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不動産投資で起業する方法は?準備やメリット・注意点を徹底解説!

不動産投資で起業する方法は?準備やメリット・注意点を徹底解説!


不動産投資で起業する方法は?準備やメリット・注意点を徹底解説!

不動産投資の起業方法や起業するメリットについて、疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資で起業すれば、起業前と比べて節税などの恩恵を受けられます。ただし、起業のタイミングによっては金銭的負担が増えることもあるため注意が必要です。

そこでこの記事では、不動産投資の起業方法、起業するメリットや注意点、起業する手順などを解説します。

目次

1.不動産投資で起業する2つの方法

不動産投資で起業する2つの方法

不動産投資で起業する方法は「個人事業主」と「法人(会社設立)」の2種類あります。それぞれの特徴や違いを知り、自分に適した方法を選択しましょう。ここでは、不動産投資で起業する2つの方法を解説します。

🔵 個人事業主として開業する

不動産投資で起業する方法の一つは、個人事業主として開業することです。手続きに複雑な点はなく、管轄する税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書(開業届)」を提出するだけで済みます。費用はかかりません。

開業届を提出しなくても罰則はありませんが、提出が推奨されています。また、最大65万円の特別控除を受けられる青色申告で確定申告をする場合は、青色申告承認申請書の提出が必要です。提出しない場合は、青色申告より確定申告が簡単な白色申告となります。

🔵 法人として会社設立をする

法人として会社を設立することが、もう一つの方法です。定款の作成・認証、会社設立登記を行い、管轄する税務署に「法人設立届出書」を提出して会社を設立します。

個人事業主として不動産投資を始め、事業規模が拡大してから法人化するのが一般的です。所得が一定水準を超えると、個人事業主よりも法人化したほうが税負担は少なくなります。経費として認められる費用の範囲が広くなるのも法人化の魅力です。

本格的な不動産投資を目標としている場合は、最初から会社を設立してもよいでしょう。会社設立にかかる費用は株式会社でおよそ20~30万円です。

関連記事:不動産投資の会社設立とは?法人化のメリット・注意点・方法を紹介!

2.個人事業主から法人化するのに適したタイミングは?

個人事業主から法人化するのに適したタイミングは、課税所得額が900万円を超えたあたりといわれています。個人事業主は、課税所得が900万円以上になると所得税率が33%(900万円未満だと所得税率23%)になるためです。

法人税の税率は、利益800万円以下の部分は15%、800万円超の部分は23.2%となります。課税所得・利益が900万円以上になると、所得税率より法人税率のほうが低いため、法人化により税負担の軽減が可能です。

参考:『所得税の税率|国税庁』

ただし、個人事業主は所得税以外に個人事業税や個人住民税、消費税などが課されることがあります。また、法人は法人税の他に、法人事業税や法人住民税などがかかるため、これらの税負担も考慮した上で法人化するタイミングを決めることが大切です。

3.不動産投資で起業するメリット

不動産投資で起業するメリット

不動産投資の起業に免許や資格は必要ありません。物件の管理業務は委託できるため、オーナー自らが対応する必要もありません。また、他の投資と比べてリスク管理がしやすいといわれています。ここでは、不動産投資で起業する代表的なメリットを紹介します。

🔵 免許や資格がなくても可能

「個人事業主として起業するには開業免許の取得が必要」「不動産投資で会社を設立するには宅地建物取引士の資格が必要」といった決まりはありません。何の免許や資格を持っていない方でも不動産投資で起業できます。

ただし、不動産投資ローンを利用する場合は収入や年齢の制限があるため注意してください。

🔵 会社勤めの方や大学生でも起業できる

仕事や学校で忙しい会社員や大学生でも、不動産投資で起業できます。起業には学歴など関係ないためです。また、不動産投資は入居者・退去者の対応、家賃回収などの管理業務を行う必要がありますが、すべて管理会社に委託できます。

不動産オーナーは、時間や手間をかけることなく不動産経営が可能です。オーナー自らがクレーム対応をすることもありません。

🔵 リスク管理がしやすい

不動産投資は必ず利益が出るわけではありません。ただし、物件購入前にリスクを洗い出して対策を講じれば、リスク管理が可能です。

例えば、一定の空室リスクがある場合は、サブリース(家賃保証)によりリスクを回避できます。また、競合物件が多く家賃下落リスクがあるときは、他の物件にはない設備を設けるなどしてリスクを低減可能です。

不動産投資はリスクが分かりやすく、対策も打ちやすいことから、他の投資と比べてリスク管理がしやすいといわれています。

4.不動産投資で起業する際の注意点

不動産投資で起業する際の注意点

不動産投資は相応の初期費用がかかります。また、一攫千金を狙える性質の投資ではありません。不動産投資で起業するメリットだけでなく、注意点を把握しておくのは大切です。ここでは、不動産投資で起業する際の注意点を紹介します。

🔵 物件購入の初期費用が必要

不動産投資を始める際は、物件購入費用などの初期費用がかかります。多くの方は不動産投資ローンを利用しますが、「ローンを利用すると初期費用は必要ない」というわけではありません。

不動産投資ローンを利用する場合も、次のような初期費用がかかります。

・頭金
・仲介手数料
・登記費用
・登録免許税
・火災保険料
・不動産取得税 など

手元資金はきちんと用意しておきましょう。

🔵 高額の収入は狙えない

仮想通貨やFX、株は、高いレバレッジを掛けられ、価格が急騰・急落することも多いハイリスク・ハイリターンの投資商品です。

一方の不動産投資は賃料収入がメインです。入居者を確保できれば毎月一定の賃料収入を得られますが、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品です。短期間に一攫千金を狙うような投資ではないことを理解して始めましょう。

5.副業として起業する場合に注意すること

副業として起業する場合に注意すること

副業として起業する場合は、会社の副業規定に注意してください。法人化や会社を辞めるタイミングも重要です。タイミングを誤ると、金銭的な負担が増える恐れがあります。

事前に注意点を把握していれば、リスク管理がしやすくなります。ここでは、副業として起業する場合の注意点を紹介します。

🔵 副業規定を確認する

副業として起業する前に会社の副業規定を確認しましょう。会社によっては就業規則で副業を禁止にしているためです。就業規則で禁止されているのにも関わらず、副業をしているのが発覚すると、懲戒処分の対象になるかもしれません。

🔵 法人化するタイミングを誤らない

法人化のタイミングも気をつけましょう。法人化すると、赤字の場合でも法人住民税が発生するためです。法人住民税は、資本金と従業員数に応じた「均等割」と、法人税額に応じた「法人税割」で構成されています。

赤字の場合は法人税がかからないため法人税割は0円です。しかし、均等割は赤字の場合でも、都道府県民税が2万円〜、市町村県民税が5万円〜かかります。

参考: 『法人住民税・法人事業税|総務省』 

🔵 安定した収入を得られるまでは会社を辞めない

不動産投資で安定した収入を得られるまで、会社を辞めないことをおすすめします。空室や建物のトラブルなどで不動産投資の収入が減った場合、生活が破綻する恐れがあります。

また、新たに良い物件を見つけても、会社員としての収入がないと不動産投資ローンの審査が厳しくなる可能性が高いです。独立を焦る必要はありません。

6.不動産投資で起業する前に必要な準備

不動産投資で起業する前に必要な準備

個人事業主や法人として起業する前に、不動産投資の知識を学び、最新の不動産の情報を集めましょう。知識や情報を得ることで物件選びがしやすくなります。また、家族の理解を得ておくと、起業が原因で家庭に不協和音が生じるのを避けられるでしょう。ここでは、不動産で起業する前に必要な準備を解説します。

🔵 不動産投資の知識を学ぶ

不動産投資の知識は一通り学んでおきましょう。条件の良い物件を見つけるには、ある程度深い知識が必要不可欠です。

物件選びや不動産経営には、市場動向、利回りの計算方法、資金計画の立て方、収支シミュレーション、税制など、さまざまな知識が必要になります。これらは書籍やWebサイト、セミナー、動画などで学習可能です。

🔵 不動産の情報を集める

需要のある地域や物件、価格相場、周辺物件などの最新情報を得ることで、条件の良い物件選びがしやすくなります。不動産投資を始める地域の選定もしやすくなるでしょう。

情報は鮮度が大切なため、最新情報をできるだけ早く、多く収集することが重要です。すきま時間をうまく活用して、不動産の情報を集めるようにしましょう。

🔵 家族の理解を得る

不動産投資家として起業し、自主管理する場合は、物件探し、内見対応、クレーム対応、入居・退去手続きなど、さまざまな仕事で大忙しになるでしょう。仕事の時間が増えるため、家族で過ごす時間が極端に減るかもしれません。

そのため、事前に起業についてしっかりと説明し、家族から理解を得ておくことが大切です。理解を得られず家庭内に不協和音が生じれば、不動産経営にも影響が出かねません。

7.不動産投資で起業する手順

不動産投資で起業する手順

不動産投資で起業する手順を事前に把握しておくことは大切です。手順を把握していれば、逆算してスケジュール立てができます。といっても、さほど難しい手順はありません。初めての方でも安心して進められるでしょう。ここでは、不動産投資で起業する手順について紹介します。

🔵 1.目標額や資金計画を決める

まずは、不動産投資の目標額や資金計画を決めましょう。「月に○万円の賃料収入を得る」と目標額が明確であれば、「そのためにどのような物件を購入すればよいのか」「自己資金は△万円、ローンは◯万円」など、具体的に資金計画を立てられます。不動産投資を成功させる上で、目標額や資金計画の策定は重要です。

🔵 2.物件探しをする

アパートやマンションなど、希望の条件に合った物件を探しましょう。事前に以下のポイントについて条件を整理しておくとスムーズに進められます。

・新築or中古
・物件の種類
・築年数
・地域
・駅からの距離
・利回り
・設備
・間取り

物件は不動産ポータルサイトで探せます。また、不動産投資会社に相談して物件を紹介してもらう方法もあります。

🔵 3.収支シミュレーションをする

採算はとれるか、キャッシュフローに問題はないか、返済計画に無理はないか確認します。シミュレーションの結果が厳しい場合は、候補から外し、他の物件を探したほうがよいでしょう。

シミュレーション結果に問題がなければ、買付申込へと進みます。不動産投資ローンを検討している方は、事前審査の申し込みが必要です。

🔵 4.不動産投資物件の購入手続きをする

不動産投資ローンの事前審査が通った段階で、物件の購入手続きをしましょう。具体的には、売主と売買契約を締結します。売買契約を結んだら簡単には解除できないため、物件選びは慎重に検討してください。

売買契約締結後は、不動産投資ローンの本審査に申し込みます。本審査が問題なければ、決済され、物件の引き渡しです。

🔵 5.不動産経営を始める

物件購入が完了したら、不動産経営のスタートです。自主管理ではなく、管理を業務委託する場合は、管理会社との契約が必要になります。

個人事業主として開業する場合は、事業の開始等の事実があった日から1か月以内に開業届を提出しなくてはいけません。そのため、物件の引き渡しから1か月以内に、管轄する税務署に開業届を提出しましょう。

参考:『[手続名]個人事業の開業届出・廃業届出等手続|国税庁』

8.GALA NAVIで不動産投資の起業を目指そう!

「GALA NAVI」は、不動産投資に役立つ情報を発信しているWebサイトです。東京都心、横浜、川崎エリアを中心にガーラマンションシリーズを展開しているFJネクストグループが運営しています。

GALA NAVIに会員登録をすると、不動産投資はもとより、資産運用、マネープランニングなど、さまざまな情報を無料で収集できます。不動産投資に役立つセミナー情報、ガーラマンションシリーズの最新物件情報なども得られるサイトです。

登録費や年会費は一切かかりません。この機会にぜひ会員登録をし、不動産投資に役立つ情報を見逃なさないようにしてください。

9.まとめ

まとめ

不動産投資で起業する方法は、「個人事業主として開業する」あるいは「法人として会社設立をする」の2つです。どちらの方法で起業する場合も、特別な免許や資格、学歴などは必要ありません。

起業前には不動産投資の知識を学び、不動産の最新情報を得るようにしましょう。物件選びがしやすくなり、不動産経営の失敗リスクを軽減できます。

勉強や情報収集には、FJネクストの「GALA NAVI」がおすすめです。無料で効率良く、質の高い情報を収集できます。不動産投資で成功するためにも、GALA NAVIを存分にお役立てください。


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