物件を多角的に捉えるための要素のひとつに「利回り」があります。不動産投資の利回りの種類は複数あり、それぞれ計算方法が異なるため、正確に理解することが大切です。

そこでこの記事では、不動産投資の代表的な利回りの種類と計算方法、安定運用に役立つ知識などを解説します。各種利回りの数値が表す意味について把握することで、候補となる物件を比較･検証する際に役に立つでしょう。

１．不動産投資の利回りとは？計算で知っておきたい知識

不動産投資で物件の収益性を知るひとつの指標が「利回り」です。利回りとは、投資金額に対する収益の割合（％）のことを指し、数値が高いほど、多くの利益を見込めることを示します。また資金回収期間の長短を把握する目安にもなり、数値が高いほど、早く投資資金を回収できる可能性が高まるといえるでしょう。

不動産投資の代表的な利回りとして「表面利回り」と「実質利回り」があります。それぞれ計算する際に必要なデータが異なるため、違いを理解し、得られた数値の意味を正確に理解して、物件選びの参考にすることが大切です。

２．【不動産投資】表面利回りの計算方法

物件情報などで目にすることも多いのが、表面利回りです。少ないデータでも計算できるため、おおよその収益性を把握するのに重宝するでしょう。ここからは、表面利回りの計算方法、数値の意味について解説します。

🔵 表面利回りの計算方法

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割って算出します。「グロス利回り」「単純利回り」などとも呼ばれ、計算式は以下の通りです。

・表面利回り（％）＝（年間の家賃収入÷物件の購入価格）×100

一般的に、物件情報や不動産会社が提示する資料に記載されているのは表面利回りであることが多いでしょう。

🔵 物件の収益性を大きく把握するときに役立つ

不動産投資では、物件購入に伴う初期費用（不動産取得税、登記費用など）のほか、運用する上で経費（管理費、修繕費など）も発生します。

表面利回りは、不動産投資における初期費用や運用経費は考慮せず、年間の家賃収入と物件の購入価格のみで計算することが特徴です。従って、具体的な金額を把握できない状況であっても計算が可能であり、物件のもつポテンシャルを大枠で把握できる数値といえるでしょう。

３．【不動産投資】実質利回りの計算方法

実質利回りも、不動産投資の代表的な利回りです。実質利回りは初期費用や運用経費を含めて計算するため、より詳しく物件の収益性を検証できます。計算方法と一般的な初期費用・運用経費の内訳について理解を深め、実態に即した分析をしてみましょう。

🔵 実質利回りの計算方法

実質利回りは、年間の家賃収入や物件の購入価格のほかに、初期費用や運用経費を加味して計算します。「ネット利回り」とも呼ばれ、ネットとは「正味」という意味です。以下の計算式で求められます。

・実質利回り（％）＝（年間の家賃収入-年間の運用経費）÷（物件の購入価格+初期費用）×100

具体的に、初期費用と運用経費には以下のような費用があります。

🔵 より実態に合った数値を算出できる

実質利回りのメリットは、より実態に合った数値を計算できる点です。物件の収益性をより詳しく分析できるため、不動産投資事業のパフォーマンスの把握や投資判断の参考材料にもなるでしょう。

運用にかかる経費の金額や空室状況を正確に予想することは難しいため、複数のパターンでシミュレーションをすることをおすすめします。例えば、新築や中古、設備の状態といった物件の特徴に応じて、代表的な運用経費のみを考慮して計算する方法も一案です。

４．【表面・実質利回りのほかにも】不動産投資で用いられる主な利回りの計算方法

不動産投資で用いられる利回りには、表面利回りと実質利回りのほかにも想定利回りや現行利回り、返済後利回り、自己資金利回りなどもあります。計算式や数値の意味も異なるため、適切に理解することが大切です。物件選びの指標のひとつとして、自身の状況に応じて使い分けましょう。

🔵 想定利回り

想定利回りは、物件が満室になっていることを想定して計算する利回りのことです。区分マンション投資や戸建て投資では、想定利回りが表面利回りと同じである場合があります。計算式は以下の通りです。

・想定利回り（％）＝（満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格）×100

一般的に想定利回りの計算で用いられる家賃収入は、家賃相場から想定されています。表面利回りと同様、物件のポテンシャルを大まかに把握する際に役立つ指標といえるでしょう。

🔵 現行利回り

現行利回りとは、現在の入室状況と家賃収入を反映した利回りです。空室状況を反映した数値を把握したいときに役立つでしょう。計算式は以下の通りです。

・現行利回り（％）＝（年間の家賃収入※÷物件の購入価格）×100
※現在の入居状況で得られる家賃収入を基に計算する

現行利回りでは、初期費用や運用経費を加味していない場合があります。物件の収益性をより詳しく測る場合は、状況に合わせて初期費用や運用経費も考慮して計算しましょう。

🔵 返済後利回り

不動産投資では、ローンを組んで物件の購入資金に充てることが一般的です。ローンの返済額も考慮した利回りを、返済後利回りと呼びます。計算式は以下の通りです。

・返済後利回り（％）＝（年間の家賃収入-年間の運用経費-年間のローン返済額）÷物件の購入価格×100

返済後利回りは実質利回りで加味する運用経費にローンの返済も加えて計算するため、現実的な数値を把握するのに役立つでしょう。

🔵 自己資金利回り

自己資金利回りとは、投資した自己資金に対する現金取得額（キャッシュフロー）の割合を示す指標で、CCR（自己資金配当率・自己資本収益率）とも呼ばれます。計算式は以下の通りです。

・自己資金利回り（％）＝（年間の家賃収入-年間の運用経費-年間のローン返済額）÷投資した自己資金額×100

数値が高いほど投資効率が高いことを意味しており、少ない資金で大きな利益を得ることを指す「レバレッジ効果」の高低を把握する目安になります。

５．【不動産投資】利回りを計算する前に押さえておきたい2つのこと

利回りの傾向は、新築・中古などの物件タイプや所在地などによっても異なることを理解しておくことが大切です。物件の条件に伴う傾向を認識しないまま、数値だけを手にしても、投資判断や実際の運用に生かすことは難しいでしょう。

物件に対する解像度を上げ適切な投資判断を下すために、前提となる知識を押さえておくことが大切です。

🔵 1.新築･中古、都心･地方、構造による違いがある

利回りを計算する上で、新築･中古、都心･地方、構造などによる違いと一般的な傾向について把握しておくことが大切です。以下にそれぞれの視点での一般的な利回りの傾向と、考えられる主な理由を整理しました。

利回りは物件の収益性を確認するために大切な指標ですが、利回りの高さだけを重視して物件を選ぶことは賢明ではありません。利回りの高低は複数の要素が関係していることを理解し、導き出された数値を基に物件を多角的、かつ冷静に分析することが、投資家として理想的な姿といえるでしょう。

🔵 2.できる限り詳しい情報を基に計算することが大切

利回りは、できる限り詳しい資料を基に計算することをおすすめします。物件の間取りや構造、エリアの家賃相場、運用経費の内容などを調査することで、より実態に近づけたデータを用いて計算できるでしょう。

とはいえ、物件の詳細情報やかかる経費の見込みを、投資家が独力で把握するのは困難なことかもしれません。不動産会社の協力も得ながら分析を進めることが大切です。

６．不動産投資の利回り計算シミュレーション

表面利回りと実質利回りの違いや計算方法、物件の条件による利回りの違いを理解したところで、実際に利回りを計算してみましょう。ここでは、新築区分マンションと中古区分マンションを例に、それぞれの表面利回りと実質利回りの計算方法を解説します。

🔵 新築区分マンションの場合

新築区分マンションを以下の条件で運用するケースの表面利回りと実質利回りを計算してみましょう。

・物件の購入価格は5000万円
・家賃収入は月12万円（年間144万円）
・初期費用は500万円
・年間の運用経費は24万円

・表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100=144万円÷5000万円×100＝2.88％

・実質利回り=（年間の家賃収入-年間の運用経費）÷（物件の購入価格+初期費用）×100=（144万円-24万円）÷（5000万円+500万円）=2.18％（小数点第3位以下切り捨て）

表面利回りが2.88％であるのに対し、実質利回りは2.18％と低く、より実態に即した数値が求められます。

🔵 中古区分マンションの場合

中古区分マンションを以下の条件で運用するケースの表面利回りと実質利回りを計算してみましょう。

・物件の購入価格は1000万円
・家賃収入は月5万円（年間60万円）
・初期費用は100万円
・年間の運用経費は24万円

・表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100=60万円÷1000万円×100＝6.00％

・実質利回り=（年間の家賃収入-年間の運用経費）÷（物件の購入価格+初期費用）×100=（60万円-24万円）÷（1000万円+100万円）=3.27％（小数点第3位以下切り捨て）

実質利回りのほうが低いのは、中古物件も同様です。また、中古物件のように物件の購入価格が安いほうが利回りは高い傾向があります。

７．不動産投資の利回りに関する注意点

不動産投資において利回りは重要な指標ですが、利回りが高ければよいというわけではありません。利回りはあくまでも投資指標のひとつで、運用状況によって数値は変動します。ここでは、不動産投資の利回りに関する注意点について詳しく解説します。

🔵 高利回りなら必ず好条件というわけではない

物件を選ぶ上で利回りは重要ですが、高利回りの物件が必ずしも好条件であるとは限りません。いくら利回りが高くても、賃貸需要が低い場合や運用コストが高い場合は、思ったように利益が出ないためです。

例えば、駅から遠い物件や周辺の施設が充実していないエリアの物件など、利便性の悪い物件は賃貸需要が低い傾向があります。想定通りに家賃収入が得られず、毎月の管理費や修繕積立金といった運用コストが高いと、キャッシュフローが悪化しやすい点に注意しましょう。

🔵 実質利回りで考える

表面利回りには運用時にかかるランニングコストが加味されていないため、より現実的な指標である実質利回りで考えることが重要です。公開されている物件情報には表面利回りが記載されているケースが多いため、実質利回りも確認しましょう。

ただし、不動産投資では想定外のことが起きる可能性も十分にあるため、必ずしも記載通りの利益が得られるわけではありません。

🔵 利回りは指標として考える

不動産投資の利回りは、投資の成果を約束するものではありません。利回り以外にも、賃貸需要や立地条件といったさまざまな要素を踏まえて物件を選ぶ必要があります。また、運用にかかるランニングコストや諸経費はさまざまで、突発的に費用が発生するリスクも考慮しなければなりません。

収益性を正確な数字で表すのは難しく、あくまでも利回りは指標のひとつと考えることが重要です。

🔵 購入時の利回りを維持するのは難しい

築年数の経過により、建物や設備は次第に劣化します。古い物件は賃貸需要が低下しやすいため、家賃を下げざるを得ないケースもあるでしょう。修繕費や設備交換費といったコストもかかることから、購入時の利回りを維持するのは困難です。

一般的に、物件が古くなれば家賃収入が減少し、運用コストが増加します。将来的にキャッシュフローが悪化するリスクがあることも想定しておきましょう。

８．【利回りの計算以外にも】物件選びのポイント＆安定運用のためにできること

不動産投資は、家賃収入を中・長期的に得ることで安定した収益を見込めることが魅力です。安定運用のためには、利回りに加え、物件の賃貸需要や立地、管理状態などを網羅的に調査して戦略を立てることが欠かせません。幅広い視点をもち、柔軟に対応しましょう。

🔵 エリアの賃貸需要を分析する

不動産投資では、入居者からの家賃が主な収入となります。安定運用のためには、エリアの賃貸需要や人口動態などを分析することが大切です。運用実績のない新築物件の場合、不動産会社の類似物件があれば、入居率などの数値を参考にできるでしょう。

また、再開発が進んでいる、もしくは予定されているエリアも賃貸需要が見込める有望なエリアです。長期の安定運用に向けて、エリアの状況を細かく調査することをおすすめします。

🔵 立地条件を精査する

安定した運用を見込めるか否かの判断材料として、立地条件を精査することも不可欠です。好条件がそろった立地に建つ物件は、空室リスクや家賃下落リスクなどを抑えた運用につながります。以下のような物件は、入居希望者からの注目を集めやすい立地条件を備えているといえるでしょう。

・都心・大都市にある
・主要な駅にアクセスしやすい
・駅から近い
・商業施設や病院などが充実している

ターゲットとする入居者の生活を考えたときに、利便性が高いか精査することが重要です。入居者の目線に立って、魅力的な物件であるかを見極めましょう。

🔵 外観や設備、管理状態などを確認する

物件の外観や設備、管理状態などをできる限り自身の目で確認することも、堅実な運用を実現するために大切な作業です。実際に現地に赴くことで、資料で見た情報とは別の角度から物件を精査できます。具体的には、以下のような点を確認しましょう。

・外壁の状態や建物全体の雰囲気
・設備の状態
・共有部分の清掃が行き届いているか
・競合物件の状況

🔵 不動産投資について勉強する姿勢をもち続ける

不動産投資では、始めるタイミングだけでなく、運用中も学びの姿勢を崩さないことが大切です。具体的な方法として、書籍やセミナーへの参加、信頼できる不動産会社の担当者から話を聞く、ネットでの情報収集などが挙げられます。

絶えず自身の情報を最新に保つ努力を続けることで、適切なリスクヘッジにつながるでしょう。なお、中には誤った情報や古い情報を掲載している媒体もあるため、情報の信ぴょう性、最新性などには留意が必要です。

９．「GALA NAVI」で不動産投資の知識を身に付けよう

利回りなどの知識を用いつつ、安定した不動産投資を継続するためには、信頼性の高い情報を集めることが求められます。質の高い情報は物件選びのベースとなり、長期的な運用を支えとなるでしょう。

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１０．まとめ

物件の収益性を測る指標のひとつに、利回りがあります。利回りの計算方法を理解することで、物件を数値から検証する際に役立つでしょう。

物件の選定にあたり、利回りとともに賃貸需要や立地、管理状態などの情報を確認することも欠かせません。あくまでも利回りは物件の一面を捉えた数値であることを理解し、さまざまな視点から調査を重ね、優良物件を選び抜きましょう。

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