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【不動産投資におすすめの地域4選】失敗しない地域・物件の選定方法とは?

【不動産投資におすすめの地域4選】失敗しない地域・物件の選定方法とは?


【不動産投資におすすめの地域4選】失敗しない地域・物件の選定方法とは?

不動産投資による失敗を防ぐには、地域の選定が重要なポイントです。不動産投資に適した地域を選定できれば、安定した家賃収入を得られる可能性が高まります。とはいえ、「どの地域で物件を購入するべきか」お悩みの方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産投資に適した地域の選定方法と4つのおすすめ地域を紹介します。具体的な物件の選定方法についても解説するため、ぜひ最後までご一読ください。

【目次】

1.不動産投資におすすめの地域とは?エリア選定の7つのポイント

不動産投資におすすめの地域とは?エリア選定の7つのポイント

不動産投資におすすめの地域とは、「賃貸需要がある地域」です。不動産投資では、入居者から得られる家賃収入が投資家の収益となります。安定した収益を確保するには、空室期間を短縮することや入居者に長く住んでもらうことがポイントです。

不動産投資家として地域を選定する際は、「その地域に住みたいと思えるか」という目線を持つとよいでしょう。ここでは、地域を選定する際のポイントを7つ紹介します。

🔵人口が 集中している

不動産投資で得られる主な収益は入居者からの家賃収入であるため、人口が集中している地域は不動産投資におすすめです。

超高齢化が社会問題となっている日本では、年々人口が減少しています。総務省によると、2021年時点で15年連続人口が減少しており、減少幅は拡大傾向です。

ただし、全ての都道府県が過疎化している訳ではありません。人口は企業や大学、生活施設が充実している都市部へ移動しています。地方の過疎化・高齢化が顕著となり、一部の地域に人口が集中している状態です。不動産投資の地域を選定する際は、人口が集中している地域を選ぶとよいでしょう。

参考: 『人口推計(2021年10月1日現在)|総務省統計局』

🔵 持ち家 派が少ない

地域によって、持ち家派が多い都道府県と賃貸派が多い都道府県に分かれています。2018年の総務省の調査によると、持ち家派の割合が高い都道府県は秋田県、富山県、山形県、持ち家派の割合が低い都道府県は沖縄県、東京都、福岡県でした。

【持ち家住宅率の高い都道府県】

順位 都道府県(割合)
1 秋田県(77.3%)
2 富山県(76.8%)
3 山形県(74.9%)

【持ち家住宅率の低い都道府県】

順位 都道府県(割合)
1 沖縄県(44.4%)
2 東京都(45.0%)
3 福岡県(52.8%)

持ち家派が多い地域は人の移動が少ないため、賃貸派が多い地域と比べて賃貸需要が低いといえます。工夫を凝らせば不動産投資で成功できる可能性もありますが、他の地域と比べて難易度が高くなるでしょう。

参考: 『統計Today No.152|総務省統計局』

🔵単身世帯 が多い

賃貸住宅に住む世帯は、ファミリー層より単身世帯が多い傾向があります。2020年の国土交通省の調査によると、賃貸住宅における居住人数別の比率は単身世帯が44.3%と半数近くを占め、続いて2人世帯が27.3%でした。

令和2年国勢調査では、賃貸住宅に限らず、日本全国の世帯人数においても単身世帯が38%と最も多く、2人世帯と合わせると約66%です。

これらのデータから、不動産投資を始める際は単身世帯をターゲットにすると効率がよいと判断できます。世帯人数の平均には地域差があり、東京都、神奈川県、大阪府といった大都市ほど単身世帯が多い傾向です。

参考 : 『住宅市場動向調査報告書|国土交通省』

参考 : 『令和2年国勢調査|総務省統計局』

🔵 都心への アクセスが良い

物件の立地の良さ は入居者にとって重要なポイントで、通勤・通学に便利な地域は不動産投資におすすめです。企業や大学の多くは、東京都・大阪府といった都心に集中 しています。都心に近い地域は人の流れが盛んなため、賃貸需要が高いといえるでしょう。

都心からの距離が近いだけでなく、乗り換えなしで通勤できるといったアクセスの良さも重要です。例えば、横浜から渋谷を走行する東急電鉄・東横線は都心で働く方にとって便利な路線ですが、2023年3月には相鉄・東急直通線の開業が計画されており、利便性がさらに高まる予定です。不動産投資の地域選定時は、路線も選択肢のひとつといえます。

🔵 周辺に 生活施設がそろっている

入居者の目線に立って地域を選定する際、周辺の生活環境も大切なポイントです。大型商業施設、銀行、病院など、生活に必要な施設がそろっている地域を検討するとよいでしょう。

一方、あまりおすすめできない地域として、嫌悪施設が隣接する地域が挙げられます。例えば、墓地やごみ処理場の近隣は一般的に好まれない傾向があるため、注意が必要です。「生活に便利な地域かどうか」という視点と併せて、嫌悪施設のような周辺環境も確認しましょう。

🔵 災害リスク が低い

日本では、地震だけでなく台風や豪雨により被災するリスクがあります。入居者の命と自身の資産である不動産を守るために、災害リスクが低い地域を選択するとよいでしょう。災害リスクは、国土交通省や各自治体が公開しているハザードマップで確認できます。

🔵 将来性 がある

不動産投資は、長期的な資産形成が期待できる手法です。したがって、将来性が高い地域は、不動産投資に向いています。

将来性がある地域の基準のひとつは、再開発事業が計画されていることです。マンションや商業施設が建設されるため、今後の人口増加や賃貸需要を見込めます。東京都内 では多数の再開発事業が計画されており、不動産投資におすすめです。

2.不動産 投資におすすめの地域4選

不動産 投資におすすめの地域4選

不動産投資の地域を選定する際は、人口や利便性の高さ、将来性といった複数の観点からの総合的な判断を求められます。とはいえ、全国から一部の地域を選定することは容易ではありません。ここでは、不動産投資におすすめの地域を4つ紹介します。どの地域も高い賃貸需要を見込める可能性があるため、ぜひ参考にしてみてください。

🔵 東京 23区

日本を代表する大都市である東京都、特に東京23区は不動産投資に向いています。おすすめできるポイントは以下の通りです。

・都道府県の中で人口が最多である
・企業や大学が集中している
・持ち家率が低く、単身世帯が多い
・再開発事業が多数計画されている

東京都の人口は、日本の人口の約1割を占めています。多くの企業や大学が東京都に集中していることから、人の流れが盛んです。持ち家率が低く、単身世帯が多いため、賃貸需要も高いといえるでしょう。

また、日本を代表する大企業や官庁・省庁が集まる東京都は、海外からの要人やビジネスパーソンを招く重要な地域です。東京23区では複数の再開発事業が行われているため、将来性も期待できます。

🔵 神奈川県 (横浜市・川崎市)

東京都の近隣地域である神奈川県(横浜市・川崎市)も不動産投資におすすめです。以下のポイントが利点として挙げられます。

・東京圏(※)の中でも人口が集中している地域
・都心へのアクセスが良好
・都心よりも家賃相場が割安
・新路線の開通に伴い、複数の再開発事業が進行中
※本記事での東京圏とは、東京23区と埼玉県、千葉県、神奈川県の一部地域を指します。

横浜市・川崎市は東京都を除く東京圏の中でも人口が多く、東京23区に隣接しているため、都心へのアクセスも良好です。1畳当たりの家賃相場が東京都内よりも割安で、都心に通勤する方にとっても魅力的な地域といえるでしょう。2023年3月の相鉄・東横線直通線の開通に合わせて複数の再開発事業が進んでいるため、将来性も期待できます。

🔵 名古屋 市

名古屋市は、以下3つの点から不動産投資の地域としておすすめです。

・人口が集中している都市
・東京圏、大阪圏へのアクセスが良好
・他の大都市よりも家賃や物件価格の相場が割安

日本における三大都市圏のひとつである名古屋圏(※)の中心都市として栄えているのが名古屋市です。名古屋圏の企業や人口が集中しており、東京圏や大阪圏の間に位置していることから、各地域へのアクセスも良好です。家賃や物件価格の相場が割安で、賃貸需要が高い地域で割安な物件を購入できれば、効率良く利益を得られるでしょう。
※本記事での名古屋圏とは、愛知県、三重県、岐阜県の一部地域を指します。

🔵 大阪 市

東京都と肩を並べる大都市である大阪市もおすすめの地域です。不動産投資に向いている理由として以下が挙げられます。

・東京都に次ぐ大都市として人口や企業が集中している
・2027年度に向けて大規模な再開発が進行中

大阪市は東京都に次ぐ日本有数の商業地として栄えており、多くの企業が集う都市です。特に関西国際空港に直結しているJR大阪駅は、国内外からの玄関口として重要な地域といえるでしょう。

また、将来性も高く、JR大阪駅周辺では2027年度に向けて大規模な再開発事業が進んでいます。将来にわたって賃貸需要が期待できるでしょう。

3.地方での不動産投資はおすすめしない?

地方での不動産投資はおすすめしない?

「地方での不動産投資はどうなの?」「物件が割安なら収益性も高そう」と考えている方もいるかもしれません。

地方での不動産投資は、工夫次第で大きな利益を得られる可能性があります。ただし、不動産投資の初心者にはあまりおすすめできません。地方での不動産投資で失敗する前に、メリットと注意点を確認しておきましょう。なお、本記事の「地方 」とは、三大都市圏(東京圏・名古屋圏・大阪圏)以外の地域を指します。

🔵 地方で の不動産投資のメリット

地方での不動産投資のメリットは、高い利回りを期待できることです。利回りとは、投資の収益性を表します。不動産投資では、物件の購入価格(投資金額)に対して得られる利益の割合を指し、利回りの数値が大きいほど収益性が高いと判断できます。

家賃収入が高く、物件の購入価格が低いほど高利回りになるため、不動産を購入することがポイントです。不動産の価格は需要と供給の関係で決まりますが、地方は都心よりも入居者の募集が難しく、物件が売れにくい傾向があります。そのため、都心よりも物件価格の相場が低くなり、利回りが高くなります。

🔵地方 での不動産投資の注意点

地方での不動産投資の注意点は以下2点です。

・空室リスクが高い
・売却時に苦労する可能性がある

人口や人の移動が少ない地域は賃貸需要が低くなります。地域選定時に地方を選ぶと、空室に悩まされる恐れがあるでしょう。また、購入段階で出口戦略を考慮しておかないと、売却時に苦労するかもしれません。地方は都心よりも物件が売れにくいため、売却したくても買い手が見つからないリスクがあります。

4.不動産投資におすすめの物件とは?地域以外の5つのポイント

不動産投資におすすめの物件とは?地域以外の5つのポイント

不動産投資では投資対象の地域選びが重要ですが、失敗しないためには、他の要素も併せて総合的に判断することが大切です。ここでは、物件選びのポイントを地域以外の視点で解説します。不動産は高価な資産です。物件選びに失敗すると生活に支障を来す恐れがあるため、ポイントを確認しておきましょう。

🔵 将来的 な資産価値

不動産投資では、将来にわたって資産価値を維持できる物件を選ぶことが重要です。多くの方が悩むのが、新築と中古のどちらを選択するかということでしょう。それぞれのメリットは以下の通りです。

【新築のメリット】
・長期にわたって資産価値を維持できる
・直近のニーズに合った設備や間取りを取り入れている物件が多い

【中古のメリット】
・新築よりも物件価格の相場が低く、利回りが高い物件が多い
・購入前に物件の状態を確認できる

上記のメリットはあくまでも一般的な傾向です。それぞれに異なるメリットがあるため、自身の方針に合った物件を探しましょう。長期的な資産形成を希望する方や融資を検討している方には、高い資産価値を維持できる新築をおすすめします。

🔵 設備 の充実度

入居者の目線で「その物件に住みたいと思えるか」という点を考慮した場合、設備の充実度も大切なポイントです。住みたいと考える基準は入居者によって異なりますが、以下の3つのポイントを押さえておくとよいでしょう。

・安全(例:セキュリティが万全で安心して暮らせる)
・便利(例:宅配ボックスが設置されていて荷物の受け取りが便利)
・快適(例:床暖房、システムキッチン、ジェットバスを完備している)

設備の需要は、対象や地域の賃貸需要によって異なります。例えば、女性の入居者が多いマンションであれば、セキュリティが充実した物件が好まれるでしょう。

🔵 管理 体制

不動産投資は入居者や建物の管理を管理会社へ委託できるため、忙しい会社員にも人気の投資です。ただし、信頼できる管理会社を見極めなければなりません。

例えば、投資家と管理会社(または入居者)間でトラブルが生じるケースがあります。入居審査を慎重に行わないと問題のある住人が入居するリスクが高まり、家賃滞納や他の入居者に迷惑をかけるといったトラブルが生じかねません。

また、物件が適切に管理されないと、入居者が定着しない原因になります。「共用部の清掃が行き届いていない」「修繕対応が遅い」といった場合、入居者の不満がたまり、退去される恐れがあるでしょう。物件を選定する際は、管理会社の実績や管理体制の確認も必要です。

🔵 耐震 性

入居者の命に大きく関わるため、建物の耐震性も重要です。建物を建築する際の基準となる「建築基準法」では、耐震基準が定められています。耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり、現行の新耐震基準は1981年に定められたものです。物件を選定する際は、新耐震基準を満たしているかどうかを確認しましょう。

🔵 相場に 適した利回り

利回りは物件の収益性を測る基準ですが、利回りが高いからといって一概に優良物件であるとは限りません。例えば、相場よりも著しく価格が低い物件には注意が必要です。

物件の価格は売主が決めるため、物件に問題があって売れにくいと判断した場合、相場よりも低く設定するケースがあります。そのような物件は「老朽化が進んでいる」「立地が悪く入居者が集まらない」といったリスクが潜んでいるかもしれません。利回りが高い物件が必ずしも収益性も高いとは限らない点に注意しましょう。

また、表面利回りと実質利回りの違いを知ることも重要です。表面利回りは諸費用やランニングコストを考慮していないため、実情に合っていないケースがあります。具体的な収支をシミュレーションする場合、経費も計算に含めた実質利回りを確認するとよいでしょう。

5.都心にある物件の情報収集におすすめの方法とは?

#都心にある物件の情報収集におすすめの方法とは?

東京都・神奈川県など東京圏での不動産投資を検討している方には、GALA NAVIでの情報収集をおすすめします。GALA NAVIは、東京23区・横浜市・川崎市といった賃貸需要が高い地域を中心に資産運用型のワンルームマンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストグループが運営する情報サイトです。

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6.まとめ

まとめ

不動産投資の失敗を防ぐためには、地域選定を慎重に行うことがポイントです。地域によって不動産投資の向き・不向きがあるため、賃貸需要があるかどうかをしっかりと確認しましょう。物件を選定する際は、将来的な資産価値や管理体制といった地域以外のポイントを考慮することも大切です。「地域」と「状態」という2つの観点から総合的に判断しましょう。

都心での不動産投資を検討している方は、ぜひGALA NAVIにご登録ください。長期の資産形成に適した物件情報や不動産投資に関するコラムなど、充実した情報をお届けしています。

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