不動産投資ローンの借入先を選ぶ上で、金利は重要な基準のひとつです。不動産投資ローンの金額は数千万円単位になることもあり、ほんの0.1%金利が異なるだけで、支払う利息は大きく変わってしまいます。不動産投資を検討している方の中には不動産投資ローンの金利について詳しく知りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資ローンを組む際に知っておきたい金利の知識に焦点を当てて解説します。基礎知識に加え、金利以外にも重視しておきたい返済期間の長さや融資割合の大きさなどといった事柄についても紹介しており、理解が深まる内容です。

１．不動産投資ローンとは？住宅ローンは使えない？

不動産投資ローンとは、収益物件の購入に必要な資金を賄うための融資のことです。他の種類のローンに比べて借入可能金額が比較的大きく、借入期間も長くなります。

諸条件によっても異なりますが、借入期間が最長35年の商品もあり、数十年単位の長い期間を掛けて収益化していく不動産投資の性質に適しています。不動産投資を始める際には、物件を購入する前に金融機関へ融資の申し込みを行い、審査を受けるという手順が必要です。

あくまでも収益物件に投資することが前提のローンであることから、自分自身や家族が住むための住宅を購入するためのローンとしては利用できません。一方で通常の住宅ローンも、不動産投資目的の物件や土地購入には利用できません。

なお、不動産投資ローン以外に、保証会社を介さず金融機関が資金を調達して貸し出すプロパーローンを利用できます。

２．不動産投資ローンの金利には2種類ある

不動産投資ローンの金利には、利率の他に「固定金利」と「変動金利」のいずれを選ぶかという点にも注意を払う必要があるでしょう。

金利の利率が同じであっても、固定金利と変動金利のいずれを選ぶかによって、後々の展開が大きく変わる可能性があります。知識がない状態で選んでしまったが故に後悔することがないよう、両者の特性と相違点について理解しましょう。

🔵固定金利の特徴やメリットと注意点

固定金利とは、契約時点での金利水準を固定し、返済完了まで同じ利率となるタイプの金利です。以下の表に主なメリットと注意点をまとめました。

経済の動向にかかわらず金利が固定されるため、返済総額が契約時点で確定されます。従って、資金計画を立てるための見通しを立てやすい点は大きなメリットといえるでしょう。さらに、景気の動きなどで市場金利が変動した場合でも影響を受けないため、金利が想定を上回って返済額が上がる、というような事態を避けられることもメリットのひとつです。

上記のようなメリットがある反面、市場金利が下がったとしても金利の見直しはされず、返済額の変更がない点は注意しておきたい特徴といえます。

🔵変動金利の特徴やメリットと注意点

変動金利は市場金利の動きに合わせて金利が上下するタイプの金利です。以下のようなメリットと注意点があります。

変動金利は固定金利より低めの利率に設定されていることが一般的です。景気の変動で市場金利が大きく上昇する前に完済できれば、固定金利の場合よりもトータルで支払う利息が少額で済みます。

一方で、市場金利が上昇した場合は連動して金利も上がるため、返済額が想定を超えて増える可能性がある点がデメリットです。返済期間が長期になるほど、金利変動のタイミングに差し掛かる確率も上がるといえるでしょう。金利上昇によって支払利息が増える可能性も想定しておくことが理想的です。

３．【借入先別比較】不動産投資ローンの特徴と金利相場

不動産投資の際に融資を受けられる金融機関は、大きく分けて「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「ノンバンク」の4種類です。それぞれの金融機関によって、金利相場などの条件に違いがあります。借入先を選ぶ際に重要な情報となるため、この機会に知識を得ておきましょう。

🔵メガバンクや都市銀行

一般的に三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行の3行を合わせて「メガバンク」、さらにこれらにりそな銀行・埼玉りそな銀行を加えて「都市銀行」と呼ばれます。

メガバンク・都市銀行は融資を受けるためのハードルが高めです。ハードルが高い分、金利は比較的低めの利率に設定される傾向にあるといえます。

🔵地方銀行

地方銀行は日本各地に所在する金融機関で、非常に多くの数があります。金利の相場は若干高めながら、融資の審査基準は比較的緩めの傾向です。ただし、フルローン（物件購入用資金の全額）を受けられるとは限らず、一定の自己資金を用意していることが条件となる場合があります。

また、対象となる物件やローン申請者についても、独自の条件（銀行の所在エリアに住所や職場があることなど）を設けていることがある点は特徴的です。基本的には全国の地方銀行の中から条件のよい銀行を選ぶというよりは、自分自身とゆかりのある銀行が候補となるでしょう。

🔵信用金庫や信用組合

信用金庫や信用組合は地方銀行と同じく、日本各地に所在しており、各地域を支えている金融機関です。カバーしているエリアは地方銀行よりもさらに狭く、「地域密着」の性格が濃い金融機関となります。従って、自宅の住所や物件が信用金庫・信用組合の対象エリア外の場合、融資を申し込むのは難しいかもしれません。

金利の相場は、やや低めの水準となりますが、大きな差があるわけではありません。また、各信用金庫や信用組合によって融資の条件は異なるため、居住地域の信用金庫・信用組合の条件を確認した上で、同じ地域にある地方銀行の条件も精査するとよいでしょう。

🔵ノンバンク

ノンバンクとは、銀行ではない金融機関のことです。銀行との大きな違いは、預金を受け入れる機能がなく、融資などを専門に扱っている点が挙げられます。預金という資金源がない分、系列の銀行が主な資金の調達源です。

ノンバンクの審査基準は低めといわれており、他の金融機関で不動産投資ローンを受けられない属性であっても、ノンバンクであれば融資を受けられる場合もあるでしょう。ただし、融資の難易度が低い分、金利は高めの水準です。

４．不動産投資ローンで金利が変わる要素

不動産投資ローンの金利は金融機関の種類だけでなく、ローンを申し込む人の属性や物件の条件などにも影響を受けます。不動産投資ローンについて理解を深めておくことは、状況に合った商品を選択するために大切です。不動産投資を成功へ導く第一歩にもなり得るため、より詳しく把握しておきましょう。

🔵属性による影響

不動産投資ローンの金利は、申請者の経済状況や社会的地位など、属人的な要素によって大きく左右されます。以下に、経済状況と社会的地位の観点から影響をまとめました。

・経済状況
収入の多寡や金融資産（預貯金・株式など）の保有状況のことを指します。収入、金融資産ともに多いほど返済能力が高いと判断されるため、有利な条件での融資を引き出しやすくなるでしょう。

・社会的地位
勤め先や勤続年数などの要素です。この要素が優良なほど、金融機関にとっては安心材料とみなされるため、低い金利での融資につながります。

🔵購入物件による影響

購入する物件の収益性や種類も金利に影響する要素です。高い収益性が見込まれる物件であれば返済の確度が高いとみなされるため、有利な条件で融資を受けられる可能性が高まります。

また、アパートよりもマンションのほうが融資を受けられる金融機関の選択肢が広くなり、木造よりも鉄筋コンクリート造（RC造）の物件のほうが低金利で融資を受けやすいことが一般的です。

主な理由として、マンションのほうが売買市場での需要が高く、売却も容易であることが予想されること、さらに木造よりも丈夫な鉄筋コンクリート造のほうが耐用年数が高いため、融資を受けやすい傾向にあることなどが挙げられます。

５．不動産投資ローンを組むときに注意しておきたい「借入限度額」とは？

不動産投資ローンを検討する際は、金利の他に「いくらまで借入れ可能か」ということも把握しておきたい条件のひとつです。この借入れできる金額の上限のことを「借入限度額」と呼びます。

借入限度額を左右するのは、主に年収です。年収に加えて物件の条件や勤務先、資産の保有状況なども影響します。少しでも多く融資を受けたいときは、自己資金などの資産を多く蓄えておくことも有効な準備のひとつになるでしょう。

６．不動産投資の利息額シミュレーション例

不動産投資の利息額をあらかじめシミュレーションしておくことで、月々の返済額や完済までにトータルで掛かる利息額の目安を把握できます。金利だけでなく借入期間や頭金によっても結果は変わるため、複数の条件でシミュレーションを実施し、無理のない返済計画を立てましょう。ここでは、3パターンのシミュレーションを解説します。

🔵2500万円の物件を20年ローンで借入れする場合

2500万円の物件を20年のローンで借入れする場合を想定して、毎月の返済額やトータルで支払う利息額についてシミュレーションします。詳しい条件とシミュレーション結果は以下の通りです。

【条件】

【シミュレーション結果】

※あくまでシミュレーションであり、実際とは異なる場合があります。

🔵2500万円の物件を30年ローンで借入れする場合

ここでは、2500万円の物件を30年のローンで借入れする場合を想定して、毎月の返済額やトータルで支払う利息額についてシミュレーションします。詳しい条件とシミュレーション結果は以下の通りです。

【条件】

【シミュレーション結果】

※あくまでシミュレーションであり、実際とは異なる場合があります。

🔵金利1%の差で生じる不動産投資ローンの返済額

次に、2000万円の不動産投資ローンを30年組む場合、金利3.0％の固定金利と金利4.0％の固定金利で比較すると、支払い利息総額にどの程度の違いが出るか計算します。詳しい条件とシミュレーション結果は以下の通りです。

【条件】

【シミュレーション結果】

※あくまでシミュレーションであり、実際とは異なる場合があります。

上記のように、借入額2000万円のときの支払い利息は、金利1％で約400万円の差額が生じます。

７．不動産投資ローン｜借入れまでの一般的な流れ

不動産投資は大きな金額が動く取引である上に、物件を保有する期間が数十年単位の長期にわたることを前提とするケースも多く見られます。従って、金融機関側も借主のことを慎重に審査する傾向にあると認識しておきましょう。

審査は一度だけではなく、事前審査と本審査の2段階を踏んだ上で、契約と融資実行へ進むのが一般的です。借入れまでの一般的な3つのステップをチェックしましょう。

🔵ステップ1.事前審査

審査の第1段階にあたる事前審査は、名前こそ本審査に比べて簡易な印象を受けるものの、金融機関によっては本審査よりも厳格に行うこともあります。事前審査に臨むにあたっては十分な準備が必要といえるでしょう。

事前審査は購入予定の物件を選定した後に行われます。物件の情報についても、審査の対象です。状況により異なりますが、事前審査の際は以下のような資料の提出を求められることがあります。

・免許証、健康保険証など、本人確認書類の写し
・履歴書
・源泉徴収票・確定申告書など収入状況が分かる書類
・（すでにオーナーとして他の物件を所有している場合）源泉徴収票・確定申告書・決算書の直近3年分
・（すでにオーナーとして融資を受けている場合）返済予定表
・預金通帳など、保有資産の証拠となる資料
・物件概要書
・賃貸借契約書

🔵ステップ2.本審査

事前審査に通った後のステップが本審査です。ローンを受けるのが厳しいと判断される借主は事前審査の段階で否決されることが大半であるため、本審査で否決される可能性はそこまで高くありません。

ただし、事前審査から本審査までの期間にローンの延滞などがある場合、本審査の結果にマイナスの影響を及ばす可能性があります。事前審査に通ったからといって油断しないようにしましょう。本審査では、事前審査で提出した書類の他に納税証明書などの提出が求められることが一般的です。

🔵ステップ3.契約と融資実行

本審査に通過後は、いよいよ金融機関との間で金銭消費貸借契約を結び、融資実行を受けて実際に物件を購入する段階です。

金銭消費貸借契約書上で取り決められた融資実行日に金融機関からお金が振り込まれます。なお、融資実行日は通常、物件が売主から買主へ引き渡される日と同日です。そして融資実行日を起点にして利息が発生し、以降は家賃収入から得られた収益などを金融機関への返済に回していくこととなります。

８．金利以外で重視したい不動産投資ローンの条件

不動産投資ローンを検討するときに重視しておきたい条件は、金利だけではありません。借入期間や融資割合などもまた、ポイントとなる項目です。金利や借入期間、融資割合などは、返済期間中のキャッシュフロー（現金の流れ）に関わってきます。堅実な投資を続けるために、注目しておきたい項目を把握しておきましょう。

🔵長い期間借りられるか

キャッシュフローとは、お金（現金）の流れのことです。不動産投資においては、家賃収入などの収入が支出を上回ると「キャッシュフローがプラス」の状態になります。

返済期間は、キャッシュフローの観点から長いほうが安心といえるでしょう。融資の期間が長いほうが1か月あたりの返済額が少額となるため、資金繰りに余裕をもたせやすくなるからです。

返済を急ごうとして短期の返済期間を設定してしまうのは、キャッシュフローが悪化する要因になり得ます。不動産運営をスタートして余裕が出た段階で繰り上げ返済を行うことも可能です。契約時の返済期間は長めに設定しておいたほうが無難でしょう。

🔵融資割合を大きくできるか

手元資金に余裕をもたせるための有効な手段として、融資の割合を大きくすることも選択肢のひとつになるでしょう。

確かに、頭金として用意する自己資金額が大きいほうが融資額を低く抑えられるため、利息の支払いを減らす上では有利です。一方で、自己資金からの支出が多くなるほど、手元に残るお金は少なくなります。頭金を多く入れ融資割合を下げることで、いざという時の出費に備える蓄えが減ってしまうのは懸念点といえるでしょう。

不動産投資における「いざというときに必要となる出費」とは、例えば突発的な修繕費用などです。修繕は建物の状態を保つために必要であり、資金不足で修繕を実施できない場合、不動産の運営を中断せざるを得ない状況に陥りかねません。また、投資規模を拡大させたい局面でも手元資金は大切です。

総合的な観点から適する融資割合を判断し、手元資金を有効活用できる状況にしておくこともリスク対策といえるでしょう。

９．金利や利息を抑えて不動産投資ローンを組む際のポイント

不動産投資を長期的に成功させるには、支出を抑えて利益を増やさなければなりません。大きな支出のひとつであるローンの返済額を抑えるために、低金利で契約し利息額をなるべく減らすことが必須です。ここでは、金利や利息を抑えて不動産投資ローンを組む際のポイントについて解説します。

🔵属性を引き上げる

年収を上げる、勤務年数を伸ばす、社会信頼性の高い上場企業に就職するなど、属性を引き上げると金利や利息を抑えて不動産投資ローンを利用できる可能性が高くなります。

また不要なクレジットカードを解約する、他のローンを見直すなどの方法も有用です。ローンの見直しは完済や一部繰り上げ返済によって残債を減らす方法、複数のローンを金利の低い商品にまとめて返済総額を減らす方法が一般的です。

🔵頭金を多めに用意する

最初に用意する頭金を増やしておく方法もあります。利息は元金に金利を掛けて計算されるため、借入額が少ないほど利息額を減らせるためです。このように借入額を抑えると、審査に通過しやすくなるだけでなく、返済の負担を抑えられる可能性が高くなるでしょう。

ある程度自己資金が貯まってから物件を購入する、もしくは頭金の割合を増やすために物件価格を抑えるなどの方法があります。

🔵不動産会社の提携ローンを活用する

提携ローンに強い不動産会社を利用して物件を購入すると、金利を抑えられる可能性があります。提携ローンとは、不動産会社と提携している金融機関のローンのことです。審査に通りやすくなるだけでなく、不動産会社が金利引き下げ交渉を担ってくれる場合もあります。

ただし提携ローンを利用するには、提携先の不動産会社から物件を購入することが条件です。希望する物件が見つからない可能性や、不動産会社が仲介するため手続きに時間が掛かる点には注意しましょう。

１０．不動産投資ローンの不安はGALA NAVIで解決！

不動産投資ローンを少しでも有利な条件で組みたい考えたとき、自分一人の情報収集力だけでは限界を感じることもあるでしょう。他の投資以上に大きな金額が動き、時に金融機関との折衝が必要となる不動産投資においては、専門的な知見を得られる環境をもつことは必須といえるかもしれません。

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１１．まとめ

不動産投資を始めるにあたり、多くの方は不動産投資ローンを利用します。キャッシュフローに影響を与える利息の金額は、借りる金額と金利、借入期間との掛け算で決まるため、金利をはじめとした条件に対しては注意深く臨む姿勢が必要です。

金利の数値以外にも、固定金利と変動金利や金融機関選びなど、ローンを組む際に選択する項目はいくつもあります。適切な判断を下すためには、確度の高い情報を得て知識を深めておくことがポイントといえるでしょう。

FJネクストが運営する「GALA NAVI」は、投資家の皆さまにとって信頼できる情報源でありたいと考えています。不動産投資ローンに関する情報や収益物件の情報、セミナー情報なども幅広く発信中ですので、ぜひご活用ください。

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