マンション経営は、入居者からの家賃収入によって安定的な利益を得られる資産運用です。しかしいざ挑戦してみたいと思っていても、失敗が怖くてなかなか踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

マンション経営を成功させるにはリスクを十分理解し、最大限の対策を取る必要があります。そこで今回はマンション経営において考えられるリスクと、失敗しないための対策方法について解説します。

１．マンション経営の7つのリスク

マンション経営は、うまく軌道に乗れば不労所得を安定的に得られる魅力的な資産運用だといえます。とはいえ必ず利益を得られるわけではなく、他の投資と同様にリスクはつきものです。リスクの代表例としては、空室リスクや家賃滞納リスクが挙げられます。

ここでは、上記を含めたマンション経営における7つのリスクを詳しく解説します。

🔵 1.空室になるリスク

マンション経営をする上で収益を左右する最大の要素は、空室の有無です。入居者が決まらず空室が増えてしまうと、その分家賃収入は減ってしまいます。空室リスクの原因としては、ニーズのアンマッチや経年劣化などが考えられるでしょう。

これまで満室状態が続いていたとしても、周囲に新しいマンションが増えたことで状況が一変するケースもあります。入居者のニーズに寄せる工夫は可能ですが、環境の変化による空室リスクはコントロールしにくい問題です。

🔵 2.家賃を滞納されるリスク

経営するマンションが満室状態でも、家賃を滞納されてしまうと利益に影響します。入居時に審査で収入の安定度はチェックしているはずですが、入居後に何らかの異変で収入が激減、あるいは途絶えてしまう方もいるでしょう。

家賃を滞納したまま住み続けられると、利益が減るだけでなく新しい入居者の募集もかけられません。支払いの催促に時間や手間が発生するリスクについても理解しておく必要があります。

🔵 3.入居者間トラブルが発生するリスク

入居者同士のトラブルも想定しておきたいリスクです。「上の階の子供の足音がうるさい」「ゴミ出しのルールが守られていない」などのクレームを受けた場合、その都度対処しなければなりません。

うまく解決できなければ退去されてしまう恐れがあります。未然にトラブルを防ぐためにも、マンション内での取り決めを細かく決定しておく必要があるでしょう。

🔵 4.自然災害によるリスク

地震や水害などの自然災害によって、マンションが損傷・倒壊するリスクも考えられます。災害を受けて建物の価値が減少もしくは消失すると、その後のマンション経営の継続は困難です。

契約内容次第では、入居者に対する補償が必要となる可能性もあります。物件によって自然災害のリスク度は異なるため、必要に応じて対策を取っておくと安心です。初めから災害リスクの低い立地を選ぶことも、リスクを最小限に抑える上で効果的でしょう。

🔵 5.ローン金利が上昇するリスク

不動産投資ローンを利用している場合、ローン金利が上昇するリスクも頭に入れておく必要があります。ローン金利が上昇すると返済金額が高くなり、家賃収入だけでは返済が難しくなる恐れがあるためです。

とはいえ、返済途中での金利上昇を予想するのは困難でしょう。何よりの対策は、無理のない返済計画を立てることです。低金利での借入が可能な場合は、なるべく手元に自己資金を残し、金利上昇時に繰り上げ返済を行うのも一案です。

🔵 6.流動性の低さによるリスク

マンション経営は流動性の低い資産運用だといえます。流動性とは「換金のしやすさ」を表す言葉です。マンションは売却したいと思っても、簡単にいかない「流動性の低い投資」のひとつです。

所有する物件は入居者がいる限り売却不可能であり、購入希望者が現れない限り手放せないためです。一度購入したマンションは、安定した収入を継続して得られるよう経営する必要があります。

🔵 7.管理会社が倒産するリスク

マンションの管理を管理会社に依頼している場合、管理会社が倒産するリスクも想定しておきましょう。倒産後は自分で管理するか、別の管理会社を見つけなければなりません。時間やコストが発生し、副業でマンション経営している方にとっては大きな負担になるでしょう。

また管理会社が変わると管理手数料も異なるため、手元に残る利益も変動する可能性があります。管理会社との契約時には経営状況をチェックし、問題なく依頼できるか慎重な検討が必要です。

２．リスクを考慮せずにマンション経営で失敗した事例

空室リスクや家賃滞納リスクなど、マンション経営において考えられるリスクを考慮せずに運用を始めると、思ったように利益が出ず失敗してしまう恐れがあります。ローンを組んでいる場合、不動産収入だけでは返済が難しくなり、経営が火の車となってしまうかもしれません。

ここではマンション経営に起こりうるリスクを考えず、マンション経営で失敗してしまった事例をいくつかご紹介します。

🔵 入居者を確保できないケース

いざマンション経営を始めてみたものの、想定していたよりも入居者が確保できず失敗に終わるケースがあります。原因として多いのは、「土地のニーズと物件とが合っていない」ケースです。

単純な例ですが、ファミリー層が多い住宅街に単身用のワンルームマンションを購入しても、苦戦するのは明白でしょう。土地柄を十分理解し、競合にも勝てるような魅力的なマンションを選ぶ必要があります。

🔵 利回りの良さだけで購入を決めたケース

物件購入の判断基準として重要な利回りですが、この数字だけを重視してマンションを購入するのは危険です。特に地方都市の一部は物件価格が安く、高い利回りを期待できますが、入居者がスムーズに集まるかどうかは別問題といえます。

入居者を得るために家賃を下げるのも戦略の一つですが、その分利回りも下がることになり、想定通りの利益を得られなくなるでしょう。マンション経営は長期的な視点で判断する必要があるため、目先の数字だけにとらわれた運用は避けましょう。

🔵 物件の安さだけで購入を決めたケース

マンション価格が相場よりも安いという理由で飛びつくと、失敗につながります。マンションの価格が安いのには理由があります。立地や築年数はその代表例でしょう。また劣化の激しい物件にはリフォームが必要となり、初期費用の負担が増えます。

「その土地のニーズを満たしている物件か」「入居者を迎えられる状態にあるのか」「ないのであればどの程度の初期費用が必要か」など、購入前に慎重に確認しましょう。

🔵 売買差益だけに頼るケース

マンションの賃貸収入ではなく、売買利益（キャピタルゲイン）を狙っている場合も注意が必要です。確かに、かつては不動産の価値が値上がりを見越してマンションを購入する方も多くいましたが、現在は時代が違います。

満足のいくキャピタルゲインを得るには、立地や売買のタイミングなど、さまざまな条件を見極める必要があります。好景気とはいえない現在、キャピタルゲインだけでマンション経営を成功させるのはハードルが高いといえるでしょう。

３．マンション経営で失敗しないためのリスク対策方法

マンション経営を失敗に終わらせず、長期的に安定した利益を得るためには、考えられるリスクに対して最大限の対策を取る必要があります。ここでは、代表的な5つの対策方法を詳しく解説します。

🔵 入居者の需要がある物件を選ぶ

物件を選ぶ際は入居者の需要をリサーチしましょう。例えば大学近くのマンション購入を検討している場合、以下のようなニーズが考えられます。

・学生一人が入居できる広さ（ワンルームなど)
・築年数よりも家賃の安さを重視

他にも、近くに競合マンションが建設されるリスクを考慮して、「インターネット無料」「オートロックで安全性抜群」など入居したいと思わせる工夫が必要です。このように、その土地のニーズと競合マンションに負けない物件を選ぶことが大切です。

🔵 内覧して物件の状態を確認する

物件を選ぶ際は書面や写真だけで判断せず、内覧して確かめてみると安心です。設備だけでなく、デザインや間取りもターゲットの好みは異なります。実際に足を運び、内装の雰囲気や入居時のイメージを確認してから購入を決めましょう。

また内覧によって、周辺の環境や外観も細かくチェックできます。入居を検討している方が実際に内覧するときと同じ流れで物件を確認すれば、需要の有無を見定めやすくなるでしょう。

🔵 安易に購入を決めない

「利回りが高いから」「相場より安いから」といった理由だけで物件を選ぶのではなく、あらゆる視点から慎重に判断しましょう。利回りはあくまで想定値であり、必ずしもその通りに利益が得られるわけではないためです。

また物件価格がどれほど安くても、空室が多ければその分利回りは下がってしまいます。マンションを購入する際は、慎重になり過ぎるほどの用心深さを持つのがちょうど良いかもしれません。

🔵 綿密に修繕の計画を立てる

建物は必ず劣化してしまうため、部屋や設備の修繕は綿密な計画を立てておきましょう。設備や外観なども頻繁にチェックし、こまめに修繕することをおすすめします。大きな損傷を修繕するとなれば、高額な費用や膨大な時間がかかってしまうためです。室内の修繕だと完了するまで入居者を募集できなくなり、その分家賃収入が減ってしまいます。

修繕費用の確保が難しい場合、自己資金から捻出しなければなりません。長期的に経営できるように、早い段階で修繕費用の積み立てを始めましょう。

🔵 保険に加入する

地震や水災、火災といった災害リスクに備えるため、マンションの損傷や倒壊時に補償を受けられる保険に加入しておくと安心です。「火災保険は入居者が加入するもの」だと思いがちですが、共用部分から発火した場合など、入居者が原因ではない場合に備えておく必要があります。

また、自殺や事件などによって「事故物件扱い」となった結果、次の入居者が決まらないというリスクも想定できます。死亡事故による経済的損失をカバーする保険・特約もあるため、検討してみるとよいでしょう。

４．リスクだけではない！マンション経営の魅力は？

マンション経営にはリスクが伴うため、挑戦するか悩んでしまうこともあるでしょう。しかし、マンション経営にはリスクを超える魅力が詰まった投資方法です。ここではマンション経営で得られる具体的なメリットを解説します。

🔵 安定した収入を得られる

マンション経営最大の魅力は、家賃収入によって安定した収入を得られる点にあります。不動産物件の価値は株式投資やFXのように急激に変動するものではなく、入居者さえいれば毎月同等の利益を得られるためです。

長期にわたっての収入も期待できるため、老後資金として私的年金のように活用する方も増えています。リスク対策を徹底し、資金計画を綿密に立てて運用できればとても魅力的な投資だといえるでしょう。

🔵 節税効果がある

マンション経営は、以下の税金において節税効果を期待できる資産運用です。

・相続税
・固定資産税
・所得税（減価償却による)

貯蓄や土地を活用してマンションを建設し経営すると、相続税や固定資産税を減額できる可能性が高くなります。またマンション経営では建物の取得費用の一部を減価償却費用として経費計上できるため、所得税の節税につながる点も大きなメリットです。

関連記事：マンション経営｜節税の仕組み＆リスクを抑えた運用のためにできること

🔵 管理の手間をかけずに投資できる

マンション経営は、入居者さえ決まればあまり手間のかからない資産運用です。管理業務は必須ですが、管理会社に委託すれば関わる必要はありません。賃料の管理や隣人トラブルの対応もお任せできます。

時間の限られているサラリーマンでも副業として取り組みやすい点は、マンション経営の大きな魅力です。長期的に依頼できるような、信頼できる管理会社を見つけましょう。

関連記事：マンション経営の特徴は？メリット・リスク・ポイントを押さえよう！

５．マンション経営のノウハウはGALA NAVIでチェック！

マンション経営にはさまざまなリスクがつきものですが、一つずつ対策を徹底すれば利益を十分期待できる資産運用です。とはいえマンション経営初心者だと、どのように対策を取ってよいか分からない場合もあるでしょう。

GALA NAVIではこのようなリスク対策方法をはじめ、マンション経営に関する知識やノウハウを得られます。登録費や会員費は無料で、サイトを通じて多くのコンテンツにアクセス可能です。「マンション経営について理解を深めたい」という方は、GALA NAVIの利用を検討してみてください。

６．まとめ

安定した家賃収入を得られるのが魅力のマンション経営ですが、さまざまなリスクが伴うのも事実です。大切なのは、そのリスクに対して一つずつ最善の対策を取ることです。

リスクを回避しうまく軌道に乗れば、成功への道はとても近くなるでしょう。FJネクストが運営するGALA NAVIは、マンション経営での失敗を防ぐためのノウハウを得られるサービスです。不動産投資に役立つ情報が満載ですので、ぜひ活用してみてください。

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