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不動産投資は「勉強」が成功の鍵!おすすめ勉強方法と基礎知識も徹底解説

不動産投資は「勉強」が成功の鍵!おすすめ勉強方法と基礎知識も徹底解説


不動産投資は「勉強」が成功の鍵!おすすめ勉強方法と基礎知識も徹底解説

数ある投資方法の中でも「ミドルリスク・ミドルリターン」とされる不動産投資は、投資初心者の方にとってもハードルが低いといわれています。とはいえ、誰でも簡単に収益を上げられるわけではありません。物件の購入や運用に伴うリスクに対処し、安定したリターンを得るには、不動産投資に関する予備知識をしっかりつけておくことが必要です。

この記事では、不動産投資の基本となる仕組みを解説するとともに、必要な知識をつけるための効果的な勉強方法を紹介します。より効率的に正しい知識を学習することで、リスクを抑えつつ長期的な不動産経営を目指しましょう。

目次

1.不動産投資の勉強|まずは種類と特徴を理解する

不動産投資の勉強|まずは種類と特徴を理解する

不動産投資を始めるにあたり事前に知識を得ておくことは、安定した運用を継続するために欠かせません。勉強の第一歩として、まずは不動産投資の種類や特徴について、理解を深めておきましょう。

不動産投資には、マンション・アパートの「一棟所有」のほか、1室から所有する「区分所有」、一戸建てを所有する「戸建て投資」などがあり、投資を行う目的によって適した種類が異なります。それぞれの特徴や収益化の仕組みを理解することで、自身にとってより深く必要となる知識を明確にしましょう。

🔵一棟マンション・アパート

「一棟マンション・アパート投資」は、マンションやアパートを一棟全て購入し運用する方法です。複数の部屋を運用するため大きな収益を得やすく、また、一部の部屋で空室が発生した場合も他の家賃収入によってマイナスを相殺しやすいことから、空室リスクを抑えることができます。

一方で、多額の購入資金が必要となる点は注意点といえるでしょう。また、自らが唯一のオーナーとなるため、不動産運用の知識と経験も大きく問われます。

🔵区分マンション・アパート

マンションやアパートを1室から所有できる「区分所有」は、一棟所有や戸建て所有と比較して少ない資金で始めやすいことがメリットです。空室リスクは分散させにくいものの、駅から近いエリアや都心からのアクセスが良好な人気エリアを選ぶことで、安定した賃貸ニーズを期待できます。

しかし、自分だけがオーナーとなる一棟所有とは異なり、自分ひとりの判断によって大規模修繕のタイミングといった、建物管理に関する決断を下すことはできません。さらに、不動産会社に物件を転貸するサブリース契約をする際は、家賃の相場などに関する知識も必要となるでしょう。

🔵戸建て投資

一戸建て住宅を所有する「戸建て投資」は、ファミリー層をターゲットとするケースが一般的です。そのため、社会人の単身者を対象とするマンション・アパート所有と比べて入居期間が長い傾向にある点がメリットといえるでしょう。

一方で、マンションやアパートと比べて個別性が高いことが注意点です。競合物件との類似性が少ないことから、家賃や売却額の相場がつかみにくく、知識と経験が求められます。

2.不動産投資|もっておきたい3つの知識とは

不動産投資|もっておきたい3つの知識とは

不動産投資は収益物件選びから購入、ローン契約、運用まで多岐にわたる知識が必要になることが一般的です。主に、物件の賃貸経営に関する知識、マンションやアパートなどの建物に関する知識、そして減価償却や確定申告などの会計・税務に関する知識が挙げられます。内容を詳しく把握し、より効率的な学習につなげましょう。

🔵1.賃貸運営に関する知識

不動産投資を成功させる上で、賃貸運営に関する知識は欠かせません。例えば物件の収益性を判断するための指標となる「利回り」も押さえておきたい知識のひとつです。利回りは複数の種類があり計算方法が異なります。また、物件の種類や地域によっても目安は異なるため、候補となる物件のケースを調査することが大切です。

また、キャッシュフローに関する知識は、投資において基本ともいえます。「得られる収入-ローン返済や修繕費などの支出」で求められる手元資金の状況(キャッシュフロー)を把握することは、堅実な運用を図る上で重要な要素であると認識しておきましょう。

🔵2.建物に関する知識

不動産投資においては、運用する物件の種類にかかわらず建物に関する知識も欠かせません。新築・中古といった築年数や木造・鉄筋コンクリート造(RC造)といった構造の違いなど、建物の状態を見極めることは運用中のキャッシュフロー計画を大きく左右します。

建物に関する知識を基に、何年くらい投資用物件として賃貸に出せるか、将来的に発生する修繕費用の見込みなどを把握しておくことも、健全な運用のためのポイントのひとつです。

🔵3.会計・税務に関する知識

不動産投資は、物件を取得したときや運用中に得た収益に対して、所得税や固定資産税、不動産取得税をはじめとする複数の税金が発生します。経費として計上できるものと計上できないものを理解すること、家賃収入やその他の支出を帳簿に記録すること、また減価償却の仕組みを理解することなど、税務に関する知識を得ておくことが大切です。

確定申告といった業務を税理士に依頼することも可能ですが、自らも把握しておくことは不動産経営において欠かせません。税理士からアドバイスを受ける際にも、自らが予備知識をつけておくことが重要です。

関連記事:不動産投資で課される税金は?税金対策・確定申告のコツまで要チェック

3.不動産投資に関する勉強ができる7つの方法とは

不動産投資に関する勉強ができる7つの方法とは

不動産投資の勉強は、習熟度や内容によっても適するアプローチが異なります。ゼロから勉強する初心者の方の場合、まずは書籍やインターネットで不動産投資の基本の仕組みや流れを学んでおくことが効果的です。

反対に、基本的な知識は習得済みですでに購入物件が決まっている場合などには、知識を絞ることもできます。自身のレベルや目標に沿って、より効率的に学習を進めましょう。ここでは、不動産投資に関する勉強ができる7つの方法を紹介します。

🔵1.不動産投資に関する書籍を読む

不動産投資が注目される昨今、書店には多くの不動産投資関連の書籍が並んでいます。初心者に向けて不動産投資の基本を説明するものや、専門用語をかみ砕いて解説するものなども販売されており、不動産投資全体のイメージをつかむのに適しているといえるでしょう。

自分のペースに合わせて学習できるのもメリットのひとつです。一方で、学習時間が制限される場合などは、強い意志をもっていないと勉強が進まない恐れもあります。

🔵2.セミナーに参加する

不動産投資関連セミナーへの参加も、不動産投資に関する勉強を効率的に進めるために有効な手段のひとつです。

初心者を対象にしたものや無料セミナーも多く、気軽に参加できることがメリットといえます。また、登壇者や講師に直接質問する機会があることや、ほかの参加者たちと会話することで最新の情報や経験者による生の声が聞ける可能性があることも、独学と異なる点といえるでしょう。

一方で、セミナーは明確なテーマが定められていることが多いため、自身のレベルや知りたい内容に適したセミナーを選ぶことが大切です。また、網羅的に知識を得るために、継続的な参加が必要な場合があります。

🔵3.不動産会社の担当者から話を聞く

明確な疑問や相談がある場合は、不動産会社に直接聞くこともおすすめの勉強方法のひとつです。不動産会社の営業担当は、さまざまなルートから日々多くの物件情報を収集しています。最新の情報に加え、不動産業界での経験を生かした専門的なアドバイスも期待できるでしょう。

一方で、情報に偏りがある場合や丁寧さが感じられない場合には注意も必要です。自身の投資目標やスタイルに合っているか、判断するための最低限の知識は必要となります。

🔵4.ブログや情報サイトを見る

不動産投資の経験者によるブログをチェックすることや、情報サイトを見ることも参考になるでしょう。特に、不動産投資で収益を上げたことがある人の成功談や失敗談は、経験者ならではの感覚やコツが学べるため貴重です。物件・エリア選びの基準や自己資金の額、運用時に困ったことなど、リアルな声が聞けるでしょう。

一方で、個人のブログや情報サイトの情報は全てが正確・最新とは限りません。法律の改正や不動産投資ローンの利率など、常にアップデートされる情報については注意が必要です。

🔵5.自分で物件の周辺環境を調べる

気になる物件を見つけた場合や、有力な物件が見つかった場合には、物件の周辺環境を自ら調査することが不可欠です。購入物件から駅までの距離、その途中にある店舗・住宅など、実際に足を運ばなければ判断が難しいケースは多くあります。

最寄り駅を訪れ、入居者ニーズの分析をするのもよいでしょう。現地調査を綿密に行うことは、生きた知識として物件購入時の判断基準になるだけでなく、空室リスクを抑えるための対策にもなります。

🔵6.不動産投資家コミュニティーに入る

不動産投資を始めるにあたり、不動産投資家同士のつながりは有益です。収益を上げている投資家の多くは、常に最新の情報を収集しています。自分ひとりでは得ることのできない貴重な情報があるかもしれません。

また、相談相手としても心強い存在になり得ます。セミナーなどに参加した際は交流を深めておくことも、不動産投資の知識を深めるためのアプローチのひとつです。

🔵7.不動産会社と良好な関係を築く

信頼できる不動産会社を見つけることは、不動産投資において成功の鍵といっても過言ではありません。不動産会社は、優良物件の情報だけでなく不動産業界における多くの情報をもっています。

不動産会社と良好な関係を築くことは、有益な情報を得られる可能性を広げるだけでなく、専門家からのアドバイスを受けられるという観点からもポイントといえるでしょう。ただし、世の中に不動産会社は多くあるため、信頼できる会社の見極めを慎重に行うことをおすすめします。

4.不動産投資は「情報を取捨選択する力」が大切

不動産投資において、知識を身につけることは重要です。しかし、世の中にあふれる情報の真偽を確かめず、そのまま鵜のみにする姿勢はおすすめできません。中には取引を成約させたいゆえに、メリットしか伝えないまま契約を急がせる会社もあります。

情報の取捨選択はスキルともいわれています。特に、不動産投資は投資金額が多額になりやすいことからも、情報が真実かを見極める力が大切です。自ら勉強して知識をつけるだけでなく、信用できる不動産会社を選んで信頼関係を築くことで、安定した不動産経営を目指しましょう。

5.不動産投資の知識を深めるために資格取得も効果的

不動産投資の知識を深めるために資格取得も効果的

不動産投資に関連する資格を取得することも、不動産投資の知識を深める上では有益な方法です。資格の取得には、幅広い知識をゼロから学ぶ必要があります。基本から応用まで、体系的な知識が自然と身につくだけでなく、勉強する上での目標となるため、モチベーションアップにもつながるでしょう。ここからは、代表的な不動産の関連資格を紹介します。

🔵宅地建物取引士

宅地建物取引士は通常「宅建士」と呼ばれており、宅地建物取引業法に定められている国家資格です。不動産売買や不動産賃貸を行う「宅建業」を営む場合は、人数に応じて宅建士を設置することが義務づけられています。

法律の入門資格ともいわれており、不動産に限らず民法の基本についての知識を得られることが特徴です。学習範囲が広いため、専門学校や通信講座に通うケースが一般的といえるでしょう。

🔵不動産鑑定士

不動産鑑定士は三大国家資格のひとつとされ、司法試験、公認会計士試験と並んで難易度が高いといわれています。不動産の適正価格を鑑定することが主な業務で、不動産があるエリアや環境、多岐にわたる条件を鑑みて、需要や価値を見極めて価格を判定する職業です。

不動産関連の資格の中では最難関とされる一方で、資格取得後は鑑定業務のほか、幅広い知識を生かして不動産コンサルティングを行うケースも多く見られます。

🔵管理業務主任者・マンション管理士

管理業務主任者とは、マンション管理業者が管理組合に対して管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務報告を行う際に必要とされる国家資格者です。一方のマンション管理士とは、管理組合の立場に立ってアドバイスや支援を行い、マンションを管理する職業を指します。

マンションには共用部分を管理するために管理組合が置かれ、規則を管理するのが一般的です。管理組合は基本的に入居者によって構成されていることから、必ずしも不動産に関する知識をもっていない場合もあります。いわば、マンション管理士は管理組合の顧問にあたり、管理業務主任者は管理業者という位置づけになるでしょう。

管理組合に対するコンサルティングはマンション管理士の資格がなくても行える一方で、管理業務主任者は管理委託契約の際に、重要事項の説明を行う権限が排他的に与えられている点も双方の大きな違いといえるでしょう。

🔵FP技能士

FP技能士は「ファイナンシャルプランナー」の略称で、主に個人や中小企業を対象に、資産に関するアドバイスを行う職業です。保険や年金のほか、金融資産といった幅広い金融知識が必要となり、受験する際にもさまざまな条件を満たす必要がある難関資格とされています。

不動産投資においても税金や会計といった幅広い金融知識が必要となることから、不動産投資との相性がよく、収支シミュレーションや資産運用プラン、リスク管理などに関する知識をつける際にも役立ちます。

関連記事:不動産投資におすすめの資格はこれ!成功へと導くポイントも確認!

6.知識を深めて実践へ|不動産投資を始める手順

知識を深めて実践へ|不動産投資を始める手順

賃貸経営や建物、会計・税務など、不動産投資において必要な予備知識を身につけた後は、不動産投資を始める準備を整えます。不動産投資は他の投資方法と同様に、複数のリスクが伴うため、手順を把握するだけでなく注意するポイントを知っておくことが重要です。ここからは、運用を開始するまでの過程を4つのステップに分けて解説します。

🔵STEP1.収益物件のエリア選び

収益物件のエリア選びは、不動産投資の成功を左右する重要なステップといえるでしょう。物件購入時にはニーズが高いエリアであっても、数十年の間に周辺環境が変化するケースや天災などが発生するリスクはゼロではありません。

空室リスクを抑えるためにも、長期にわたってエリアの人口増加が見込めるか、再開発プロジェクトや公共事業などが予定されているかなどを判断基準にしながら、慎重なエリア選定を心掛けましょう。

🔵STEP2.収支シミュレーション

希望するエリアや物件が見つかった後は、物件購入後の収支シミュレーションを行います。収支シミュレーションは、見込まれる家賃収入とローン返済、初期費用などを総合的に加味して計算するのが一般的です。ほかにも家賃の下落率や毎月の固定資産税、退去時の原状回復費や修繕費などを考慮する場合もあります。

不動産会社へ依頼もできますが、自らも計算することで物件を見極めるスキルを身につけやすくなるでしょう。

🔵STEP3.不動産投資ローンの申し込み

購入する物件が決まった後は、多くの場合、不動産投資ローンの申し込みをする段階に移ります。不動産投資ローンは、金融機関による事前審査が行われることが一般的です。

ローン審査の基準は多岐にわたり、年収や金融資産、職業や年齢、物件の収益性など多角的な視点から総合的に評価されます。契約者本人の属性だけでなく、人気エリアなど高評価が得られる物件を探すことで融資を受けやすくなる可能性がある点は、不動産投資ローンの特徴のひとつです。

🔵STEP4.契約手続き

不動産投資ローンに関する交渉などが完了した後は、売買契約に関する手続きを進めます。不動産会社から重要事項の説明を受け、疑問点がければ売買契約書にサインする流れです。

売買契約書はあらゆるケースを想定して作成することが欠かせません。疑問はあいまいにせず、売買契約を締結する前までにクリアにしておくことが大切です。

🔵決済・引き渡し

契約手続きの完了後、いよいよ買主・売主の間で資金決済を行い、物件の引き渡しが実行されます。引き渡しの際は、物件の設備状況に相違がないかなどを入念にチェックしましょう。

可能な限り物件に足を運び、気になる点がないか確認しておくことが、後のトラブルを防ぐためにも大切です。

7.不動産投資は運用中も勉強が大切!「GALA NAVI」で効率的な情報収集を!

不動産投資は収益物件を購入して終わりではありません。堅実な運用や管理をはじめ、適切なリスク対策を講じるためにも、勉強を続ける必要があります。日頃から書籍や情報サイトでリサーチするなど、情報のアップデートに努めましょう。

「GALA NAVI」は、資産運用に関するさまざまな情報を発信する専門サイトです。運営するFJネクストは、首都圏で資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開しています。40年の実績と信用力、ワンストップのサポート体制が強みです。

GALANAVIでは不動産投資に関するコラムのほか、セミナー情報についても配信しています。不動産投資初心者の方をはじめ、運用中の情報収集にもぜひGALA NAVIをお役立てください。

8.まとめ

まとめ

不動産投資は、収益物件選びから購入、契約、運用に至るまで幅広い専門知識が求められます。独学のほか、疑問や悩みがある際は経験者や専門家へ相談する、また、積極的にセミナーに参加することなどでも知識を深められます。

「GALA NAVI」では、資産運用型マンションに関するお役立ち情報やノウハウを日々発信しています。不動産投資を検討している方、不動産投資でお悩みの方は、ぜひGALA NAVIのコラムをチェックしてください。登録費・年会費は無料です。


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