自宅を購入するとき、ローンを利用する方は多数いらっしゃると思いますが、投資用不動産を購入するときもローンを利用するのが一般的です。しかし、投資用不動産を購入するときは、自宅を購入するときに利用する「住宅ローン」は原則として利用できず、「不動産投資ローン」を利用しなければなりません。今回は、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを含め、不動産投資ローンについて知っておきたい重要な３つのポイントについて解説いたします。

ポイント１：住宅ローンと不動産投資ローンの違い

ご自身で住むための住宅を購入するときの住宅ローンと、投資用不動産を購入するときの不動産投資ローンの違いは、以下の３点です。

（１）金利

住宅ローンと不動産投資ローンの金利には、大きな違いがあります。住宅ローンの金利は、2017年10月現在で一番低い金利だと0.5%を切っていますが、不動産投資ローンは低い金利でも２％前後です。なお、金利は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関をチェックすることが重要です。

（２）自ら入居するかどうか

すでに説明していますが、「住宅ローン」はご自身で住む住宅を購入するためにしか、原則として利用できません。「不動産投資ローン」は、マンション投資といった賃貸経営を行う際に利用するローンとなります。

（３）審査基準

住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が審査基準の項目が多く、また審査も厳しく行われます。審査基準が異なるため、金融機関に提出しなければならない書類も、住宅ローンより不動産投資ローンの方が多くなります。また、必要な書類とは異なりますが、物件によっては、実際に現地に行って物件を自分の目で確認しているかどうかを、金融機関に聞かれることがあります。余裕があれば、ご自身で物件と周囲の環境を確認すると良いでしょう。

ポイント２：不動産投資ローンの審査に通りやすい物件は？

住宅ローンと不動産投資ローンの審査で共通しているのは、借入者の属性です。借入者の属性とは、「年齢」「勤務先」「年収」「勤続年数」「信用情報」（例：過去延滞履歴がないか）」などです。要するに、「きちんと返済することができるのか？」という点が重視されます。

さらに、不動産投資ローンでは、これらの基準に加えて「物件の資産価値」も大切になります。なぜなら、不動産投資ローンの返済は、その不動産が生み出す収益から返済することが前提になっているからです。別の言い方をすると、住宅ローンを借入れできない人であっても、不動産の資産価値が高ければ融資を受けられる可能性があります。

それでは、資産価値が高く、審査に通りやすい物件とはどのようなものなのでしょうか？　具体的には、以下のような、収益が上がる物件、担保としての資産価値がある物件がそれにあたります。

「エリアの価値が高い」とは、例えば「ターミナル駅が近い」「繁華街やビジネス街へのアクセスがよい」「住みたいエリアとして人気が高い」などです。このようなエリアは、入居希望者が多いため、家賃も高く、また空室率が低いと見なされ、安定して収益を上げられると判断されます。また、「築年数が浅い」「建物の管理状態が良い」などの物件も多くの入居希望者が集まるので、建物自体の資産価値が高く、収益力のある物件と判断されます。さらに、過去に賃貸されて空室期間が少ない実績があれば、金融機関の評価は高くなり、審査に通りやすくなります。

ポイント３：不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローンのメリット・デメリットを理解しておきましょう。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンのメリットは、「レバレッジ」をかけられるという点が大きなメリットです。「レバレッジ」とは、借入れを利用し、自己資金よりも大きな投資を行えることを意味します。不動産投資では借入れをすることで、自己資金以上の投資が可能となるのです。
また、不動産投資ローンでは、場合によっては自己資金が０円でも融資を受けられる可能性があり、諸費用を捻出するだけで投資を始めることができます。

不動産投資ローンのデメリット

一方、不動産投資ローンのデメリットは、「空室時でも返済がある」「総返済額が高い」という点です。物件に空室が発生すれば、その期間の収益がないので、手持ち資金からローン返済しなければなりません。また、住宅ローンと比べると、不動産投資ローンは金利が高いので、総返済額が高くなります。
このようなメリット・デメリットを踏まえたうえで、物件の選択と無理のない借入額・借入期間の設定が必要です。

まとめ

このように、不動産投資ローンは住宅ローンとはさまざまな点が異なります。不動産投資を検討されている方のなかには、住宅ローンを利用した経験がある方も多数いらっしゃると思いますが、金利や審査基準などが異なる点は、しっかりと認識しておく必要があります。ここで紹介した３つのポイントを踏まえたうえで、物件と不動産投資ローンを借りる金融機関を探してみてください。

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