不動産投資で得られる利益は、土地や物件を売買してある「キャピタルゲイン」も含みますが、主流となるのは家賃収入である「インカムゲイン」です。入居者がいれば毎月家賃を払ってくれるため、「不労所得を目指せるのでは」と考える方もいるのではないでしょうか。

しかし、不労所得を得るのは決して簡単なことではありません。そこでこの記事では、不動産投資で不労所得を目指すためのポイントや注意点などを詳しく解説します。当記事を参考に、不労所得の実現を目指しましょう。

１．不動産投資で不労所得を目指せる理由

不動産投資の主な収入は家賃収入であり、運用次第では毎月安定した額を得られます。不動産の運営や管理は管理会社に任せることも可能で、実務を行う必要がほとんどないことから「不労所得」を目指せるといわれています。

収入面以外にも、節税効果を得られる点も不動産投資の強みです。不動産投資では、物件費用や設備費用を数年にわたって分割計上する「減価償却」を活用できます。実際は黒字でも帳簿上では赤字にできるため、給与所得と相殺（損益通算）して所得税や住民税の負担を減らせます。

また、インフレ局面で日本円しか保有していないと物価の上昇に対応できない恐れがありますが、投資用物件があればインフレ対策にもつながります。

２．不労所得は甘くない？不動産投資に伴う主なリスク

不動産投資で不労所得を目指すことは可能ですが、リスクを把握して事前に対策しておかないと、不労所得どころか赤字を出してしまう可能性もあります。ここでは、不動産投資のリスクについて、リスク度合いが高いものを中心に解説します。

🔵空室リスク

不動産投資の主な収入源が「家賃収入」である以上、空室が増えると収入が減少し、経営状況が悪化します。ローンの返済や諸経費を自己資金で賄わなければいけなくなる可能性もあり、最悪の場合は自己破産するケースも考えられるでしょう。

空室リスクを抑えるには、物件の立地条件をよく確認し、入居希望者が多いエリアで物件を選ぶことが重要です。また、物件を扱う賃貸管理会社の実績（入居率）も確認しておきましょう。入居付けに強い賃貸管理会社を選ぶことで、空室リスクを抑えられます。

🔵家賃下落リスク

一般的に、建物の経年劣化とともに家賃も下落していきます。家賃の下落によって収入が減少すると不動産投資の利回りも低下するため、なるべく家賃を下げずに入居需要を維持する必要があります。

家賃下落リスクを抑える方法の一つとして、リノベーションが挙げられます。ニーズに合っていれば入居希望者を確保できるしょう。ただし、リノベーション工事には費用がかかるため、費用対効果をよく考えて行うことが重要です。

敷金や礼金を下げたり、入居条件を緩めたりすることもリスクを抑えるのに効果的です。入居者の間口を広げることを意識するとよいでしょう。

🔵家賃滞納リスク

不動産投資では、入居者から家賃を滞納されてしまうリスクも存在します。家賃滞納が起こると収入が減るだけではなく、回収や立ち退き訴訟などの対応に迫られる可能性もあるでしょう。

家賃滞納は大きなトラブルに発展しかねないため、事前に対策しておく必要があります。例えば、契約期間に定めがある「定期借家契約」で賃貸することで、契約期間が満了すればスムーズに退去を求められます。また、手数料はかかりますが、集金代行や家賃保証などのサービスを利用するのも一つの方法です。

🔵価格下落リスク

建物の老朽化や地価の下落、景気状況の悪化などにより、物件価格が下落するリスクがあります。家賃収入を得ていても、売却時の価格が大きく下落していた場合、投資としては失敗に終わってしまいます。

建物の老朽化は避けられませんが、定期的に修繕を行うことで価値の下落をある程度抑えることは可能です。また、地価の下落は物件所在地の人口減少や利便性の悪さなどによることが多いため、立地条件をよく確認し、将来性のあるエリアで物件を選ぶことも重要です。

景気の状況によっても不動産価格は変動しますが、景気が後退する前に売却できればリスクを回避できます。ただし売却のタイミングを判断するのは難しいため、不動産会社などからアドバイスを受けることをおすすめします。

🔵災害リスク

所有物件が災害に遭った場合、建物の損傷や倒壊、入居者への被害など、大きな影響を受けてしまいます。地震などの自然災害はもちろん、火災などの人為災害もあり、いつどこで起こるかわかりません。

地震や火災などに備えるには、保険に加入するなどの対策が必要です。地震保険や火災保険に加入しておくことで、地震や火災、噴火、津波、落雷などによる損害が補償されます。

物件購入時にこれらの保険への加入を求められるケースも多いですが、購入時には保険加入の有無、保障内容などをよく確認しておきましょう。

３．不動産投資で不労所得を実現しやすい人

不動産投資で不労所得を実現するのは簡単ではありません。知識や情報を持たないまま投資すると、大きな損失を出してしまう恐れがあるでしょう。ここでは、不動産投資で不労所得を実現しやすい方の特徴を解説します。

🔵不動産投資の勉強に深く取り組める人

不動産投資は、株式投資やFXなどと比べるとリスクが低い投資方法といわれています。しかし、誰でも簡単にできる投資ではありません。自身でしっかり勉強し、知識を身に付けられる方でないと失敗する可能性が高いでしょう。

不動産投資に関する勉強は、書籍やネット、セミナーなどを通して行い、正しい知識を積み上げることが重要です。中には適切とはいえない情報を発信しているケースもあるため、信頼性の高いものを利用しましょう。

🔵緻密に計画を立てられる人

不動産投資は、物件を購入すれば終わりというわけではありません。安定した運用を行い、売却するまでが一つの流れです。所有物件を担保に、不動産投資の規模を拡大していくケースもあるでしょう。

しかし、不動産投資にはさまざまなリスクがあり、想定外のことも起こります。ビジネスである以上、緻密に事業計画を立てられる方のほうが成功しやすいでしょう。

🔵物件情報の収集が苦にならない人

不動産投資において成功のカギを握るのは、良質な物件情報を収集ができるかどうかです。投資物件として魅力的な物件を素早く、的確に見抜けるようになるには、普段から情報収集に慣れていないと難しいでしょう。

継続的な物件情報の収集が苦にならない方は、不動産投資において強みを持っているといえます。ただし、物件情報は無数にあり、自分一人では限界があるかもしれません。そういった場合は、不動産会社などに相談するのも一つの方法です。

４．不動産投資で不労所得を目指す際のポイント

不動産投資で不労所得を目指すためには、自己資金の準備や不動産会社との連携など、押さえておくべきポイントがいくつかあります。ここでは、不動産投資で不労所得を目指す際のポイントを詳しく見ていきましょう。

🔵自己資金を多めに準備する

不動産投資ローンを活用すれば、ある程度少ない自己資金でも投資用不動産を購入できます。しかし、不労所得を目指すには自己資金を多めに準備し、金融機関からの借入額を抑えることが重要です。

借入額が多いと、ローン返済や利息の負担が大きくなり、月々のキャッシュフローが悪化する可能性があります。自己資金を多めに準備することにより、月々の支出を減らし、家賃収入の手取りを増やすことを意識しましょう。

🔵信頼できる不動産会社と連携する

不動産投資は経験や知識がないとハードルが高いため、不動産会社と連携するとよいでしょう。担当者からさまざまなアドバイスや提案を受けられるだけではなく、不動産の運営や管理を委託することもできます。

ただし、不動産会社を選ぶ際は「信頼できる」会社を選びましょう。実績が豊富で優秀な不動産会社を見つけられれば、不労所得を実現できる可能性も高まります。

🔵都心の物件を選ぶ

物件を選ぶ際は、地方の物件ではなく都心の物件を選ぶことが大切です。都心は人口が多い分、入居希望者も多い傾向にあります。また、地方の物件よりも家賃が高い傾向にあるため、より多くの家賃収入を見込めるでしょう。

都心の物件は不動産価格も高いですが、その分大きなリターンを期待できます。なるべく入居需要が高く、収益性が高い物件を選びましょう。

🔵収支のシミュレーションを念入りに行う

不動産投資では、リスクと利回りのバランスをよく考えることが大切です。事前に念入りなシミュレーションを行い、収支の予測を立てておきましょう。ただし、不動産投資は不確定要素も多く、正確に予測を立てるのは困難です。

なるべく正確性を上げるには、空室率や諸費用、ローン金利などの上昇も想定し、さまざまな条件でシミュレーションを行うことが大切です。不動産会社などによるシミュレーションも参考に、適切な購入判断を行いましょう。

🔵投資規模の拡大は慎重に行う

最初に購入した物件を担保に、新たな投資用不動産を購入することも可能です。投資規模を拡大すれば、さらに収入を増やせる可能性もあるでしょう。しかし、無理に投資規模を拡大すると、その分金融機関からの借入額も大きくなり、キャッシュフローが悪化するリスクが高くなります。

すでに所有している物件のキャッシュフロー状況などを踏まえ、投資規模の拡大は慎重に行いましょう。

５．不動産投資で不労所得を目指すならGALA NAVIを活用しよう

不動産投資で不労所得を目指すには、不動産投資に関する勉強や情報取集が必要不可欠です。しかし、自分一人で継続的に行うのは限界があるかもしれません。

FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」では、不動産投資に関するさまざまな知識や情報を発信しています。創業から40年以上、投資用マンション業界のリーディングカンパニーとして培ってきた経験や知識を基に、確度の高い情報をお届けしています。

最新の物件情報も得られるツールとなっているので、ぜひ不動産投資の勉強や情報収集にお役立てください。

６．まとめ

不動産投資で不労所得を目指すことは可能ですが、決して簡単ではありません。リスクをしっかり把握し、不労所得を得るための知識を身に付けましょう。

FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」では、不動産投資に関する有益な情報を幅広く発信しています。会員限定で特別な情報もお届けしていますので、ぜひご活用ください。

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