レバレッジ効果が得られるか否かは、投資を始める上で重要な判断材料のひとつです。一般的に、不動産投資はレバレッジ効果が期待できる投資手法といわれていますが、不動産投資におけるレバレッジ効果の意味を明確に理解していない方もいるでしょう。また、レバレッジ効果を得るためのポイントを把握することも大切です。

そこで本記事では、不動産投資におけるレバレッジ効果の意味や方法、注意点について詳しく解説します。

１．不動産投資におけるレバレッジ効果の意味と目安

レバレッジ効果とは「てこの原理」のように少ない資金で大きな投資効果を得ることです。ここでは、不動産投資におけるレバレッジ効果の意味と併せて、レバレッジ効果を得るための利回りの目安について詳しく解説します。

🔵 レバレッジ効果の意味

投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金で大きな利益を得ることです。不動産投資の場合、金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金では実現できない投資効果を得られます。

賃貸物件を運用することで家賃収入が得られるため、利回りの高い物件であれば金利を上回る収益を上げられるでしょう。さらに、最終的に物件を売却することで、大きな収入が得られます。少ない自己資金で大きな利益を得られることから、不動産投資はレバレッジ効果が高いと考えられています。

🔵 レバレッジ効果を得る利回りの目安

不動産投資でレバレッジ効果を得るには、利回りをできるだけ正確に計算することが重要です。レバレッジ効果が得られる利回りとして、イールドギャップを目安にするとよいでしょう。イールドギャップとは融資の金利と実質利回りの差で、数値が高いほどレバレッジ効果は大きくなります。

実質利回りとは、物件購入費や運営費（固定資産税、修繕費、保険料など）といった支出に対する1年間の家賃収入の割合です。NOI利回りと呼ぶこともあります。一方、物件の運営費を含まない表面利回りは実質利回りよりも正確性が劣るため、使い分けに注意しましょう。

２．不動産投資レバレッジの具体的な事例

これから不動産投資を始めたいと考えている方は、現実的な数字がイメージできるとよいでしょう。ここでは、不動産投資におけるレバレッジ効果に関して、レバレッジを効かせる事例と効かせない事例をそれぞれ具体的に紹介します。

🔵 レバレッジを効かせない事例

不動産投資でレバレッジを効かせない事例では、金融機関から融資を受けずに自己資金で購入できる物件に投資します。下記の条件で年間の利益をシミュレーションしましょう。

自己資金：2000万円
物件価格：2000万円
利回り：5%
年間家賃収入=2000万円×5%=100万円

金融機関への返済はないため、家賃収入100万円がオーナーの利益となります。

🔵 レバレッジを効かせる事例

不動産投資でレバレッジを効かせる事例では、金融機関から融資を受けて自己資金よりも高い物件を購入します。年間の利益のシミュレーション結果は以下の通りです。

自己資金：2000万円
物件価格：5000万円
利回り：5%
ローンの借入額：3000万円
利息：3%
年間家賃収入=5000万円×5%=250万円

レバレッジを効かせない事例とは異なり、金融機関から3000万円の融資を受けているため、以下の利息を支払わなければなりません。

利息=3000万円×3%=90万円

年間の利益は、家賃収入250万円から利息90万円を差し引いた160万円です。2つの事例を比較した場合、自己資金が同じでも、レバレッジを効かせたほうが60万円ほど高い利益を得られることが分かります。

ただし、利回りや利息は購入する物件や金融機関によって異なるため、レバレッジ効果が出るかどうか、しっかりと計算をした上で判断する必要があるでしょう。

３．不動産投資では逆レバレッジに要注意

レバレッジ効果が効かない事例を「逆レバレッジ」といいます。具体的には、融資を受けることで収益が下がるケースを指し、不動産投資では特に注意が必要です。ここでは、逆レバレッジが発生する要因について解説します。

🔵 利回りが低いと収益が下がる

不動産投資では利回りが低い物件を購入すると、利益も下がります。特に、イールドギャップがマイナス（利回りが融資の金利を下回る）の場合は注意しましょう。低金利でローンを組めたとしても、物件の利回りが金利以上に低ければ逆レバレッジにつながります。

物件の利回りは一定ではなく、家賃収入や維持管理費が大きく関係するため、悪化することがないように常に意識することが大切です。物件を選ぶ際には「空室率が低い」「家賃下落の恐れが少ない」といった安定性に目を向けるとよいでしょう。

🔵 金利が高いと収益が下がる

金利が高いローンを組むことも、イールドギャップがマイナスに陥る要因のひとつです。利回りが高く多くの家賃収入を得られる物件でも、返済による月々の支出が増えるため、収益は下がります。

不動産投資ローンの金利は、固定金利を選択した場合は一定で変わりません。ただし、変動金利は定期的に見直しがあるため注意しましょう。

４．レバレッジ効果を得るための不動産投資のポイント

不動産投資でレバレッジ効果を得るには、不動産投資ローンを利用して少ない自己資金で高額な物件を購入する必要があります。ローンを組む場合、融資の限度額や返済比率の目安、自己資金の割合をしっかりと把握し、計画的に運用することが大切です。ここでは、レバレッジ効果を得るために重要なポイントを紹介します。

🔵 3割程度の自己資金を用意する

不動産投資でレバレッジ効果を得るには、ローンを利用して自己資金だけでは購入できない物件に投資するのが基本です。全てを自己資金で賄おうとすると、十分なレバレッジ効果が得られません。

ただし、自己資金もある程度用意する必要があります。自己資金の目安は、物件価格の3割程度が望ましいでしょう。不動産投資に失敗して物件を競売にかける際の最低競売価格が、市場価格の7割程度とされているためです。

🔵 イールドギャップを高くする

イールドギャップは、物件の利回りと融資の金利の差を意味します。融資の金利を低く、物件の利回りを高くして、イールドギャップをできるだけ大きくすることが不動産投資の成功のポイントです。なお、この際に利用する利回りは表面利回りではなく、実質利回りである点に注意しましょう。

ただし、イールドギャップばかり気にすると、ハイリスクな物件に投資する恐れがあります。「空室リスクが高くないか」「賃料下落の恐れはないか」といったさまざまなリスクを考慮して、慎重に判断しましょう。

🔵 工事費にお金をかけ過ぎない

土地活用を目的にアパートやマンションを建てて不動産投資を始める場合、工事費にお金をかけ過ぎないように注意しましょう。適切な工事費であれば利回りを上げられるため、イールドギャップも上がり、高いレバレッジ効果を得られます。

工事費が適切かどうかを判断するには、複数の会社へ見積もりを依頼する方法や信頼できる不動産会社のアドバイスを受ける方法がおすすめです。

５．不動産投資ローンの限度額や返済比率の目安は？

不動産投資でレバレッジ効果を得るにはローンの利用が必須で、融資の限度額や返済比率の目安を知る必要があります。また、審査には購入する方の属性の他、物件の収益性も大きく影響することを覚えておきましょう。ここでは、不動産投資ローンについて解説します。

🔵 融資限度額の目安

不動産投資ローンの融資の限度額は、金融機関によって異なります。また、住宅ローンの審査とは違い、個人の返済能力や属性以外に重視されるのが物件の収益性です。一定の家賃収入が見込め、事業として高い評価が得られれば、多くの融資を受けられるでしょう。

不動産投資ローンを受ける際は、事業計画書の提出が必要です。事業計画書とは建物や土地の情報、経営プランや収支計画といった事業に関わる内容を具体的に記載したもので、金融機関が融資について判断する重要な根拠となります。内容が網羅されていれば任意の書式で問題ありませんが、高い融資を受けたい場合、できるだけ詳しく記載しましょう。

🔵 返済比率の目安

返済比率とは、年収（家賃収入）に占めるローンの年間返済額の割合を意味します。返済比率が低ければ、手元に資金が残り、余裕のある経営が可能です。一方、高くし過ぎると支出が大きくなり、赤字経営に陥る恐れがあります。

とはいえ、不動産投資でレバレッジ効果を得るには融資を受ける必要があるため、適度な返済比率でローンを組むのが有効な方法です。不動産投資ローンの返済比率として望ましいのは、一般的に50%までが目安といわれています。

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会員登録は無料です。これから不動産投資を始めたいと考えている方だけでなく、すでに経営をしている方もぜひご登録ください。

７．まとめ

不動産投資はレバレッジ効果によって大きな利益を得られます。少ない自己資金で高い収益が得られれば、理想的な投資といえるでしょう。ただし、レバレッジ効果を狙い過ぎると、ハイリスクな物件に投資して失敗をする恐れがあります。物件を選ぶ際はしっかりとシミュレーションして、さまざまなリスクを考慮することが大切です。

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GALA NAVI

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