不動産投資をしている方の中には、物件をどのように売却したらよいかという出口戦略で悩む方もいるのではないでしょうか。家賃収入で利益を得ても出口戦略で失敗すれば、投資の収益は赤字になってしまいます。しっかりとした出口戦略を立てて実行することで、不動産投資全体で利益を得られるでしょう。

そこでこの記事では、出口戦略が重要な理由や出口戦略のパターン、売却のタイミングについて解説します。失敗しないコツや注意点が分かれば、不動産投資の成功率が高まるでしょう。

１．不動産投資の出口戦略が重要な理由

不動産投資で成功するポイントは「優良な物件の選定」とされますが、投資した資金の損失を抑え撤退することで利益を確定する「出口戦略」を考えることも重要です。出口戦略で失敗すると、不動産投資全体で利益は出せないでしょう。ここでは、不動産投資で出口戦略が重要な理由について解説します。

🔵 物件を手放すときが訪れるため

不動産投資は、物件を手放して投資を終えるときが来ます。自分が住む住宅の場合、建物が古くなっても一生住み続ける方もいるでしょう。

一方、投資用物件は建物の劣化によりさまざまなリスクが発生します。例えば、「空室が埋まらない」「家賃が下落する」「修繕が多くなる」「災害に弱くなる」といったリスクです。そのため、適切なタイミングで物件を売却し、利益を確定する必要があります。

🔵 投資用物件の売却益を得られるため

不動産投資では、家賃収入と投資用物件の売却益をプラスして利益を確保しなければなりません。投資用物件は、経年劣化により価値が下落するのが一般的です。家賃収入が黒字でも、物件を安価でしか売却できずに投資全体が赤字になるケースもあります。

物件が老朽化すると、空室率が高くなることで家賃収入が減少し、キャッシュフローが赤字の状態に陥る恐れもあるでしょう。利益が十分に出ているときに物件を売却し、不動産投資トータルで利益を確定する出口戦略が必要です。

🔵 物件購入前から考えておく必要があるため

不動産投資の出口戦略は、投資用物件の購入を検討するときに考えたほうがよいでしょう。将来的に資産価値が維持できそうな物件を購入すれば、高い価格での売却が見込め、出口戦略が成功する可能性が高くなります。購入時には、運用時に得られる家賃収入だけでなく、物件の売却価格や時期といった出口戦略を含むシミュレーションが必要です。

２．不動産投資における出口戦略の3つのパターン

不動産投資の出口戦略は「投資用物件のまま売却」「居住用不動産として売却」「更地にしてから売却」の主に3つです。物件の状況や種別により適した方法は異なるため、それぞれの特徴を確認しましょう。ここでは、不動産投資の出口戦略のパターンを3つ紹介します。

🔵 投資用物件としてそのまま売却する

購入価格よりも高く売れる場合、投資用物件としてそのまま売却したほうがよいでしょう。ただし、高額で売却するには「高い家賃を維持している」「空室が少ない」といった条件を満たさなければなりません。

今後入居者減が見込まれる場合も、投資用物件として早めに売却するのが賢明です。周辺環境や物件がどのような状態になったら売却するか、出口戦略の基準をあらかじめ決めておくことで失敗するリスクを減らせます。

🔵 居住用不動産として売却する

投資用物件が戸建てや区分マンションの場合、居住用不動産として売却する方法や自分が住む方法があります。

居住用不動産として購入を希望する方の満足度が高ければ、収益物件として売却するより高く売れるかもしれません。現在住んでいる方が居住環境や住宅の状態に満足していれば、その方が買い取ってもらえることもあります。

一方、建物が古く空室が埋まらない場合、オーナーが自宅として住むのも出口戦略のひとつです。ただし、不動産投資ローンを完済しなければ入居できない点や減価償却費を計上できなくなる点に気を付ける必要があります。

🔵 更地にしてから売却する

建物を壊して土地だけにしたほうが高く売れる場合や建物に不具合がある場合は、更地にして売却するとよいでしょう。ただし、入居者がいるときは退去してもらう必要があるため、売却までに時間と手間がかかることに注意しなければなりません。売却が難しい戸建て住宅や一棟マンション・アパートを所有している方は、選択肢のひとつです。

３．投資用物件はいつ売却すればよい？適切なタイミングは？

投資用物件の売却は、通常の不動産以上にタイミングが重要といえるでしょう。投資用物件は所有期間や売却時期により、利益額や税額、費用計上できる金額が大きく異なるためです。不動産投資全体で最も利益を得られるタイミングを見極めましょう。ここでは、投資用物件を売却するタイミングについて解説します。

🔵 売却金額が購入金額を上回るタイミング

投資用物件の売却金額が購入金額を上回っている場合、売却のチャンスといえるでしょう。保有期間が長くなると、建物や設備が劣化するため、売却価格は購入価格より安くなるのが一般的です。売却金額のほうが高ければ、家賃収入と売却益の両方を享受できます。

なお、売却する際にはさまざまな費用がかかるため、売却金額ではなく「売却益」に着目して判断しなければなりません。

🔵 多額のメンテナンス費用が発生する前のタイミング

経年劣化した建物や設備を放置すると、空室の発生リスクが高まるため、その前に多額の費用をかけてメンテナンスをしなければなりません。特に区分マンションの場合、管理組合に毎月修繕積立金を支払っていますが、大規模修繕工事の際は一時金を徴収されるケースもあります。

投資用物件の補修には多額の費用がかかることから、メンテナンス前は売却のタイミングのひとつです。

🔵 長期譲渡へ切り替わるタイミング

投資用物件の売却により利益が出た場合、譲渡所得税を納めなければなりません。長期譲渡に切り替わったタイミングで売却すれば、低い税率を享受できます。

不動産を取得してから5年以内に売却する短期譲渡のケースでは、税率は39.63％です。一方、5年を超える長期譲渡の場合、税率は20.315％に減らせます。長期譲渡になったときに売却することで、投資用物件の資産価値が高いうちに手放せて、所得税を大きく減らせるためお得といえるでしょう。

🔵 減価償却期間が終了するタイミング

減価償却期間が終了すると、計上できる経費が少なくなります。この影響で、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態が「デッドクロス」です。デッドクロスになると、帳簿上は利益が出ていても所得税が増えるため、キャッシュフローがマイナスになる恐れがあります。

デッドクロスの到来は、投資用物件の売却タイミングといえるでしょう。投資用物件を購入する際にローン返済額と利回りを考え、いつデッドクロスになるのか押さえておくことも重要です。

４．投資用物件の売却で失敗しないコツ

出口戦略は投資用物件を購入する際に考える必要があります。売却時の価格や時期、方法をシミュレーションしておくと、売却で失敗するケースは減るでしょう。ここでは、投資用物件の売却で失敗しないコツを3つ紹介します。

🔵 物件購入時は多めに自己資金を用意する

物件購入時に自己資金を十分に準備すれば、売却する際の自由度が高まります。多額のローンを組んでレバレッジ効果を効かせるのは、不動産投資のメリットのひとつです。しかし、あまりに多くの資金を借り入れると物件の売却益で一括返済するのは難しく、別に資金を調達する必要に迫られるかもしれません。

ローンの残債が物件の売却金額より少なければ、売却しやすくなります。物件購入の際には自己資金は多めに用意したほうがよいでしょう。

🔵 家賃が下がらない物件を購入する

家賃が下がりにくい物件を購入すれば、購入後も安定した収入を期待できるため、出口戦略で成功する確率が高まります。交通の便が良い地域や周辺環境が整ったエリアの物件は需要が高く、家賃が下がりにくいといえるでしょう。

また、新築物件は周辺の物件より高い家賃でも部屋は埋まりますが、最初に入居した方が退去すると家賃が大きく下がる傾向があります。収益性の高い物件であれば売却金額も期待できるため、売却時の家賃もしっかりとシミュレーションしましょう。

🔵 融資を受けやすい物件を購入する

融資を受けやすい物件を保有すれば、売却時の購入希望者も多くなり、出口戦略も比較的容易になるでしょう。例えば、物件価格に占める土地の割合が高い物件であれば、土地の価格は下落しにくいため融資を受けやすいといえます。他にも、物件価格そのものが安ければ、融資を受けやすいことから購入希望者は多くなることが期待できます。

５．投資用物件を売却する際に注意すること

出口戦略を立てやすい物件を所有していても、深く考えずに成り行きに任せていては、売却に成功するのは難しいでしょう。投資用物件を少しでも高くスムーズに売却するには、資金面やコストといったさまざまな点に注意して計画しなければなりません。ここでは、投資用物件を売却する際の注意点を紹介します。

🔵 ローンの残債を確認する

ローンの残債より売却金額が低い場合、投資用物件を売却しただけではローンを完済できません。ローンを完済しないと、不動産に設定されている抵当権が抹消できないため、物件の売却は不可能です。こういったケースでは、自己資金を用意してローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。

投資用物件を無理なく売却するには、「頭金を多めに投入する」「繰り上げ返済をする」といった対策をして、ローンの残債を減らしておくとよいでしょう。

🔵 売却のための修繕やリフォームは避ける

投資用物件を売却するときは、事前に修繕やリフォームはしないほうが賢明です。「希望する価格では買い手が付かない」「売却益をできるだけ増やしたい」といった理由で修繕やリフォームをしても、物件価格に反映されるとは限りません。かかった費用全てを物件価格に上乗せするのは難しく、逆に修繕費用分の損失を被る恐れがあります。

中には、極力安く購入して自分好みの物件にリフォームしたいと考えている買い主もいるため、修繕やリフォームは避けたほうがよいでしょう。

🔵 売却時のコストを把握する

投資用物件の売却価格全てを収益として受け取れるわけではなく、さまざまなコストがかかります。売却時に必要な税金や手数料は以下の通りです。

６．成功率を高めるために！GALA NAVIで不動産投資のノウハウを習得

不動産投資の出口戦略で成功を収めるには、FJネクストが運営するGALA NAVIに登録し、勉強するのが近道です。FJネクストグループは、東京や横浜・川崎に資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を多数販売しており、さまざまなノウハウがあります。

GALA NAVIではダウンロード可能な登録会員限定のコンテンツを用意し、最新の情報をメールマガジンでお届けしています。登録費や年会費は一切かかりません。出口戦略だけでなく、不動産投資全般についてのお悩みのある方は、ぜひGALA NAVIをご活用ください。

７．まとめ

不動産投資において、出口戦略は物件の購入と同じように重要です。出口戦略で失敗すると、十分な家賃収入を得ていても、不動産投資トータルでは赤字ということにもなりかねません。あらかじめ出口戦略を描き、適切なタイミングで売却しましょう。

FJネクストが提供するGALA NAVIは、出口戦略に関するさまざまなノウハウを提供します。ぜひ投資用物件の売却にお役立てください。

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