、物件の購入費用のほかに税金や各種手数料などの初期費用が必要です。

物件の購入費用のうち、融資を受ける金額を除いた部分が「頭金」であり、頭金と初期費用を合わせた金額が不動産投資において必要な「自己資金」ということになります。

🔵 頭金が必要になるケースとは

不動産投資ローンの審査は、対象物件の収益性や資産価値、借主の属性などにより評価されます。下記の表に概要をまとめました。

これらを総合的に判断し、融資の可否や融資限度額が決定されます。融資限度額が物件の購入費用に満たない場合は、頭金を自己資金で用意することが必要です。

審査基準や融資に対する考え方は金融機関によって異なるため、同じ物件、同じ人物であっても審査結果は異なることがあります。また、同じ金融機関であっても金融政策や不動産市場の状況により、融資に積極的な場合と慎重な場合があることに注意が必要です。

２．不動産投資で頭金を入れるメリット

不動産投資でローンの頭金を入れることには複数のメリットがあります。ここでは、４つの事柄に注目しました。なお、頭金の額が大きいほど、得られるメリットの効果も大きくなる傾向であることも覚えておきましょう。

🔵 【1】ローン審査において有利になる

物件購入時に頭金を入れることで、ローン審査に好影響を与える可能性があることは、大きなメリットといえるでしょう。

金融機関が審査をする際のポイントのひとつは、安定した返済が見込めるかということです。融資額が少なくなることで、返済が滞る可能性も下がると判断され、審査の評価が高まると考えられます。

また、頭金を入れることが、まとまった資金を用意できることの証明になるかもしれません。借主の属性評価が高まることも期待できます。

🔵 【2】月々のローン返済額と利息負担額が減る

頭金を用意することで、借入額は小さくなり、月々のローン返済額と利息負担額は少なくなります。ローン返済額と利息負担額が減り、手元に残る現金が増えることは、運用に好影響を与える要素のひとつです。

例えば、手元資金に余裕ができることによって、繰り上げ返済や突発的な修繕費などにも対応できます。さらに余裕ができれば、次の物件を購入するなど投資規模の拡大を考えることもできるでしょう。

🔵 【3】金利の上昇の影響が小さい

近年の日本の金利は歴史的に見ても低い水準で推移しており、融資を受けるには有利な状況であるといわれてきました。

しかし、今後の金利の動向を正確に予測するのは、専門家でも難しいことも事実です。変動金利で借入れをしている場合、金利上昇によって利息負担額が大きくなります。頭金を入れて借入額を少なくすることで、金利上昇リスクへの備えになるでしょう。

🔵 【4】私的年金としての効果が高まる

不動産投資は、入居者がいる限り安定した家賃収入を得られることが特徴です。家賃収入などから経費を差し引いた残りが定期的な所得となり、まるで私的年金と同等の効果を得られることも、不動産投資が注目を集める理由のひとつといえるでしょう。

不動産投資において経費計上するローンの返済額（金利部分）を、頭金を入れることで減らせることがポイントです。経費が減りキャッシュフローのプラスにつながるため、私的年金としての効果が高まります。早期に完済できれば、効果はさらに高まるでしょう。

３．不動産投資の頭金｜押さえておきたい注意点

不動産投資で頭金を入れることには複数のメリットがありますが、注意点もあります。頭金を準備することで得られるメリットを最大限に生かすためにも、正しく理解しておきましょう。３つの観点から解説します。

🔵 【1】資金を準備する時間が必要

頭金を入れるためには、ある程度まとまった資金が必要です。手元に資金がない場合などは、用意に時間がかかることもあるでしょう。投資の開始時期が遅れることによって、利益を得られる期間が短くなる可能性があることは、注意点として押さえておきたい事柄です。

また、不動産投資は規模が拡大するほどリスクの分散が図りやすい側面があります。一般的に規模の拡大には時間を要するため、開始時期が遅れることによって投資計画に影響を与えることがあるかもしれません。

🔵 【2】レバレッジ効果が小さくなる

レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな利益を得られる効果のことです。レバレッジとは「てこ」のことで、小さな力で大きな物を動かす「てこの原理」に例えて、このように呼ばれます。

総投資額に対する自己資金の割合が小さいほど、大きなレバレッジ効果が期待できることが特徴です。頭金を入れる場合は、投資する自己資金の割合が大きくなるため、頭金なしの場合に比べレバレッジ効果は小さくなると考えられます。

🔵 【3】想定外の支出への対応が難しくなる

運用中、何らかのトラブルによって想定外の支出が発生する可能性もあります。具体的には、設備の故障や災害の発生による予想外の修繕などが一例です。

物件を購入する際に頭金を入れることで、手元資金は減少します。手元資金があまりにも少ない場合、突発的な支出への対応が難しくなるかもしれません。手元資金とのバランスを考慮した上で、頭金の額を決定することが大切です。

４．不動産投資を頭金なしで始めるメリット

不動産投資は、頭金なしで始められることもあります。ここからは、少ない自己資金で不動産投資を始めるメリットを把握しておきましょう。なお、頭金を入れる場合においても、金額が少ないときは同様の傾向が高まります。

🔵 【1】不動産投資の開始時期を早められる

不動産投資を頭金なしで始めることができれば、少ない自己資金で済むため、資金の準備期間を短縮できます。例えばサラリーマンの方が若いうちに開始できれば、長い運用期間を確保しやすくなり、定年前に完済する可能性も高まるでしょう。ゆとりある老後の実現にも効果的です。

また、魅力的な物件が見つかったときにも、頭金を入れないことを選択肢に加えることによって、機会損失を防げる可能性もあります。

🔵 【2】レバレッジ効果が高くなる

不動産投資は金融機関から融資を受けることで、自己資金だけでは難しい物件の購入が可能になることも魅力のひとつです。

頭金を入れず自己資金の割合を小さくするほど、少ない資産で多額の資産を生み出す、レバレッジを効かせた投資が実現しやすくなるでしょう。レバレッジ効果の高い投資は、効率的に資金を活用できていることを意味します。

🔵 【3】手元資金に余裕ができる

審査に通り頭金を入れずに始められた場合、手元資金に余裕ができることは、大きな安心材料になり得ます。急な修繕など、想定外の支出が必要になった場合にもスピーディーな対応を取りやすい状況は、安定運用のために欠かせない要素です。

さらに余裕ができた場合には、物件のリフォームやリノベーションに活用することで、収益性の向上にも役立つでしょう。また、次の物件を購入して不動産投資の規模を拡大することや、金融商品など、ほかの投資先で運用するという方法も考えられます。

🔵 【4】生命保険の代替効果が高い

不動産投資ローンには、融資を受ける際に団体信用生命保険に加入することが条件になっているものが多くあります。団体信用生命保険とは、借主に万が一のことが起こった場合に、その後の返済が免除される生命保険です。

ご家族にはローンの返済が終わった不動産が残されます。月々の家賃収入を受け取れることは、定期的に保険金を受け取るタイプの生命保険と同等の効果があるといえるでしょう。また、売却することで一括して現金を受け取ることもできます。

借入金額が大きいほど免除される金額も大きくなるため、生命保険の代替としての効果は高いといえるでしょう。

５．頭金なしの不動産投資｜ここに注意

頭金なしの不動産投資は、初期費用のみの自己資金で始められるため、とても魅力的です。しかし、借入額が増えるため、リスクも大きくなる可能性があります。大きな失敗をしないためにも、注意点を理解しておきましょう。

🔵 【1】審査は厳しい傾向

頭金を入れない場合、借入額が大きくなることによって、資金繰り悪化のリスクが高まるとの評価を受けやすい点は懸念材料です。金融機関の対応として、貸し倒れを防ぐために審査が厳しくなることが考えられます。

不動産投資ローンの審査は、物件の条件も加味されることが特徴です。立地やエリアの将来性といった資産価値を精査し、収益性の高い物件を選ぶことを意識しましょう。

🔵 【2】月々のローン返済額と利息負担額が増える

頭金なしの不動産投資ローンは、借入額が大きくなるため、月々のローン返済額と利息負担額が増えます。

不動産投資は、数年、数十年をかけて運用することが基本の収益モデルです。空室や予期せぬ修繕などの事態が発生する可能性もあります。頭金なしのローンを検討する際は、長期的な視点に立ち、入念にシミュレーションをした上で判断しましょう。

🔵 【3】金利の上昇の影響を受けやすい

変動金利で借入れをしている場合、金利が上昇すると利息負担額も大きくなります。不動産投資は、金額的なスケールが大きな投資であることも特徴のひとつです。借入額が多い場合、金利上昇によって大きな影響を受ける可能性があることは、注意点として覚えておきましょう。

🔵 【4】後の戦略に影響が出る可能性も

不動産投資は、家賃収入を主とする「インカムゲイン」のほか、物件を売却することで「キャピタルゲイン」を得られる可能性もあります。投資戦略として、物件の売却を希望することもあるでしょう。その際、ローンの残債が影響し、売却のしやすさや売却価格に差が出る可能性があることには注意が必要です。

また、規模拡大を狙う局面においては、新たな物件を購入するために融資が必要になるかもしれません。保有する物件の評価に対して残債額が大きい場合、審査に影響することも考えられます。

不動産投資で収益を得る方法はひとつではありません。いずれにしても、投資目標を明確に定め、リスクにも対応できる投資計画を立てることをおすすめします。

６．頭金以外の初期費用を抑える方法

頭金の要否や金額は、不動産投資ローンを申し込む金融機関の方針などによっても変わります。できるだけ少ない予算で不動産投資を始めるために、頭金以外の初期費用を抑える方法について理解を深めておきましょう。不動産投資における頭金以外の主な初期費用について、下記の表にまとめました。

上記の主な初期費用のうち、抑えることが可能である費用として、以下の3つが挙げられます。

1.不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は、不動産会社が他人同士の売買を仲介する場合に発生します。従って、売主が不動産会社の物件であれば、仲介手数料は発生しません。

2.司法書士報酬
司法書士報酬は、事務所によって価格が異なるため、比較検討することで価格を抑えられる可能性があります。

3.火災保険料
火災保険は、保険会社によって補償の内容や保険料が異なり、長期契約をすることで割引が受けられる場合もあります。各社の保険商品を比較検討してみましょう。

７．不動産投資は「GALA NAVI」で情報収集！

不動産投資で安定した運用を実現するためには、正確な知識と情報収集が欠かせません。FJネクストは、都心エリアを中心に資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を販売している不動産会社です。創業40年以上の実績から築き上げた、豊富なノウハウを有しています。

「GALA NAVI」は、FJネクストが運営する情報発信サイトです。不動産投資をはじめ、資産運用やライフプランなど、質の高い情報を発信しています。登録費・年会費は無料です。会員登録していただいた方限定の特別な情報もお届けしています。

８．まとめ

頭金を入れて不動産投資を始める場合は、ローン審査や返済面で有利になるメリットがあります。一方で、まとまった資金が必要になる点などは、注意点として理解しておきましょう。

また、頭金なしで不動産投資を始められることもあります。開始時期やレバレッジ効果において有利になるメリットがありますが、審査や返済額の面では、頭金を入れるケースに比べ、不利になる可能性がある点には注意が必要です。

どちらの方法で始めるにしても、自身にとって最良の判断をするためには正しい知識が欠かせません。登録費・年会費無料の「GALA NAVI」で、不動産投資に役立つ情報を手に入れましょう。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。

関連記事

• 2021年12月21日（火）

  不動産投資のシミュレーション｜必要な項目や算出方法・用語をチェック

• 2022年11月07日（月）

  不動産投資でかかる初期費用の目安！抑える6つのポイントも紹介！

• 2021年10月30日（土）

  不動産投資はいくらからできる？初期費用や費用を抑える方法を解説！