不動産投資にチャレンジしたいと考えていても、「マンション経営には、どのくらいの初期費用がかかるのだろうか」と費用面が心配で踏み出せない方も多いのではないでしょうか。マンション経営には、初期費用やランニングコストがかかります。どのような費用が必要か把握し準備することで、長期的に安定した経営が可能となるでしょう。

そこで今回は、マンション経営にかかる初期費用やランニングコストについて解説します。後半では、初期費用を抑える方法も紹介しているため参考にしてみてください。

１．マンション経営で必要な初期費用

マンション経営を始める際に必要となるのは、物件の購入費用だけではありません。物件取得に伴う税金やローンを組む際の手数料も発生するため、物件の価格だけでなく、付随する初期費用についても理解を深める必要があるでしょう。ここでは、マンション経営を始めるにあたって必要な初期費用について解説します。

🔵 マンションの取得費用

まずは経営する物件を取得するために、工事代金や購入費用が必要です。新しく建てる場合は工事代金、新築物件や中古物件を所有する場合は購入費用がかかります。

マンションを建てる際の建築費用は｢坪単価×延べ床面積｣で決定し、坪単価は立地や建築構造の種類によって異なります。自分の土地を持っていない場合、別途で土地取得費用もかかるため、こちらも頭に入れておきましょう。

🔵 ローンの事務手数料・保証料

マンションの購入にあたってローンを組む際は、不動産投資事務取扱手数料（事務手数料）や保証料が発生します。事務手数料の金額は借入先の金融機関によって異なり、借入額に一定の割合をかけて算出するケースがほとんどです。

また、保証会社との契約も必要です。保証会社へ支払う保証料は、融資時に一括で支払うケースと毎月の返済額に上乗せするケースがあります。融資額や融資期間、返済方法といった条件によって金額は決定しますが、保証料が発生しない会社も存在します。

🔵 火災保険料

マンション取得後は、火災や自然災害に備えて火災保険に加入します。ローンを組むときには、融資条件として火災保険への加入が必須です。返済途中で建物に被害があっても、保険金によって返済が滞るリスクを最小限に抑えられるためです。

保険期間は決まっており、期間内の保険料を一括で支払う場合と毎年支払う場合の2パターンがあります。保険料は地域によって異なりますが、ここ数年は被害増加よる保険金の支払いが増えたことが原因で値上がり傾向です。

🔵 仲介手数料

中古マンションの購入や土地の取得を依頼した場合、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条に「国土交通大臣の定めるところによる」と明記されています。国土交通省が定める仲介手数料の上限は以下の通りです。

参考： 『宅地建物取引業法』

参考：『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省』

🔵 不動産取得税

マンションを取得した際は、不動産取得税の納付が必要です。不動産取得税とは都道府県が課税する地方税の一種で、取得後6か月から1年半の間に納税通知書が届きます。

税率は固定資産税評価額の3%です。建物における固定資産税評価額の目安は、時価の5割∼6割といわれています。したがって、5000万円の物件を購入した場合、5割に当たる2500万円が固定資産税評価額とすると、不動産取得税は2500万円×3%=75万円です。ただし、条件を満たせば免税や減税も受けられるため、事前に確認しましょう。

🔵 登録免許税

不動産を取得した際にかかる税金として、登録免許税が挙げられます。建物の所有権を登記する際に納付する税金で、税額は以下の計算式で算出可能です。

登録免許税=固定資産税評価額×税率
（税率：新築物件は0.4%、中古物件は2%）

登記は建物の所有者が自分であることを主張する大切な手続きです。民法第177条では、不動産を購入しても登記手続きがされていない場合は自分の持ち物であることを主張できない旨が定められています。税金はかかりますが、トラブルを避けるために確実に手続きしましょう。

参考：『民法』

🔵 司法書士報酬

登記は不動産購入者が自分で手続きしても問題ありませんが、複雑で分かりにくい部分も多いため、司法書士へ任せたほうが確実です。登記手続きを司法書士に依頼すると、司法書士報酬が発生します。

報酬額は自由に設定が可能で、依頼する司法書士によって異なります。また、地域や物件の面積で金額が変わる場合もあるため、自身のケースについて事前に調べておくと安心でしょう。

🔵 印紙代

マンションの売買契約を締結する際には、収入印紙を添付する必要があるため、印紙代もかかります。収入印紙が必要となるのは、印紙税法によって定められた課税文書です。

マンション購入においては、売買契約書以外にもローンを組む際の金銭消費賃借契約書や工事の際の建築工事請負契約書も対象です。印紙税の金額は売買代金や融資金額によって異なります。詳しい金額は印紙税法で確認できます。

参考：『印紙税法』

２．マンション経営にかかるランニングコスト

マンション経営は購入時だけでなく、経営が始まってからもコストがかかります。ランニングコストの代表として挙げられるのは、ローンの返済費用や管理費です。マンション経営を長期的に行うには、ランニングコストをどのように捻出するかが重要といえるでしょう。ここでは、マンション経営にかかるランニングコストを紹介します。

🔵 ローン返済費用

物件購入時にローンを組んだ場合、返済しなければなりません。一般的にローンは毎月返済するため、月々の家賃収入を予想して、無理のない計画を立てる必要があります。

家賃収入が安定しているのであれば、繰り上げ返済を検討してもよいかもしれません。ただし、返済額や期間を減らせて気持ちに余裕が出るメリットがある一方、手数料がかかるデメリットもあります。キャッシュフローや投資戦略とのバランスを見ながら判断することが大切です。

🔵 管理費

マンションの管理を管理会社に委託すると、管理費が発生します。マンションの管理とは具体的に以下を指します。

・エレベーターや駐車場といった共用部分の点検と整備
・管理人の選出と業務
・清掃業務

自分で管理すれば費用を抑えられますが、多くの労力と時間を費やすだけでなく、管理が不十分だとクレームにつながる恐れがあります。長期的に安定したマンション経営を続けるために、管理費は必要な経費であると捉えましょう。

🔵 修繕費

入居者を安定的に確保するには、原状回復や定期的なリフォームが必要です。その際にかかる修繕費も、ランニングコストのひとつとして頭に入れておきましょう。

マンションは時間がたつにつれ、修繕費を含む経費が家賃収入を上回る恐れがあります。10年から15年程度で少しずつ負担が増えるといわれており、このタイミングを把握しながら経営することが重要です。「修繕費がいつから必要か」「どこから捻出するのか」を考慮し、あらかじめ計画を立てておくとよいでしょう。

🔵 固定資産税・都市計画税

マンションを所有すると、固定資産税が毎年かかります。1棟全てを所有している場合、土地と建物の両方に対する固定資産税の納付が必要です。ローンを完済しても、不動産を所有している限り課税されます。

固定資産税の税率は、課税標準額の1.4%です。土地の課税標準額は3年に1度、経年によって少しずつ減額する建物の場合は毎年見直されます。また、市街化区域内の土地や家屋の所有者に課される都市計画税の税率は0.3％です。いずれも年4回に分けて納付するケースが多く、自治体によって納付時期は異なります。

🔵 所得税・住民税

マンション経営で得た家賃収入には、所得税や住民税が課されます。ただし、全ての収入ではなく、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が課税対象です。

税額を求める際は、給与所得といった他の所得と合算できます。したがって、マンション経営の赤字を他の所得と損益通算することで課税所得金額を減らし、所得税や住民税の節税が可能です。損益通算するには確定申告をしなければなりません。

３．自己資金がゼロでもマンション経営は可能？

マンション経営は自己資金が全くない状態でも始められます。自己資金を投じないマンション経営は、レバレッジ効果が高いのがメリットです。レバレッジとは少ない自己資金で大きな利益を得ることで、マンション経営においては自己資金と借入金を併用して利回り以上の収益を得ることを｢レバレッジ効果が高い｣といいます。

一方、自己資金ゼロでマンションを購入すると、ローンの融資額が高額で返済の負担が大きいというデメリットがあります。空室が続き家賃収入を得られない状況になれば、返済が滞る恐れもあるでしょう。フルローンを組む際は、投資・返済計画を綿密に立てて、空室リスクに備える必要があります。

４．マンション経営の初期費用を抑える方法

マンション経営は長期にわたって多額のランニングコストが発生するため、上向きな経営のためには初期費用をどの程度抑えられるかが重要です。ここでは、マンション経営の初期費用を抑える4つの方法について解説します。

🔵 金利が低いローンを利用する

ローンを組んでマンションを購入する場合、金利の低いローンを利用するのが重要です。ローンの利息はランニングコストにも影響するためです。

金利は借入先の金融機関だけでなく、固定・変動のどちらを選ぶかによって異なります。それぞれのメリットとデメリットを理解した上で検討しましょう。固定金利と変動金利のメリット・デメリットは以下の通りです。

🔵 仲介手数料を抑える

マンション購入時にかかる仲介手数料は不動産会社によって異なるため、仲介手数料が安い、もしくは無料の会社を利用すると初期費用を抑えられます。また、値引き交渉に応じてくれるケースもあるため、交渉してみる価値はあるでしょう。「専任媒介契約を結ぶ」「入金日を決める」といったポイントを試した上で、交渉することをおすすめします。

🔵 火災保険の補償範囲を確認する

マンション取得時に加入する火災保険は、保険会社や補償範囲によって保険料が大きく異なります。保険料を抑えるには、不要な補償内容が含まれていないか見直すとよいでしょう。

例えば、川や海が近くになければ水害に遭う可能性は低く、手厚い水災補償は必要ないと判断できます。マンションの立地によって必要な補償は異なるため、補償範囲を限定して契約する方法も初期費用を抑えるためにできる対策のひとつです。

🔵 自分で登記手続きをする

登記手続きを司法書士に依頼せず自分ですることで初期費用を抑えられます。必要書類を集めて申請書を作成し、登録免許税を納めて登録申請すれば手続きは完了です。ただし、いくつかの注意点があります。

・平日に法務局へ行かなければならない
・必要書類を集めるのに時間がかかる
・トラブルや不備が出る恐れがある

登記手続きには、専門的な知識や多くの時間が必要です。また、ローンを利用する場合、司法書士へ依頼することが融資の必須条件である金融機関がほとんどです。手続きに少しでも不安がある方は、無理をせず司法書士に任せたほうがよいでしょう。

５．マンション経営のノウハウはGALA NAVIでチェック！

マンション経営を始める際は、初期費用やランニングコストといった費用について知っておく必要があります。また、経営を成功させるには、コストをどの程度削減できるかという点も重要です。

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関連記事：マンション経営の特徴は？メリット・リスク・ポイントを押さえよう！

６．まとめ

マンション経営を成功させるには、物件購入や登記手続きにかかる初期費用だけでなく、修繕費や管理費といったランニングコストについて十分理解することが大切です。物件の取得時と所有時、家賃収入を得た際には税金も課されるため、おおよその目安を知っておくとよいでしょう。

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