不動産投資ローンのメリットは？利用方法や注意点を徹底解説！
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不動産投資を始める際、多くの方はローンを組んで物件を購入することになります。初めて不動産投資ローンを組む方の中には、懸念点や疑問点をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
不動産投資ローンを活用することは、手元資金の何倍もの金額を動かせることなど、さまざまな利点があります。今回は不動産投資ローンのメリットや利用方法、注意点などに焦点を当て、詳しく解説します。
ローンを組んで不動産投資を始めるメリット
不動産投資は、手元資金だけで始めるケースは珍しく、ローンを組むのが一般的です。資金を手元に残せて、レバレッジ効果を得られるなど、ローンを組んで運用するメリットは複数あります。以下に詳しくまとめました。
レバレッジ効果を得られる
不動産投資は他の投資に比べて初期投資費用がかかります。購入資金を今すぐに全額用意できる方はそう多くはないでしょう。ローンを活用すれば、手持ち資金をはるかに上回る金額の融資を受けられます。
「レバレッジ効果」とは、テコの原理のように、少ない元手ではるかに大きな金額を動かすことです。レバレッジ効果は、資産を効率的に増やすために役立つ手法になります。
収益性を高めやすくなる
一般的に、購入金額が高い物件のほうが収益性は高い傾向にあります。以下は、3,000万円の物件と1,000万円の物件で、年間利回りが4%の場合の想定される年間収益です。なお、あくまで簡易的なシミュレーションであり、実際とは異なる場合があります。
| 物件の金額 | 想定される利回り | 想定される年間の収益 |
| 3,000万円 | 4％ | 120万円 |
| 1,000万円 | 40万円 |
上記のとおり、年間で得られる収益の差は80万円です。ローンの利息を考慮したとしても、利率が利回りの範囲内に収まるのであれば、より多くの金額を手元に残せることが予想されます。
このように、ローンを活用して多くの資金を得ると、物件の選択肢が多くなり、より収益性の高い物件を購入するチャンスが広がるでしょう。
生命保険の代わりとしても活用できる
不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。団体信用生命保険に加入すれば、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に返済が免除されます。
万が一の際に、返済の必要がない物件をご家族に残せるため安心です。残されたご家族の生活保障として活用できることも、不動産投資ローンを利用するメリットです。
ローンを組んで不動産投資を始める際の注意点
不動産投資ローンにはさまざまなメリットがありますが、注意点もあります。ローンを活用するメリットに目を向ける一方で、ローンを活用する際の注意点についても頭に入れておきましょう。ここでは、3つの観点から解説します。
利息がかかる
不動産投資は、融資金額が大きく、返済期間が長期にわたることが一般的です。従って、利息の支払総額も大きくなることを押さえておきましょう。
支払利息は、低金利のローンを利用することで軽減可能です。また、繰り上げ返済をすると、返済期間を短縮できます。手持ち資金に余裕があれば早めに返済していくのも選択肢のひとつとして検討しましょう。
ある程度の初期費用が必要
不動産を購入する際は、物件購入にかかる費用だけでなく、不動産所得税や収入印紙代、火災保険料、仲介手数料、司法書士報酬など、さまざまな初期費用がかかります。初期費用を合計すると数万円単位の支払いになるでしょう。ただし、初期費用は確定申告の際に経費計上できるものもあります。
融資手続きに手間がかかることも
新築物件を建築、販売している不動産会社は 提携の金融機関があることも多く、提携する金融機関を利用できればそれほど手間がかかることはないでしょう。
しかし、状況によっては自分自身で金融機関へ申し込みすることもあります。自分で進める場合、銀行などの審査や関連手続きを煩雑に感じやすいかもしれません。
ローン特約について知っておく
ローン特約とは、建物や土地を購入・建築する際に締結する「売買契約」や「工事請負契約」の際に定める条項を指します。
売り主と買い主間で締結される契約であることから、双方の認識に齟齬が発生しないようにすることが目的です。
ローン特約がない場合、言った・言っていないといった論争が引き起こされる可能性があり、信頼関係にヒビが入ってしまいます。
また、ローンが不成立だった場合、契約を白紙に戻すことが可能となるため、公平な取引ができるようになります。
ローン特約には下記の2種類が含まれており、事前に確認しておくことが望ましいです。
- 融資承認が得られなかった時点で契約を白紙にできる「条件型」
- 介助犬を持つ買い主が、売り主に対して意思表示を進めることにより契約解除を行う「解除権保留型」
不動産投資を行う際は、ローン特約がどちらのタイプなのかを理解しておきましょう。
不動産投資を始める前に押さえておきたいポイント
不動産投資ローンを利用すると、多額の融資を受けられることは魅力ですが、慎重な準備が求められます。必要な知識を十分に備えた上で臨みましょう。
また、住宅ローンと不動産投資ローンの両方を検討している方もいるかもしれません。ここからは、住宅ローンを申し込みみたい場合との兼ね合いも含めて、不動産投資を始める前に押さえておきたいポイントについて解説します。
住宅ローンで投資用の物件は購入できない
住宅ローンは自宅の購入や増改築のために利用されるローンです。一般的に 不動産投資ローンよりも金利が低いため、場合によっては住宅ローンを利用する形で投資用物件を得ようとする投資家がいます。しかし投資用物件の購入のために住宅ローンを利用することは契約違反です。
住宅ローンは、借り主や親族が居住する物件を購入するためにお金を借りる契約です。住宅ローンで不動産投資を運用していることが金融機関に発覚した場合、融資額の一括返済を求められることがあります。さらに、金融機関を欺いて融資を受けることになるため、最悪の場合、詐欺罪に問われるかもしれません。
不動産投資ローンと住宅ローンは互いに影響を与えることも
不動産投資ローンと住宅ローンは、同じ借り入れ限度額の枠として判定される可能性があることを押さえておきましょう。
仮に不動産投資ローンを限度額上限近くまで借り入れている状態で住宅ローンを申し込んだ場合、貸し出し可能額が上限まで残りわずかということもあり得ます。この場合、住宅ローンの審査に通らない、もしくは希望融資額に達しないことも考えられるため、注意が必要です。
なお、すでに住宅ローンを借りている状態で不動産投資ローンの審査を申し込んだ場合も同様のことが起こり得ます。不動産投資ローンと住宅ローンの借り入れ状況が互いに影響を与える可能性もあることを考慮し、ライフプランを立てることが理想的です。
住宅ローンよりも不動産投資ローンを優先するのが効果的
持ち家のための住宅ローンと資産形成のための不動産投資ローンのどちらも借りたい場合は、順番に気を付けましょう。一概にはいえませんが、住宅ローンよりも先に不動産投資ローンの借り入れをしておくと、場合によっては住宅ローンを申し込む際の審査が有利に働くことも考えられます。
金融機関によっては、不動産投資による家賃収入を給与収入と合算して審査するからです。従って、先に不動産投資ローンを受けて家賃収入を得ておくほうが住宅ローン審査時の収入額に加算してもらえる可能性もあり、その際は有利に働くことが予想されます。
不動産投資ローンと住宅ローンは何が違うのか
不動産投資ローンと住宅ローンは投資初心者の方が混同しやすい事柄のひとつです。不動産投資へ踏み出す前に確認しておきましょう。ここからは、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて、借り入れ目的や返済原資、融資を受けられる金額などに焦点を当てて解説します。
返済原資・融資可能額が異なる
住宅ローンは労働による収入、例えば会社員の方であれば会社から受け取る給料を返済原資とすることを前提としています。一方で不動産投資ローンの場合は、投資物件から毎月得られる家賃収入を返済原資とすることが前提です。月々の返済額は、主に家賃収入から差し引かれる形になるでしょう。
一般的に、住宅ローンより不動産投資ローンのほうが融資額の上限が大きくなります。理由は、金融機関が加味する返済原資の内容が関係しているためです。
給与などの収入や貯蓄額、家賃収入が返済原資となる不動産投資に比べ、住宅ローンは家賃収入というプラスアルファがありません。そのため住宅ローンの融資可能額は不動産投資ローンよりも小さくなる傾向があります。つまり、不動産投資ローンのほうがレバレッジ効果は高いといえるでしょう。
借り入れの目的が異なる
不動産投資ローンは、投資用物件取得のための費用を借り入れ目的としています。これに対して住宅ローンは、借り主自身や家族が住むための自宅購入、あるいは自宅の増改築をするための借り入れです。
このような借り入れ目的の相違があるため、返済原資や融資を受けられる金額、金利や審査内容などに違いが出てきます。
融資の金利が異なる
住宅ローンの金利は諸条件によって異なりますが、概ね年利0.5%から2.0%です。不動産投資ローンの場合は年利1.5%から4.5%となるため、不動産投資ローンよりも住宅ローンのほうが低めの水準です。
不動産投資で得られる収益は給与収入などと違い安定しているとは限らず、不動産運営の巧拙や外部要因によっては、想定した運用ができない事態もあり得ます。
このような借り主のリスクは、融資する金融機関にとってもリスクと捉えられやすいでしょう。金融機関のリスク対策として、住宅ローンよりも高めの金利になると考えればイメージしやすいかもしれません。なお、購入予定物件の収益性や借り主の属性などの諸条件によっても適用金利は異なります。
融資審査の内容が異なる
融資審査の内容も異なります。住宅ローンと不動産投資ローンの審査対象に関する違いは以下の通りです。
- 住宅ローン：個人の属性
- 不動産投資ローン：個人の属性+物件の収益性
個人の属性に関して審査対象となるのは、主に以下のような指標です。
- 借り主の年齢や収入
- 所属している会社
- 勤続年数
- 信用情報
不動産投資ローンの場合は上記の各指標に加えて、物件の収益性が審査対象に入ります。個人としての給与収入などに物件の家賃収入を加味して審査する分、審査が通る際にはより大きな金額を引き出せる一方で、物件の収益性が弱ければ、借り主の属性に問題がなかった場合であっても審査が通らないことがある点には注意が必要です。
不動産投資ローンの審査基準とは？
不動産投資ローンの審査基準には「属性・信用情報」や「収益物件の担保価値や資産価値」があります。どのような審査基準なのか、事前に把握しておくことは大切です。審査基準を把握していれば、対策も立てやすくなるでしょう。
属性・信用情報
不動産投資ローンの審査では、申込者の属性や信用情報がチェックされます。属性とは、年収や勤務先、勤続年数、雇用形態などの情報です。例えば、雇用形態はアルバイト・パートよりも正社員のほうが評価は高くなります。
信用情報は、「CIC」「JICC」「KSC」の信用情報機関に登録されたクレジット・ローンに関する契約・利用情報です。他の借り入れが多い場合や延滞・滞納などの金融事故がある場合、審査に通らない可能性が高くなります。
このように、金融機関は属性や信用情報を通じて、申込者が不動産経営者としての信頼性があるのか確認しています。
収益物件の担保価値や資産価値
収益物件の担保価値や資産価値についても、審査でチェックされます。不動産投資ローンの返済原資は物件の収益となるからです。また、金融機関は収益物件を担保にして融資をするため、担保価値や資産価値が高い物件のほうが審査は通りやすくなります。
不動産投資ローン審査に通りにくい人の特徴
不動産投資ローンの審査は、個人の属性と購入予定物件の収益性の両方が考慮されます。物件の収益性に問題がなかったとしても、個人の属性がネックで審査に通らないケースがあることは押さえておきましょう。ここからは、不動産投資ローンの審査に通りにくい人の特徴について、個人の属性を中心に解説します。
年収が低い人
不動産投資ローンの審査に通りにくい人の特徴として、年収の低さがネックとなるケースが多く見受けられます。物件の家賃収入が計画よりも下振れてしまったときは、個人の給与収入などを返済に回すことが想定されるため、年収が低すぎると融資するのは厳しいと見なされることが多いからです。
年収が低めの方も融資対象としている金融機関もありますが、多くの銀行は一定額の年収をボーダーラインとして設定しています。
信用情報に問題がある人
信用情報というのは、過去の借り入れ返済やクレジットの利用状況に関わる情報です。過去の利用状況などの情報は、CIC（CREDIT INFORMATION CENTER）などの機関が中心 となって記録を蓄積しています。
信用情報に問題があるかは、最大過去5年間までさかのぼって照会される ことを把握しておきましょう。そのため、過去5年間の間に返済やクレジットの支払いをめぐる遅延があったり、債務整理を行ったりした場合には、融資審査に通ることが難しくなると予想されます。
不動産投資ローン審査に通りやすくするためにできる対策
不動産投資ローンの審査が通りにくくなってしまう条件があるように、審査に通る可能性を上げるための対策方法もあります。知識として深めておきましょう。ここからはローン審査を通過する確率を高めるために、心掛けておきたい対策について解説します。
資産価値の高い物件で不動産投資を始める
不動産投資ローンは個人の属性だけでなく物件も審査対象であるため、より魅力的な物件を選ぶことが審査に通る鍵となるでしょう。
金融機関が魅力を感じる物件は、資産価値が高い物件です。資産価値というのは、物件を売却する際の価格を意味します。いざという時に高い価格で売却できる見込みのある物件は、金融機関側の安心感を得やすいことが特徴です。以下は資産価値を左右する条件の一例です。
- 立地や周辺環境
- 物件のデザインや仕様
- 築年数
これらの点に着目して物件選びをすると審査に有利に働く可能性があります。
融資の目的は賃貸事業で申し込みむ
金融機関に融資を申し込みむ際、多くの場合で金融機関の担当者との面談が設定されます。このとき、不動産を購入する目的について尋ねられるのが一般的です。借り主の立場としては「賃貸事業として長期保有すること」を前提に申し込みむのが無難とされています。
なぜならば「短期保有の売買目的」で物件を購入する場合、状況によっては物件が売れずに長期保有せざるを得ないこともあるからです。長期保有を前提としたときの収益性が担保できないと判断された場合は、融資の審査に影響が出ることも考えられます。
賃貸事業を目的とした方が、長期的に見て採算を予想しやすいため、金融機関側の安心度合いも増すでしょう。
健康に気を遣う
融資の際に健康状態に問題がある場合、団体信用生命保険へ加入できない場合があります。団体信用生命保険に加入できないことは、金融機関側にとっては不安材料です。
団体信用生命保険は、借り主が残債を返せない際に代わって金融機関へ返済してくれる制度であり、加入できない場合は金融機関にとって回収不能のリスクが増すことになります。不動産投資を行う上でも、健康は重要な資質といえるでしょう。
自己資金を増やす
融資額が大きいことは、金融機関側が融資に慎重姿勢を取らせる要因となります。大きな融資額を引き出したいときの方策として、自己資金をできるだけ多く用意することが有効です。
自己資金が大きいほど、不測の状況下においても返済が滞りにくいと判断されやすくなるでしょう。金融機関側にとっては安心材料となります。銀行は自己資金を重視する傾向があるため、可能な限り自己資金に余裕を持った上で審査に望みたいところです。
不動産投資でフルローンは可能なのか
フルローンとは、頭金を一切入れずに物件の価格を全額、金融機関から借り入れたローンで支払う方法を指します。
不動産投資を行う際、フルローンで融資を受けることができます。
しかし、近年の金融機関では不動産投資に関する融資姿勢が厳しくなっている傾向にあります。
背景には2018年ころに相次いだ不正融資と、新型コロナウィルスのまん延が挙げられます。
そのため、以前よりも審査が厳しくなっており、フルローンで融資を受けにくくなったといえます。
多くの場合、購入する不動産の全額のうち、2割程度の頭金を用意して融資を受ける方が多いようです。
フルローンで融資を受けるためには、下記の条件をクリアしていることが望ましいです。
- 年収や金融資産といった個人の属性が高い
- 法定耐用年数が長い、新築物件を対象としている
- 共同担保となる物件を所有している
- 既存の借り入れが少ない
- 不動産投資における実績を持っている
- 不動産会社の提携融資を紹介してもらう
フルローンは頭金なしで不動産投資を始められますが、返済の負担が重くなるなどの点には注意しましょう。
不動産投資ローンの申し込み先選びのポイント
不動産投資ローンを取り扱う金融機関は多数あり、それぞれで特徴が異なります。金利や審査についてなど、申し込み先選びのポイントを把握することは大切です。自分に合った申し込み先を選びやすくなります。
ここでは、不動産投資ローンの申し込み先選びのポイントを見ていきましょう。
金利が低いところにする
不動産投資ローンの申し込み先を選ぶ際は、金利が低いところにしましょう。金利が低いほど利息負担を抑えられます。不動産投資ローンは借入金額が多く返済期間は長めのため、金利がわずかに下がるだけで返済額は大きく変わります。
金利が高いと、それだけで不動産投資において不利になるので注意が必要です。金利が低い不動産投資ローンを選べば支出が減り、損益分岐点を下げられます。
金利の種類を選ぶ
金利の種類にも注目しましょう。不動産投資ローンの金利は「固定金利」と「変動金利」の2種類に大別できます。
固定金利は、返済期間中に金利が変わらないのが特徴です。毎月のローン返済額が一定となり、返済計画を立てやすくなります。ただし、借入時の金利は変動金利より高くなるため注意が必要です。
変動金利は、借入時の金利は固定金利よりも低く設定されていますが、金利は半年に1度、返済額は5年に1度見直しが行われます。金利が上昇すると、固定金利より高くなる恐れがあります。
それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った金利の種類を選びましょう。
審査の厳しさで選ぶ
審査の厳しさにも注目して不動産投資ローンを選びましょう。金利が低いなど、借り入れ条件の良い金融機関ほど、審査は厳しい傾向にあります。
各金融機関の申し込み条件、金利、自分の属性、物件の担保価値・資産価値などを考慮した上で自分に合った金融機関を選ぶことが大切です。
不動産投資ローンの借り入れまでの流れは？
金融機関との折衝は多くの手続きが必要となり、用意する資料も多く求められます。不動産投資ローンを借り入れるまでの流れを事前に把握しておけば、複雑な審査のプロセスから感じるストレスを和らげられるでしょう。ここからは、借り入れまでに借り主が経験する内容として、3つの主要ステップを紹介します。
事前審査を受ける
不動産投資ローンは、本審査を受ける前に事前審査があります。事前審査という言葉から、本審査よりも簡易に済むとイメージしがちですが、事前審査の段階で融資の可否が決まる可能性もあることを認識しておきましょう。そのため融資に関する対策を講じておきたいときは、事前審査のタイミングを意識して準備することをおすすめします。
事前審査は金融機関で対面形式の場合もあれば、昨今ではオンラインのみで完結する場合もあります。
本審査を受ける
事前審査の次は、本部機能のある本店で承認を得る段階に進みます。本審査を受けるにあたってプレッシャーを感じる方もいるかもしれませんが、過度に身構える必要はありません。
ただし、事前審査通過から本審査の間に信用情報に関わる支払い遅延などがあると、問題視されて融資を受けられなくなる可能性もあります。日々の支払い状況には気を配りましょう。
契約をして融資を受ける
本審査に通過後は融資実行を待つ段階です。契約にあたっては金銭消費貸借契約を締結するなど、各種の手続きが待っています。
契約を結び終わったあとは、購入物件の引き渡し日と同じ日に融資が実行され、物件が手に入り、不動産経営がスタートです。同時に融資金額の返済も開始されるため、以降は毎月の返済予定日などを頭に入れておきましょう。
このように、不動産投資ローンは、事前審査・本審査・契約の3つのステップを経て融資を受けられます。不動産投資ローンの審査にかかる期間の大まかな目安は1週間から1ヶ月程度です。金融機関や審査状況によっては数ヶ月かかることもあります。
不動産投資のローンを返済する3つの手段
不動産投資ローンを返済するには、ローン期間に合わせて返済する他、繰り上げ返済で予定を早める手段もあります。また、売却して返済するケースもあるでしょう。それぞれで特徴やメリット、注意点が異なるため、事前に把握しておきましょう。
ローン期間に合わせて返済する
不動産投資ローンを契約する際に決めた期間で、完済を目指す方法です。例えば、契約時に決めた返済期間が30年であれば、30年かけてローンを返済していきます。
ローン期間に合わせて返済するメリットは、繰り上げ返済や売却の計画を立てなくて良いことです。繰り上げ返済の金額や売却のタイミングなど、毎月の返済以外のことで頭を悩ませなくて済みます。
ただし、返済期間が長くなるため、家賃収入の下落リスクや修繕・リフォーム費用などに注意が必要です。
繰り上げ返済をする
繰り上げ返済をして不動産投資ローンを返済する方法もあります。繰り上げ返済とは、毎月のローン返済額より多くの金額を返済することです。具体的には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、どちらかを選択できます。
| 期間短縮型 | 毎月の返済額は変わらないが返済期間が短くなる。 |
| 返済額軽減型 | 返済期間は変わらないが毎月の返済額を減らせる。 |
上記のように、繰り上げ返済をすると、返済期間の短縮や返済額の軽減が可能です。ただし、繰り上げ返済をしたことで手元資金が減少し、急な出費に対応できないようでは困ります。無理のない返済計画を立てましょう。
物件を売却する際に完済する
物件を売却して不動産投資ローンを完済します。売却によってローンを完済する場合は、資産を現金化できるのがメリットです。手元に入る現金を使って、住宅のリフォームや車の購入、他の資産への投資などさまざまなことができます。
また、大規模な修繕や家賃下落、災害など、長期保有によるリスクの軽減が可能です。
ただし、不動産会社選びや手続きが必要な上、売却タイミングの見極めもしなくてはなりません。
不動産投資におけるローンの借り換えとは
不動産投資におけるローンの借り換えとは、現在借り入れているローンから有利な条件のローンに借り換えることを指します。
金利や融資期間などを見直し、より良い条件のローンに借り換えるため、オーナー様の負担が軽減されます。
不動産投資を行う際は、ほとんどの場合金融機関から融資を受けてからローンを組みます。
融資期間は数十年以上にもなることから、0.数%の金利差でも長い年月を考慮すると大きな金額になります。
金利差は収支を圧迫する大きな要因となることから、既存のローンより有利な条件のローンに乗り換えることは当然だといえます。
借り換えたときの効果測定
借り換えたときの効果は、下記の数式で算出することができます。
- 借り換えたときの効果 = 返済額の軽減額 – 借り換えで必要となる費用
また、どの程度の金額が軽減されるのかは、下記の数式で求めることができます。
- 返済額の軽減額 ＝ ｛（ ローン残高 × 現在の金利と借り換え後の金利の差 × 残りの借入期間 ）｝÷2
ローンの借り換えを検討する際は、これらの数式から借り換えたあとの効果を確認しておきましょう。
借り換えるタイミング
一般的に、ローンの借り換えを行う際は下記のタイミングが良いとされています。
- 物件を購入してから10年以内
- 金利の固定期間終了時
- キャッシュフローのマイナスが続いているとき
- 与信の変動があった
このような状況となっているとき、ローンの借り換えを検討してはいかがでしょうか。
スムーズにローンを組んで不動産投資を始めよう！
不動産投資ローンが実行されるまでにはさまざまなプロセスがあり、申し込みから実行までの期間も長くなるのが一般的です。1人だけで考えるよりも、専門家がまとめた情報に触れて適切な判断をすることが、不動産投資を少しでも早く、そして失敗なくスタートさせるために重要な要素といえるでしょう。
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不動産投資はスタート後も勉強を続けることが大切です。上質な情報は適切な判断や行動につながり、その後の運用にも好影響を与えるでしょう。
不動産投資とは、投資信託や株式投資、国債…
まとめ
不動産投資ローンは投資家の方にとってさまざまなメリットがあり、有効活用することによって資産形成を有利に進めるきっかけとなります。資産価値が高い物件を選ぶことや自己資金を多めに用意することなど、ポイントを押さえてローン審査を成功させましょう。
また、不動産投資は信頼できる不動産会社との出会いも重要です。FJネクストグループは、豊富なノウハウに裏打ちされた価値の高い最新情報を発信するメディア、GALA NAVIを運営しています。
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