不動産投資の運用形態は、大きく個人事業と法人に分けられます。不動産投資において法人化とは、会社を設立して運用することです。不動産投資に興味のある方、もしくは現在運用中の方の中には「どちらにするか迷っている」「情報を得たい」と感じている方がいるかもしれません。

そこでこの記事では、不動産投資における会社設立のメリットや注意点、タイミングなど詳しく解説します。会社設立について知識を得ることで、不動産投資自体をより深く理解でき、自身の状況に合った運用につなげられるでしょう。

1.不動産投資の会社設立とは？

不動産投資における会社設立とは、一般的に、個人事業ではなく法人化して運用することを指します。

具体的には「資産管理会社」を設立して、不動産投資を行う形態です。投資家が出資して会社の代表者となり、設立した会社が不動産を購入・所有・管理する形になります。個人事業との主な相違点は以下の通りです。

・不動産投資で得られた収入は、設立した会社から役員報酬として受け取る
・会社になることで、課せられる税金が所得税から法人税に変わる
・経費として認められる項目が増える（より効果のある節税が可能）
・相続対策が期待できる

このように、個人事業と比べると税金や会計などの仕組みが大きく変わることを押さえておきましょう。会社設立を考える際は十分な理解とリサーチが大切です。

2.不動産投資の会社設立・法人化のメリット

不動産投資における会社設立には大きく4つのメリットがあり、その多くが「税金の変化」によるものです。個人事業では所得税が課せられますが、会社を設立すれば法人税となります。ここからは、法人化によって具体的にどの ような変化が生じるのか確認しましょう。

🔵 【1】税率が低くなり節税しやすい

会社を設立すると、課せられる税は所得税から法人税に切り替わります。利益が少ない場合を除き、法人税は所得税よりも税率が低いため、納税額を抑えやすいことがメリットです。所得税と法人税の税率を以下の表にまとめました。

参考：『所得税の税率｜国税庁』
参考：『法人税の税率｜国税庁』

🔵【2】経費計上できる範囲が広い

不動産所得は、「年間の不動産収入（家賃収入）-年間の経費」で計算します。会社を設立すると、会社の事務所などの家賃や業務で発生した交際費なども計上可能になるなど、経費になる範囲が広がることがポイントです。経費計上できる範囲が広がれば、その分不動産所得が下がることになるからです。

さらに、不動産投資に関する業務を家族も担うことで、役員報酬として給料を支払えます。役員報酬も経費となるため、税金の軽減が可能です。

加えて生命保険料も経費の対象です。生命保険料控除の取り扱いについて、個人事業と法人では、以下のような違いがあります。

・個人事業：年間の上限が12万円
・法人：全額損金算入（経費計上）できるのは、1契約につき年間30万円まで
※ただし、保険の種類や最高解約返戻率によっては、支払保険料の全額を経費計上できる商品もある

🔵【3】10年間赤字（欠損金）を繰り越せる

青色申告をしている法人の場合、不動産投資で出た赤字（欠損金）は、最大で10年間繰り越せます。赤字の繰り越しとは、不動産投資で発生した損失を翌年度以降の利益と合算して、全体の所得を減らすことです。

不動産投資を始める際は、場合によって高額な初期費用が発生することもあります。また、大規模修繕を実施したときは、1年間で出費が重なることもあるでしょう。繰越期間が長いことは、安定した運用にもつながります。

個人事業の場合も青色申告をしていれば赤字の繰り越しが可能ですが、期間は3年間です。法人のほうが繰り越せる期間が長いため、より高い節税効果が期待できます。

🔵【4】相続対策になる

会社設立は、相続対策にもなります。相続が発生すると、状況によっては相続税を納税しなければなりません。相続税は相続財産が増えれば増えるほど、税率が上がる仕組みです。また、生前贈与を受ける場合も、贈与税を納めなければならないケースがあります。

不動産投資のために会社を設立し、家族に不動産投資の業務を任せて役員報酬を支払うことで、相続税や贈与税の心配なく家族に資金を分配しやすくなります。

また、法人化した場合、不動産の名義は「法人」です。所有権移転登記などが不要のため、相続手続きの面でもメリットがあります。

3.不動産投資の会社設立・法人化｜押さえておきたい注意点

不動産投資の会社設立には注意しておきたい点がいくつかあります。法人化することは会社を経営することになる ため、費用や手続きの負担を常に考えなければなりません。不動産投資の会社設立における注意点を、5つのポイントに分けて解説します。

🔵【1】会社設立のための手続きと費用が必要

不動産投資の会社設立には、以下のような手続きに関して費用がかかります。

・印鑑作成費用（法人印・銀行印・実印の3つを準備）
・印鑑証明取得費用
・定款認証手数料（合同会社では不要）
・定款収入印紙代（電子定款の場合は不要）
・定款謄本発行手数料（公証役場保管用・設立登記申請用・会社保管用に3通準備）
・登録免許税

さらに会社設立の手続きを司法書士や行政書士などの専門家に依頼する場合、依頼料も発生します。

🔵【2】事務負担が増える

会社を設立することで、会計処理や社会保険などの事務手続きが増えます。個人事業と比べて、帳簿付けや確定申告が複雑になるため、税理士や会計士といった専門家へ依頼することが一般的です。

また、従業員を雇わず代表者1人の会社であっても、健康保険 と厚生年金保険に加入しなければなりません。なお、加入要件を満たした日から5日以内の、日本年金機構への書類提出が求められています。

🔵【3】維持費用がかかる

不動産投資で会社を設立した場合、維持費用がかかります。具体的には以下のような費用です。

・ 法人住民税（均等割分は、不動産収入が赤字であっても納める必要がある）
・社会保険料（給与支払額に応じた法人負担分の費用がかかる）
・税理士費用（顧問契約を結ぶことも多い）

個人事業で赤字の場合、所得税と住民税はかかりませんが、法人の場合、法人住民税（均等割）は赤字であっても原則納税が必要です。また、健康保険と厚生年金保険の保険料は、支払う給与額によって法人負担分が変わります。

🔵【4】長期保有で売却したときの税率が高くなる

不動産を売却した場合、法人では短期・長期にかかわらず 、1年間の収入と合算して29.74％ と約30％の法人税（実効税率）がかかります。

一方、個人事業の場合、5年以内の売却で所得税は30％、住民税は9％となり、復興特別所得税も合わせた39.63％が発生します。ただし5年を超えて売却する場合、所得税は15%・住民税も5％まで下がり、復興特別所得税も合わせて20.315％です。

不動産を5年以上保有して売却する場合には、個人事業の税率のほうが低くなります。会社設立を検討する際は、自身の投資スタンスを明確にし、売却時のことも考慮して判断することをおすすめします。

参考： 『土地や建物を売ったとき｜国税庁』

🔵【5】サラリーマンは副業規定に注意

サラリーマンの方が会社を設立する場合には、勤め先の就業規則を確認することをおすすめします。

2017年に政府が副業解禁を促進 したことをきっかけに、副業を認める会社も増えてきました。また、不動産投資は資産運用の一環である とし、副業にはあたらないとする見解もあります。しかし、トラブルを防ぐためにも、まずは 就業規則を把握しておきましょう。

参考： 『副業・兼業｜厚生労働省』

4.不動産投資の会社設立・法人化のタイミング

会社設立のタイミングは、どのように不動産投資を進めていきたいかといった、投資スタンスや目指す投資規模などによっても異なるといえるでしょう。例えば、「所得税率＞法人税率」となる、課税所得金額が900万円以上をひとつの目安とする考え方もあります。

しかし、運用状況などはそれぞれ異なるため、一概にはいえません。綿密なシミュレーションを行い、メリットや注意点を考慮してタイミングを判断するようにしましょう。

迷う場合は、不動産投資経験者や専門家に相談することも効果的です。自身にとってベストな時期を多角的な視点で考えられるようになるでしょう。

5.不動産投資の会社設立・法人化の方法｜5つのステップ

不動産投資の会社設立には順序があります。法務局や税務署などさまざまな機関に出向く必要があるため、計画性をもって進めましょう。ここからは、不動産投資の会社設立の方法を5つのステップに分けて解説します。

🔵1.会社名や所在地などを決める

はじめに会社名・所在地・事業目的・発起人・役員を決めます。会社名はトラブル防止のためにも、既存の会社と同じ、もしくは類似の名称は避けましょう。

法人の種類は複数ありますが、株式会社や合同会社が選ばれる傾向です。株式会社は、株式を発行することで株主から資金を集める形態です。出資者は出資割合に応じて責任を負います。一方で合同会社は2006年から設立された新しい形態で、自由度の高さが魅力です。株式会社と合同会社には、以下のようなメリット・注意点があります。

🔵2.定款を作成する

会社名や形態、所在地などを決めた後は、定款を作成する段階です。定款は会社の基本規則を定めたもので、会社として不動産投資を行う指針となります。

株式会社の定款は、以下に挙げる5つの事項の記載がなければ無効になるため注意しましょう。なお、定款のフォーマットはインターネット上にもあり、Wordでも作成可能です。

1.目的
2.商号（会社名）
3.本店の所在地
4.設立に際して出資される財産の価額またはその最低額
5.発起人（投資家）の氏名または名称、住所
※合同会社の場合には、「社員の全部が有限責任社員であること」も記載が必要

定款を作成した後は、公証役場で認証を受けましょう。（合同会社の場合は不要）定款の作成や認証は、司法書士に依頼することでスムーズに進めることができます。

🔵3.資本金を払い込む

定款手続き完了後、発起人名義の口座に資本金を払い込み（「振り込み」と同義）ましょう。個人の口座を使用し、会社設立後に法人口座に移します。通帳のコピーと振込証明書は登記申請の際に提出するため、取っておきましょう。

かつての会社法では、株式会社の最低資本金額は1,000万円 でした。現在では最低資本金制度は廃止され、資本金が1円でも会社を設立できます。

🔵4.法務局に登記申請をする

登記書類を作成したのち、会社の所在地を管轄する法務局に登記申請をしましょう。登記に必要な書類は、会社形態によって異なります。例えば株式会社（取締役会設置会社の発起設立）の場合には、以下のような書類が必要です。なお、登記した日が会社設立日となります。

・定款
・発起人の同意書
・設立時代表取締役を選定したことを証する書面
・設立時代表取締役、設立時取締役、設立時監査役の就任承諾書
・印鑑証明書
・本人確認証明書 （設立時取締役、設立時監査役※印鑑証明書を添付しない役員）
・資本金の払込証明書
・資本金の額の計上に関する設立時代表取締役の証明書

🔵5.税務署などに届出を出す

登記日から2か月以内に納税地を管轄する税務署へ「法人設立届出書」を提出しましょう。その際、定款のコピーを添付します。なお、法人設立届出書は都道府県税事務所と市区町村役場にも出す必要があり、その際は登記事項証明書も必要です。

会社設立にあたり、役員や従業員の給与も費用（損金）計上が可能になります。そのため、「給与支払事務所等の開設届出書」と「源泉徴収の納期の特例の承認に関する申請書」も税務署に届け出ましょう。青色申告を希望する場合は、「青色申告の承認申請書」の提出も必要です。

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7.まとめ

不動産投資の会社設立は、一般的に「資産管理会社」を設立し運用することを意味します。法人化には税金や相続などの面でメリットがある一方、設立に際して費用や手続きの手間がかかることは、注意点として押さえておきましょう。

また、会社設立のタイミングは、投資スタンスや投資目標、運用状況など、複数の要素を考慮することが大切です。入念にシミュレーションをし、自身にとってベストなタイミングを検討しましょう。

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