不動産投資は所有している不動産を貸し出したり、売却したりすることで利益を得る投資方法です。

不動産のなかには個人で所有しているものもあれば、複数人で共有している「共有名義」のものがあります。

親族や複数の投資家などでひとつの不動産を所有して、不動産投資を行うことはできるのでしょうか。

本記事では、不動産投資は共有名義で行えるのかについて、メリットやデメリットとあわせて解説します。

【目次】

不動産投資は共有名義で行える？

結論として、不動産投資は複数名での共有名義で行うことができます。

所有権の割合は「持分」や「持分権」と呼ばれるもので、出資した金額や協議、法律によって割合が決まります。

家族間など、割合を変動しない場合は持分が均等になることが多いです。

共有名義となっている不動産は持分に応じて利用することができますが、大規模修繕や建て替えの場合は全員の同意が求められます。

大規模修繕や建て替えを行う際、議論になりやすいポイントが「誰が、いくら支払うのか」ということです。

一般的には持分が多い方が費用を多く支払う傾向にありますが、場合によっては納得しないことがあります。

そのため、取り分や費用の支払いについては共有名義で登録する前に、話しておくことをおすすめします。

不動産投資を共有名義で行うメリット

こちらでは、不動産投資を共有名義で行うメリットをご紹介します。

ローンの融資額が増加する

マンションやアパートを購入する際、自己資本で支払うことができなかった場合、金融機関から融資を受ける必要があります。

収入や勤務状況などによって借入額が異なるため、人によってローンの融資額が変動します。

しかし、共有名義で契約する場合は複数人の収入や勤務状況などを考慮した融資額を受けることができるものです。

下記にて、Aさんが年収500万円、Bさんが年収800万円の場合で、個人と共有名義に分けてご説明します。

個人名義の場合

Aさんが個人名義で不動産投資を行う場合、金融機関はAさんのみを審査対象にします。

そのため、返済能力が無かった場合は審査を通過できなくなる可能性があります。

共有名義の場合

AさんとBさんが共有名義で不動産投資を行う場合、金融機関は双方を審査対象にします。

金融機関は2人の年収を合計した1,300万円をベースに金額や金利を参照するため、好条件で審査を通過することが可能です。

管理業務の負担軽減

不動産投資を行うと、下記のようにさまざまな作業を行う必要があります。

• 入居者の募集
• 入居者同士のトラブルの解消
• 家賃回収
• ハウスクリーニング
• 大規模修繕

管理会社を通さずに、これらの業務をひとりで行うには大変な作業ばかりです。

また、ひとりで判断すると誤った選択をしてしまうため、収益が減ってしまう可能性があります。

共有名義で契約し、複数人で運営・管理を行うと作業負担の軽減や意思決定の相談をすることができます。

ミスに気付きやすくなる

不動産投資を行う際、確定申告や収支の管理など、さまざまな書類を作成します。

これらはひとりで行うとミスに気付きにくく、複数回のやり直しが発生することがあります。

共有名義の契約によって複数人で管理することでお互いが管理し合うため、ミスに気付きやすくなる点もメリットです。

不動産投資を共有名義で行うデメリット

複数人で不動産を管理することでさまざまなメリットを得られる一方、下記のデメリットを考慮する必要があります。

個人よりも自由度が下がる

不動産投資を行っていると、収益が下がってしまうことがあります。

入居者を募集しても、設備を整えても入居者が集まらない場合、その不動産の売却を検討することでしょう。

個人で不動産を所有している場合は比較的自由に売却することができますが、共有名義の場合は全員の合意が求められます。

たとえば、10人の共有名義で契約した不動産を売却する際、ひとりでも反対をすれば売ることができません。

こちらは民法第251条に定められており、持分の大小にかかわらず平等に与えられる権利です。

そのため、不動産を売る際に反対する方がいらっしゃれば、その人に対して合意を得る必要があります。

自由に貸し出せない

共有名義の不動産は、民法第252条によって名義者の過半数が合意をしなければ貸し出すことができません。

たとえば、5人の共有名義で不動産を所有している場合、3人以上の合意が求められます。

個人所有の場合は本人が了承すれば貸し出すことができるため、素早く収益化を図ることが可能です。

また、収益不動産として貸し出す場合、借地借家法の適用範囲にある建物普通賃貸借から「変更」行為に該当することがあります。

そのような場合は5人全員から合意を得る必要がある点には注意が必要です。

リフォームにも合意が必要

共有名義の不動産の場合、リフォームを行う際も共有者全員の過半数からの合意が必要です。

入居者を募集する際の手段のひとつとして、室内の構造を大幅に変更するリフォームが挙げられます。

手入れをしていない物件は劣化が進行するため、多額のリフォーム費用が必要となります。

しかし、共有者のなかにはリフォームが必要ないと考える方がいらっしゃいます。

そのような方が複数名いる場合、過半数を満たさないためリフォームを行うことができません。

おわりに

本記事では、不動産投資は共有名義で行えるのかについて、メリットやデメリットとあわせて解説しました。

共有名義の不動産投資とは、ひとつの不動産を複数人で共有して投資する方法です。

ローンの融資額が増加したり、管理義務の負担が軽減されたりといったメリットを得られます。

一方、自由に貸し出せない・リフォームにも合意が必要といったように、個人名義の場合よりも自由度が下がります。

不動産投資を行う前に、個人で行うのか複数人で行うのかを考えておきましょう。

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