不動産投資で2棟目を検討すべきタイミングと注意点について
不動産投資で2棟目を検討すべきタイミングと注意点について
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不動産投資を行うことで、毎月入居者から家賃収入を獲得できる「インカムゲイン」が実現します。
定額の収入が得られることから、ほかに仕事をしている方でも収入の補助を得られるようになります。
不動産投資で多くの収益を得られた方のなかには、1棟だけではなく2棟目を購入しようと考える方はいらっしゃるものです。
本記事では、不動産投資で2棟目を検討すべきタイミングと注意点について解説します。
2棟目の購入をすべきかどうかのタイミング
不動産投資をすでに行っている方のなかには、2棟目の購入を検討されている方がいらっしゃると思います。
善は急げ、早めに行動しようと思っても、思い付きで行動をしてしまうと赤字経営になる可能性があります。
そのため、2棟目の購入をすべきかどうかは下記の判断基準で考える方が多いです。
1棟目が安定して黒字を維持している
不動産投資における大きなリスクのひとつとして、入居者が少なく空室が多いことが挙げられます。
不動産投資では、入居者から受け取る家賃収入である「キャピタルゲイン」をメインの収益としています。
入居者が多いほど多くの利益を獲得でき、入居者が少ないほど手にする利益が低くなります。
安定した収益が得られているということは、常に満室もしくは満室に近い状態を維持しているということです。
1棟目のキャッシュフローがプラスの場合、金融機関に対してプラスの印象を与えられるため、融資を受けやすくなります。
利益を確保できている
不動産投資を行う際は、自己資本ではまかないきれないことが多いため、金融機関からローンの借り入れを行います。
しかし、頭金が一切ない状態では審査が通りにくく、不動産投資を行うことはできません。
そのため、不動産投資を行う際には一般的に物件価格の10%から20%程度の自己資本が必要になります。
たとえば、1億円の物件を購入する場合、1,000万円から2,000万円の自己資本が必要です。
こちらの割合は金融機関や借りる方の状態によって変動しますが、1棟目・2棟目に限らず設けられている判断基準です。
2棟目を検討するメリット
こちらでは、2棟目を検討するメリットをご紹介します。
空室リスクを分散できる
2棟目の不動産を購入して不動産投資を行うことで、空室リスクを分散することができます。
先述の通り、不動産投資における大きなリスクのなかには空室リスクが含まれています。
1棟目に空室が発生した場合でも、2棟目が満室の場合は途切れることなく収入を得ることができます。
金利の低減が期待できる
金融機関にも依存しますが、2棟目の不動産は1棟目の不動産を購入するときよりも金利が低減されることがあります。
また、2棟目を購入する際、1棟目に購入する際に利用したローンからまとめて借り換えることでも、金利の低減が期待できます。
そのためには1棟目の経営状況を安定させる必要がありますが、ランニングコストを抑えられる点は大きなメリットです。
節税効果が期待できる
不動産投資全般にいえることですが、資産を現金ではなく不動産として所有することによって、相続税を節税することができます。
現金と不動産では同じ金額でも課せられる相続税額は現金のほうが高く、不動産のほうが低い傾向にあります。
そのため、現金を不動産に変更して相続税対策を行う方がいらっしゃいます。
2棟目を購入する際の注意点
下記にて、2棟目の不動産を購入する際に押さえておくべきポイントをご紹介します。
1棟目とは異なるエリアを選ぶ
1棟目と近いエリアを選んでしまうと、自分が所有している物件同士で入居者を取り合うことになります。
また、事故や災害が発生した際に、同時に修繕が必要となるリスクが高いです。
そのため、2棟目を購入する際には、1棟目とは異なる場所にある不動産を購入することをおすすめします。
築年数・物件の状態
築年数が近かったり、同じだったりするような物件を2棟目に購入すると、同時期に定期メンテナンスが必要になります。
定期メンテナンスには数百万円程度の高額な費用が必要となることが多く、同時期に行うと1千万円を超える可能性が考えられます。
そのため、2棟目を購入する際には1件目よりも築年数が新しい物件を選ぶようにしましょう。
キャッシュフロー
2棟目を購入する際に重視するべきポイントとして、1棟目の経営が安定しており、黒字化が実現できていることが挙げられます。
1棟目の経営がうまくいっていないときに2棟目を購入しようとしても、ローンが通らないことがあります。
そのため、2棟目に着手する前に、まずは現在所有している1棟目の不動産を黒字にすることに注力しましょう。
おわりに
本記事では、不動産投資で2棟目を検討すべきタイミングと注意点について解説しました。
2棟目の投資用不動産を購入する際、1棟目が安定して黒字を維持しているか、利益を確保できているかを確認しましょう。
2棟目を購入することでリスクを分散できる、金利の低減が期待できる、節税効果が期待できるメリットが期待できます。
投資用不動産を1棟所有している方は、2棟目を購入し、不動産投資による収益の拡大を検討してみてはいかがでしょうか。
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