収益物件の購入費用をすべて自己資金でまかなうことは容易ではありません。中には「不動産投資ローンと住宅ローンのどちらを先に組むのがよいか」「不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるのか」などの情報を得たいという方もいるでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資ローンを先に組む場合と、住宅ローンを先に組む場合のメリットや注意点を解説します。資金調達の目的や金利など、それぞれの違いについても解説しており、予備知識を付けるために役立つ内容です。

１．不動産投資ローンと住宅ローンの違いをチェック！

不動産投資ローンと住宅ローンの違いがわからない……と感じる方がいるかもしれません。実は両者には資金調達の目的や、返済原資、金利の高さなど、それぞれ特徴が異なります。正しい知識を付けてローンを組むために、違いを押さえておきましょう。

🔵 1.資金調達の目的

物件を購入する際に組むローンという点で、不動産投資ローンと住宅ローンは共通点があるといえるでしょう。しかし、以下のように資金調達の目的が異なります。

🔵 2.返済原資

返済原資とは、ローンの返済に充てられる資金のことを指します。一定の収入でローン返済をしていく点は同じですが、以下のように前提とする収入の性質が異なります。

🔵 3.金利の高さ

不動産投資は、住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあります。理由のひとつとして、不動産投資の返済原資となる家賃収入などの収益は、住宅ローンの返済原資である給料などと比べて不安定な要素があることが挙げられます。

そのため、金融機関は長期的な空室の発生や市場の変化による悪影響などで返済できない状態（貸し倒れ）のリスク対策をしておく必要があり、金利にも影響を及ぼす仕組みです。

なお、不動産投資ローンで適用される金利は、借主の属性や物件の資産価値、収益性なども加味されて決まります。

🔵 4.融資限度額

事業として物件を購入する不動産投資は、借主の属性に加え物件の収益性も審査対象になるため、評価次第では大きな融資資金を調達しやすいといえます。

住宅ローンは、給料などの収入が主な返済原資です。不動産投資ローンと比較して融資限度額は低くなるといえます。

🔵 5.審査のポイント

ローンを組む際に金融機関から借主の属性についての審査があることは、不動産投資ローン、住宅ローンともに共通です。しかし、不動産投資ローンでは、属性に加え物件の収益性や資産価値も考慮して審査されることが特徴です。以下に、個人の返済能力（属性）と物件の収益性や資産価値を判断する項目の一例を挙げます。

🔵 6.年齢制限の違い

住宅ローンは、各金融機関で異なるものの、申込時と完済時の年齢制限が定められていることが一般的です。

【住宅ローンの一般的な年齢制限】
・借入時年齢：65歳~70歳前後まで
・完済時年齢：75歳~80歳前後まで

一方、不動産投資ローンでは、70歳を過ぎてからも借入可能な場合があります。不動産投資ローンでは借主の属性に加え物件の資産価値なども重要視されるため、年齢制限を設けていない金融機関もあると覚えておきましょう。

２．どちらが先？不動産投資ローンを優先するメリット

ライフプランを考える際、「住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むか」ということは、大きなテーマになり得ます。自身にとって最良の判断をするために、正しく理解することが大切です。ここではパターンのひとつとして、不動産投資ローンを組むことで得られるメリットを把握しましょう。

🔵 1.運用次第では住宅ローンも並行して組める

収益が安定していれば、不動産投資ローンの返済中であっても住宅ローンを利用できるケースがあります。金融機関によって異なるものの、住宅ローンの審査では担保価値がある資産を所有しているかも審査対象になる傾向です。

また、順調に収益を上げているケースでは、借主の返済能力として「給与などの収入+家賃収入」とみなす金融機関もあります。このように金融機関から不動産投資の運用状況について高評価を得られた場合は、住宅ローンを有利な条件で組める可能性も高まるでしょう。

🔵 2.不動産投資の収益分を自己資金に回すこともできる

不動産投資の運用が順調の場合は、得られた収益を住宅ローンの頭金にすることもできます。頭金を多めに用意できれば、住宅ローンの審査に有利に働く可能性を高められるでしょう。

また、不動産投資の魅力のひとつとして、家賃収入をはじめとするインカムゲイン（運用益）だけでなく、購入時よりも高い価格で売却することで得られるキャピタルゲイン（売却差益）も期待できる点が挙げられます。

物件の条件や売却のタイミングによってはキャピタルゲインを得られるため、住宅購入資金に回すことも可能です。

３．不動産投資ローンを先に組むと不利になるケースはある？

不動産投資ローンを組んでいる状態であっても、住宅ローンを組めるケースはあります。しかし、不動産投資で赤字経営が続いている場合や、属性に対して多額の借入をしている場合などでは、住宅ローンの審査に影響を及ぼすことも考えられるでしょう。住宅ローンの審査に通らない、通過した場合でも必要な融資額を得られないかもしれません。

将来的に住宅購入を希望するケースだけに限ったことではありませんが、不動産投資を軌道に乗せて収益を上げるためには、優良な収益物件選びや適切なリスク対策を講じるといった、堅実な運用を心掛けることが不可欠といえるでしょう。

４．住宅ローンを先に組むメリットと注意点

不動産投資と住宅購入のどちらを優先すべきか、といったテーマには、さまざまな見解があります。ここでは住宅ローンを先に組むメリットと注意点についても把握し、知見を広げておきましょう。多角的な視点をもつことによって、状況を俯瞰（ふかん）的に捉えることができ、より自身に合った選択をしやすくなります。

🔵 住宅ローンを先に組むメリット

金融機関や運用状況によっても様々ですが、不動産投資ローンを先に組むパターンでは、残債が住宅ローン融資に影響することも考えられます。

住まいは家族と長く暮らす場所であるため、立地や間取り、デザインなど、いくつかのこだわりをもって決めたい方も多いでしょう。そのような方は住宅ローンを先に組むことで、希望のプラン通りに進めやすくなるかもしれません。

🔵 住宅ローンを先に組むときの注意点

不動産投資ローンを先に組むパターンと同様、残債がポイントになるでしょう。金融機関によって考え方が異なるものの、住宅ローンの残債が不動産投資ローンの審査でマイナス評価になる恐れがあります。

住宅購入を優先させたい、もしくはすでに住宅ローンを組んでいて不動産投資を始めるタイミングを検討している方は、入念に返済シミュレーションをする、返済状況を把握するなど、不動産投資を加味した資金計画を立てましょう。

５．不動産投資に住宅ローンを利用するのは違法！バレるとどうなる？

一般的に、不動産投資ローンよりも住宅ローンのほうが金利や借入期間などの面で有利といえます。「それでは、収益物件に住宅ローンを利用できないか」と考える方がいるかもしれません。

しかし、虚偽の申請をしてローンを組むことは、金融機関との契約違反です。ここでは、収益物件に住宅ローンを利用できない理由や不正利用のリスクについて取り上げます。

🔵 収益物件に住宅ローンを利用できない理由

不動産投資で住宅ローンを利用することはできません。不動産投資ローンと住宅ローンでは、借入の目的や返済原資といった審査の前提条件が異なるからです。付随して金利や融資限度額、借入期間などの諸条件も変わります。従って、不正が発覚した場合、重大な契約違反とみなされるでしょう。

🔵 発覚したときのリスクは大きい

不正利用が発覚した場合、一括返済を求められることもあります。一括返済とならなかった場合も、金利をはじめとする諸条件の見直しは避けられないでしょう。さらに金融機関からの信用も下がり、今後融資を受けられない可能性もあります。

一括返済に充てる資金をすぐに用意できるケースはまれでしょう。不動産投資を続けられないばかりか、多額の負債を抱えてしまうことになりかねません。

🔵 不動産投資で住宅ローンの利用が認められるケースもある

住宅ローンを投資用に利用することは契約違反になりますが、一部例外もあります。具体的な例を確認しましょう。

【賃貸併用住宅のケース】
「賃貸併用住宅」とは、ひとつの建物内に居住スペースと賃貸スペースがあるタイプの住宅のことです。多くの金融機関では、総床面積のうち自身の居住用スペースが50％以上を占めている場合などで住宅ローンを利用できるとしています。※そのほか複数の条件が加わることもあります

【やむを得ない状況】
例えば転勤でどうしても住めなくなった場合、状況によっては引き続き住宅ローンを利用しつつ、第三者に貸し出せることもあります。ただし契約と異なるため、金融機関との話し合いが必要です。

６．不動産投資の確定申告で住宅ローン控除は受けられる？

住宅ローン控除は、マイホームの取得や増改築をする際、一定の要件を満たすことで受けられる控除です。新築・中古の物件か、増改築かなどで要件は異なりますが、共通条件のひとつに本人が居住することも含まれています。収益物件に住宅ローン控除は適用されないことを押さえておきましょう。

このほかにも、確定申告ではさまざまなルールがあります。税金をはじめ経費など、お金に関する理解度は不動産投資の成功に欠かせません。正しい知識を得て効率的な運用を目指しましょう。

参考：『マイホームを持ったとき　1｜国税庁』

７．情報収集で不安を払拭！「GALA NAVI」で知識を深めて不動産投資を始めよう！

不動産投資は金額のスケールが大きな投資です。ローンを組む際の不安を払拭し、自身に合った資産形成のプランを立てるためには、知識の習得が鍵といえるでしょう。

FJネクストは、資産運用型マンションに関する情報を発信する「GALA NAVI」を運営しています。不動産投資業界をけん引してきた実績とノウハウをもとに、情報収集に役立つコンテンツを発信中です。

不動産投資は、始めるときだけでなく、運用中も投資家としての決断が求められる局面があります。正しい判断には、正しい情報や知識が不可欠です。確度の高い情報を収集する手段として、GALANAVIをご活用ください。

８．まとめ

不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらもマンションや一戸建てなどの購入の際に利用されますが、特徴は大きく異なります。どちらを先に組むのが最善か、ライフプランとも照らし合わせながら、メリットや注意点を踏まえた上で選びましょう。

不動産投資は収益物件選びから税の知識、ローンに関する事柄など、幅広い知識が必要です。FJネクストの運営する「GALA NAVI」では、不動産投資に関する基本情報からリスク対策のコツなど、必要な知識を学べます。質の高い情報を手に入れて、攻めと守りのバランスの取れた不動産投資を目指しませんか。

GALA NAVI

GALA NAVIは、東京都心、横浜・川崎エリアを中心に「ガーラマンションシリーズ」を供給している、
株式会社FJネクストが運営しております。
資産運用型（投資用）マンションの多面的なメリットやリスク回避方法などはもちろんのこと、
資産運用・ライフプラン、マネーや不動産投資に関する身近なテーマから豆知識など、
さまざまな内容のコンテンツを随時発信してまいります。
また会員登録していただいた皆様にはここでは手に入らない特別な情報もお届けしております。
より多くの皆さまの資産運用・ライフプランニングに役立つサービスとして、ご活用いただけましたら幸いです。

関連記事

• 2023年10月02日（月）

  不動産投資ローンのメリットは？利用方法や注意点を徹底解説！

• 2023年10月02日（月）

  不動産投資の融資を受けるメリットや注意点は？利用の流れやポイント

• 2024年05月21日（火）

  不動産投資でフルローンを組めるケースとは？メリットや注意点も解説