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不動産投資の物件の選び方を徹底解説!選べる投資物件の種類は?

不動産投資の物件の選び方を徹底解説!選べる投資物件の種類は?


不動産投資の物件の選び方を徹底解説!選べる投資物件の種類は?

不動産投資による資産形成を成功させるには、物件選びが大変重要です。とはいえ、選び方の基準が分からない方もいるのではないでしょうか。

そこで本コラムでは、購入できる物件の種類や初心者向けの物件、資産価値を算出する方法などについて解説します。投資目的別の物件選びのポイントにも触れているため、前もって知っておくとリスクを回避できるでしょう。

目次

1.不動産投資で購入できる物件の種類

不動産投資で購入できる物件の種類

不動産投資で購入できる物件には、区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、戸建てなどがあります。どの物件を選ぶか迷ったら、特徴やメリット、リスクについて理解を深めてから判断するとよいでしょう。

🔵 区分マンション投資

区分マンション投資は、マンション一棟ではなく部屋単位で購入・投資します。単身者向けやファミリー層向けなど、物件タイプには種類があるため、複数所有してリスク分散している投資家もいます。

・メリット
一棟投資に比べて初期費用を抑えられます。空室の出にくい好立地・好条件の物件でも、一部屋単位なら手を伸ばしやすいことも多いです。管理面においても、マンションの共有部分は管理組合に委託できるため手間がかかりません。

・注意点
1区分しか所有していない場合、空室が発生すると収入が発生しません。また、共有部分の管理を委託する不動産会社は、実績・信頼の高い企業を選ぶ必要があります。入念にリサーチしましょう。

🔵 一棟マンション投資

一棟マンション投資では、一棟単位で購入し、家賃収入や売却益を得ます。

・メリット
入居率次第では大きな収入を得られます。また、土地も所有できるため資産価値を得やすいです。金融機関から資産価値の高さを評価されると、融資を受けやすくなります。

・注意点
土地も建物も所有するため、相応の投資資金が必要になります。十分な自己資金を用意できない場合は、融資を受けてレバレッジを利かせる(少ない自己資金で大きな収益を狙う)のも方法の一つです。

🔵 一棟アパート投資

一般的に、アパート投資は一部屋単位で売買するケースが少なく、一棟を所有します。一棟といってもマンションに比べると規模が小さいため、初期費用を抑えやすいのが特徴です。

・メリット
複数の部屋を貸し出せるため、空室リスクを軽減できます。入居者の退去が重なった際に新規募集や修繕依頼を同時にできるのは一棟マンションも同じですが、修繕は規模の小さいアパートのほうが安価に済む傾向があります。

・注意点
一棟所有では避けられない、管理コスト(費用・手間)が発生します。業者に委託しない場合は、賃貸需要を維持するための修繕や入居者審査といった管理業務をしなければなりません。

🔵 戸建て投資

不動産投資には、戸建て住宅を第三者に貸すことで収入を得る戸建て投資もあります。

・メリット
長期的に住んでもらえるファミリー層やシニア層の賃貸需要が見込めます。また、戸建ての管理箇所は限られているため、比較的メンテナンスしやすいでしょう。

・注意点
築年数の古い物件やアクセスが悪い物件は融資を受けにくく、入居付けもしにくい傾向があります。シロアリ駆除や家の傾き修繕など、突発的な出費に備える必要もあります。余剰資金は残しておきましょう。

2.初心者に向いている投資物件は?

不動産投資が初めての方には、区分マンション投資がやりやすいといわれています。融資を受けやすく、少額の自己資金でも始められるためです。本業があると難しい管理業務も、区分マンションの規模であれば両立しやすいといえるでしょう。

不動産投資による収入を増やしたい場合は、複数の部屋を所有し、規模を拡大していくことも可能です。徐々にステップアップできる上に、低リスクで始められるのが区分マンション投資です。

3.不動産投資における物件の選び方

不動産投資における物件の選び方

物件選びは、情報収集しつつ候補を絞り、避けたい物件を除外、収益性やスペックの高い物件を選ぶ、という流れで進めるのが一般的です。それぞれの段階で重要なポイントをまとめました。

🔵 不動産投資会社に物件を紹介してもらう

目利きができるようになるまでは、物件は不動産投資会社に紹介してもらうと安心です。不動産を扱うポータルサイトでも探せますが、初心者の方には難易度が高いかもしれません。優良物件はすぐ売り止めになる、あるいは掲載前に買い手が付くケースもあるためです。

なお、不動産会社へ相談する前に実績を確認しておくことをおすすめします。業績はもとより、保有不動産の入居率、お客様の声などもチェックしてみるとよいでしょう。相談するときは、「不動産投資の目的や目標」を伝えると、適した物件を提案してもらいやすいです。

🔵 リサーチした物件から避けたい物件を除外する

候補物件の中から除外物件を選びます。除外する基準の目安は以下の通りです。

・政令指定都市周辺ではないエリア
空室リスクを防ぐにはエリア選びが大切です。東京・名古屋・大阪の三大都市圏や福岡市、京都市などの政令指定都市周辺であれば、比較的入居者を獲得しやすいでしょう。他エリアの物件は、特別な目的や勝算がない場合、一旦除外します。

・違法建築物
法令の基準に違反している建築物は避けなくてはなりません。また、「確認済証」のない物件は金融機関からの融資も受けにくいため、投資効率が悪化する傾向にあります。

・事件や瑕疵のあった物件
賃貸需要が下がりやすいため除外したほうがよいでしょう。

🔵 収益性や物件のスペックが高い物件を選ぶ

収益性の高い物件を選ぶと、投資効率が上がります。設備や間取りなど、ターゲットに適したスペックを持っているかチェックしましょう。

空室を減らし、長期間入居付けできれば、収支が安定します。計画的な運用を目指した物件選びを心掛けることが重要です。また、将来的な修繕を見越して老朽化の具合も把握しておく必要があります。

4.資産価値を算出する3つの方法

資産価値を算出する3つの方法

物件の資産価値を算出できると、価格のわりに利回りの高い物件を選べるようになります。ここでは、不動産の資産価値を査定する方法として、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つを紹介します。

🔵 原価法による算出

原価法は、同じ土地に再度同じ建物を建設するときにかかる費用(再調達原価)をもとに、不動産の資産価格(積算価格)を求める方法です。再調達原価に対して、経年減価や観察減価といった価値の低下を控除して求めます。これを減価修正と呼びます。

・原価法の一般的な計算式
積算価格=再調達単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

🔵 収益還元法による算出

不動産の収益性に着目した不動産価格の算出法です。収益還元法には、2つの求め方があります。ここでは概要を解説します。

1.直接還元法
「1年間の純利益(総収入-諸経費)÷還元利回り(キャップレート)」で求めます。一期間の純利益をもとに求めるため、次に紹介するDCF法に比べて簡易的です。

2. DCF法
「年間純利益の現在価値の合計+予想売却価格の現在価格」で求めます。連続する複数の期間の純利益と予想売却価格を含めて算出する点が、直接還元法との大きな違いです。

計算式は「純利益÷(1+割引率)^n(所有年数)」です。割引率は物件固有の条件によって異なります。

🔵 取引事例比較法による算出

取引事例比較法とは、類似した成約事例を集めて、評価対象となる不動産の試算価格を求める方法です。築年数や階数、方位、駅距離、間取り、不動産市況などの要因を加味して査定、必要に応じて修正します。

不動産投資の査定において、もっとも一般的な方法として知られています。正確な資産価値を把握するためには、より多くの類似した成約事例を集めることが重要です。

以下は、算出に用いる比較や補正です。

・事情補正:諸事情により安く売れた、高く売れたケース
・時点修正:購入時~現在に至るまでに下がった価値分を割り引く
・標準化補正:標準的な画地に置き換える
・地域要因比較:地域格差を考慮
・個別要因比較:接道状況、土地の広さ・形、日当たりなどを考慮

5.投資目的別!物件選びのポイントは?

投資目的別!物件選びのポイントは?

物件選びは、投資の目的によって注目すべき点が異なります。自身の戦略と照らし合わせて、適切に選択しなければなりません。ここでは、投資目的別の物件の選び方を3例紹介します。

🔵 副収入を目的とする場合

副収入を目的とした物件選びでは、家賃収入を安定して得られるように意識しましょう。長期的に空室のある状態や大がかりな修繕の発生は、収支バランスが崩れるため注意しなければなりません。

以下の4つに注目して、候補の物件を精査するとよいでしょう。

投資的観点 利回り、築年数、土地値など
賃貸需要の観点 駅徒歩、賃料、間取り、設備など
建築的観点 内装リフォーム率や大規模修繕履歴など
現地確認時 物件周辺の雰囲気や入居者が生活しやすい立地かなど

🔵 所得税や住民税の節税を目的とする場合

所得税や住民税を節税する方法として、「減価償却」が挙げられます。建物は時間の経過とともに劣化すると考え、低下していく資産価値を経費として計上できる仕組みです。耐用年数と償却率に基づき、償却期間に減価償却していきます。

節税効果を狙うのであれば、耐用年数・原価償却期間が短い中古物件のほうが有利といえるでしょう。しかし、新築物件が不利と決まるわけではありません。長期視点で計画的に節税したい場合、新築物件にメリットが出ることもあるため、入念な検討が必要です。

🔵 相続税の節税を目的とする場合

現金ではなく不動産で相続すると、評価額の割合を減らせます。相続税を目的とする場合は、評価額を圧縮できる物件を選ぶとよいでしょう。下記の3つは、その代表的なポイントです。

都市部である 時価と相続税評価額の差が大きい傾向があるため
流動性の高い(売却しやすい) 納税後に手放しやすいため
利回りが低すぎない ある程度の利回りを維持していると運用しやすいため

6.投資物件選びでお悩みならGALA NAVIで情報収集

不動産投資を成功させるには、物件選びがもっとも重要です。区分マンション投資や一棟マンション・アパート投資、戸建て投資などがあるため、目的に沿って候補を絞らなければなりません。

その上で、物件の比較には資産価値を確かめる知識が必要です。間取り、メンテナンス、賃料、物件価格など、相場観を見極める目が求められます。

GALA NAVIでは、不動産投資の物件選びに役立つ情報も発信しています。特にお役立ちコラムや資料、最新物件情報は必見です。無料で登録できるため、ぜひ活用してみてください。

7.まとめ

まとめ

不動産投資の物件選びで迷わないために、正しい知識を習得しましょう。物件情報を収集し、優良物件を見分ける目を養えれば、理想の資産形成へ近付けるでしょう。

FJネクストの運営するサイト「GALA NAVI」では、不動産投資が初めての方からすでに運用している方まで、幅広い情報を発信しています。

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