「ローン特約」って何? 不動産売買契約でのトラブルを防ぐために知っておきたいポイント

「ローン特約」って何? 不動産売買契約でのトラブルを防ぐために知っておきたいポイント

数千万円の不動産を現金一括で購入するという方はあまりいらっしゃらないと思います。おそらく、ほとんどの方が不動産の購入資金を金融機関などからの借り入れで調達しているのではないでしょうか。特に、日本は超低金利時代が長く続いているため、ローンの金利と賃貸収入の利回りの差を利用した不動産投資を行っているという方も多くいらっしゃいます。しかし、ローンを前提として不動産を購入する場合、融資を受けられなければ、不動産の購入自体が事実上不可能になってしまう場合もあるでしょう。そのような場合に不動産売買契約そのものを白紙にすることができるのが「ローン特約」です。

ローン特約とは何か

買主側の事情によって不動産売買契約を解除する場合、通常であれば支払い済みの手付金は返還されず、場合によっては違約金が発生することもあります。しかし、ローン特約が契約条項として入っており、かつローンが不成立だった場合、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。このような場合、手付解除や契約違反といった契約解除にあたっての条件は適用されません。
ローン特約にも、大きく2通りがあります。ひとつは、融資承認が得られるか、得られなかったかの結果が出た時点で、自動的に不動産売買契約が成立、あるいは白紙になる「条件型」(「解除条件型」あるいは「停止条件型」)、もうひとつは、買主に「契約を解除する権利」を与える「解除権留保型」(解除権をもつ買主が、売主に対し解除の意思表示をすることにより契約解除を行う)です。契約締結時には、このどちらの契約になっているのか、また詳細な条件がどう定められているかの確認が必要です。

ローン特約のよくあるトラブル3選

ローン特約関連でよくある3つのトラブルをご紹介します。

トラブル1:ローンを申し込む金融機関名が契約書に書かれていない

不動産売買契約書に、ローンを申し込む金融機関名が具体的に記載されておらず、単に「金融機関等」となっていたり、「A銀行、B銀行等」となっていたりすることがあります。仮に「金融機関等」となっていた場合には、「買主がローンを希望する銀行で断られても、その他の銀行ではローンが通る可能性がある」「銀行でなくてもいい」と解釈されてしまい、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまうことがあります。
一方、「A銀行、B銀行等」となっていた場合では、A銀行やB銀行でローンを断られたら、他の銀行にも申し込まなくてはなりません。ただ、この場合は銀行以外の、例えばノンバンクなどは対象外となります。ノンバンクなどは銀行とは金利等の融資条件が異なるために、一般的に「銀行等」には含まれないと考えられているからです。

トラブル2:ローンが希望の金額に満たなかった

ローンの金額が具体的に記載されていないという場合もトラブルの原因になります。申し込んだ全額のローンが通らず一部しか借りられなかった場合でも、無償解除の条件としてローンの金額が明確に記載されていなければ、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されるからです。金額についても、条件を明記すべきでしょう。

トラブル3:ローン不成立以外の理由で不動産売買契約を破棄したい

「ローン審査は通ったものの、購入代金のほかに諸費用が思ったよりもかかることがわかった」「購入資金の一部として期待していた家族からの援助がなくなった」「今、住んでいる住宅の売却代金が想定よりも低かった」こうした理由で不動産売買契約を破棄することは自己都合での解約となりますから、当然ながらローン特約は適用されません。ローン特約で解除できるのは、契約内容にもよりますが、あくまでも金融機関でのローン審査が通らなかったケースのみです。
また、ローンの審査を受けている間に買い主が転職してしまうなど、審査に影響を与える属性の変更があった場合も自己都合とみなされることがあります。返済に影響を与えるような属性の変更はトラブルになりやすいので、回避すべきでしょう。

ローン特約ではここに注意!

不動産売買契約書には、「ローンを申し込む金融機関名」「ローンの金額」「ローンが承認されるまでの期間」「ローンが通らなかった場合の対応策」などの条件を明確に記載するようにします。契約書上で条件を明確にしておくことで、トラブルを回避できる可能性が高くなります。
また、「解除権保留型」の契約で、「○年○月○日を解除期限とする」という条件がつけられていた場合には、期日までに売主に対して解除権の行使を行わなくてはいけません。この場合、期日を過ぎてから解除の意思を伝えても、解除の条件にはあたりません。ただし、仲介業者によっては、期日内に解除の意思を伝えたにもかかわらず、売主には意思が伝わっていなかったということもあるようなので、トラブル回避の為に、買主から売主に対して内容証明郵便等で直接通知するなどの対応がより確実です。

ローン特約は慎重に

気に入った不動産が見つかった場合、「欲しい」という気持ちが先走ってしまい、資金計画や売買契約書の見直しなどがおろそかになってしまうことがあります。決断力も大切ですが、ローン特約を含む不動産売買契約は、契約する前に一度、冷静に契約書の条項や条件を慎重にチェックすることが大切です。

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