ワンルームマンション投資とは？メリットや成功のコツ・失敗事例を紹介
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ワンルーム投資は初期費用が低めで、不動産投資が初めての方でも始めやすいといわれています。一棟投資では避けられない、維持管理の費用や手間が少ないのも事実です。とはいえ、「何から始めて良いか分からない」「失敗しないか心配」という方もいるのではないでしょうか。
そこで今回のコラムでは、ワンルーム投資のメリットや始め方、成功例、失敗例までを幅広く紹介します。リスク回避に役立つ情報収集の方法も解説するため、ワンルーム投資を始める前にぜひ役立ててください。
ワンルームマンション投資とは
マンション投資は「ワンルーム投資」と「一棟投資」に大別できます。ワンルーム投資とはその名の通り、一部屋単位で所有する不動産投資のことです。
収益は家賃収入、あるいは売却益であり、規模が異なるだけで一棟投資と本質は変わりません。ただし、ワンルームマンション投資ならではの特徴もあります。
| 管理 | ・オーナーが管理するのは専有部分のみ ・共有部分は管理組合が行う |
| 費用 | ・イニシャルコスト・ランニングコストともに一棟投資よりも安価 ・融資を受けやすい |
| 資産価値 | ・立地が良ければ尚のこと期待できる ・部屋単位での所有のため土地の活用はできない |
ワンルームマンション投資のメリット
こちらでは、ワンルームマンション投資が持つメリットをご紹介します。
小規模からスタートできる
ワンルームマンション投資は、一棟投資に比べると小規模で始められるのが魅力です。一部屋単位で所有できるため、物件取得費を抑えられます。
運用の過程で複数のワンルームを追加購入し、投資規模の拡大を目指す方もいます。徐々に資産・収入を増やしたい方は、小規模でスタートできるワンルーム投資が適しているかもしれません。
賃貸需要のある物件を検討しやすい
都心や駅から近い、賃貸需要の高い物件は相応の物件取得費がかかります。一棟買いだと予算オーバーしてしまうこともあるでしょう。しかし、ワンルームなら購入できる可能性が高まります。好立地のワンルームであれば、空室リスクも軽減できるでしょう。
物件の管理を簡素化できる
不動産には管理が付きものです。経年劣化は避けられない上、突発的な事故や災害により設備が故障することもあり得ます。将来的には修繕費や施工費も必要になるでしょう。
管理する範囲が広いとオーナーの負担が増えますが、ワンルーム投資であれば、共有部分は管理組合がメインで行っており、自身の所有する専有部分への管理へ注力できます。手が空く分は本業や不動産投資の勉強などに専念できます。
不況に強い
ワンルームマンションの賃料は景気の影響を受けにくい傾向にあるため、ほかの投資よりも安定した収入を得ることができます。
たとえば、2007年に発生したリーマンショックの影響で、日経平均などの株価が大幅に下落しましたが、ワンルームマンションの賃料への影響は少なかったことから、不動産投資をしていた方は安定収入を得られました。
万が一、賃料が下落する際もその割合が低いことから、安定した収益を得たい方はワンルームマンション投資を選ぶとよいでしょう。
分散投資しやすい
分散投資とは、複数の物件を所有してそれぞれを運営することでリスクを低減させる投資方法を指します。
物件を1件しか所有していなかった場合、入居者がいない空室の期間は収入が無くなってしまいますが、分散投資をしていれば空室リスクを低減できます。
また、自然災害などでひとつの物件が機能しなくなった際でも、ほかの物件で収益を維持することができます。
ワンルームマンションはほかの物件よりも低コストであることから、分散投資がしやすいと言えます。
生命保険代わりになる
不動産投資の際にローンを借りる場合、団体信用生命保険に加入することが多いです。
団体信用生命保険は、被保険者がローンの支払期間中に事故や病気などによって死亡した場合、残りのローンを保険金で弁済できる仕組みを指します。
一般的な生命保険でも同様のことができるため、家族に借金を背負わせることなく物件を相続できます。
団体信用生命保険への加入は任意ですが、上記のようなメリットからほとんどの方が加入しています。
節税
ワンルームに限らず不動産投資を行う際は、物件の耐用年数に応じて物件の購入価格を減価償却費として計上できます。
初年度に購入費を全額記載してしまうと、巨額のマイナスが発生するため収益や損益を明確にすることができません。
減価償却を行うことで実際に赤字ではなくても、帳簿上では赤字として計上することができます。
その結果、所得税や住民税の負担が軽くなるため、節税ができるということです。
インフレ対策
先述の通り、ワンルームマンションは株価や市場の経済状況の影響を受けにくい、安定した商品です。
そのため、物価が上がってお金の価値が下がるインフレが発生した場合でも、価格が急落することはありません。
また、インフレが起きた場合は家賃が上昇するため、収益が増加することから返済が楽になります。
このことから、ワンルームマンション投資はインフレ対策に用いることができます。
ワンルームマンション投資の始め方
不動産投資の始め方は、ワンルームでも一棟でもあまり変わりはありません。規模の違いはあるものの、流れは共通しているため、全体像を把握しておくと良いでしょう。ここでは、情報収集の方法や契約までの流れについて解説します。
ネットや不動産会社で情報を集める
まずは情報収集です。手軽に集められるのはインターネットでしょう。多くの不動産ポータルサイトで、「エリア」「価格」「物件種別」などから物件情報を検索できます。中には不動産会社が運営するサイトもあり、初心者〜運用中の方向けのコラムなど、有益な情報を発信しています。ワンルーム投資に対する理解も深められるでしょう。
不動産会社へ直接相談する方法も有効です。 不動産投資の目的や予算を伝えると、希望に合う物件を提案してくれるでしょう。
物件の選び方～契約までの流れをチェック
インターネットや不動産会社で投資プランに合った物件情報を集めたら、今度は「本当に予算内で済むか」「投資目的を果たせそうか」といった視点から、シビアな目で物件を選定します。空室リスクの高い物件だと分かれば、この段階で除外しましょう。
物件の選定が済めば、問い合わせ・内見・現地調査に移ります。最新情報を確認し、内見や周辺エリアの調査を通してメリットやリスクを計算しましょう。実際に目で確かめることは非常に重要です。
心が決まれば買い付けの契約です。売り手と買い手、双方の合意で売買予約が成立します。無事に購入が完了すれば、入居者の募集・運用の開始という流れをたどります。
必要な資金を調達するには
物件の選定には入念な資金計画が必要です。全額を自己資金で用意する方もいますが、金融機関から融資を受ければ、少額の自己資金でも始められます。
融資を受けたい金融機関と、希望の融資額を明確にしましょう。ローン返済を月々の収支計画に組み入れても破綻しないか、きちんと確認しなければなりません。なお、不動産会社によっては金融機関と提携しており、融資先を紹介してもらえるケースもあります。
ワンルームマンション投資で成功するコツ
無計画に投資を始めると、予期せぬ事態に戸惑ってしまう恐れがあります。物件選びをはじめ、利回りのシミュレーション、契約する不動産会社の選定も大切です。成功のポイントを押さえておけば、リスク回避につながるでしょう。
賃貸需要のある物件を選ぶ
収支の安定を図るには物件選びが肝になります。賃貸需要のある物件の主な特徴は「好立地」「良好なメンテナンス」「生活しやすい間取り」などです。以下に、それらの条件の一例をまとめました。
| 好立地とは | ・駅から徒歩圏内 ・スーパーやコンビニ、病院が近い ・オフィス街へのアクセスが良好（サラリーマンが対象の物件） ・小学校が近い（ファミリー層が対象の物件） など |
| 良好なメンテナンスとは | ・定期点検をしているか ・劣化、故障している箇所はないか など |
| 生活しやすい間取り例 | ・生活導線がスムーズ ・広い収納スペース ・バスやトイレが分離している など |
利回りを計算し収支シミュレーションをする
物件購入前の収支シミュレーションは入念にしておきましょう。リスクの把握や投資戦略を立てるのに役立ちます。特に修繕費の発生リスクは「起こっても仕方がないもの」と考え、不測の事態に備えておくことが大切です。
初期費用、ランニングコスト、ローン返済も含めて計算し、手残り（家賃収入-諸経費）や将来的な売却益はどれくらいなのか、全てシミュレーションしておきましょう。
信頼できる不動産会社と契約する
契約する不動産会社が信頼に値するのかを見極めることも大切です。判断基準は人それぞれではありますが、少なくとも次の基準を満たしている会社が良いでしょう。
- 収益物件の販売実績を公開しているか
- 詳細な物件情報を掲載しているか
- 営業担当がエリアの情報を把握しているか
- 融資の情報に詳しく、金融機関の紹介もしているか
- 相談者の収入や投資経験、目的に合った不動産を提案するか
- 不動産の管理サポートを設けているか
ワンルームマンション投資の成功例3つ
成功例は不動産投資の戦略を練る上で参考になります。ここでは、「市場に合わせた物件購入」「都市周辺エリアでの物件探し」「ローンの繰り上げ返済」の3例をピックアップしました。
不動産市場をリサーチして不動産を購入した
大規模な資産形成に成功した方は、市場に合わせて不動産を購入しています。不動産の価値が大幅に下落した際に購入し、価値が高騰したタイミングで売却した方は、その代表例です。物件の種類や規模だけでなく、景気・経済の動向にも着目しましょう。
都心周辺の優良物件を購入した
将来的な賃貸需要を逆算し、都心周辺の優良物件を購入して成功した事例もあります。不動産投資は中・長期スパンで運営することが多いため、人口動態の推移をチェックすることも成功の秘訣の一つです。
ローンの繰り上げ返済で収支を改善した
ローンの繰り上げ返済は利息を軽減でき、総返済額を減らせる効果があります。余裕資金を充てるのも良いですが、ワンルームマンションを複数購入し、2戸目の家賃収入で1戸目のローンの繰り上げ返済に充てる、というテクニックで成功した方もいます。
早めに完済することで手取りが増え、金融機関からの与信枠も増える可能性があるため、さらなる買い増しも可能でしょう。
ワンルームマンション投資でねらい目のエリア
ワンルームマンション投資で収益を得たい方は、下記のようなエリアをねらってみましょう。
単身者が多い
単身者のなかには、独身の方や単身赴任の方など、さまざまな背景を持った方がいらっしゃいます。
入居エリアについてはコンビニや夜遅くまで営業しているお店があるなど、利便性が高いエリアを好みます。
夜遅くに仕事が終わったあと、食べて帰ってすぐに就寝できるような、アクセスが良好なエリアが好まれる傾向にあります。
一般的な単身者は、最寄駅から徒歩10分圏内のエリアに住みたいと考える方が多いようです。
したがって、立地上、単身者が多いことが想定されるエリアで、かつ利便性が高いエリアを検討しましょう。
交通アクセスが良い
ご家族をもつ方であれば、閑静かつ、病院などの主要施設が近くにあるエリアを好む傾向にありますが、単身者の場合は学校や会社などにできるだけ近い場所を好む方が多いです。
主要都市に電車1本で行くことができる、駅から近いといったエリアは、多くの単身者に好まれています。
総務省の調査によると、通勤・通学時間は1時間45分程度である方が多いことから、こちらの対象となるエリアを探しましょう。
参考ページ：総務省統計局「社会生活基本調査から分かる47都道府県ランキング」
人口が多い
主要都市と地方の大きな差として、人口が挙げられます。
人口が多いほど物件の利用者が多くなる傾向にあるため、ワンルームマンション投資を行う際は主要都市がおすすめです。
特に、人口が多い場所は高い需要があるため、入居者が集まって高い収益を得ることが期待できます。
入居者が異動や転勤などを行った際でも、需要の高さからすぐに次の入居者が見つかる可能性が高くなります。
土地の価格が住宅地よりも高い
単身者のなかには給料が高額な方が含まれていることから、住宅地よりも高い土地の価格でも売れることがあります。
ご家族を持つ方の場合は生活費の負担が増えるため、使える金額が単身者よりも少ないものです。
人口が多いエリアは需要が高いことから、ご家族では生活の負担が大きくなる傾向にあります。
ご家族よりも高額な家賃を支払うことができる単身者を集客することで、収益も高くなるでしょう。
治安が良い
治安はワンルームマンション投資に限らず、ほとんどの方が物件を選ぶ際に重視するポイントです。
特に、ワンルームマンションの場合は昼に部屋を空けることが多いため、そのすきを狙った空き巣の被害に遭ってしまう可能性があります。
そのため、ワンルームマンション投資を行う際には治安が良い場所を狙いましょう。
また、治安が良くない場所についてはセキュリティや家賃などを調整して集客を行います。
ワンルームマンション投資が向いている人
ワンルームマンション投資が向いている方には、下記のような特徴を持っています。
- まじめで几帳面、自己管理が十分にできる
- 行動力と決断力がある
- 短期間ではなく、長期間でものごとを考えることができる
不動産投資は長期にわたって物件を運用する投資方法であることから、いつどのような収支があるのかを検討する必要があります。
期待している収益を得るためには、物件の入居状況や設備の状態などをこまめに管理することが求められます。
しばらく放置していたら設備が破損していて、その結果入居者が離れてしまったということは少なくありません。
また、不動産投資の対象となる物件はさまざまで、投資家には物件を選ぶ際に思い切った決断力が求められます。
このような特徴を持つ方は不動産投資で成功し、大きな収益を得られる可能性が高い傾向にあります。
ワンルームマンション投資の注意点
ワンルーム投資にはメリットだけでなく、注意すべき点もあります。代表的なのは「空室リスク」「諸経費の発生」です。リスクを把握しておくと、事前に対策を立てられます。
空室になると収入ゼロ
一棟投資であれば、多少の空室が出ても建物全体の借り手がゼロになることは考えにくいといえます。しかし、ワンルームへの投資は空室が出ると収入が発生しません。家賃収入を得られなくても管理費やローンの支払いはあるため、キャッシュフローが悪化します。
収支のマイナス分を自己資金から補填していると、自分の首を絞めることになりかねないため注意しましょう。空室リスクは、賃貸需要のある物件の選定や実績豊富な管理会社を委託先へ選ぶことで回避可能です。
税金や維持費がかかる
ワンルームマンションの購入に伴う税金や維持費は、全てオーナーの負担になります。例えば、次のような出費です。
- 管理費
- 火災保険、地震保険
- 固定資産税、都市計画税
- 所得税、住民税 など
年数が経過してくると 、リフォームや修繕費などの支出が発生しやすい点も懸念事項でしょう。将来、発生する可能性のある支出を考慮し、入念な収支計画を立てることが重要です。
ワンルームマンション投資の失敗例3つ
小規模でスタートできるワンルーム投資ですが、不用意に手を出すと思わぬ落とし穴が待ち受けているかもしれません。ここでは、ワンルーム投資の失敗例を3つ紹介します。同類の間違いをしないよう、チェックしておきましょう。
物件費のみで決めたら立地条件が良くなかった
安く購入できたとしても、立地が良くなければ入居者の獲得に苦労するでしょう。「通勤や通学はしやすいか」「生活に便利な施設やお店があるか」など、入居者はロケーションを非常に大切にしています。物件選びの際は多角的な視点を持ち、経営者目線で調査することが大切です。
利回りの計算を怠っていた
収支のシミュレーションは少々難しく、怠るまではいかないものの、ざっくりとした計算で済ませている方もいるでしょう。しかし、厳密に計算すると収支が合わず、資本の回収に苦しむことはあり得ます。
収益性の計算は、物件価格、利回り、ローン返済期間、金利といった必要事項を全て含み、可能な限り正確な数値を把握しましょう。
設備投資をしていなかった
入居希望者は、立地の良だけでなく、設備面での暮らしやすさもチェックしています。いくらアクセス抜群の物件でも、家事動線が不便な間取りだと候補から外してしまうかもしれません。
物件選びでは、ターゲットに適した設備や間取りになっているかも注視しましょう。下記は、ターゲットに適した設備例です。
| 単身者向け | ・インターネット無料 ・オートロック ・宅配ボックス ・浴室換気乾燥機 ・ホームセキュリティ |
| ファミリー向け | ・インターネット無料 ・オートロック ・ホームセキュリティ ・追い焚き機能 ・システムキッチン |
ワンルームマンション投資は情報収集でリスクヘッジ！
ワンルーム投資は、一棟投資よりも空室リスクの負担が伸し掛かります。リスク回避のためにできることは複数ありますが、基礎となるのは情報収集です。どのようにすれば適切な情報を集められるのか、ここでは情報収集のポイントをまとめました。
マクロ・ミクロな視点で情報をキャッチ
やみくもに情報収集するのではなく、マクロ・ミクロの視点を意識することが大切です。マクロでは不動産市場を俯瞰するような視点を持ちましょう。例えば、エリアによる値動きの違いや人口動態、法的な規制緩和などの情報です。
ミクロでは、物件そのものや不動産会社の評判など、個別具体的な視点を光らせて調査します。気になる物件があれば実際に足を運び、不動産会社の営業パーソンから情報をヒアリングするのも良いでしょう。
人気物件の条件をリサーチ
長期の入居者を確保するには、賃貸需要のある物件の条件を把握しておきましょう。物件リサーチのポイントは、入居者の目線で考えてみることです。例えば、一人暮らしの層とファミリー層とでは、物件に求めるものがまったく異なるのは想像が付くでしょう。
家賃設定も同じです。ターゲットの収入に見合っていなければ入居を望めません。利回りのみに振り回されず、入居したいと思ってもらえる物件の条件を吟味しましょう。
不動産会社に任せきりにしない
信頼できる不動産会社に頼ることは問題ではないでしょう。ただし、何もかもを任せっきりにするのはおすすめできません。不動産の所有者はオーナーであり、突発的な修繕や長期的な空室の発生などは、基本的にはオーナーご自身が対応しなければなりません。
不動産会社にサポートを求めるのは可能ですが、オーナーご自身が積極的な姿勢で取り組む方でないと、サポートを生かしきれない可能性があります。
GALA NAVIでリスク対策や運用方法を学ぼう
ワンルーム投資への理解を深めるなら、「GALA NAVI」で情報収集をするのがおすすめです。GALA NAVIは、都心の資産運用型マンションを扱う「FJネクスト」が運営している不動産情報サイトです。
マンション投資に関するコラムを多数発信しており、セミナー情報や無料相談会、最新物件情報なども閲覧できるよう作成しています。無料の会員登録をすれば、会員限定のコンテンツもダウンロード可能です。ワンルーム投資を始める前に、まずはGALA NAVIで情報収集してみてはいかがでしょうか。
まとめ
一部屋単位で所有できるワンルーム投資は、小規模で始められるため初心者向きといえます。賃貸需要のある物件を検討できる、管理に手間がかからないなど、魅力に感じる点も多いでしょう。ただし、空室発生時は収入がゼロになる点に要注意です。物件選びには多角的な視点を取り入れ、ターゲットに合った設備や間取り、生活環境かを見極めましょう。
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