不動産投資に必要な年収の目安は？ローン審査での属性を上げるコツ
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老後の資産形成や不労所得の獲得を目指し、不動産投資は多くの世代に注目されています。しかし相応の自己資金が必要となるため、誰でも簡単に始められるわけではありません。不動産投資を始める際はローンを組むケースが多く、審査に通過するにはある程度の年収が必要です。
そこで今回は、不動産投資に必要な年収の目安と審査における評価を上げるコツについて解説します。審査について理解を深めれば、スムーズに融資を受けられる可能性が上がるでしょう。
不動産投資ローンを組む際に必要な年収の目安
不動産投資を始めるにはある程度の自己資金が必要となるため、金融機関から融資を受ける方法が一般的です。不動産投資ローンを組むには審査にパスしなければならず、審査基準のひとつとして重要なのが年収です。ここでは、不動産投資ローンを組む際に必要な年収の目安を解説します。
融資の基準は年収700万円以上
不動産投資の融資を受けるには一定以上の年収が求められます。一般的な金融機関では700万円以上を目安にしていることが多いでしょう。
ただし、過去に金銭トラブルを起こした経歴がある場合は、例外もあり得ます。銀行の形態（メガバンク・地方銀行・ネット銀行）によって条件が違うケースもあるため、700万円はあくまで目安のひとつです。
年収700万円未満でもローンを組める可能性はある
年収700万円に満たない場合でも、融資を受けられる可能性は十分あります。「購入物件が比較的安価」「他社からの借り入れ履歴がない」など、金融機関が望む条件を満たしている方は印象が良いでしょう。
頭金を入れて借入額を減らせるのであれば、さらに融資を受けやすくなります。「家賃の支払いがない」「住宅ローンが完済している」といった条件に当てはまる場合も、審査が有利に働く場合があります。
【年収別】不動産投資を始める目安
年収は不動産投資ローンを組む上で重要な審査基準のひとつであり、融資可能額にも影響します。融資額によって購入できる物件が異なることを考えれば、自分の年収に合った物件を見つけることは非常に大切だといえるでしょう。ここでは、年収別による不動産投資の始め方の一例を解説します。
年収400万円～500万円程度の場合
年収約400万円〜500万円の場合、物件価格が比較的リーズナブルな区分マンションであれば挑戦しやすいでしょう。区分マンション投資にかける物件は、年収の7倍が目安だといわれています。したがって、年収400万円の場合は2,800万円、年収500万円の場合は3,500万円程度の物件が検討範囲です。
ただし、自己資金額や職業、頭金の額によっては、融資を受けられないケースもあり得ます。他社から借り入れがある場合は、その残高も審査基準のひとつとなります。
年収700万円～800万円程度の場合
年収が700万円を超える場合は、1棟アパートの不動産投資も可能です。ただし、区分マンション投資とは違い建物全体の修繕や管理の義務が発生するため、年収の基準を満たしていても融資のハードルはやや高くなる可能性が高いです。
頭金や自己資金を用意できる方は有利に働きます。場合によっては年収の10倍以上の1棟マンション投資も可能になるでしょう。
年収1,000万円以上の場合
年収が1,000万円以上の場合は、価格の高い1棟マンションを購入できるだけでなく、複数の物件への投資も可能でしょう。大きな金銭トラブルを起こした経歴がない限り、融資を受けられない可能性は低いと考えられます。
不動産事業を広げていきたい方は、プライベートカンパニーの設立を視野に入れても良いでしょう。メリット・注意点はありますが、法人化することで節税効果を期待できます。
年収に不安がある人が不動産投資を始める前にすべきこと
下記にて、年収に不安がある人が不動産投資を始める前にすべきことをご紹介します。
年収を上げる
不動産投資を行う際に融資を借りるためには、借り主の属性が審査項目に含まれることから、年収は重要な要素であるといえます。
金融機関では、融資を承認する際に借り主の収入を必ず確認し、毎月の返済金額を期日内に返済できるのかを注視しています。
一般的に、不動産投資の融資を受けるとき高い評価を得られる年収は、1,000万円程度だといわれているのです。
金融機関からの信頼度を向上させ、不動産投資を始まるためには年収を上げるようにしましょう。
金融資産を増やす
しかし、ほとんどの方は年収1,000万円になるように仕事をすることは難しいでしょう。
そのような場合、下記のような金融資産を増やすことで融資を受けることができます。
- 預金・貯金
- 株式
- 債券
- 投資信託
- 生命保険 など
年収が高くてもこれらの金融資産が少ない場合、融資を受けられない・満額を得られないことがあります。
そのため、年収が低くてもこれらの資産があれば融資を受けられる可能性があるため、あきらめずに金融機関に聞いてみましょう。
属性を高める
先述の通り、金融機関が融資をする際、借り主の属性をもとに判断を行います。
下記、多くの金融機関がチェック項目に入れている、借り主の属性です。
- 勤務先
- 収入
- 家族構成
- 勤続年数
- 所有している資産 など
たとえば、同じ金額の収入でも、勤続年数が長いほうが融資を受けやすい傾向にあります。
これらの要素を考慮し、総合的な観点から借り主への融資可否や金額を決定するのです。
下記、属性を上げる方法の一例です。
- クレジットカードを整理する
- ローンをまとめる、借り換えを行う
日本政策金融公庫での融資を検討する
日本政策金融公庫とは、日本政府が出資している金融機関であり、下記のような特徴があります。
- 低金利で融資を受けることができる
- 保証人が不要
- 年収が低くても融資を受けられる
日本政策金融公庫の目的は経営の成長や安定化、地域経済の活性化、金融の安定化を目的としています。
そのため、利益を重視する金融機関とは目的が異なりますが、返済能力はしっかりと確認されます。
注意点として、税金や公共料金に未払いがあった場合は融資を受けることが難しくなります。
不動産会社に相談する
はじめて不動産投資を始める方は、融資の受け方だけではなく物件の選び方など、さまざまなことが分からないと思います。
インターネットや書籍で勉強をしても、理解できないことが多いことでしょう。
そのような場合は、不動産のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産会社に相談することで、金融機関を紹介してもらったりアドバイスを受けたりすることができるでしょう。
年収だけではなく年齢にも注意
本記事をご覧の方のなかには、老後の資金に不安があることから不動産投資を行いたいと考える方がいらっしゃると思います。
50代の方の多くは、あと10年から15年程度で定年になることから、生活に不安を感じているのではないでしょうか。
しかし、融資を受ける際に属性や金額に問題がなくても、年齢が要因で審査を通過しないことがあります。
審査を通過する可能性が高い年齢は、これからも働き続けて安定した収入を得る可能性がある30代から40代といわれています。
50代以降となると、企業に勤務する方は10年から15年程度であり、以降は年金生活となるため収入が減ってしまうでしょう。
また、20代の方の多くは年収が低く、離職や転職の可能性が高いことから、同じく融資を受けられない可能性があります。
このように、金融機関は年収や勤続年数だけではなく、借り主の年齢なども考慮して融資の可否を決定します。
不動産投資ローンを組むのに重要な属性
不動産投資ローンの審査は、年収以外にもさまざまな属性を材料に実施されています。たとえば収入の高さだけでなく、「安定した仕事をしているか」も重視される項目のひとつです。ここでは、不動産投資ローンを組む上で重要となる属性について、4つのポイントに分けて解説します。
勤務先・勤続年数
不動産投資ローンの審査は、勤務先や勤続年数から「安定した収入を得られているか」を判断されるケースがほとんどです。名の知れた大企業に勤めている方は、審査が有利に働くこともあります。逆に、個人事業主やフリーランスの方は厳しく審査される傾向があります。
ただし、たとえ高年収の会社員の方でも、「転職回数が多い」「数年しか勤務していない」といったケースでは話が別です。「安定的とはいえない」と判断される可能性は十分あるでしょう。
家族構成
審査基準として、家族構成も材料のひとつとなります。配偶者が連帯保証人となる場合は、単身者に比べて審査が有利に働きます。もし債務者の収入が減りローン返済が難しくなったとしても、家族が代わりに支払ってくれるためです。
また、配偶者が働いている場合は世帯収入が増え、審査基準のひとつである年収に影響するという点も理由のひとつです。それぞれの年収は低めでも、世帯年収が高ければ不動産投資ローンを組める可能性は上がるでしょう。
金融資産の有無
年収に加え、金融資産の有無が審査に影響する場合もあります。土地や有価証券など換金可能な資産を豊富に持っている方は、万が一失業したとしても返済が滞る心配が少ないためです。
したがって、年収が低めの方でも金融資産の金額次第では融資を受けられる可能性があります。少しでも審査を有利に進めるために、融資の申込時には必ず申告しておきましょう。
ローンの利用状況
住宅ローンやカーローンの借入額が審査に影響を及ぼす恐れもあります。ローン以外にも、「クレジットカードの利用額が極端に多い」「過去に返済トラブルや滞納がある」といった場合は、マイナスイメージに働く可能性があることを知っておきましょう。
審査における大切な視点は「返済に問題が起きる可能性はないか」です。したがって、年収や収入の安定性以外にも、借り入れや返済状況などの信用情報は重視されます。
属性の評価を上げるには？
不動産投資ローンの審査には、年収以外にも家族構成や金融資産、他社からの借り入れ状況などさまざまな属性が影響します。自分の属性を客観視した結果、不安になる方もいるかもしれませんが、あきらめる必要はありません。属性評価は対策次第で上げられる可能性があるためです。ここでは、属性を上げるためにできることを3つご紹介します。
クレジットカードを解約する
使用頻度が低いクレジットカードを解約すると、属性の評価を上げられる可能性があります。クレジットカードの利用情報は信用情報機関にて記録されており、審査では必ずチェックされます。
複数のクレジットカードを所有している場合や、利用残高が多い場合は、属性評価に悪影響を及ぼすかもしれません。利用していないクレジットカードは解約したほうが無難です。利用しているクレジットカードの限度額を引き下げることも、属性の評価を上げる上で有効的でしょう。
ローンを見直す
住宅ローンやカーローンなど、他にも借り入れがある場合は一度見直しましょう。一括返済ができれば、属性の評価は高くなります。ローンの借り換えや繰り上げ返済も、不動産投資ローンを組みやすくする方法のひとつです。
複数のローンを契約している場合は、契約先をひとつにまとめる「おまとめローン」を利用することで、毎月の返済額を減らせる可能性もあります。
このように、新たな融資を受ける際は、これまでのローン残高を減らせないか検討することをおすすめします。
収入が安定しない副業はしない
不動産投資ローンを組む上で最も重視されるのは、収入の安定さです。「収入が多いほど審査に有利」と考えてしまいがちですが、不安定な副業は収入としてみなされないケースがほとんどです。
また、副業の収入が増えて独立を検討している方は、会社員のうちに融資を受けておくことをおすすめします。独立したばかりの頃は、収入が不安定だと判断されて審査に通りにくくなってしまうためです。
属性の評価が低い場合の対策
ローンやクレジットカードを見直しても、属性評価がどうしても上がらない方もいるかもしれません。不動産投資ローンの場合、家族構成や年収など簡単に変えられない審査基準も比較的多いためです。そこでこの項目では、属性の評価が低い場合にできる対策を3つご紹介します。
自己資金の割合を増やす
自己資金の割合を増やし、物件購入時の借入額を減らすとローン審査に通りやすくなる可能性があります。特に自営業やフリーランスのような不安定とみなされている職業の方は、貯蓄額を増やすことで「金銭管理能力がある」とアピールできる機会にもなるでしょう。
年収の低さが気になっている方も、不動産投資を始める前にまずは貯金を増やしておくことをおすすめします。固定費の節約、銀行の定期預金、ローリスクの資産運用など、自分に合う方法を見つけてみましょう。
日本政策金融公庫に相談をする
日本信用金庫は日本政府が100%出資している金融機関であるため、民間の銀行よりも融資を受けやすいといわれています。属性の評価が低い方でも、一度相談してみても良いかもしれません。
金利が低い点が大きなメリットですが、融資額や期間は他の金融機関よりも制限されてしまいます。さらに税金や公共料金の未払いの有無も判断材料のひとつとなるため、あらかじめ確認しておきましょう。
参考：日本政策金融公庫
不動産投資会社にローンの相談をする
投資用の不動産物件を扱う会社に相談すると、融資を受けられる可能性があります。
不動産投資会社は金融機関と提携している場合が多く、属性の条件が合えばスムーズにローンを組めます。不動産投資会社が取り扱っている物件は、あらかじめ提携先金融機関が担保価値の評価を行っているためです。
不動産投資会社に相談すればさまざまなアドバイスを受けられるため、今後の不動産経営にも大いに役立つでしょう。少しでも不安がある方は、まず不動産投資会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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不動産投資を成功させるには、ローンをいかに上手く活用できるかが重要です。投資のノウハウだけでなく、ローン時の金利や審査基準についても十分理解を深めておく必要があります。
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はじめて不動産投資に挑戦する方や、不動産投資に関する悩みがある方は、「GALA NAVI」の利用を検討してみてください。
まとめ
不動産投資を始めるにあたって、金融機関から融資を受ける方は多いでしょう。その際、年収などの属性評価が審査のカギを握ります。一般的に年収700万円以上で不動産投資ローンを利用できるといわれていますが、自己資産額や信用情報、購入金額なども大きく影響します。
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