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不動産投資における手付金について理解しておこう

不動産投資における手付金について理解しておこう


不動産投資における手付金について理解しておこう

不動産投資を行う際、投資家はあらかじめ対象となる不動産を、自己資本やローンなどを利用して購入しなければなりません。

不動産を売買する際には物件の購入代金だけではなく、「手付金」と呼ばれるお金のやり取りが発生します。

手付金とはどのようなもので、いつ支払うのでしょうか。

本記事では、不動産投資における手付金についてご説明します。

【目次】

 

不動産投資における手付金とは

不動産投資における手付金とは

不動産投資における手付金とは、契約時に買い主から売り主に対して支払われる金銭のことで、契約成立の証拠としての役割を持ちます。

売り主にとって最も心配なことは、契約成立の直前で取りやめになってしまうことです。

不動産の売買にはさまざまな手続きが発生するため、販売のために行っていた作業がすべてムダになってしまいます。

お客様のなかには物件の購入を考え直したいという方がいらっしゃるものですが、直前にキャンセルをすると、売主側で進んでいた手続きの作業分について損失が発生してしまいます。

そのような事態を防ぐために、不動産を売買する際には手付金と呼ばれるお金を支払って、仮の成約を行います。

手付金は売買契約を締結したあとにお客様に返されるお金であり、物件の代金のなかには含まれておりません。

契約書のなかに売買代金の一部に充当するなどの文言が記載されている場合、物件の購入後に記載通りの処理が行われます。

また、不動産売買における手付金は、下記の3種類に分けることができます。

 

証約手付(しょうやくてつけ)

証約手付とは、不動産売買が締結されたことを証明するための手付金であり、購入直前に支払われます。

また、不動産売買の際にはさまざまな処理や作業が発生するため、どのタイミングで契約が成立したのかが分かりにくい傾向にあります。

そのような状況のなか、証約手付があることでその時点で契約が成立したと理解することができます。

なお、民法において手付とは解約時に使われるものであり、買い主側であれば手付金を放棄することで、売り主側であれば受けた手付金の倍を支払うことで契約を解除することが可能です。

 

解約手付(かいやくてつけ)

解約手付とは、不動産売買契約が締結したあとでも売買契約を解約することができるものを指します。

こちらは先述した民法の通り、買い主側であれば支払った手付金を放棄することで解約ができるようになるというものです。

ただし、契約の履行に着手される前である必要があります。

また、契約書によって解約が可能な期間が設けられている点には注意しましょう。

 

違約手付(いやくてつけ)

違約手付とは、買い主が契約違反を行った際に売り主に対して支払われる手付金です。

一方、売り主に契約違反があった際は買い主に対して違約手付が支払われます。

参考ページ:e-Gov法令検索「明治二十九年法律第八十九号 民法」

 

申込金・頭金・中間金との違い

申込金・頭金・中間金との違い

手付金と混同されることが多いものとして、申込金・頭金・中間金があります。

こちらでは、それぞれの違いについてご説明します。

 

申込金とは

申込金とは、買い主が不動産の購入する意思があることを売り主に示すことを目的としたお金です。

不動産売買の際に買い主は購入申込書を提出して売り主に対して購入する意思を示しますが、この段階ではまだ撤回が可能で、申込金も返還されます。

一方、双方が売買契約を締結した際は、支払った申込金がそのまま手付金に充当されることが多く、申し込みの撤回による返還が受けられなくなります。

 

頭金とは

頭金とは、買い主が売り主に対して支払う物件購入代金のうち、ローンに頼らない自己資金分のことを指します。

つまり、住宅ローンなど金融機関から借り入れたお金ではなく、買い主の自己資本で用意するものが頭金です。

上記の性質より、手付金も頭金の一部であると言えるでしょう。

 

中間金とは

中間金とは、売買契約が成立したあとに売り主へ支払われる売買代金の一部を指すものです。

契約成立から不動産の所有者が移るまでの間に支払われることから中間金と呼ばれるようになりました。

先述した申込金は代金の一部ではありませんが、中間金は物件の購入代金の一部になるという点が異なります。

 

一般的な手付金の相場

結論として、手付金の下限額は法律や業界ルールなどによって決められていませんが、一般的には5%から10%程度が多いです。

たとえば、物件の価格が5,000万円の場合、手付金は250万円から500万円であり、最大1,000万円になります。

支払方法については現金で支払われることが多く、売り主が不動産業者の場合は物件価格の20%までと決められています。

先述の通り、手付金の下限額は決められていないことから、売り主と買い主が交渉することで価格を決めることができます。

注意点として、手付金の価格が高すぎると契約に至らなくなり、安すぎると簡単に解約されやすくなります。

そのため、価格を決める際には成約と解約のリスクを考慮した、最適な価格設定が求められます。

 

不動産投資における手付金の注意点

不動産投資における手付金の注意点

不動産投資における手付金には、下記のような注意点があります。

 

ローン特約を設ける

ローン特約とは、不動産を購入する際に金融機関で融資が承認されなかった場合に解約できる条項を指します。

買い主の保護を目的としており、買い主によっては金融機関から融資を受けられないことから不動産を購入できないことがあります。

ローン特約を設けておくことで、買い主が支払った手付金は全額返還され、違約金も発生しなくなる点が特徴です。

そのため、買い主は投資用の不動産を購入する際、ローン特約を設けている業者と契約することがおすすめです。

ローン特約が設けられていない物件を購入する際に審査を通過しなかった場合、支払った手付金が返ってこない可能性があります。

上記の場合、買い主が契約を放棄したことになり違約金を支払わなければならない可能性があるのです。

 

支払日

一般的に、手付金の支払期日は契約日当日までであることが多いです。

具体的にいつまで、という決まりはありませんが、ほとんどの場合上記日程での支払が求められます。

支払方法は現金振り込みでも業者に直接支払っても問題ありませんが、曜日には注意しましょう。

また、契約日前に手付金を振り込んだ際、契約日までに売り主が倒産したり、持ち逃げされたりといったリスクがあります。

そのため、多くの買い主は契約日当日に支払う傾向にあるようです。

 

手付金の支払いを含めた不動産投資の流れ

手付金を支払ってから契約締結まで

下記、手付金の支払いを含めた不動産投資を行う際の流れです。

  1. 投資不動産を選ぶ
  2. 金融機関にローンの審査を申し込む
  3. 物件の買い付け申し込みを行う
  4. 売買契約を締結し、手付金を支払う
  5. 融資を受ける
  6. 物件の引き渡しを行う

 

ご覧の通り、手付金は売買契約を締結する際に支払います。

それまでには物件を選定し、事前に金融機関に対してローンの審査を行っておきます。

その際、審査を通過しなかった場合はその後の手続きを行えなくなるため、手付金の支払が不要となります。

 

おわりに

本記事では、不動産投資における手付金とはどのようなものなのかについてご説明しました。

不動産投資における手付金とは、買い主から売り主に対して支払われる、契約成立の証拠といった役割を持つお金を指します。

申込金・頭金・中間金などと混同されることが多い手付金ですが、支払タイミングや意味合いが異なります。

一般的な手付金の相場は5%から10%程度で、最大20%までで設定価格は売り主と買い主間で交渉します。

下記、手付金の支払を含む、不動産投資を始めるまでの流れです。

  1. 投資不動産を選ぶ
  2. 金融機関にローンの審査を申し込む
  3. 物件の買い付け申し込みを行う
  4. 売買契約を締結し、手付金を支払う
  5. 融資を受ける
  6. 物件の引き渡しを行う

 

これから不動産投資を行う際には、自己資本で手付金を用意しておきましょう。


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