投資用マンションに自分で住むには？メリットやリスク、注意点を解説
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不動産投資を行う上で注意したいのが、空室リスクの対策です。
家賃収入を得られなければ資産形成に影響するため、投資用のマンションに自分で住むことを考えている方もいるのではないでしょうか。
自分ではなく、子どもや親の住まいとして検討しているかもしれません。
そこでこの記事では、投資用マンションに自分で住むメリットやリスクを解説します。
注意点もまとめているため、空室対策としてお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
投資用マンションに自分で住むことは可能
投資用のマンションを選ぶ基準は賃貸需要の高さでしょう。
立地、周辺環境、築年数などを考慮し、長く安定した家賃収入を得られそうな物件を選ぶのが鉄則です。
とはいえ、選定にはオーナーの好みが交じることもあるため、「自分でも住んでみたい」と思うようになるかもしれません。
投資用として購入したマンションでも、オーナーが住みたいと思えば居住は可能です。
ただし、そこには一定のリスクや注意点が伴います。
購入当時の利用目的を変更するのであれば、トラブルに発展しそうな内容を把握した上で実行に移しましょう。
投資用マンションと居住用マンションの違い
投資用マンションと居住用マンションは、物件の設計目的や設備仕様、管理方針などに明確な違いがあります。
投資用マンションは第三者への賃貸を前提として建築・販売されているため、設備仕様は必要最低限に抑えられる傾向があります。
たとえば、キッチンや浴室のグレードは一般的に標準仕様が多く、内装も汎用性を重視したものが採用されます。
一方、居住用マンションは購入者自身の居住を目的としているため、室内設備や収納スペース、内装の質感などにこだわった仕様が多く見られます。
また、双方には管理方針にも違いがあります。
投資用物件は空室対策や賃貸管理の効率性が重視され、居住者との長期的な関係構築は重視されにくい傾向にあります。
対して居住用物件では、住民の満足度や防犯・騒音対策など、快適な住環境を維持するための取り組みが行われます。
このように、投資用と居住用では設計思想そのものが異なるため、自分で住むことを検討する際には、そのギャップをしっかりと認識しておく必要があります。
投資用マンションに自分で住むリスク
空室対策などを目的として、投資用で購入したマンションに自分で住むことを想定している方もいるでしょう。
それ自体は可能ですが、リスクや注意点を伴うため安易に実行してはいけません。
ここでは、投資用のマンションに自分で住む5つのリスクを紹介します。
家賃収入が得られない
当然ながら、投資用のマンションに自分で住むと家賃収入は得られなくなります。
不動産投資ローンを完済していれば損はしないように思えますが、物件を保有している限り、管理費や維持費、固定資産税の支払いは続きます。
家賃収入が得られないことで、これらの支払いが困難になるかもしれません。
今後の出費に影響はないでしょうか。
あるいは、十分な自己資金は残っているでしょうか。
投資用のマンションに自分で住む場合は、資金計画に支障が出ないかを確認することが大切です。
経費計上ができなくなる
不動産投資で経費計上できるのは、事業を行うために支払ったものだけです。
例えば、減価償却費という経費があります。
減価償却費とは、固定資産の取得費用を購入年に一括計上せず、資産価値が目減りする経年ごとに計上する勘定科目のことです。
つまり、購入初年度以降は実支出を伴わずに収入から差し引けるため、大きな節税を期待できます。
しかし、そうしたメリットは投資用マンションとして運営するからこそ得られるものです。
自分で住んだ場合は賃貸経営ではなくなり、経費として認められません。
ローンの金利が高い
投資用のマンションの購入にローンを組んでいる方もいるでしょう。
しかし、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、自分で住むとローンの返済が負担になる恐れがあります。
不動産投資ローンは、賃貸経営における家賃収入が返済の原資です。
空室リスクなどで返済が滞ることを想定し、金利はやや高めに設定されています。
いずれは購入した投資用マンションに住むことを検討している場合は、不動産投資ローンの金利を把握しておきましょう。
ローンの使途変更が問題になる
ローン返済中の投資用のマンションに自分で住むという選択は、金融機関からすれば「話が違う」使用目的です。
金融機関は家賃収入が得られる前提で融資しているため、使途変更がスムーズに受け入れられるとは限りません。
したがって、投資用のマンションに自分で住みたい場合は、必ず金融機関へ相談しましょう。
契約違反だと騒ぎにならないよう、事前に承諾を得ることが大切です。
ローンの借り換えが難しい
賃貸経営から居住用に使途変更するために、不動産投資ローンから金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討されている方もいるでしょう。
金融機関へきちんと相談すれば、居住用への使途変更は認められるケースがあります。
ただし、ローンの借り換えは簡単とはいえません。
特にワンルームマンションは、住宅ローンを使用できる最低面積に達していない物件が多く、金融機関によってはハードルが高いでしょう。
ローンの借り換えができなければ、不動産投資用の高い金利でローン返済をし続ける必要があります。
入居者の強制退去はできない
すでに入居者がいる部屋を、自分の居住用として利用したいケースもあるでしょう。
ただし、入居者をオーナーが強制的に退去させることは不可能に近いです。
法は基本的に立場の弱いほうを保護します。
借地借家法も例外ではなく、多くのケースで守られるのは入居者です。
正当な事由あれば退去勧告はできますが、「自分が住みたいから」だけでは難しいでしょう。
無理に退去させるとトラブルに発展する可能性が高いです。
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
住宅ローンと不動産投資ローンは、融資の目的や審査基準、金利や返済条件などにおいて大きく異なります。
それぞれの特徴を理解することで、誤ったローン利用によるリスクを避けることが可能です。
住宅ローンは、購入者本人やその家族が実際に居住するための不動産に対して適用される融資方法を指します。
利用者の年収や勤続年数など、個人の返済能力を重視した審査が行われ、金利は比較的低い傾向にあります。
また、住宅ローン控除などの税制優遇措置が適用されることも、大きなメリットのひとつです。
一方、不動産投資ローンは第三者に賃貸することを目的とした不動産購入に対して融資される商品です。
審査については本人の収入に加え、物件の収益性や立地、管理状況なども評価対象となります。
住宅ローンよりもリスクが高いとされるため、金利はやや高めに設定されていることが多いです。
また、原則として住宅ローンのような税制優遇措置は適用されません。
投資用ローンで購入した物件に自分で住もうとする場合、ローン契約の内容に違反する可能性があるため、事前の金融機関との確認が不可欠です。
住宅ローンで購入した物件を賃貸に転用する際も、許可が必要となる場合があります。
これらの違いを把握したうえで、自分のライフプランや活用方法に合ったローンを選ぶことが重要です。
投資用マンションに自分で住む際に注意すること
投資用として購入したマンションを居住用にするには、気を付けるべきことがいくつかあります。
知らずに自分で住むとトラブルに発展したり、損をしたりするかもしれません。
ここでは、投資用で購入したマンションに自分で住む場合に注意することを解説します。
事前に金融機関と相談する
不動産投資ローンは、不動産投資を目的とした投資用の物件を購入するためのローンです。
自分の居住用となると、金融機関が了承している前提が覆ることになります。
したがって、金融機関への相談なくして自分で住む場合は要注意です。
必ず相談した上で許可を得ましょう。
勝手に居住用に切り替え、それが発覚すると契約違反になりかねません。
結果、融資が打ち切られる可能性もあるでしょう。
自分で住むことを前提とした物件を購入しない
不動産投資ローンの金利は高めのため、自分で住む物件としては不向きといえます。
ローン返済が家計に影響を及ぼす恐れもあるでしょう。
不動産投資は第三者へ賃貸することが目的であり、自分にとって住み心地が良いかは別問題です。
賃貸ニーズと自分のニーズが一致することはあっても、基本的には第三者への賃貸ニーズに合わせて選ぶことが、不動産投資の成功につながります。
投資用マンションに自分で住むメリットは？
投資用のマンションで重要なのは利回りやキャッシュフローなどの収益性です。
自分で住むと収益性が下がるため、居住用と投資用のマンションは別として考えたほうがよいでしょう。
その一方で、投資用で購入したマンションに自分で住むことによるメリットもあります。
空室による無駄を削減できる
投資用で購入したマンションに空室が発生し、しばらく借り手がつかない場合、ローンの返済原資や維持費の負担に困るでしょう。
しかし自分で住んでしまえば、根本的な解決にはなっていないものの、空室の無駄は削減できます。
家賃がかからない
投資用に購入したマンションを居住用にすることで、家賃を支払わずに済みます。
物件のオーナーといっても、別で自分の居住地を持っていることがほとんどです。
賃貸物件に住んでいるのではあれば、その分の家賃がかからずに済むとも考えられます。
自由にリノベーションできる
自分で購入したマンションは自由なリノベーションが可能です。
賃貸物件では限界のあったカスタマイズも、投資用マンションであれば自分好みにアレンジできます。
リノベーションで価値を高めれば、再び賃貸物件として貸し出す選択肢も生まれるでしょう。
おしゃれであったり、機能性が高かったりと、周囲との差別化ができれば家賃設定を高めにできるかもしれません。
投資用マンションに自分で住んでも問題ない人
投資用マンションを自己居住用に切り替える場合、一定の条件を満たしていれば問題はありません。
以下のような状況にある方は、法的・契約上のリスクが少なく、比較的スムーズに住み替えが可能です。
ローンを完済している人
投資用ローンを利用して物件を購入した場合でも、すでにそのローンを完済している場合は、居住に制限がかかることはほとんどありません。
金融機関との契約内容にもよりますが、ローン残債がないことで使用用途の縛りが解消されているため、自己の判断で居住用へ転用することが可能となります。
ただし、念のためローン契約時の書面を確認し、契約終了後の物件使用に関する条項があるかどうかを確認しておくことが望まれます。
自己資金で購入している人
購入時にローンを利用せず、すべて自己資金で取得している場合は、物件の使用用途に制限がないケースが多く見られます。
このようなケースでは、法令上問題がなければ、自ら居住することは可能です。
なお、投資用マンションのなかには管理規約で用途が制限されている場合もあります。
たとえば、民泊や事務所利用を禁止しているケースが該当しますが、自己居住については基本的に問題とされません。
また、都市計画法や建築基準法の制限がある地域でも、住居利用が認められていることが前提となります。
上記より、投資用マンションに入居する際は、契約書や管理規約、法令上の用途区分を事前に確認しておくことが重要です。
FJネクストの自己居住用マンションについて
当社FJネクストでは、資産運用型「ガーラマンションシリーズ」だけではなく、自己居住用「ガーラ・レジデンスシリーズ」のご用意がございます。
ガーラ・レジデンスシリーズはファミリー層に向けて、良好な利便性や住環境を提供しています。
長く快適に生活をお送りいただきたいので、ガーラ・レジデンスシリーズでは下記を必須要素としています。
- 機能性… 使いやすく、お手入れも楽であること
- 安全性… お子様やお年寄りにも優しい住まいであること
- デザイン性… お気に入りに囲まれた満足感をお届けすること
- 可変性… お好みやライフスタイルに合った住まいであること
- 標準仕様… オプション仕様ばかりでなく標準仕様にこだわること
- 省エネ… 環境への配慮も忘れない住まいづくりを大切にすること
東京23区をはじめとして、東京都下、神奈川、埼玉、千葉に物件のご用意がございます。
現在も積極的に建設しており、申し込み受け付けを随時承っております。
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まとめ
投資用で購入したマンションに自分で住むことを検討する場合、注意点やリスクを把握してから実行することが大切です。
知らずにやってしまうと、家計に影響を及ぼすだけでなく、金融機関とのトラブルに発展する恐れもあります。
不動産投資は、正しく、最新の情報を得ながら運用しましょう。
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