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不動産投資の利回り最低ラインはどれくらい?計算時の注意点も紹介!

不動産投資の利回り最低ラインはどれくらい?計算時の注意点も紹介!


不動産投資の利回り最低ラインはどれくらい?計算時の注意点も紹介!

不動産投資で物件を選ぶ際の基準の一つとして「利回り」が挙げられます。しかし、利回りについて詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資における利回りの種類や最低ライン、物件の種類に応じた利回りの特徴などを解説します。利回りを考える際の注意点も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

【目次】

 

最低ラインを知る前に!不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りの種類

 

不動産投資の利回りは、表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類です。利回りの最低ラインを知る前に、それぞれの定義や計算式を把握しておく必要があるでしょう。ここでは、3つの利回りを一つ一つ解説します。

 

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入価格に対する家賃収入の割合のことです。不動産投資におけるコストを加味せず、あくまでも表面的な収益性のみを表します。表面利回りの計算式は以下の通りです。

 

  • 表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

 

例えば、年間の家賃収入が300万円、物件の購入価格が5000万円の場合の表面利回りは、300万円÷5000万円×100=6.00%です。

 

 想定利回り

想定利回りとは、表面利回りと同様に物件の購入価格に対する家賃収入の割合のことを指します。表面利回りと異なるのは、所有物件の部屋が満室の場合の家賃収入を基に計算する点です。想定利回りの計算式は以下の通りです。

 

  • 想定利回り=年間の家賃収入(物件が満室の場合)÷物件の購入価格×100

 

例えば、想定される年間の家賃収入が500万円、物件の購入価格が8000万円の場合の表面利回りは、500万円÷8000万円×100=6.25%となります。

 

実質利回り

実質利回りは、物件を所有する上で発生するランニングコストや、物件購入時にかかった費用なども加味した利回りのことです。実質利回りの計算式は以下の通りです。

 

  • 実質利回り=(年間の家賃収入-年間のランニングコスト)÷(物件の購入価格+物件購入時の諸費用)×100

 

物件を所有する際のランニングコストとして挙げられるのは、修繕費や管理費、保険料、税金などです。また、物件購入時には登記費用や不動産取得税、専門家への依頼料といった諸費用が発生します。

 

不動産投資の利回り一般ラインは?

不動産投資の利回り一般ライン

不動産投資の利回りについて理解したところで、実際の利回りがどのくらいなのかについて把握しておくとよいでしょう。ここでは、首都圏・分譲賃貸ワンルームの実例を基に、不動産投資における利回りの一般ラインを紹介します。

 

首都圏・分譲賃貸ワンルームの実例

不動産専門のデータ会社である東京カンテイが公表した「首都圏ワンルームマンション市況レポート2021」によると、2011年から2021年までの表面利回りは以下の通りです。

 

【首都圏ワンルームマンションの表面利回り】

 

2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
新築 4.12% 4.19% 4.10% 3.98% 3.91% 3.77% 3.73% 3.54% 3.63% 3.72% 3.78%
中古 8.00% 8.48% 8.16% 7.39% 6.49% 6.05% 5.57% 5.54% 5.92% 5.99% 5.66%

2019年以降、表面利回りはやや改善が見られるものの、2011年から比較すると低下傾向にあります。物件価格が上昇傾向にある中、賃料の上昇が追い付かないことなどが背景とみられ、特に中古マンションはその傾向が大きいと考えられます。

2021年における表面利回りは、新築が3.78%、中古が5.66%とされており、ここを平均ラインと見る考え方もあるでしょう。

 

実際の最低ラインは投資方針次第

利回りの最低ライン を何%にすべきかについては、投資方針によって異なります。なぜなら、利回りの最低ラインは融資の条件や物件の立地、構造などによって代わり、新築か中古かによっても変動するためです。

利回りの数字にとらわれずに、物件の種類などあらゆる要素も加味して考える必要があるでしょう。

 

 

物件種類別!利回りの特徴

物件種類別!利回りの特徴

不動産投資における利回りは、一棟マンションやワンルームなど物件の種類によって異なります。また、新築と中古では利回りに差が出るのが通常です。ここでは、物件の種類別に利回りの特徴を解説します。

 

新築一棟アパートの場合

新築一棟アパートは物件の購入価格が高い傾向にあるため、利回りは低めなのが一般的です。中古物件よりも家賃を高く設定できる点は強みですが、地域の相場に合わせる必要もあるため、利回りはそれほど高くなりません。

しかし、新築物件は人気が高く、空室リスクが低いなどのメリットもあります。利回りに固執する必要はないでしょう。

 

中古一棟アパートの場合

中古一棟アパートは、新築よりも物件の購入価格が低いため、新築一棟アパートに比べると利回りが高い傾向にあります。一般的に、築年数が経過している物件は購入価格が下がり、より利回りが高くなるケースもあります。

ただし、中古物件は修繕やリフォームなどの費用がかさむ恐れがあります。実質利回りはそれほど高くならないことも想定しておきましょう。

 

新築ワンルームマンションの場合

新築ワンルームマンションは、地方と都市部とでは利回りに差があります。地方の新築マンションは都市部よりも利回りが高い傾向にありますが、空室リスクも高いのが懸念事項です。

一方、都市部は物価が高いため物件価格も高くなる結果、利回りが下がるのが一般的です。利回りを高くするには家賃を高く設定する必要があるでしょう。都市部の物件は需要が高いため、家賃を高めにしても空室リスクは低いのが強みです。

 

中古ワンルームマンションの場合

中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションよりも購入価格が低い分、利回りは高い傾向にあります。ただし、物件によっては修繕やリフォームが必要となり、実質利回りはそれほど高くならないこともあるでしょう。

また、新築ワンルームマンションに比べると空室リスクが高い傾向にあるため、できるだけ入居希望者が多い物件を選ぶことが大切です。

 

エリア別!利回りの特徴

エリア別の利回りの特徴

こちらでは、利回りの特徴をエリア別にご紹介します。

 

都心部・首都圏

都心部や首都圏には多くの人がビジネスやショッピングなど、さまざまな理由や目的で集まってきます。

人が多く集まるということで不動産をはじめ、さまざまな商品に高い需要があります。

そのため、都心部や首都圏にある物件は平均して利回りが低い傾向にあると言えます。

とはいえ、都心部や首都圏にある物件は投資家の人気が高く、不動産の販売価格が高騰する傾向にあります。

リターンは少ないですが、リスクも同様に低いことから売却時にも買い手が付きやすいといった特徴を含んでいます。

 

地方

都心部や首都圏から離れている地方の物件は、需要が少し抑えられているため利回りが高いものが多いです。

しかし、必ず物件に入居してくれるというわけではないことから、高い利益が保証されるというわけではない点には注意しましょう。

また、場所によっては売却の際に買い手を探すのに苦労をすることがある点もリスクと言えます。

そのため、地方の物件は都心部や首都圏の物件と比べて、ハイリスクハイリターンであると言えます。

 

特殊なエリア

都心部や首都圏、地方のエリア以外にも、オリンピックやレジャー施設が開催されている土地が存在します。

このような土地は地方にあっても高い需要を得られる可能性があります。

しかし、イベント後は一気に需要が下がるため、購入金額よりも売却金額が低くなる可能性には注意しましょう。

そのため、不動産を購入する際は地方のエリアよりも慎重な判断が求められます。

 

利回りが高い物件の特徴は?

利回りが高い物件の特徴

利回りが高い物件の特徴として、築年数が経過している物件や耐久年数が短い物件、駅や都心から離れている物件などが挙げられます。利回りが高い物件はリスクも伴うため、それぞれの特徴について知っておきましょう。

 

築年数が経過している物件

築年数が経過している物件は、老朽化などによる修繕や設備交換、リフォームといった物件の維持・管理にかかるコストが高くなり、賃貸競争率が下がります。結果、空室リスクが高くなり、物件価格も安くなるため、利回りは高くなるのが特徴です。

一方、築年数が浅い物件は長期的なリターンが期待できるため、多少利回りが低くても人気が高い傾向にあります。

 

耐久年数の短い物件

一般的に木造の耐久年数は短く、鉄筋コンクリートの耐久年数は長いのが特徴です。耐久年数が短く建築コストが低い物件は、リターンを得られる期間が短くなる分、高い利回りを期待できます。

物件の価格は、将来的に回収が期待できる利益をもとに計算されます。したがって、物件選びは将来のリターンを可能な限り正確に想定することが大切です。

 

駅や都心から離れている物件

駅や都心から離れている郊外の物件は空室リスクが高く、物件価格が安いため、利回りは高くなる傾向にあります。ただし、入居希望者が少ないエリアだと空室が増え、実質利回りが想定以下になる可能性も考えなければなりません。

一方、アクセスに優れた物件は人気が高く、空室リスクは低いといえるでしょう。郊外の物件に比べて利回りは低いものの、安定した運用を期待できます。

空室リスクを含めた不動産投資リスクについて詳しく知りたい方はこちらの記事もチェック

 

 

物件の構造による利回りの違いについて

実は、物件の構造によっても利回りは異なってくることをご存じでしょうか。

同じ間取りの物件でも、木造、鉄骨、RCなどによって利回りが異なります。

一般的に、構造が頑丈になるほど利回りが低くなるような物件が多いです。

木造が最も利回りが高く、鉄骨からRC構造の順に利回りが低くなります。

こちらは法定耐用年数に依存しており、頑丈なほど耐用年数が長くなることが要因です。

また、木造は戸建てやアパートなどの集合住宅に使われ、鉄骨・RC構造は大型マンションに用いられます。

建物の規模により、修繕に必要な費用も変動してくる点には注意が必要です。

リスクを抑えて利回りが低い物件を購入しても、大規模修繕の際に高額な費用を支払って手元にお金が残らないことがあります。

そのため、収益不動産を購入して運営をする際は、建物の場所だけではなく建物の構造も確認しておきましょう。

 

不動産投資で利回りを考える際の注意点

不動産投資で利回りを考える際の注意点

不動産投資では、利回りの高さだけにとらわれてはいけません。また、利回りを見る際は表面利回りだけではなく、実質利回りも確認する必要があります。ここでは、不動産投資で利回りを考える際の注意点について解説します。

 

利回りの種類を確認する

物件を選ぶ際は、利回りの高い物件が目に付きやすいかもしれません。しかし、「利回りが高い」とすぐに飛びつくのではなく、表面利回りなのか、実質利回りなのかを確認することが大切です。

表面利回りには初期費用や諸経費が含まれていないため、より実態に近いのは実質利回りです。勘違しないよう、利回りの種類は必ずチェックしましょう。

 

利回りだけに固執しない

利回りの高さだけにこだわると、失敗する原因になりかねません。利回りは物件選びにおいて重要なポイントではあるものの、それだけで物件を選ぶと、空室増加や家賃下落といった問題が発生し、思ったように収益が得られない可能性があります。

物件を選ぶ際は、物件の種類や立地などのさまざまな条件を加味し、多角的に判断しましょう。

 

物件の条件を考慮する

先述の通り、利回りは建てられているエリアだけではなく、構造の種類にも依存して変動します。

利回りが低い物件は、都心部や首都圏に建てられている、鉄骨やRC構造の建物が挙げられます。

一方、利回りが高い物件は地方に建てられている、木造の物件です。

利回りで考える際は、建物の状態や立地なども確認しておきましょう。

 

余裕をもった投資計画を立てる

不動産を運営する際は、ローンの返済や収益などに、少し余裕を持った計画を立てることをおすすめします。

毎月〇円の収入があるから、ローンを差し引いて手元には〇円が残るといったように、購入前に計画を立てることが重要です。

余裕がない資金計画の場合、返済が滞ったり思ったような収益をえられなかったりします。

少し余裕を持った計画を立てることで、手元に思った以上の利益を残すことができる可能性が高くなります。

 

利回りの最低ラインより大切な基準

利回りの最低ラインより大切な基準

利回りは、収益不動産を運営する際に得られる利益を指すもので、儲かる・儲からないを判断する際に確認する指標のひとつです。

しかし、利回りだけで判断すると、思わぬ出費が発生する可能性があるものです。

こちらでは、利回りの最低ラインよりも大切な基準をご紹介します。

 

自分の投資目標

一般的に、実質利回りが5%程度の物件は、儲かる物件だと言われています。

しかし、老後の資金をためたり、ハイリスクハイリターンな投資を避けたりしたい方は、5%も求めないことが多いです。

リスクを避けて、少額でも確実に利益を得たいと考える人は、意外と多いものです。

そのため、運営をする際は自分の投資目標を明確にしておきましょう。

目標を明確にしておくことで、投資の方針がブレずに運用することができます。

 

利益の安定性

不動産投資を行う際、ついつい高利回りの物件を購入してしまう方がいらっしゃいます。

しかし、業者が提示していた利回りが一時的なものだった場合、運用を開始したら低利回りだったということがあります。

特に、オリンピックなどイベントの跡地は一時的な需要で、高い利回りだったものが急落する可能性があります。

需要と供給の観点から、購入時よりも売却時のほうが安くなってしまう物件は多くあるものです。

不動産投資を始める際は、高利回りの物件よりも安定して利益を得られる物件を探しましょう。

無理なく着実に、長期的に収益を得られる物件を選ぶことで、利益の確保とローン返済などの出費を安定させることができます。

 

物件選びに迷ったらGALA NAVIで解決!

不動産投資で成功するには、利回りをはじめとした専門知識が必要です。しかし、必要となる知識は幅広く、一人で情報を集めるのは限界があるかもしれません。

「GALA NAVI」を運営しているFJネクストグループは、東京都心・横浜・川崎エリアに資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開する企業です。GALA NAVIでは、豊富なノウハウをもとに、不動産投資に関する幅広い情報を発信しています。

不動産投資に関する情報以外にも、資産運用やマネープラン、最新の物件情報なども発信していますので、情報収集ツールとしてお役立てください。

まとめ

まとめ

不動産投資では、利回りの種類について正しく把握し、最低ラインを考えることが大切です。ただし、利回りだけに固執せず、さまざまな視点も取り入れて物件を選びましょう。

「GALA NAVI」では、不動産投資に役立つ情報を幅広く発信しています。不動産投資で成功するための専門知識を学べる場となるよう運営しているため、ぜひこの機会にご活用ください。


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