これから不動産投資を始めようと考えられている方のなかには、自己資本が十分ではない方がいらっしゃることでしょう。

そのような場合は金融機関にローンを申し込み、その資金とあわせて投資用の物件を購入することになります。

しかし、金融機関は誰でも・いくらでも貸し出すわけではなく、返済能力を審査してから融資金額を決定します。

その際、金融機関は借り主の「属性」を確認するものです。

本記事では、不動産投資における属性について、融資で金融機関に見られるポイントとあわせて解説します。

不動産投資における属性とは

不動産投資における属性とは、借り主の勤務先や年収といった経済状況・社会的背景を指すものです。

不動産投資を行う際、金融機関は借り主の収入などを確認し、融資額や返済期限などを決定します。

誰でも無制限に貸し出してしまうと、なかには返済ができずに貸し倒れとなってしまい、大きな不利益を生じる可能性があります。

そのため、不動産投資に限らず、ローンを融資する際は借り主の背景を詳しく調べ、審査を行います。

属性によっては高く評価されるものや懸念を抱くものもあるため、同じ年収でも借りられる金額が異なる場合があります。

内訳を見ると、勤続年数に差があったり、継続して高収入が得られていなかったりといったことが挙げられます。

このように、個人の属性では詳細な内訳を確認することにより、融資額に影響を及ぼすことがあるのです。

金融機関に見られるポイント

こちらでは、金融機関に見られる個人属性におけるポイントをご紹介します。

勤務先・勤続年数

融資において、勤務先は返済の安定性を重視することから、社会的信頼が高い勤務先なのかを判断します。

たとえば、上場企業や株式を公開している企業などは収支を確認できることから、融資の際には必ずチェックされます。

また、短期間で多くの転職をしている方は収入が安定しないという判断が下される可能性があり、不利になることがあります。

どのような企業で何年勤務しているのかについては不動産投資だけではなく、ほかの融資にも同様のことがいえます。

年収

プライベートでお金を貸す際、収入が見込めない方については誰も貸したいとは思わないことでしょう。

不動産投資やローンについても同様で、返済能力がない収入の方に対して金融機関はローンを組まない傾向にあります。

また、組むことができたとしてもリスクを考慮して、希望通りの金額を融資しないことも考えられます。

これらを判断する材料として収入が含まれており、年収や月収などを参照して融資額を決定します。

ほかの借り入れ状況

現状でカーローンや住宅ローンなど、ほかの借り入れ状況がある場合はそちらも考慮して審査が行われます。

借入額が多いほど支出が収入を圧迫することから、審査に不利になる傾向にあります。

そのため、多額のローンを抱えている方は期待しているような金額を借り入れることができない可能性が高いでしょう。

家族構成

実は、借り主の家族構成も不動産投資におけるローン審査の要素であることをご存知でしょうか。

夫婦や子どもがいる家族では、独身の方と比べて生活費や養育費といった出費がかさむものです。

結果として、収入に対する支出が多くなるため、審査に影響する可能性があります。

また、養育費については子どもが成長するにつれて高額になる傾向にあるため、金融機関は長期的な観点でも審査を行います。

金融資産

金融資産とは、現金や株式といったものを指すもので、収入が少ない場合でも金融資産が豊富な場合は有利になることがあります。

一方、収入は多いにもかかわらず貯金などの金融資産が少ない場合、不利に働く可能性が考えられます。

しかし、具体的に金融機関からどの程度の金融資産があれば高い評価を得られるのかは明記されていません。

そのため、一度審査に落ちても後日金融資産を用意しておくことで審査を通過する可能性があります。

住居状況

住居状況とは、融資を受けたい方が住んでいる家が持ち家なのか、賃貸なのかを指すものです。

金融機関において、持ち家は資産のひとつとして見られるため、審査時に有利に働くことがあります。

賃貸の場合はその賃料が収入の何割を占めているのかを確認します。

そのため、ローン審査の場合は金融資産だけではなく、不動産などの実物資産も対象になることがあります。

融資が通りやすい属性

金融機関からは明記されていませんが、一般的には下記のような属性を持つ方がローンの審査に通過しやすい傾向にあります。

• 弁護士や医師、税理士といった高収入が長期的に期待できる職業
• 安定性が高いと考えられている職業
• 社内で重役に就いている方
• 同じ企業に長期間勤務をしている方

ご覧の通り、これらの条件に該当する方は先述した属性に当てはまることがお分かりいただけると思います。

金融機関の観点では、長期的に安定した高収入を得られることから、信用度が高いため融資の審査を通過しやすいものです。

融資が通りにくい属性

一方、融資が通りにくい方には、下記のような方が該当します。

• 定職に就いていない、無職
• 非正規雇用社員
• 安定した収益を上げられていない自営業
• 転職を短期間で何度も行っている
• 勤続年数が3年未満

第三者目線でも、このような属性の方は安定した収入がなく、返済が滞るリスクが高いと思われるでしょう。

実際に、このような方の多くは返済が滞ったり、途中で返済ができなくなったりする可能性が高いです。

金融機関は、これらの属性を持つ方にローンを組む際はリスクを考慮して、少ない金額で貸し出す傾向にあります。

また、過去の返済状況などが良くなかった場合、審査に落ちてしまうことも考えられます。

融資の審査に通るためのポイント

しかし、属性が低くても融資の審査を通過することがあります。

下記にて、融資の審査に通るためのポイントについて解説します。

自己資本を用意する

近年では頭金を支払わずに、すべてをローンで組む「フルローン」や「オーバーローン」を利用する方がいらっしゃいます。

これらは頭金がなくても投資が始められる一方、毎月の返済額が高額になり利益が少なくなります。

また、一定量の頭金を用意しているほうが審査の際に有利に働くため、事前に用意しておくことをおすすめします。

借り入れ状況を整理する

ローンだけではなく、他社からの借り入れ情報を整理しておくことで、毎月の出費を知ることができます。

不動産投資をされる方のなかには、ローンの返済に充当しようと思って始める方がいらっしゃいます。

しかし、実際に初めて見ると思ったような収益を得られなかったり、赤字が続いたりすることで返済が滞ることがあります。

そのため、不動産投資の実施に関わらず、自分の借り入れ状況を把握しておくことが重要です。

収益が期待できる物件を購入する

金融機関が実施する審査のなかには、購入する不動産の収益性が含まれます。

個人の収入が十分でも、投資する不動産の収益が期待できないと判断した場合、融資を受けられないことがあります。

不動産投資でローンを組む際は、対象となる物件で十分な収益を得られるのかについて計算・調査を行いましょう。

おわりに

本記事では、不動産投資における属性について、融資で金融機関に見られるポイントとあわせて解説しました。

下記、金融機関が不動産投資の際にチェックする個人の属性です。

• 勤務先・勤続年数
• 年収
• ほかの借り入れ状況
• 家族構成
• 金融資産
• 住居状況

これから不動産投資を始めようと考えられている方は、自分自身を見直してみましょう。

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