不動産投資でフルローンを組めるケースとは？メリットや注意点も解説
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不動産投資でフルローンの融資を受けたいと考えている方も多いのではないでしょうか。しかし現状、フルローンの融資を受けるのは簡単ではありません。
この記事では、フルローンの融資を受けやすいケースやメリット・注意点などについて解説します。フルローンについて興味がある方は、この記事を読むことで理解を深められるでしょう。
不動産投資でフルローンの融資は受けられる？
結論からいえば、不動産投資でフルローンの融資を受けることは可能です。しかし、現状では不動産投資に対する融資姿勢がかなり厳しくなっており、フルローンで融資を受けるのは簡単ではありません。
金融機関が不動産投資への融資に対して慎重な動きを見せている理由として、2018年頃に相次いだ不動産投資への不正融資が挙げられます。事態を重く見た金融庁は引き締めを強化しました。また新型コロナウィルス感染症により、金融機関の現場が混乱に陥ったことも大きな要因の一つでしょう。
現在、こうした状況は緩和されつつありますが、従来よりもフルローンで融資を組むケースが減少しているといえます。
不動産投資でフルローンの融資を受けやすいケース
簡単ではありませんが、不動産投資でフルローンの融資を受けられる可能性はあります。どのようなケースなら融資を受けやすいのか、主な条件を6つ紹介します。一つでも当てはまる方にはチャンスがあります。
属性が高い
まずは、「個人の属性」が高いことが挙げられます。融資の審査では、年収や金融資産などの個人の属性が審査の対象となるため、属性は高いほうが有利になりやすいと考えられます。
ただし、年収が一時的に高いだけで評価アップは期待できません。あくまで「安定して高年収を得ていること」が重要です。これから長期にわたってローンの返済が始まることを考えれば、金融機関が慎重になるのは当然といえます。
新築物件を対象にしている
次に、新築物件を対象にしているケースです。新築物件は法定耐用年数が長く、設備が充実している物件も多いことから、人気が高い傾向にあります。結果として中古物件よりも評価が高くなり、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。
また、一般的に新築物件は空室リスクが低く、金利や融資期間などの融資条件が良い傾向にあります。ただし、新築区分マンションなどは利回りが低い傾向にある点に注意しましょう。フルローンで融資を受けるとキャッシュフローが赤字になりやすくなります。
共同担保となる物件を所有している
3つ目は、共同担保となる物件を所有しているケースです。共同担保とは、すでに保有している物件を担保として設定することです。共同担保に設定できる自宅や他の物件を所有していることで、個人の属性や物件の評価に「共同担保の評価を上乗せ」できると考えられます。
ただし、金融機関によっては共同担保の評価を行わない場合もあり、絶対の安心材料とはいえません。また、保有する物件の状況や所在地、ローンの残債などによっては共同担保として活用できないケースもあります。
既存の借り入れが少ない
既存の借り入れが少ないケースも、評価が上がりやすいといえます。反対に、すでに不動産投資を行っており、残債額が多い場合はフルローンの融資を受けるのが難しくなるでしょう。カードローンやキャッシングなど、不動産投資以外の借り入れ状況も審査に影響すると考えられます。
フルローンで融資を受けたい場合、まずは既存の借り入れを整理しておくと良いでしょう。また、クレジットカードの利用限度額を下げ、不要なクレジットカードを解約しておくことによって、新規の融資枠が拡がる可能性があります。
不動産投資における実績を持っている
不動産投資における実績の有無も大切です。すでに不動産投資を行っており、キャッシュフローが安定している方は、金融機関から評価されやすいといえます。
既存の不動産投資ローンを組んだ担当者との信頼関係が構築されている場合や、ローン返済が完了している場合もフルローンを組める可能性があります。
反対に、既存の不動産投資で苦戦している場合は黄色信号です。金融機関は「融資のリスクが高い」と判断する可能性があります。
不動産会社の提携融資を紹介してもらう
最後は、不動産会社の提携融資を紹介してもらうケースです。長年の実績があり、金融機関と良好な関係を築いている不動産会社は、提携融資を行っているケースがあります。自分で金融機関を探すよりも融資条件が良くなる可能性があるため、相談してみると良いでしょう。
ただし、提携融資をしているからといって、その不動産会社が信頼できる会社とは限りません。相談先の不動産会社が信頼できる会社かどうか、しっかりと見極める必要があるでしょう。
不動産投資でフルローンの融資を受けるメリット
不動産投資でフルローンの融資を受けることで、自己資金の負担を抑えて不動産投資を始められます。レバレッジ効果が高いこと、手元に資金を残しておけることも大きなメリットでしょう。ここでは、フルローンの融資を受けるメリットを解説します。
自己資金の負担を抑えて不動産投資を始められる
フルローンの融資を受ける大きなメリットは、自己資金の負担を抑えて不動産投資を始められることです。自己資金が少ない、あるいは貯めている途中ではあるものの、「早く不動産投資を始めたい」という方にとっては魅力的でしょう。
ただし、不動産投資には物件購入費用だけではなく、登記費用や不動産取得税などの諸費用もかかります。これらの諸費用は自己資金で負担しなければなりません。
レバレッジ効果が高い
フルローンの融資を受けて不動産投資を行うことで、レバレッジ効果が高くなることもメリットです。レバレッジ効果とは、小さな資金で大きな金額の投資を行うことを指します。
フルローンを利用すれば自己資金が少なく済むため、自己資金を投入した場合と比べてレバレッジ効果が高くなります。結果として投資効率も上がり、思い描いた以上の利益を出せるかもしれません。
手元に資金を残しておける
フルローンの融資を受けられれば、手元に資金を残しておけます。不動産投資では、設備交換などの費用が突発的にかかる可能性があるため、ある程度資金を残しておく必要があります。
資金が必要になるのは不動産投資だけではありません。日常生活でかかる医療費や教育費、生活費といったさまざまな費用がかかります。手元に資金を残しておくことで、柔軟に対応できるでしょう。
不動産投資でフルローンの融資を受ける際の注意点
不動産投資でフルローンの融資を受ける際の注意点もあります。返済の負担が大きくなること、デッドクロス状態になる可能性があること、銀行の審査が厳しくなることなどが挙げられます。それぞれ詳しく解説します。
返済の負担が重くなる
フルローンは借入額が多くなるため、自己資金を投入した場合と比べて返済の負担が重くなります。購入する物件の条件によっては、家賃収入よりローンの返済負担のほうが大きくなる可能性があり、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。
フルローンで不動産投資を行うのであれば、十分なキャッシュフローが得られるかどうか、入念にシミュレーションしましょう。
デッドクロス状態を避ける
フルローンで借入額が多くなるということは、デッドクロス状態になりやすいともいえます。デッドクロス状態とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態のことです。
減価償却費は経費として計上できますが、ローンの元金返済額は経費として計上できません。つまり、デッドクロス状態になることで帳簿上の黒字に対する税金の負担が増え、実際の収入が減少してしまいます。
銀行の審査が厳しくなる
フルローンでの融資は銀行側のリスクも高いため、融資審査は通常よりも厳しくなるでしょう。審査に通るためには、年収や金融資産などの個人の属性を上げるなどの対策が必要です。
とはいえ、一朝一夕で対策できるほど簡単ではないのが実情です。フルローンの融資審査に通るのが難しい場合は、自己資金の投入も検討する必要があるでしょう。
諸経費は融資対象ではない
物件を購入する際は、物件の購入費用以外にもさまざまな費用がかかります。不動産購入時に発生する初期費用の代表例は以下の通りです。
- 登記費用
- 不動産取得税
- 登録免許時
- 印紙税
- 仲介手数料
- 保険料など
これらの諸経費は融資対象ではないため、ローンでは賄えません。フルローンで融資を受けられても、ある程度の自己資金は必要だと覚えておきましょう。
フルローンでの融資を検討可能な人
下記、フルローンでの融資を初めても良いとされる人の特徴です。
高収入か金融資産を多く持っている
フルローンで融資を受けることができる人のなかには、高収入か金融資産を多く持っている人が挙げられます。
一般的には、年収が2,000万円以上か金融資産が5,000万円以上の方が対象となることが多いようです。
年収については1年だけ高収入を得ているのではなく、数年にわたって高年収を維持できているかも審査ポイントです。
しかし、これらの条件を満たしていてもフルローンを組むことができないことがある点には注意しましょう。
担保となる不動産を所有している
フルローンを受けられる条件として、担保となる不動産を所有していることが含まれます。
こちらの不動産は共同担保と呼ばれるもので、購入物件とは別に借り主が所有している物件を指します。
共同担保があることで、借り主が返済することができない状況に陥った場合でも、その不動産を売却して返済金額に充当できます。
また、共同担保は通常のローンにおいて審査対象となる、個人の属性に含まれる要素でもあります。
新築物件に投資する人
実は、中古物件よりも新築物件のほうがフルローンを受けられる可能性が高いことをご存知でしょうか。
新築物件は中古物件と比べて金融機関からの評価が高いことが要因であり、高い収益が期待できることが要因です。
新築であることから融資期間が長い傾向にあり、なかには35年間といった長期的な融資期間が設けられていることがあります。
しかし、割高な物件が多かったり、利回りが低かったりする物件がある点には注意しましょう。
フルローンはおすすすめできない人
一方、下記のような特徴や考え方を持つ方は、フルローンでの融資をおすすめしません。
毎月の収益を高めたい人
フルローンは頭金なしで金融機関から受ける融資であることから、毎月の返済金額が高額になる傾向にあります。
また、同額の返済金額でも、ローンの期間が長期になることで生活を圧迫してしまう方が多くいらっしゃいます。
上記より、投資に使用する資金がある方のほとんどは頭金を支払い、毎月の返済額を減額します。
そのため、毎月の収益を高めたいと考えている人はフルローンを組むことはおすすめできません。
十分な返済計画が練られていない
頭金を支払うことができないからフルローンを組もうと考えている方は、金融機関の審査を通過しない可能性が高いです。
というのも、そのような方は実現可能な返済計画を練っていないことが多く、無計画である可能性が高いためです。
毎月の収益や入居者の募集方法、毎月の支出、大規模修繕の時期といった、さまざまな要素を考えなければなりません。
金融機関の観点では、無計画な方にお金を貸すと返ってこないリスクがあるため、融資をしない可能性が高いです。
不動産投資の知識に乏しい人
不動産投資を行う際には、不動産や資産運用などに関するさまざまな知識が求められます。
運用を外注する場合でも、最終的に判断をするのはお客様であることから、誤った判断をしてしまうと赤字経営となります。
また、物件の状況は周辺に新築物件が建設されるなどによって変動するため、安定した収益を得るためには知識が必要です。
上記より、フルローンだけではなく融資を受ける場合、毎月返済ができるように常に収益を得るために学びつづける必要があります。
フルローンよりハイリスクな「オーバーローン」とは
オーバーローンとは、不動産投資物件を購入する際に売買金額だけではなく、諸費用を含めた金額を借り入れることを指します。
不動産投資を行う際は、対象となる物件を購入する必要があるため、不動産登記費用やローンを組むための手数料などが必要です。
オーバーローンではそれらを含めて、不動産投資に必要となる費用をすべてローンで借り入れる方法です。
フルローンは物件の購入費用だけであるのに対して、オーバーローンはすべてを含んだ費用を指します。
そのため、オーバーローンはフルローンよりも毎月の返済額が高くなることから、ハイリスクであるといえます。
下記、オーバーローンが抱えるリスクの一例です。
金利上昇のリスク
オーバーローンは物件の購入に関する費用を全額借り入れるローンであることから、金利上昇が起きるとその分返済額が増加します。
返済額が増加することでキャッシュフローが悪くなり、収益が減額となってしまうためリスクであるといえるでしょう。
売却時に不足分を補填しなければならない
オーバーローンで不動産投資を行っている場合でも、最終的には売却してまとまったお金にすることができます。
しかし、ローンを完済せずに不動産を売却した際、売値との差額を自己資金で補填しなければなりません。
ほかの物件でも同様のことはいえますが、フルローンの場合は補填額が高くなる傾向にあります。
オーバーローンはほかのローンよりも返済額が高く、キャッシュフローが小さくなる傾向にあります。
そのため、可能な限りオーバーローンは選ばず、フルローンや頭金を支払ってからローンを組むことをおすすめします。
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まとめ
不動産投資でフルローンの融資を受けるのは簡単ではありません。また、フルローンの融資にはメリットもありますが、注意点もあります。フルローンに固執せず、自己資金の投入も含めて入念にシミュレーションしましょう。
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