自宅を購入するとき、ローンを利用する方は多数いらっしゃると思いますが、投資用不動産を購入するときもローンを利用するのが一般的です。しかし、投資用不動産を購入するときは、自宅を購入するときに利用する「住宅ローン」は原則として利用できず、「不動産投資ローン」を利用しなければなりません。今回は、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを含め、不動産投資ローンについて知っておきたい重要な３つのポイントについて解説いたします。

ポイント1：住宅ローンと不動産投資ローンの違い

ご自身で住むための住宅を購入するときの住宅ローンと、投資用不動産を購入するときの不動産投資ローンの違いは、以下の3点です。

金利

住宅ローンと不動産投資ローンの金利には、大きな違いがあります。住宅ローンの金利は、2017年10月現在で一番低い金利だと0.5%を切っていますが、不動産投資ローンは低い金利でも2％前後です。なお、金利は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関をチェックすることが重要です。

自ら入居するかどうか

すでに説明していますが、「住宅ローン」はご自身で住む住宅を購入するためにしか、原則として利用できません。「不動産投資ローン」は、マンション投資といった賃貸経営を行う際に利用するローンとなります。

審査基準

住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が審査基準の項目が多く、また審査も厳しく行います。審査基準が異なるため、金融機関に提出しなければならない書類も、住宅ローンより不動産投資ローンの方が多くなります。また、必要な書類とは異なりますが、物件によっては、実際に現地に行って物件を自分の目で確認しているかどうかを、金融機関に聞かれることがあります。余裕があれば、ご自身で物件と周囲の環境を確認すると良いでしょう。

ポイント2：不動産投資ローンの審査に通りやすい物件は？

住宅ローンと不動産投資ローンの審査で共通しているのは、借入者の属性です。借入者の属性とは、「年齢」「勤務先」「年収」「勤続年数」「信用情報」（例：過去延滞履歴がないか）」などです。要するに、「きちんと返済することができるのか？」という点が重視されます。

さらに、不動産投資ローンでは、これらの基準に加えて「物件の資産価値」も大切になります。なぜなら、不動産投資ローンの返済は、その不動産が生み出す収益から返済することが前提になっているからです。別の言い方をすると、住宅ローンを借り入れできない人であっても、不動産の資産価値が高ければ融資を受けられる可能性があります。

それでは、資産価値が高く、審査に通りやすい物件とはどのようなものなのでしょうか？　具体的には、以下のような、収益が上がる物件、担保としての資産価値がある物件がそれにあたります。

• 物件の存在するエリアの価値が高い物件
• 建物自体の資産価値が高い物件
• 過去の賃貸実績が良好な物件

「エリアの価値が高い」とは、例えば「ターミナル駅が近い」「繁華街やビジネス街へのアクセスが良い」「住みたいエリアとして人気が高い」などです。このようなエリアは、入居希望者が多いため、家賃も高く、また空室率が低いと見なされ、安定して収益を上げられると判断されます。また、「築年数が浅い」「建物の管理状態が良い」などの物件も多くの入居希望者が集まるので、建物自体の資産価値が高く、収益力のある物件と判断されます。さらに、過去に賃貸されて空室期間が少ない実績があれば、金融機関の評価は高くなり、審査に通りやすくなります。

ポイント3：不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローンのメリット・デメリットを理解しておきましょう。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンのメリットは、「レバレッジ」をかけられるという点が大きなメリットです。「レバレッジ」とは、借り入れを利用し、自己資金よりも大きな投資を行えることを意味します。不動産投資では借り入れをすることで、自己資金以上の投資が可能となるのです。
また、不動産投資ローンでは、場合によっては自己資金が０円でも融資を受けられる可能性があり、諸費用を捻出するだけで投資を始めることができます。

不動産投資ローンのデメリット

一方、不動産投資ローンのデメリットは、「空室時でも返済がある」「総返済額が高い」という点です。物件に空室が発生すれば、その期間の収益がないので、手持ち資金からローン返済しなければなりません。また、住宅ローンと比べると、不動産投資ローンは金利が高いので、総返済額が高くなります。
このようなメリット・デメリットを踏まえたうえで、物件の選択と無理のない借入額・借入期間の設定が必要です。

ポイント4：融資額の上限の目安はどれくらいか

不動産投資を始める際の疑問として、「いくらまで融資を受けることができるのか」といったことが挙げられます。

金融機関はどのような方でも上限なくローンを組むわけではなく、返済可能な金額で設定を行います。

一般的に、不動産投資のローンを組む際に金融機関が設定する融資限度額は、年収の7倍から10倍程度に設定することが多いです。

年収が700万円のサラリーマンの場合、4,900万円から7,000万円程度に設定することになります。

ただし、年収による倍率という決まりはなく、実際には借り主の属性などによって判断されます。

下記、融資の有無や金額を決定する際に金融機関が確認する、借り主の属性の一例です。

• 職業
• 勤続年数
• 年収
• 年齢
• その他の借り入れ状況 など

これらの内容により、同じ年収の方でも借入金額が異なる場合があります。

ポイント5：金利の種類

不動産投資に関する金利のなかには、下記のように「変動金利型」と「固定金利型」の2種類があります。

こちらでは、それぞれについて解説します。

変動金利型

変動金利型とは、借入期間中に提供される金利が、さまざまな条件により変動するタイプの金利です。

多くなることがあれば少なくなることなどがあり、一般的には半年に1度は適用金利の見直しが行われます。

また、借り入れてから数年後の返済額は、その時点の元金の残高や金利、残りの返済期間などから再度算出します。

しかし、直前の返済額から最大1.25倍というルールが設けられていることから、大幅に増額することはありません。

変動金利型のメリットは同一期間で比較した場合、ほかの金利タイプと比べて適用金利が低いことが多いです。

利息が少なく、返済額を抑えることができる点もメリットといえるでしょう。

一方、金利が上昇した場合には見直し後の返済額や総返済額が増額になってしまうといったリスクが存在します。

借入期間を過ぎても残額がある場合、最終返済日に残額を一括で返済しなければならない点にも注意が必要です。

固定金利型

固定金利型とは、どのような状況下でも借り入れ時点での金利が返済期間中に設けられている金利のタイプです。

毎月の返済金額が借り入れ時点で確定することから、返済計画を立てやすいといった特徴があります。

金利が低い時期を狙って契約を行うと、最終支払いまで低金利のまま運用することが可能です。

一方、変動金利型と比べると金利が高めに設定されていることが多く、総支払額が高くなる可能性があります。

また、固定金利型には全期間金利が固定されるものと、特定の期間で金利が変動する「固定金利期間選択型」が含まれます。

こちらの場合、固定期間中は返済額が変わることなく、変動金利型のように未払い利息のリスクも少ないです。

しかし、返済開始時の金利が変動することで長期的な返済額が変わる可能性がある点には注意しましょう。

これらの特徴を考慮して、自分に合った最適なローンの組み方を選択する必要があります。

できる限り返済額を抑えたい場合は変動金利型、毎月安定した返済金額で運用したい場合は固定金利型を選びましょう。

ポイント6：必要書類は事前に準備する

不動産投資でローンを組む場合、下記のようにさまざまな書類が必要となります。

• 身分証明書 ：借り主の身分を証明する
• 印鑑登録証明書 ：役所に届け出た実印の証明書
• 住民票 ：借り主がどこに住んでいるのかを証明する書類
• 健康保険証 ：医療保険にて保険診療を受けるために必要となる書類
• 勤務先情報、履歴書 ：借り主がどのような企業に何年ほど勤務しているのかを証明する書類
• 賃貸借契約書 ：住宅ローンや借り入れ状況などを説明する書類
• 返済計画書 ：どのような賃貸経営を行い、収益はいくら程度になるのかを見込んでいるのかを記載した書類 など

金融機関の観点では、毎月必ず返済をしてくれる方にローン契約を締結します。

しかし、借り主のなかには返済に関する計画がずさんで、毎月ギリギリになったり、返済が遅れたりする方がいらっしゃいます。

そのため、ローン審査の際には借り主や不動産に関する情報だけではなく、返済に関する計画書が求められます。

部屋数と入居者の割合や、入居者の募集方法、大規模修繕など出費に関する情報をまとめたものが、返済計画書です。

収支をまとめて、信頼に足る返済計画が練られている場合、ローンの審査を通過することができます。

一方、不動産投資を初めて行う方は返済計画書をどのように作成すれば良いかがわからないことでしょう。

知識がなく、ギリギリで作った返済計画書では借り主の属性が十分でも審査を通過しない可能性があります。

上記より、不動産投資のローン審査を受ける際は直前でバタバタと用意するのではなく、事前に必要な書類を用意しておきましょう。

ポイント7：融資を受ける順番

金融機関から融資を受けてローンを組む場合は、下記の流れで行います。

1. 必要な書類を用意する
2. 金融機関に審査を申し込む
3. 審査が始まる
4. 審査結果が通知される
5. 融資を受けるための手続きを受ける
6. 融資を受け取る
7. 不動産投資を開始し、毎月のローンと手数料を返済する

不動産投資を行う際は、対象となる物件が十分に収益を得ることができるのかを確認しておきましょう。

まとめ

このように、不動産投資ローンは住宅ローンとはさまざまな点が異なります。不動産投資を検討されている方のなかには、住宅ローンを利用した経験がある方も多数いらっしゃると思いますが、金利や審査基準などが異なる点は、しっかりと認識しておく必要があります。ここで紹介した３つのポイントを踏まえたうえで、物件と不動産投資ローンを借りる金融機関を探してみてください。

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