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不動産投資物件の探し方とは?失敗しないためのコツを伝授!

不動産投資物件の探し方とは?失敗しないためのコツを伝授!


不動産投資物件の探し方とは?失敗しないためのコツを伝授!

「不動産投資の物件の探し方や選び方を知りたい」「不動産投資の物件探しで失敗しないコツや購入までの手順を教えてほしい」などと思っている方は多いのではないでしょうか。

不動産投資において、物件選びは重要です。物件の探し方や選び方を理解していると、不動産投資の成功率を高められます。

そこでこの記事では、不動産投資物件の探し方や選び方、失敗しないための定石、物件を購入するまでの手順などについて解説します。

目次

1.不動産投資の情報を逃さない!代表的な物件の探し方6つ

不動産投資の情報を逃さない!代表的な物件の探し方6つ

不動産投資物件の探し方を把握していると、効率良く物件探しができます。1つの方法に限定せず、複数の方法を組み合わせて、さまざまな角度から条件に合った物件を探しましょう。

ここでは、代表的な物件の探し方6つについて紹介します。

🔵不動産のポータルサイトを利用

不動産のポータルサイトとは、多数の物件情報を掲載しているWebサイトのことです。不動産投資物件のみが掲載されたポータルサイト、賃貸物件と不動産投資物件の両方が掲載されたポータルサイトなどがあります。

ほとんどのポータルサイトは利用料が無料で、築年数、利回り、駅からの距離など、希望の条件で検索が可能です。パソコンやスマホから、手軽に不動産投資物件を探せます。

🔵不動産会社に足を運んで聞く

不動産投資物件のエリアが決まっている場合は、該当エリアにある不動産会社から物件を紹介してもらう方法があります。担当者に希望の条件を伝えると、条件に近い不動産投資物件を紹介してもらえます。

また、該当エリアの需給状況や家賃相場、狙い目の物件などの情報も教えてもらえるでしょう。条件に合致する物件がなかったとしても、後日、条件に近い物件を紹介してもらえる場合もあります。

🔵情報誌や広告をチェックする

新聞広告やポスティングチラシ、フリーペーパーなどの情報誌で不動産投資物件を探す方法もあります。地域で古くから営業している不動産会社、中小の不動産会社などが、物件広告を掲載している場合があります。

インターネットには出ていない物件が掲載されているケースも多いため、思わぬ出会いがあるかもしれません。不動産投資のエリアが決まっている場合は、該当エリアの地域情報誌などを定期的にチェックしましょう。

🔵競売物件を確認する

競売物件のWebサイトなどを利用して、自己破産などで競売に出された物件を探すのも1つの方法です。一般的に競売物件は、事前に建物の内見ができず、欠陥があっても瑕疵担保責任などを追及できませんが、市場流通価格より安く物件を取得できるのが魅力です。

また、入札形式となるため、希望の物件を早く見つけても購入できない場合があります。

🔵不動産投資セミナーに参加してみる

不動産投資セミナーに参加すると、不動産投資の基礎知識、ノウハウ、不動産投資ローンや物件の選び方などについて話を聞ける上に、非公開物件を紹介してもらえる場合があります。

Webサイトなどに公開される前の物件であり、競合するライバルが少ないのが魅力です。希少性の高い物件など、掘り出し物と出会えるかもしれません。不動産投資に役立つ情報も得られるため、不動産投資セミナーに参加して物件を探す方は多いです。

🔵不動産投資で成功している人から紹介してもらう

友人や知人、セミナーで出会った投資家など、不動産投資で成功している方から物件を紹介してもらえる場合があります。

不動産投資の成功ノウハウを持っているため、優良な物件と出会えるかもしれません。ただし、不動産会社を介さずに直接契約を結ぶとトラブルの原因になる恐れもありますい。関係性を壊すことにならないよう注意しましょう。

2.不動産投資の物件を選ぶ基本的なポイント

不動産投資の物件を選ぶ基本的なポイント

不動産投資の物件を選ぶポイントを把握すると、賃貸需要が見込める物件を見極められるようになります。空室リスク対策にもつながるため、安定した不動産経営を目指せます。ここでは、不動産投資の物件を選ぶ基本的なポイントを見ていきましょう。

🔵慎重にエリアを決める

不動産投資の成否に大きな影響を与えるため、物件を購入するエリアは慎重に決める必要があります。投資家自身が管理を行う場合は、居住地から近いエリアに限定されますが、管理を委託する場合は検討エリアが広がります。

また、エリアの需給状況や将来性などを踏まえ、戦略的にエリアを選定することが大切です。例えば、都市部か郊外のどちらを選ぶかで、物件価格や家賃収入、ターゲット、利回りなどが変わります。運用開始後にエリアを変えることはできないため、十分に時間をかけてエリア選定を行いましょう。

🔵人口動態を考えて決める

エリアの人口動態は、賃貸需要に大きな影響を与える要素です。人口が増加しているエリアを選ぶと、一定の賃貸需要が期待できるため、不動産投資の成功率を高められます。反対に、人口減少のペースが早いエリアを選んでしまうと、賃貸需要が見込めず、不動産投資の失敗リスクが上がってしまうでしょう。

人口動態は、総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」などで確認できます。不動産投資のエリアを決める際に目を通しておくとよいでしょう。

参考:『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数|総務省』

🔵ニーズに合った特性の物件を選ぶ

選定したエリアのニーズを考慮して、不動産投資物件を選びましょう。例えば、学生が多いエリアは、ワンルームマンションなどのコンパクトな間取りが好まれます。ビジネスマンが多いようなエリアは、単身者向けのコンパクトな間取りとファミリー向けの広めの間取りが求められるでしょう。

学校区が人気なエリアは、3LDKや4LDKなどの間取りがおすすめです。エリアのニーズに合った物件を選ぶと、高い賃貸需要が期待でき、空室リスク対策にもつながります。

🔵設備関連を軽視しない

設備を軽視して物件選びをすると、空室リスクが上がる可能性があるため注意しましょう。エリアのニーズにマッチした設備が揃っている物件は、賃貸需要を維持しやすくなります。例えば、学生やビジネスマンが多いエリアは、宅配ボックスやインターネット回線、モニター付インターホンなどが備わった物件が好まれます。

ファミリー向け物件の場合は、床暖房や食洗機、浴室乾燥機などが人気です。不動産投資物件を選ぶ際には、どのような設備が備わっているのかを確認しましょう。

3.不動産投資の目的によって物件の探し方・選び方が変わる!

不動産投資の目的によって物件の探し方・選び方が変わる!

不動産投資の目的によって物件の探し方・選び方は変わります。目的に合った物件を選べると、不動産投資の成功率が上がるでしょう。不動産投資の主な目的と物件の探し方・選び方は、次のとおりです。

🔵利益を得たい場合

「利益を得たい」「資産形成をしたい」という場合は、家賃収入(インカムゲイン)重視の物件を探すのがおすすめです。入居者がいる限り、毎月一定の家賃収入を得られます。老後まで運用を続けると、私的年金として老後資金対策に有効です。

将来的に、子供への資産の引き継ぎやローン返済後の売却も検討できます。エリアの賃貸需要や想定利回り、収支シミュレーションなどを行うことで、家賃収入重視の物件を選びやすくなります。

🔵所得税や住民税を節税したい場合

所得税や住民税の節税を目的として不動産投資を始める場合は、減価償却期間(法定耐用年数)が長い物件がおすすめです。減価償却とは、物件の取得費用を一定年数に分けて経費として計上できる仕組みで、物件の構造によって、以下のように法定耐用年数が異なります。

【法定耐用年数の一例】
・鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造:47年
・鉄骨造(4mm超):34年
・鉄骨造(3mm超4mm以下):27年
・鉄骨造(3mm以下):19年
・木造:22年

法定耐用年数が長ければ、長期に渡り課税所得を減らし、節税効果を高められます。

🔵相続税対策がしたい場合

不動産は現金よりも相続税評価額が低くなる上、適用要件に該当するなら「小規模宅地等の特例」や「貸家建付地の評価」などの制度を利用できるため、相続税対策を目的として不動産投資を始める方も少なくありません。

これらの制度は、賃貸割合などをもとに評価額を算出し、入居率の高い物件のほうが節税効果を見込めます。「将来的に不動産投資の物件を子どもに相続したい」という場合は、安定経営が期待できる物件を選ぶことが大切です。

参考:『相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁』

参考:『貸家建付地の評価|国税庁』

4.不動産投資の物件探しで失敗しないための定石

不動産投資の物件探しで失敗しないための定石

不動産投資を成功させるには、物件選びを計画的かつ慎重に行う必要があります。条件の良い物件が見つかれば、安定した収益や節税効果が期待できます。ここでは、不動産投資の物件探しで失敗しないための定石を紹介します。

🔵不動産投資の知識をきちんと身に付けておく

不動産投資の物件探しで失敗しないために、あらかじめ知識をきちんと身に付けておきましょう。不動産投資は経営に近いものがあり、経済や景気変動の影響を受けるため、以下のようにさまざまな知識が必要となります。

・事業計画の立て方
・賃貸需要が見込めるエリアの探し方
・目的に応じた物件の選び方
・税務の知識
・マーケティングの知識
・収支計画やキャッシュフローの知識

不動産投資の知識は、本やインターネット、SNS、セミナーなどの方法で収集できます。また、不動産会社や知り合いの不動産投資家から直接話を聞くのも有効です。

🔵徹底して物件情報を収集する

どのような物件を選ぶかで、不動産投資の成功率は大きく変わります。より良い条件の物件を見つけられるように、徹底して物件情報を収集するのが大切です。

ポータルサイトやセミナー、情報誌の広告、不動産会社による紹介など、あらゆる方法を活用しましょう。多くの物件情報を収集すると、知識やノウハウが身に付き、条件の良い物件を見極められます。

🔵表面利回りだけで判断しない

不動産投資の物件を選ぶときは、「表面利回り」に惑わされないようにしましょう。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出したもので、購入時と運営時のコストや税金は考慮されていません。

ポータルサイトやチラシ、不動産会社の物件紹介資料などに記載されている利回りは、表面利回りの場合が多いため注意が必要です。利回りは、購入時と運営時のコストや税金も考慮された「実質利回り」を確認しましょう。実質利回りをもとに収支シミュレーションをすると、より実態に近い計画を立てられます。

🔵できる限り物件は直接確認する

ポータルサイト、情報誌、不動産会社の紹介などを活用して、興味のある物件が見つかった場合は、直接足を運んで物件や周辺環境を確認しましょう。室内や共用部分の様子、建物の雰囲気、治安、周辺施設、駅・バス停までの距離など、インターネットや人の話だけでは正確につかめない情報も多いためです。

できれば、朝・昼・夜と時間帯を変えて、物件や周辺環境を確認するのをおすすめします。現地でしか得られない情報がたくさんあるため、時間を作って積極的に現地調査を行いましょう。

5.不動産投資物件を探して購入するまでの手順

不動産投資物件を探して購入するまでの手順

不動産投資物件を探して購入する前の手順を押さえておくと、事前準備がしやすくなります。また、不動産投資が初めての方でもスムーズに進められます。ここでは、不動産投資物件を探して購入するまでの手順について見ていきましょう。

🔵1.不動産投資の計画を立てる

物件を探して購入する前に、不動産投資の計画を立てましょう。計画を立てると、事前準備や進捗管理、物件選びがしやすくなり、不動産投資の実現に向けて効率よく進められます。計画で決める主な内容は、次のとおりです。

・不動産投資の目的
・物件を購入するエリア
・物件で重視するポイント
・借入金額と自己資金のバランス
・収支シミュレーション

計画を策定する際は、これらのポイントを明確にしておきましょう。

🔵2.物件を探す

不動産投資の目的や目標を明確にして計画を立てた後は、物件を探します。次のようなポイントに注目をして、物件が投資計画に見合ったものか確認をしましょう。

・エリア
・利回り
・築年数
・過去の入居率
・駅からの距離
・物件価格
・周辺物件の家賃相場
・周辺環境
・治安
・購入後の管理方法

利回りが良い、価格が安いなど、1つの要素で判断するのではなく、さまざまな要素を考慮し、本当に購入すべきなのかを慎重に検討することが大切です。

🔵3.融資の相談をする

購入した物件を見つけた後は、不動産会社に買付申込書などを提出して購入意思を伝え、銀行に融資の申し込みをします。不動産投資は取引金額が大きいため、「自己資金+借り入れ」で始める方が多いです。不動産会社が提携している銀行を紹介してくれる場合もあります。

融資の申し込みをする際には、物件の詳細が分かる資料や事業計画書などを準備しておくと、担当者への説明や手続きがスムーズです。銀行によって金利や返済期間、借入可能額、必要書類などが異なるため、事前に確認をしておきましょう。

🔵4.売買契約をする

銀行の事前審査を通過した後は、売主と売買条件の擦り合わせを行い、売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けるため、事前に確認した条件と相違がないかを確認しましょう。

契約書の内容や重要事項説明に問題がなければ、売買契約書に署名捺印をして、手付金を支払います。手付金の金額は不動産会社や売主によって異なるため、事前に確認をしておきましょう。

🔵5.物件を引き渡してもらう

売買契約をして、銀行の本審査通過後に金銭消費貸借契約を結んだ後は、登記手続きや残金・諸費用の支払いをします。残金・諸費用の主な内訳は、手付金を除く売買代金や固定資産税清算金、仲介手数料、登記費用などです。

登記手続きに必要な書類は、あらかじめ司法書士に確認をしておきましょう。登記手続きと残金・諸費用の支払いが完了すれば、関係書類や鍵の引き渡しとなります。引き渡しが完了した後は、いよいよ不動産投資のスタートです。

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7.まとめ

まとめ

不動産投資の成否に大きな影響を与えるため、物件選びは重要です。不動産投資の目的や目標を明確にして、事前に計画を策定し、慎重に物件を探すようにしましょう。多くの情報を得て、計画に見合った物件を見つけることが大切です。

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