不動産投資を始める際は、物件の購入費用やローンの事務手数料、固定資産税などの初期費用が必要です。中には「いくらから始められるのか知りたい」「できるだけ費用を抑えて始めたい」と考える方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資の初期費用の内訳や費用を抑える方法などを詳しく解説します。具体的に把握することで、自身にとってバランスのとれた投資を実現しやすくなるでしょう。

１．まずは確認！自己資金と頭金の違い

不動産投資を始める際は、まとまった金額が必要です。初心者の方が時に混同されることもある、「自己資金」と「頭金」の違いを以下にまとめました。

また、初期費用の内訳として、以下のような費用が挙げられます。

・物件の購入費用※物件の価格から借入金額を除いた費用
・ローンの事務手数料、保証料
・不動産仲介手数料※不動産会社が売主の場合は不要
・印紙代
・固定資産税、都市計画税
・登録免許税
・不動産取得税
・火災保険料
･司法書士報酬

自己資金のバランスは人それぞれ異なるため、複数のパターンでのシミュレーションをおすすめします。

２．不動産投資はいくらからできる？初期費用について

不動産投資は、不動産会社をはじめ自治体、金融機関など、複数の機関と関わりをもちながら運用します。そのため、手数料や税金といった初期費用が発生し、借入金額や物件などに応じた資金を用意しなければなりません。具体的な初期費用の内訳を理解しておくことは、スムーズにスタートを切るために大切です。詳しくチェックしておきましょう。

🔵ローンの事務手数料･保証料

不動産投資を始める場合、多くの方が不動産投資ローンを組みます。ローンを組むにあたり、金融機関に事務手数料と保証料を支払わなければなりません。以下の表に概要をまとめました。

🔵不動産仲介手数料

不動産会社を通して物件を購入する際は、不動産仲介手数料を支払うことが一般的です。不動産仲介手数料は物件の売買価格に応じて上限が定められており、範囲内で各不動産会社が設定できる仕組みがとられています。

ただし、不動産会社所有の物件を購入する場合など、売主と直接取引する取引態様において仲介手数料は発生しません。

🔵印紙代

印紙税法に定められた課税文書には、印紙税が発生します。不動産投資においては、「不動産売買契約書」や「金銭消費貸借契約書」などが該当する文書の一例です。

・不動産売買契約書：物件購入時に売主と結ぶ書類
・金銭消費賃貸契約書：ローンを組む際に金融機関と結ぶ書類

課税文書には、記載の金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。貼らない（納付しない）、もしくは消印していない場合は、過怠税が発生するため注意しましょう。

参考：『印紙税』｜国税庁

参考：『印紙を貼り付けなかった場合の過怠税』｜国税庁

🔵固定資産税･都市計画税

固定資産税･都市計画税は、毎年1月1日時点での物件の所有者に課せられる税です。収益物件を購入すると、固定資産税･都市計画税の納税義務が買主に移ります。

1年のうちに所有者が変わった場合、売主と買主で日割りした金額を精算することが一般的です。なお、物件のエリアによっては、都市計画税が発生しないこともあります。

🔵登録免許税

登録免許税は、不動産を取得し登記をする際にかかる税金です。具体的には、以下のような所有権に関わる登記があります。

🔵不動産取得税

土地や建物を購入して取得した際は、不動産取得税が発生します。不動産取得税は固定資産税評価額をもとに決まる税金です。

時期によって税率が変わることもあり、また、物件によっては軽減措置を受けられることもあるため、自治体のホームページなどを確認しましょう。納税通知書は、物件取得から3か月~6か月後を目安に届きます。

🔵火災保険料

ローンを組む際は、火災保険の加入を求められることが一般的です。火災保険料は再調達価額と時価額をもとに算出し、物件構造によって大きく異なります。多くの場合、補償範囲を広くすることで保険料も上がりますが、長期契約であれば火災保険料を抑えられることもあるため、契約内容を精査しましょう。

なお、火災保険と一緒に検討するケースも多い地震保険の保険料は、保険会社によって違いがある火災保険と異なり、どの会社も一律です。

🔵司法書士報酬

不動産の登記は投資家自身でもできますが、専門性を求められるため、司法書士に依頼することが一般的です。

報酬額に関しての決まりはなく、事務所によって幅があります。また、登記の報酬だけではなく、出張費の有無なども併せて確認しましょう。

３．不動産投資の初期費用を抑える方法

初期費用を抑えることは、その後の堅実な運用にも有利に働きます。状況によって選択肢は異なるものの、初期費用を抑えるため方法をより多く理解しておくことで、自身のケースにも応用しやすくなるでしょう。3つの方法をピックアップして解説します。

🔵1.売主が不動産会社の物件を選ぶ

仲介手数料は物件価格に比例する形で上限が設定されており、諸費用の中でも大きな割合を占めることもあります。売主が不動産会社の物件を購入する場合、不動産仲介手数料は発生しません。直接取引のため、初期費用を大きく抑える効果が期待できます。

しかし、「売主＝不動産会社」の取引態様の物件は、全体として供給量が多くないことに留意しておきましょう。手に入れるためには、不動産投資の幅広い知識に加え、有益な情報を得る手段を確保することもポイントです。

🔵2.司法書士を厳選する

司法書士報酬は、固定資産税や不動産所得税といった税金と異なり、法律によって金額が定められている訳ではありません。司法書士によって差があるため、複数の事務所を比較することで費用を抑えられる可能性があります。

🔵3.頭金を減らす

ローンの頭金を減らし、融資割合を大きくすることで初期費用を削減できます。しかし、頭金を減らした場合、毎月の返済額が増えることには注意しておきましょう。

また、頭金はローン審査に影響する要素のひとつです。自身の経済状況も踏まえて、入念なシミュレーションに基づく総合的な判断をおすすめします。

４．少ない自己資金で始めるために不動産投資ローンがポイントとなる理由

「不動産投資は自己資金を潤沢に持ち合わせていないとできない」と考えている方がいるかもしれません。しかし実際は、融資を受けることによって少ない元手であっても始められることが特徴です。不動産投資ローンが、少ない自己資金で始めるための鍵となる理由について押さえておきましょう。

🔵1.不動産投資ローンを組むことで初期費用をカバーできるから

不動産投資では、金融機関からの融資を受けて始めるケースが一般的です。借入金は物件購入費用に充てることになるため、初期費用をカバーできます。審査に通り融資割合を大きくできた場合などは、手元資金に余裕をもって運用ができることも安心材料です。

また、少ない費用で大きな収益を得る「レバレッジ効果」が期待できることも、不動産投資ローンを組むメリットのひとつといえるでしょう。

🔵2.個人の属性に加え収益性もローン審査の対象になるから

不動産投資ローンの審査では、個人の属性（年収や勤務先、資産状況など）に加え、物件の収益性も加味されることが一般的です。

収益性を測る指標のひとつとして、利回りなどの情報があります。収益性が高いと判断されれば有利な条件で融資を受けられることにつながり、結果としてより少ない資金でのスタートが実現しやすくなるでしょう。

🔵3.資産価値が高い物件は金融機関の高評価を期待できるから

不動産投資ローンの審査では、物件の資産価値も加味されます。資産価値が高いと判断されやすい物件の特徴として、以下のような特徴が挙げられます。

・駅から近い物件
・RC造（鉄筋コンクリート造）など耐用年数の長い物件
・新築・築浅の物件
・人口増加が見込まれるエリアにある物件
・再開発予定のエリアにある物件　など

資産価値の高い物件は、売買市場での需要も高いことが予想されます。金融機関としてはリスクが小さくなるため、融資を引き出しやすくなるでしょう。利回りなどの定量的な条件に加え、定性的な条件も考慮して物件を選ぶことが大切です。

５．コストやリスクを抑えながら運用しやすい物件の特徴

不動産投資を始める際は、初期費用だけでなく運用中も費用がかかること、また、ほかの投資方法と同様に、いくつかのリスクがあることを押さえておく必要があるでしょう。運用費用やリスクをできる限り抑えながら堅実な運用を続けるために、まずは優良な物件を選ぶことが大切です。ここでは、収益性や資産価値を備えた物件の特徴を解説します。

🔵1.新築や築年数が浅い

新築や築年数が浅い物件は、最新の設備や入居者の声を取り入れた間取り、デザインなどになっていることが多く、賃貸需要を見込めることが特徴です。不動産投資のリスクである「空室リスク」を軽減する効果は高いといえます。

また、新築、もしくは築年数が浅い物件は、購入後すぐに修繕費が発生するリスクも少ないと予想できることもメリットです。修繕までに十分な時間を確保できるため、資金管理がしやすいことは安心材料といえます。

🔵2.賃貸需要が見込めるエリアにある

入居者が集まりやすいエリアにある物件を選ぶことで、空室リスクをはじめ、家賃下落のリスク、価格変動のリスクなどを抑えやすくなります。具体的には、以下のようなエリアがおすすめです。

・大都市圏もしくは都心にアクセスしやすいエリア
・通勤、通学に便利なエリア
・スーパーや病院など、周辺施設が整っているエリア

賃貸需要が見込める物件を所有することは、不動産投資を成功に導くために欠かせない要素であると認識しておきましょう。なお、長期的に需要を見込めるエリアであるか、という視点で分析することがポイントです。

🔵3.実績のある会社が管理している

収益物件の管理は個人でもできますが、管理会社に委託することで労力を減らして運用できることは、大きな魅力です。

しかし、管理会社はどこも同じではありません。息の長い投資を続けるために、実績のある会社とパートナーシップを築くことがポイントになるでしょう。入居者募集に強いか、清掃や適切な時期のメンテナンスといった、資産価値を下げないためのノウハウがあるかなどを見定めることが大切です。

また、実績のある会社は投資家の状況に応じたアドバイスも期待できます。心強いパートナーの存在によって、リスクに備えながらコストパフォーマンスの高い運用が実現しやすくなり、安心感も得られるでしょう。

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不動産投資をスムーズにスタートさせ、軌道に乗せるためには、正しい知識が欠かせません。物件の選び方や初期費用の詳細、トレンドなど、必要な知識や情報は多岐にわたります。信頼できる情報源は、成功への道を迷いなく進むための道しるべとなるでしょう。

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７．まとめ

不動産投資を始めるにあたり、ローンの事務手数料や不動産取得税、火災保険料などの初期費用が必要です。法律によって定められている費用もありますが、物件の条件を多角的に精査する、有利な条件でローンを組むことに注力するなど、費用を抑えるための方法があることを理解しておきましょう。

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