家賃の下落率はどのくらい？下落リスクを抑えるための対策とは
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不動産投資の主な収入源は、入居者が毎月支払ってくれる家賃です。
家賃を設定する際は、周辺の相場を調べて設定することで、高すぎず低すぎない、健全な経営がしたくなります。
しかし、さまざまな要因で、どうしても家賃を下げなければならないときがあるのです。
本記事では、家賃の下落率はどのくらいなのかについて、下落リスクを抑えるための対策とあわせて解説します。
家賃の下落率はどのくらい？
家賃の下落率は、不動産投資における重要なリスク要因のひとつです。
物件の築年数や地域、市場動向によって異なりますが、一般的な傾向を把握することで対策を講じることができます。
新築プレミアムとは
新築物件は、入居者にとって魅力的に映ることが多く、入居時点で高めの家賃が設定される傾向にあります。
この家賃の上乗せ分は「新築プレミアム」と呼ばれます。
新築プレミアムは築年数の経過とともに薄れていき、築10年程度で市場相場と同程度に落ち着くことが一般的です。
たとえば、新築時に月額10万円の賃料が設定されていた場合、築10年で9万円程度まで下落することがあります。
このように、築年数に応じた家賃の下落率を見越して、収支計画を立てる必要があります。
なお、一般的には以下のような下落傾向が見られます。
- 築10年：家賃が約10％下落
- 築20年：家賃が約20％下落
- 築30年以降：下落率は落ち着き、家賃水準は安定傾向
新築プレミアムを理解したうえで、収益計画や投資対象の選定を行うことが重要です。
家賃が下落する要因
家賃の下落は自然な現象であり、複数の要因が複雑に絡み合って進行します。
こちらでは、家賃が下落する要因を3つご紹介します。
経年劣化による資産価値減少
外壁の色あせや水回り設備の老朽化、断熱性能の低下などが、入居者の快適性に影響を与えます。
こうした経年劣化により、築年数が進むほど物件の資産価値は低下し、それに伴って賃料も引き下げられる傾向があります。
特に築20年を超える物件では、定期的な修繕や設備更新がなければ、急速に家賃が下がるリスクがあります。
地域人口の減少
地方都市や郊外エリアでは、若年層の都市部への流出や少子高齢化により、賃貸ニーズが縮小傾向にあります。
入居希望者の絶対数が減少すれば、空室率が上昇し、家賃を下げなければ借り手が見つからない状況が発生します。
このように、地域全体の人口減少は長期的に賃料相場を押し下げる要因となります。
競合の参入
新築やリノベーション済みの賃貸物件が近隣に多数登場すると、相対的に築年数の古い物件は競争力を失いやすくなります。
特に同一エリア内で設備が充実した新築物件が供給されると、家賃を下げてでも空室を埋めなければならない状況に陥ってしまいます。
競合物件の動向を把握し、自身の物件の魅力を維持するための対策が求められます。
家賃の下落率を抑える対策
家賃の下落は避けられない傾向があるものの、対策次第でその影響を最小限に抑えることが可能です。
以下にて、長期的に安定した賃料収入を得るために有効な対策を紹介します。
入居者の満足度を上げる
入居者が長く住み続ける物件は、安定した収益を維持しやすくなります。
そのためには、入居者が快適に暮らせる環境を整えることが重要です。
たとえば、迅速なトラブル対応や清掃の徹底、丁寧な管理体制などが入居者満足度を高める要素となります。
物件レビューや口コミの印象も改善され、次の入居者にも好影響を与えます。
設備を充実させる
築年数が経過した物件でも、設備の更新により魅力を維持することができます。
特に、オートロックやインターネット無料、宅配ボックスなどは入居者からのニーズが高く、導入による差別化効果が期待されます。
競合物件と比較した際に、付加価値を感じさせる設備があることは、家賃を維持するうえで大きな要因となります。
リフォームや修繕をする
内装のリフォームや外壁の塗装といった定期的な修繕は、物件の資産価値を保つために欠かせません。
特にキッチンやバスルームなどの水回りは、築年数が経過すると古さが目立ちやすいため、重点的なメンテナンスが求められます。
リフォームによって「築古物件」であっても「実質的には新しい印象」を与えることができ、家賃の維持や再値上げも視野に入ります。
下落リスクに低い物件を購入
駅近や生活利便性の高い立地は、長期的にも安定した賃貸需要が見込まれます。
また、都市部や人口が増加しているエリアでは、下落率が低く推移する傾向があります。
地域ごとの将来性を見据えた物件選定が、安定経営の基盤を築くポイントとなります。
おわりに
本記事では、家賃の下落率はどのくらいなのかについて解説しました。
一般的には以下のような下落傾向が見られます。
- 築10年：家賃が約10％下落
- 築20年：家賃が約20％下落
- 築30年以降：下落率は落ち着き、家賃水準は安定傾向
要因としては経年劣化や地域人口の減少、競合の参入などが挙げられます。
家賃は一度決めたらそれが永遠に続くというわけではなく、ケースバイケースで変動する可能性を念頭に置いておきましょう。
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