投資用マンションに自分で住むには？メリットやリスク、注意点を解説
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不動産投資を行う上で注意したいのが、空室リスクの対策です。家賃収入を得られなければ資産形成に影響するため、投資用のマンションに自分で住むことを考えている方もいるのではないでしょうか。自分ではなく、子どもや親の住まいとして検討しているかもしれません。
そこでこの記事では、投資用マンションに自分で住むメリットやリスクを解説します。注意点もまとめているため、空室対策としてお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
１．投資用マンションに自分で住むことは可能
投資用のマンションを選ぶ基準は賃貸需要の高さでしょう。立地、周辺環境、築年数などを考慮し、長く安定した家賃収入を得られそうな物件を選ぶのが鉄則です。とはいえ、選定にはオーナーの好みが交じることもあるため、「自分でも住んでみたい」と思うようになるかもしれません。
投資用として購入したマンションでも、オーナーが住みたいと思えば居住は可能です。ただし、そこには一定のリスクや注意点が伴います。購入当時の利用目的を変更するのであれば、トラブルに発展しそうな内容を把握した上で実行に移しましょう。
２．投資用マンションに自分で住むリスク
空室対策などを目的として、投資用で購入したマンションに自分で住むことを想定している方もいるでしょう。それ自体は可能ですが、リスクや注意点を伴うため安易に実行してはいけません。ここでは、投資用のマンションに自分で住む5つのリスクを紹介します。
🔵 家賃収入が得られない
当然ながら、投資用のマンションに自分で住むと家賃収入は得られなくなります。不動産投資ローンを完済していれば損はしないように思えますが、物件を保有している限り、管理費や維持費、固定資産税の支払いは続きます。
家賃収入が得られないことで、これらの支払いが困難になるかもしれません。今後の出費に影響はないでしょうか。あるいは、十分な自己資金は残っているでしょうか。投資用のマンションに自分で住む場合は、資金計画に支障が出ないかを確認することが大切です。
🔵 経費計上ができなくなる
不動産投資で経費計上できるのは、事業を行うために支払ったものだけです。例えば、減価償却費という経費があります。減価償却費とは、固定資産の取得費用を購入年に一括計上せず、資産価値が目減りする経年ごとに計上する勘定科目のことです。つまり、購入初年度以降は実支出を伴わずに収入から差し引けるため、大きな節税を期待できます。
しかし、そうしたメリットは投資用マンションとして運営するからこそ得られるものです。自分で住んだ場合は賃貸経営ではなくなり、経費として認められません。
🔵 ローンの金利が高い
投資用のマンションの購入にローンを組んでいる方もいるでしょう。しかし、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、自分で住むとローンの返済が負担になる恐れがあります。
不動産投資ローンは、賃貸経営における家賃収入が返済の原資です。空室リスクなどで返済が滞ることを想定し、金利はやや高めに設定されています。
いずれは購入した投資用マンションに住むことを検討している場合は、不動産投資ローンの金利を把握しておきましょう。
🔵 ローンの使途変更が問題になる
ローン返済中の投資用のマンションに自分で住むという選択は、金融機関からすれば「話が違う」使用目的です。金融機関は家賃収入が得られる前提で融資しているため、使途変更がスムーズに受け入れられるとは限りません。
したがって、投資用のマンションに自分で住みたい場合は、必ず金融機関へ相談しましょう。契約違反だと騒ぎにならないよう、事前に承諾を得ることが大切です。
🔵 ローンの借り換えが難しい
賃貸経営から居住用に使途変更するために、不動産投資ローンから金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討されている方もいるでしょう。金融機関へきちんと相談すれば、居住用への使途変更は認められるケースがあります。
ただし、ローンの借り換えは簡単とはいえません。特にワンルームマンションは、住宅ローンを使用できる最低面積に達していない物件が多く、金融機関によってはハードルが高いでしょう。ローンの借り換えができなければ、不動産投資用の高い金利でローン返済をし続ける必要があります。
🔵 入居者の強制退去はできない
すでに入居者がいる部屋を、自分の居住用として利用したいケースもあるでしょう。ただし、入居者をオーナーが強制的に退去させることは不可能に近いです。
法は基本的に立場の弱いほうを保護します。借地借家法も例外ではなく、多くのケースで守られるのは入居者です。正当な事由あれば退去勧告はできますが、「自分が住みたいから」だけでは難しいでしょう。無理に退去させるとトラブルに発展する可能性が高いです。
３．投資用マンションに自分で住む際に注意すること
投資用として購入したマンションを居住用にするには、気を付けるべきことがいくつかあります。知らずに自分で住むとトラブルに発展したり、損をしたりするかもしれません。ここでは、投資用で購入したマンションに自分で住む場合に注意することを解説します。
🔵 事前に金融機関と相談する
不動産投資ローンは、不動産投資を目的とした投資用の物件を購入するためのローンです。自分の居住用となると、金融機関が了承している前提が覆ることになります。したがって、金融機関への相談なくして自分で住む場合は要注意です。必ず相談した上で許可を得ましょう。
勝手に居住用に切り替え、それが発覚すると契約違反になりかねません。結果、融資が打ち切られる可能性もあるでしょう。
🔵 自分で住むことを前提とした物件を購入しない
不動産投資ローンの金利は高めのため、自分で住む物件としては不向きといえます。ローン返済が家計に影響を及ぼす恐れもあるでしょう。
不動産投資は第三者へ賃貸することが目的であり、自分にとって住み心地が良いかは別問題です。賃貸ニーズと自分のニーズが一致することはあっても、基本的には第三者への賃貸ニーズに合わせて選ぶことが、不動産投資の成功につながります。
４．投資用マンションに自分で住むメリットは？
投資用のマンションで重要なのは利回りやキャッシュフローなどの収益性です。自分で住むと収益性が下がるため、居住用と投資用のマンションは別として考えたほうがよいでしょう。その一方で、投資用で購入したマンションに自分で住むことによるメリットもあります。
🔵 空室による無駄を削減できる
投資用で購入したマンションに空室が発生し、しばらく借り手がつかない場合、ローンの返済原資や維持費の負担に困るでしょう。しかし自分で住んでしまえば、根本的な解決にはなっていないものの、空室の無駄は削減できます。
🔵 家賃がかからない
投資用に購入したマンションを居住用にすることで、家賃を支払わずに済みます。物件のオーナーといっても、別で自分の居住地を持っていることがほとんどです。賃貸物件に住んでいるのではあれば、その分の家賃がかからずに済むとも考えられます。
🔵 自由にリノベーションできる
自分で購入したマンションは自由なリノベーションが可能です。賃貸物件では限界のあったカスタマイズも、投資用マンションであれば自分好みにアレンジできます。
リノベーションで価値を高めれば、再び賃貸物件として貸し出す選択肢も生まれるでしょう。おしゃれであったり、機能性が高かったりと、周囲との差別化ができれば家賃設定を高めにできるかもしれません。
５．不動産投資のルールを学ぶならGALA NAVIで！
不動産投資を始める上で、知っておくべきルールや注意点は少なくありません。賃貸経営を成功させるには、正しい知識を身に付けることが大切です。常に最新情報を手にすることも重要であり、情報の入手先は厳選したほうがよいでしょう。
不動産投資に役立つ情報であれば、FJネクストグループが運営する情報サイト「GALA NAVI」をお役立てください。不動産投資に精通したプロが制作に携わっており、幅広い視点で多くのコンテンツを発信しています。会員登録をしていただければ限定コンテンツのダウンロードも可能です。ぜひ、この機会にGALA NAVIをご活用ください。
６．まとめ
投資用で購入したマンションに自分で住むことを検討する場合、注意点やリスクを把握してから実行することが大切です。知らずにやってしまうと、家計に影響を及ぼすだけでなく、金融機関とのトラブルに発展する恐れもあります。不動産投資は、正しく、最新の情報を得ながら運用しましょう。
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