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マンション経営は儲かるもの?不動産投資で利益を得る仕組みやポイント

マンション経営は儲かるもの?不動産投資で利益を得る仕組みやポイント


マンション経営は儲かるもの?不動産投資で利益を得る仕組みやポイント

マンション経営は儲かるのか、疑問に感じている方もいるのではないでしょうか。初期投資の額が大きいため、「失敗したらどうしよう」「マイナスになるのでは」と不安になるかもしれません。また、マンション経営で成功するためのノウハウも気になるところです。

この記事では、マンション経営で利益を得る仕組みやポイントを紹介します。何に注意しながら不動産投資をすればよいのかが解決できるため、ぜひ参考にしてみてください。

目次

1.マンション経営は儲かるのか

マンション経営は儲かるのか

マンション経営は綿密な資金計画と入居者の確保ができれば、安定した収入を得られます。そのためには、適切な物件選びと専門家によるアドバイスが大切です。正しい判断ができなければ、失敗する可能性が高まるでしょう。また、相続税の評価額が現金より低いことから、相続税対策としてマンション経営を始める方もいるかもしれません。

いずれの場合も、管理費や修繕費といったコストを差し引いた収支がプラスになるように対策する必要があります。

2.マンション経営で儲かるための仕組み

マンション経営で儲かるための仕組み

安定した収入を確保するには、マンション経営について詳しく知ることが大切です。どのような流れで収益が発生するのか、プロセスを押さえておきましょう。ここでは、マンション経営で儲かるための仕組みについて2つの観点から解説します。

🔵 マンションの賃貸経営で収益を得る

マンション経営における主な収益源は家賃収入です。購入もしくは建築したマンションの一室を第三者に貸し出すことで収入を得られます。賃貸ニーズがあれば家賃を高めに設定しやすく、毎月の家賃収入も多く獲得できるでしょう。

ただし、家賃がそのまま収益になるわけではありません。多くの場合、金融機関から融資を受けて物件を購入するため、家賃収入をローン返済費用に充てる必要があります。実質的に収益となるのはローン完済後です。マンション経営で儲かるためには、中長期的な経営判断が大切といえるでしょう。

🔵 マンションの売買差益による収益を得る

マンション経営のメインとなる収入源は家賃収入(インカムゲイン)ですが、売買益(キャピタルゲイン)による収入も得られます。売買益とは、マンションの購入価格よりも高い価格で売却することで得られる収益のことです。

賃貸ニーズは物件を決める際の大事な判断基準ですが、将来的にマンションの資産価値がどうなるかも見極めましょう。例えば、再開発が進んでいるエリアは今後も賃貸需要が期待できます。他にも、利便性の高さや災害リスクの低さで選ぶのも考え方のひとつです。

3.マンション経営の収益に直結するポイント

マンション経営の収益に直結するポイント

マンション経営は儲かる仕組みが形成されていますが、誰でも簡単に収益を得られるわけではありません。失敗しないためには、さまざまなポイントに目を向けることが大切です。ここでは、マンション経営の収益に直結するポイントを紹介します。

🔵 物件の選び方

物件の選び方次第で、マンション経営で得られる収益は変わります。例えば、賃貸需要が低いエリアの物件を購入しても、安定した経営は見込めないでしょう。また、物件によって利回りも異なります。エリアニーズに合った物件であるのかを見極め、適切なタイミングで購入することが大切です。周辺の賃貸物件の稼働率も判断材料になります。

ただし、入居者にとって魅力的な物件かどうかを判断するのは難しいかもしれません。自分の感覚を過信するのではなく、専門家や不動産会社に相談するとよいでしょう。

🔵 空室の状況

不動産投資で避けて通れないのが空室リスクです。賃貸需要の高いエリアを選んだつもりでも、入居者の退去後に新しい入居者が見つからないことは少なくありません。一定期間で入居者が入れ替わるため、マンション経営に空室はつきものです。

ただし、空室の状況によって収益額は変わり、キャッシュフローにも大きな影響を与えます。エリア状況を考慮しながら空室率が低い物件を選ぶのはもちろん、物件の価値を下げないために管理・メンテナンスを重視した経営をしましょう。

🔵 ローンの借り入れ条件

初期投資が比較的高めのマンション経営では、不動産投資ローンを組む方がほとんどです。ローンの借入額が少なければ返済額が減り、キャッシュフローも多くなりますが、借り入れ条件の金利によって最終的な支払額は大きく変わります。

また、借入期間が妥当であるのかも判断しましょう。ローンの借り入れ条件が少しでも変化することで、負担する額は異なります。マンション経営で利益を出せるのかを軸に、適切な条件を確認することが大切です。

🔵 経営にかかる費用

マンション経営では、物件の購入費用以外にも管理会社への手数料、固定資産税・都市計画税、修繕費、保険料といったランニングコストが必要です。また、物件購入時には仲介手数料や不動産取得税のような初期費用がかかります。

マンション経営で儲かる仕組みを作るには、「どれくらいの期間で投資した金額を回収できるのか」「不動産投資ローンを問題なく支払えるか」を事前にシミュレーションすることが大切です。

4.マンション経営で儲からないのはなぜ?失敗する原因は?

マンション経営で儲からないのはなぜ?失敗する原因は?

実際に、マンション経営を始めても儲からない方は一定数います。この事実を知って、「リスクが高いからやめようかな」と感じる方もいるかもしれません。しかし、失敗する方にはいくつかの共通点があります。ここでは、マンション経営で儲からない原因について解説します。

🔵 短期的に儲けようとする

マンション経営による資産形成は、長期的な運用が前提です。投資の中には短期的に儲けられるものもありますが、不動産投資は失敗するリスクが高まるため、目先の利益を追い求めるのではなく長期的な経営戦略が求められます。

自己資金をどれくらい投入したかは関係ありません。入居者がいれば毎月安定した家賃収入が得られますが、固定収入です。他の投資に比べてリスクは低いものの、リターンも少ないため、短期で儲けるのは難しいでしょう。

🔵 資金計画を徹底していない

マンション経営では、初期費用やランニングコストがかかります。特に、初期投資が大きいため、綿密な資金計画は必要不可欠です。マンション経営で儲からない理由のひとつに、ローン返済を含めた資金計画が徹底していないことが挙げられます。

細かな計算をせずに始めては、想定外のリスクに対応できません。長期的な運用で安定した収益を得るには、事前のシミュレーションは必須です。満室経営といった甘い見積もりではなく、現実的な数字で計算しましょう。

🔵 適切な物件を選んでいない

物件の選び方が間違っていることも、マンション経営で儲からない理由のひとつです。例えば、ファミリー層にニーズのあるエリアで単身者向けのワンルームマンションを選ぶと、需要と供給が合わずに空室率が高くなる恐れがあります。

また、「高額な物件=儲かる」わけではありません。初期費用が高ければ、それだけキャッシュフローが悪化する可能性が高まります。賃貸需要に合わない物件だけでなく、予算に見合わない物件も失敗につながりやすいでしょう。

🔵 物件の売却がスムーズにできない

マンション経営では、出口戦略である物件の売却も収益源として重要です。しかし、物件の売却がスムーズにできずに失敗するケースも考えられます。購入当初は資産価値が期待できた物件でも、売却時も同じとは限りません。マンションの売却価格は、物件の状態だけでなく周辺環境も大きく影響するためです。

出口戦略で成功するには、売却のタイミングを見極める必要があります。賃貸需要や時代の変化を読みながら、計画的に売却を進めましょう。

5.マンション経営で収益を得る際の注意点

マンション経営で収益を得る際の注意点

マンション経営は失敗事例があるものの、きちんと計画を立てれば安定した収入が期待できます。ただし、始める前に知っておきたい注意点もあります。ここでは、マンション経営で収益を得る際に気を付けるべき3つのポイントについて解説します。

🔵 収入だけでなく支出も考慮する

家賃収入はそのまま利益になるわけではありません。管理やメンテナンスにかかる支出があるため、家賃収入から必要な経費を差し引いた金額が正確な収入です。具体的な儲けを知るには、マンション経営に必要な支出を把握する必要があります。

どのような支出があるのかを事前にリスト化しましょう。その上で、実際の運用で得られる利益をシミュレーションすることが大切です。

🔵 不動産投資の知識なしでは成功しない

管理を委託できる不動産投資は手軽に始められる投資のひとつですが、基礎的な知識は必要不可欠です。不動産投資に関する知識がなければ、成功する確率が下がります。インターネットサイトのコラムや書籍、不動産会社が開催するセミナーで情報を収集しましょう。

特に、セミナーは不動産投資のプロの話を直接聞ける貴重な機会です。FJネクストグループでは、さまざまな種類の無料セミナー・相談会を定期的に開催しています。

🔵 不動産投資の目的を定める必要がある

不動産投資を始める理由は何か、目的を明確にする必要があります。考えられる主な目的は以下の通りです。

・老後の資金を確保するため
・所得税を節税するため
・相続税対策のため

目的によって投資する物件のタイプやエリア、築年数が変わります。例えば、老後のために安定した家賃収入を得たい方は賃貸需要の高い物件を選ぶとよいでしょう。一方、所得税の節税が目的であれば、1年当たりの減価償却費が大きい中古物件がよいといわれています。

目的がはっきりしていないと自身に合わない物件や投資スタイルを選んでしまい、後悔する恐れがあるため注意しましょう。

6.マンション経営で儲けるコツ

マンション経営で儲けるコツ

マンション経営で成功といえるのは、中長期的に安定した収益を上げ続けた場合です。一時的に利益を出すことは難しくありませんが、継続的に儲かるには綿密な計画を立てる必要があります。ここでは、マンション経営で儲ける4つのコツを紹介します。

🔵 ニーズのある物件を選ぶ

賃貸需要の有無で家賃収入を維持できるかどうかが変わるため、ニーズのある物件を選ぶことがポイントです。「人気のエリアだから」という安易な理由ではなく、入居者目線で利便性や住環境を判断しましょう。

求められる立地条件はエリアによって異なります。例えば、周辺に学校がいくつかある学生が多い地域では、コンビニやスーパーが近いと喜ばれる傾向があります。誰をターゲットにした物件なのかを考えることが重要です。

🔵 多めの自己資金を確保する

儲かるマンション経営には、十分な自己資金が必要です。高額な借り入れはレバレッジ効果が期待できる一方、キャッシュフローの悪化を招く恐れがあります。物件の購入費用以外にも、修繕費用のような突発的な出費も考慮しなければなりません。また、空室が出ると家賃収入が一時的に減ることも考えられます。

自己資金の割合を増やし、ある程度余裕がある状態で無理のないマンション経営を続けることが大切です。

🔵 管理やメンテナンスをきちんとする

マンションは経年劣化するため、きちんとした管理やメンテナンスが必要です。建物の老朽化に伴って空室リスクや修繕リスクが増えますが、定期的に点検し、入居者にとって魅力が感じられる状態に保つことでリスクの軽減につながります。

建物の管理やメンテナンスは専門の業者に任せるとよいでしょう。自分の目でチェックして気になる部分があれば、すぐに相談できるのがメリットです。マンションの資産価値を維持するためにも管理は徹底しましょう。

🔵 さまざまなリスクに備える

マンション経営には空室リスク以外にも、家賃の滞納や災害による損傷、ローン金利の上昇といったさまざまなリスクがあります。安定した収益を上げるには、リスクや非常時に備えた対策をするのがポイントです。

例えば、震災や台風による建物の損傷は予測しづらいものの、保険に加入することで被害を最小限に抑えられます。どのような対策をすればよいか分からない方は、不動産会社に相談するとよいでしょう。

7.マンション経営を成功に導くならGALA NAVIで情報収集を!

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8.まとめ

まとめ

マンション経営はきちんとした資金計画を立てて、入居者が確保できれば、安定した収入を確保できます。ただし、物件選びに失敗した場合やリスクへの備えが不十分だった場合は、儲からないケースもあるでしょう。失敗を回避するには、常に新しい情報を得る姿勢が大事です。

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