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マンション経営の特徴は?メリット・リスク・ポイントを押さえよう!

マンション経営の特徴は?メリット・リスク・ポイントを押さえよう!


マンション経営の特徴は?メリット・リスク・ポイントを押さえよう!

不動産投資の選択肢の一つとして、マンション経営に興味があるものの、なかなか実行に移せないという方は多いかもしれません。マンション経営は有望な投資方法ですが、成功するためには多様な勉強が必要なだけでなく、メリットやリスクなども把握しておくことが必要です。

そこでこの記事では、マンション経営に興味がある方やより詳しく知りたいと思っている方に向けて、マンション経営のメリットと注意点、リスクや押さえておきたいポイントなどを徹底解説します。マンション経営が気になっている方は、ぜひ参考にしてください。

【目次】

1.【基礎知識】マンション経営の種類

【基礎知識】マンション経営の種類

不動産投資は対象とする投資用物件別に大きく5種類に分けられます。いずれの種類でも貸し出すことで得られる収益と、その物件を将来売却することで得られる利益との両方を狙うことが可能です。不動産投資用物件にはその種類ごとに特徴やメリット、注意点があるため、知識を深めておきましょう。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。

【マンション1棟全体を賃貸するタイプ】

➢新しく購入した土地にマンションを新築して賃貸に出す
➢自己所有の土地にマンションを新築して賃貸に出す
➢土地ごと中古マンションを購入して賃貸に出す

【マンションの区分所有部分を賃貸するタイプ】

➢新築の区分所有マンションの1室(または複数室)を購入して賃貸に出す
➢中古の区分所有マンションの1室(または複数室)を購入して賃貸に出す

2.マンション経営の魅力やメリット

マンション経営の魅力やメリット

マンション経営を成功させるには、マンション経営をする目的を持ち続け、ブレないことが大切です。マンション経営には多様な魅力があり、その一つ一つを具体的に把握しておくことは、マンション経営の目的を明確にするためにも重要といえるでしょう。ここでは、マンション経営の魅力やメリットについて詳しく解説します。

🔵長期的に収入を得られる

マンション経営の大きなメリットは、長期的、持続的に収入が得られることです。会社員の方や自営業などの本業がある方は、主たる収益以外の安定した副収入を確保できます。さらに、物件数を増やして規模を拡大していけば、本業としてマンション経営をすることも可能です。

また、マンション経営は多くの場合、ローンを組んで物件を購入するため、ローンを完済した後に大きな資産を残すことができることも、マンション経営の特徴といえるでしょう。賃料収入以外にも、売却して利益を得られる可能性も広がります。

🔵インフレや景気変動のリスクに強い

インフレ(インフレーション)とは、社会全体のモノの値段やサービス料などの価格が上がる現象のことです。物価が上がるため、これまで1万円で買えた商品やサービスが購入できなくなってしまいます。このように、預貯金などの現金はインフレの影響や景気変動に左右されやすいといえるでしょう。

一方、マンション経営による賃料収入は一般的にインフレによる物価指数の上昇と連動するため、影響を受けにくいと考えられます。また、景気が悪くなっても生活の基礎である住宅の需要はなくならないため、マンションのニーズが低下することも少ないと考えられるでしょう。

🔵節税効果を得られることも

節税効果が得られることも、マンション経営の魅力です。以下のような観点から税金を抑える効果があるといえます。

・建物の維持や管理にかかった費用は、経費として収入から控除できる
・減価償却期間中は毎年減価償却費も経費として控除できるため、課税される所得額を抑えることが可能
・赤字が出た場合は、本業の給与所得などと損益通算ができる
さらに、そのままの額が相続税の課税対象となる預貯金などの現金に対し、不動産を相続する場合は時価よりも低額の路線価が課税対象になるため、相続税を抑える対策としても有効です。

🔵レバレッジ効果がある

ローンを組んで収益物件を購入するマンション経営には、レバレッジ効果があることもメリットとして挙げられます。レバレッジとは「テコの作用」のことです。つまり、テコの原理のように、少ない資本で大きな投資効果を得られることを意味します。

資金が少ない場合でも、ローンを利用することで資産価値の高いマンションを購入することが可能です。そして、その資産(マンション)を運用することで大きな収益を得られるチャンスを手に入れられることが、マンション経営のメリットであり魅力といえるでしょう。

🔵委託すれば管理の手間がかかりにくい

マンション経営は、手間のかかる物件の管理や入退去の手続きなどを委託できるというメリットもあります。

例えば、株式のデイトレーダーやFX(外国為替取引)などの投資では、データの把握や分析を頻繁に行うことが必要です。しかし、マンション経営の場合は、収入となる家賃の数%の委託料を支払えば、煩雑な管理業務や手続きを管理会社に委託できます。

信頼できる管理会社に業務を委託することで安心感が増すでしょう。投資を継続できる環境を整えやすいことも、マンション経営の魅力です。

🔵生命保険の代わりにできる

マンション経営では不動産投資ローンを利用するのが一般的で、その際は団体信用生命保険(団信)に加入します。団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、保険金によって残りのローンが弁済される保障制度です。

万が一のことがあっても、残された家族はローンのない物件を活用して収入を得られます。このような仕組みから、マンション経営は生命保険代わりにできるといわれています。

参考:『団体信用生命保険|全国信用保証協会連合会』 

3.マンション経営における注意点

マンション経営における注意点

マンション経営には、メリットだけでなくいくつかの注意点もあります。注意しておきたい点をあらかじめ把握しておくことで、リスク対策を周到にし、さらにはリスクを回避することにつなげられます。3つの観点からまとめました。

🔵初期費用がかかる

マンション経営をするには初期費用がかかります。初期費用のうち、最も大きな割合を占めるのが物件の購入費です。新築マンションの建設やマンション1棟の購入になると、初期費用はさらに高額になります。

自己資金を使って一括で購入する方もいますが、多くの方が不動産投資ローンを組んで物件を購入します。投資を始める際にまとまった資金が必要になることが、マンション経営の注意点として挙げられるでしょう。

関連記事:マンション経営の初期費用やランニングコストは?費用を抑える方法を解説

🔵運用コストがかかる

マンション経営は、運用コストがかかります。必要となる主な運用コストは次の通りです。

・物件のローン返済
・固定資産税や都市計画税などの租税公課
・建物や設備の修繕費用
・管理委託手数料
・火災保険料や地震保険料など

上記のうち、物件にかかる租税公課や修繕費、管理委託手数料、保険料などは経費計上できるものの、費用の支払いは必要です。マンション経営には運用コストがかかることを理解しておきましょう。

🔵知識不足だと失敗する可能性がある

マンション経営を成功させるには、相当の知識や勉強が必要です。物件の選び方や運用方法など、知識が不足した状態で始めると失敗する可能性があります。

例えば物件を購入する際は、立地や将来性など、さまざまな要素を加味した上で決定することが理想です。利回りが高いという理由だけで物件を選んでしまった場合、入居者がなかなか決まらず、家賃が入ってこないといった事態にもなりかねません。

また、最悪の場合は詐欺被害に遭う可能性もあります。知識不十分だと、良いところを強調され、悪いところを隠されても見抜けないためです。マンション経営に関する知識は十分に身に付けておきましょう。

4.マンション経営におけるリスクと対策

マンション経営におけるリスクと対策

他の投資と同様に、マンション経営にもリスクがあります。しかし、起こり得るリスクを前もって把握しておくことで、リスクの軽減が可能です。ここからは、マンション経営におけるリスクについて詳しく解説します。

🔵空室リスクがある

マンション経営において最も回避したいリスクが、空室リスクといえるでしょう。物件を購入して入居者の募集を開始したにもかかわらず空室の状態が続くと、収入を得られず経費だけがかかることになります。

以下に空室リスク を回避するためのポイントを3点リストアップしました。

1.入居者が決まりやすい物件を購入する
立地や周辺環境など、さまざまな観点から物件を精査し購入することは、空室リスクの根本的な対策といえます。

2.1室ではなく複数の部屋で経営する
空室が生じても他の部屋の収入で補いやすくなります。

3. 資産価値が下がらないようにメンテナンスを怠らない
時代のニーズに合わせた仕様にする、室内設備を充実させるなどの対策をすることで、入居者が定着しやすいマンションになります。

🔵家賃滞納リスクがある

家賃滞納もマンション経営のリスクのひとつです。家賃滞納の対応は難しいため、業務を委託している管理会社に任せることをおすすめします。日常業務とともに家賃滞納などのトラブル解決にも定評のある管理会社を選ぶようにしましょう。

また、家賃滞納を発生させないようにすることも大切です。入居者の審査や家賃保証契約などの対応も委託できると、より効果的に対策できるでしょう。

🔵家賃下落リスクがある

マンション経営のリスクとして、家賃が下落することも挙げられます。マンション経営における家賃収入は長期的、継続的に安定している点が特徴です。しかし、建物の経年劣化や周辺環境の変化により、家賃が下落することがあります。

家賃下落リスクを回避するためには、不動産会社や管理会社に家賃の推移など 等をシミュレーションしてもらい、下落率を考慮しても黒字収支になるような経営を目指すことが必要です。信頼できる会社に相談することで、不安や疑問も解消しやすくなるでしょう。

🔵自然災害のリスクがある

地震や台風などの自然災害によって、物件が被害に遭うリスクも考慮しておきたい点です。自然災害によるリスクを回避、あるいは軽減するためには、立地の選択が重要になるでしょう。例えばハザードマップから水害などの危険性に関する情報を得ることで、自身の投資スタイルに合った物件を選びやすくなります。

また、火災保険や地震保険の加入で災害に備えることも重要です。補償内容と保険料のバランスを取りながら選びましょう。

🔵物件の老朽化リスクがある

購入したマンションの老朽化リスクについても把握しておく必要があります。単に、建物が経年により古くなっていくことだけではなく、それに伴い、建物の補修や修繕、リフォームなどの費用がかかるという点も把握しておきましょう。

老朽化して劣化や破損がひどくなる前に、定期的な点検やメンテナンスを実施して、入居者が快適に住むことができる環境にしておくことが大切です。

🔵金利上昇のリスクがある

ローンを組んで購入した場合、金利が上昇するリスクも考慮することが必要です。現在は低金利の状態が続いていますが、今後の経済状況によっては金利が上昇することも起こり得ます。

金利には「固定金利」と「変動金利」があり、変動金利の場合はいつ金利が上昇するか予測できません。そのため、返済額が増える恐れもあります。金利上昇のリスクを回避するには、固定金利型のローンを利用する、頭金を増やすといった対策が有効です。

5.マンション経営を始める前に!知っておきたい失敗例

マンション経営を始める前に!知っておきたい失敗例

マンション経営の失敗例を知ることで、リスク対策がしやすくなり、成功確率を高められます。どうすれば失敗を防げるのかを考えるためにも、ここではマンション経営を始める前に知っておきたい失敗例を5つ紹介します。

🔵【失敗例1】空室期間が長引く

マンション経営は、入居者から得る家賃収入で成り立つビジネスです。全て空室になると収入がなくなるため、ローン返済や管理費などを本業の給与や貯金から補填しなければいけません。

空室期間が長くなるほど赤字は膨らみ、破綻リスクが高まります。ローン返済が滞ると、物件売却や一括返済を求められるため注意が必要です。

空室期間が長引く場合は、周辺物件の様子や家賃相場を調査し、「家賃が高すぎないか」「物件は魅力的か」などを再確認しましょう。また、立地が良いなど、初めから空室リスクの低い物件を選ぶことも非常に大切です。

🔵【失敗例2】サブリースによるトラブル

サブリースとは、不動産管理会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する管理形態です。サブリースを利用すると、入居者の有無に関わらず、オーナーは一定の家賃収入が保証されます。

ただし、サブリースは一定期間ごとに家賃保証の見直しが行われるのが通常です。あまりにも賃貸需要が見込めない場合、サブリース契約の打ち切りを提案してくる不動産管理会社もあるため用心しましょう。

打ち切られた結果、サブリース契約頼みのマンション経営だと収支が成り立たなくなり、破産する恐れが増します。サブリースそのものは活用できる仕組みですが、信頼できる不動産管理会社を選ぶことが大切です。

🔵【失敗例3】高額な広告費

空室が発生すると、空室を埋めるために入居者を募集しなければなりませんが、その際に仲介会社へ支払うのが広告費です。

すぐに見つかればよいですが、需要が少ない物件や、すぐに空室が発生する物件は高額な広告費がかかることがあります。経営を圧迫するほどの金額であれば、マンション経営の継続が難しくなるでしょう。

🔵【失敗例4】利回りのみを見て購入

「購入時の利回りが魅力的だったのにすぐに退去されてしまった」「家賃を下げざるを得ず採算が取れなくなった」といった失敗は珍しくありません。利回りだけを見て物件を購入すると、しばしばこのようなケースに遭遇します。

利回りは物件を選ぶ上で重要なポイントですが、立地や家賃など、他の要素も考慮した総合的な判断が必要です。どれだけ想定利回りが高くても、ターゲットとする入居者とマッチしていなければマンション経営の継続は難しいといえます。

🔵【失敗例5】競売物件の購入

競売物件とは、所有者がローンや税金などの支払いができず、裁判所が強制的に差し押さえて競売にかけた物件のことです。いわゆるオークションとほぼ同義で、入札形式となるため、一般的な価格より安く購入できます。

しかし、物件を安く購入できても、リフォーム・修繕費用が高くつき、採算が取れないかもしれません。競売物件は内覧できないのが一般的なため、想定以上に室内が劣化している可能性は大いにあります。安いからといって安易に競売物件に飛び付かないようにしましょう。

6.マンション経営の始め方~一般的な手順~

マンション経営の始め方~一般的な手順~

マンション経営を始めるためには、さまざまな手順を踏む必要があります。ここからは、実際にマンション経営を始める際の一般的な手順について確認しましょう。物件探しから管理会社への委託まで、5つのステップに分けて解説します。

🔵1.物件探し

マンション経営の第一歩は物件探しです。物件選びがマンション経営の成否を大きく左右するといえるかもしれません。自分の希望やマンション経営の目的を定めた上で、物件探しを始めましょう。

選ぶ際に利回りは大切なポイントです。しかし、利回りだけで選ぶのは賢明とはいえません。入居者が集まりやすい要素はあるか、利便性は高いか、今後の発展が見込める立地かなど、長期的かつ多角的な視点に立って、総合的に判断しましょう。

🔵2.購入の申し込みと契約

気に入った物件が見つかった後は、不動産会社に連絡をして購入の申し込みをします。売主と価格や引渡し条件などの交渉が成立すれば、売買契約の締結です。なお、売買契約の締結時には手付金を支払います。

🔵3.決済と登記

売買契約を締結後、ローンを活用する方は購入費用のローン申請をします。金融機関のローン審査が通れば、決済と物件の引き渡しです。所有者を変更するための登記(所有権移転登記)をします。

ローン審査が通らなかった場合は、契約を履行できません。ローン審査が通らなかった場合に備えて、売買契約締結時に「ローン特約(ローンが承認されなければ契約を白紙にして手付金を返すという特約)」も確認しておいた方ほうがよいでしょう。

🔵4.火災保険への加入

ローンを組んで投資用マンションを購入する際は、多くの場合、火災保険の加入が求められます。ローンを設定する金融機関にとって、担保となる物件への災害リスクに備えるためです。

しかし、担保物件への備えとしてだけでなく、所有物件という大切な資産を守る備えとしても火災保険に加入する意義はあります。加入する際は、資産価値や運用コストに見合った保険内容であるかを検討しましょう。

🔵5.管理会社への委託

マンション経営を始めるにあたり、管理会社に管理業務の委託をします。委託契約を結ぶ際は、業務内容について具体的に把握しておきましょう。

入居者の募集や入退去の手続き、入居者からの家賃や管理費の徴集、家賃滞納の対応など、管理会社に委託できる業務範囲は多岐にわたります。必要としているサービスを提供してくれる管理会社であるか、さまざまな観点から選択できると安心です。

7.【マンション経営を成功に導くために】物件選びのポイント

【マンション経営を成功に導くために】物件選びのポイント

マンション経営において、物件選びは非常に大切です。ここでは、マンション経営を成功に導くための重要な要素であるマンション選びのポイントを紹介します。マンション経営の目的や理想とする経営ビジョンを定め、合致した物件を選びましょう。

🔵入居者ニーズの高いエリアを選ぶ

長期的な家賃収入を確保するという目的を達成するためには、集客力や入居者ニーズの高いエリアにある物件を選ぶのが大切です。

入居者ニーズの高いエリアを選ぶには、交通アクセスなどの利便性は重要なポイントです。物件だけをチェックするのではなく、駅から物件までの道のりや周囲の様子を確認するなど入念にリサーチしましょう。

🔵ファミリー向け・単身向け|マンションのタイプも大切な要素

希望する入居者層によって、購入するマンションのタイプは変わります。入居者のターゲットをファミリー向けにするか単身向けにするかを決めて検討するのも選び方のひとつです。

都心部などでニーズが高いのは単身向けのタイプです。ワンルームマンションであれば初期費用も比較的少ないというメリットもあります。

ファミリー向けのタイプには、郊外でも需要があり入居期間が比較的長くなるという点がメリットです。ただし、空室になった場合はなかなか入居が決まらない場合もあることを踏まえておきましょう。

🔵新築か中古か投資目標を考えて

マンション経営において、新築か中古かということは大きなポイントです。マンション経営の目的に応じて選択しましょう。それぞれの特徴は次の通りです。

中古マンション

メリット

➢新築と比較して、価格が安いことが多いため、初期費用を抑えられる
➢過去の入居率の推移を確認できる
➢土地ごと中古マンションを購入して賃貸に出す

注意点

➢購入後すぐにリフォームや修繕が発生する場合がある

新築マンション

メリット

➢建物の耐用年数が長く、長期的な収入が見込める
➢初期の段階でリフォームを必要としない

注意点

➢中古物件よりも初期費用がかかる
➢購入前に実際の物件を確認できない場合がある

🔵実績のある不動産会社に相談する

投資目的や将来のビジョンにマッチした投資用マンションを選ぶためには、実績があり信頼できる不動産会社に相談することが大切です。

マンション経営が初めての場合は、物件選びの際に不明点や疑問点が多く発生することも予想されます。一つ一つを丁寧に助言してくれる専門家の存在は、投資の面からも精神的な面からも大きな支えとなるでしょう。

投資家がもつマンション経営のビジョンをじっくりとヒアリングし、一緒に実現を目指してくれるような、不動産会社を選ぶことをおすすめします。

8.【マンション経営の成功率を上げるために】役立つ資格5選

【マンション経営の成功率を上げるために】役立つ資格5選

マンション経営の成功率を上げるには、専門知識の習得が必要です。より精度の高い判断を下すためにも、資格取得にチャレンジしてみるのもよいでしょう。ここでは、マンション経営に役立てられる資格を5つ紹介します。

🔵マンション管理士

マンション管理士は、公益財団法人マンション管理センターが実施している国家資格です。マンションの維持・管理に関する助言や指導を行います。資格取得に向けて勉強することで、次のような知識を習得可能です。

・マンション管理に関する法令(被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法など)
・マンション管理に関する実務
・建物および附属施設の構造・設備
・管理組合運営を円滑にするための知識

試験は年1回の実施で、受験料は9,400円です。令和3年度実施分の合格率は9.9%と、難易度は高いといえます。

参考:『マンション管理士試験|公益財団法人マンション管理センター』

🔵賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士とは、賃貸住宅の管理に関する高度な専門知識や技能、倫理観を持った専門家を指します。一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会が主催する国家資格であり、賃貸住宅の管理を専門とする唯一の資格です。資格取得に向けて勉強することで、次のような知識を習得できます。

・管理受託契約の内容
・家賃、敷金、共益費などの金銭管理
・賃貸住宅の賃貸借に関する知識
・賃貸住宅の維持保全に関する知識

試験は年1回の実施で、受験料は1万3,200円です。令和3年度実施分の合格率は31.5%と、十分に準備して臨まないと難しいレベルといえます。

参考:『賃貸不動産経営管理士|一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会』

🔵住宅診断士

住宅診断士は、住宅のメンテナンス・修繕箇所、費用、時期などについて中立的な立場で助言を行う専門家です。屋根や外壁、床下など、住宅の劣化状況や欠陥・不具合の有無を目視でチェックできる力を持ちます。

日本ホームインスペクターズ協会が実施する資格試験で、「ホームインスペクター」とも呼ばれています。資格取得に向けて勉強することで、次のような知識を習得可能です。

・建築関連の法規
・ホームインスペクション実務
・不動産売買に関する知識
・ホームインスペクションを行うのに必要な倫理観やビジネススキル

試験は年4回実施され、受験料は1万5,000円です。合格率は24%(第16回実施分)と約8割が不合格になるため、入念な準備が必要でしょう。

参考:『ホームインスペクター(住宅診断士)になるには|日本ホームインスペクターズ協会』

🔵宅地建物取引士

宅地建物取引士は、不動産適正取引推進機構が実施する資格で、国家資格の一種です。「契約前の重要事項の説明」「重要事項説明書面(35条書面)への記名押印」「契約内容を記した書面(37条書面)への記名押印」ができる業務独占資格として知られています。資格取得に向けて勉強することで、次のような知識を習得可能です。

・土地及び建物の権利や法令上の制限
・宅地及び建物の税や需給に関する法令
・宅地建物取引業法や同法の関係法令
・土地の形質や地積、種別、建物の構造

試験は年1回の実施で、受験料は8,200円です。令和3年度10月実施分の合格率は17.9%と難関です。

参考:『宅建試験|不動産適正取引推進機構』

🔵土地活用プランナー

土地活用プランナーは、東京共同住宅協会が実施する土地活用の専門資格です。資格取得に向けて勉強することで、次のような知識を習得できます。

・土地活用にまつわる法律
・建築・設備の基礎知識
・土地活用に関する税金
・マーケティング・スケジューリング
・事業計画書の作り方
・事業収支計画書の見方

試験は年2回実施、受験料は7,700円です。合格率は70〜75%(2019年9月分)と高く、マンション経営の入門者におすすめできますが、土地活用プランナーとして登録するには一定の要件を満たす必要があります。

参考:『土地活用プランナー|東京共同住宅協会』

関連記事:マンション経営に役立つ資格は?必要な知識やスキルアップ術

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10.まとめ

まとめ

不動産投資には資産形成だけでなく、老後の年金対策や相続税対策など多数のメリットがあります。誰でも始められるのが不動産投資の魅力のひとつですが、何の知識や勉強もなく成功するのはレアケースかもしれません。購入する物件や収益のシミュレーションなど、関連する知識を深めながら堅実な運用を目指しましょう。

不動産投資を成功させるためには、有益なアドバイスや情報を提供してくれる心強いパートナーの存在がポイントです。FJネクストグループは、不動産投資が初めての方からより収益を増やしたい方まで幅広くサポートできるノウハウを持っています。

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