不動産投資における経費の一つとして「減価償却」が挙げられます。しかし、減価償却について詳しく知らないという方は多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資における減価償却の概要やメリット・注意点、計算方法などについて解説します。減価償却への理解を深め、不動産投資を有利に進めていきましょう。

１．不動産投資における減価償却とは？

主に時間の経過によって価値が減っていく資産を「減価償却資産」と言います。建物は劣化に伴い資産価値が下がるため、減価償却資産の一つとして扱われます。なお、土地は時間が経過しても劣化しないと考えられることから、減価償却資産として扱われません。

不動産投資における減価償却とは、不動産の取得費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上することを指します。取得時に全額経費計上するのではなく、所有物件の使用可能期間に応じて分割計上します。

減価償却費は「法定耐用年数」を基に計算され、物件の構造や築年数などによって計上できる金額が異なります。

２．不動産投資の減価償却はどんなときに必要？

不動産投資で減価償却が必要になるのは、主に不動産所得がある場合や不動産を売却する場合です。ここでは、減価償却が必要となる2つのケースについて解説します。また、不動産所得が得られない居住用物件の場合や、不動産の売却時にかかる税金についても紹介します。

🔵 不動産所得がある場合

減価償却が必要となるのは、主に投資用不動産などの事業用不動産を所有し、不動産所得を得ている場合です。所有物件の取得費用や耐用年数などを基に確定申告を行いましょう。

自宅として利用している非事業用不動産も減価償却の対象ですが、不動産投資という意味合いで減価償却を行うケースは少ないでしょう。なお、非事業用不動産の耐用年数は事業用不動産よりも長く、償却率は低く設定されているため、計上できる減価償却費が少ないのが特徴です。

🔵 不動産を売却する場合

投資用不動産を売却する場合、減価償却費を反映させる必要があります。不動産の売却時にかかる税金を計算する上で、取得費用から減価償却費を差し引く必要があるためです。

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」として扱われ、譲渡益税の課税対象となります。譲渡所得金額を計算する際は「建物の取得費-所有期間中の減価償却費相当額」で計算されます。

３．不動産投資で減価償却を行うメリット

不動産投資の減価償却について理解したら、減価償却を行うメリットも把握しておくとよいでしょう。不動産投資で減価償却を行うメリットとして、実支出がなくても経費計上できる点や、損益通算で税負担を抑えられる点が挙げられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

🔵 実支出がなくても経費計上できる

不動産投資で計上できる経費として、税金や保険料、物件の管理費・修繕費などが挙げられます。これらは実支出を伴う経費としてイメージしやすいですが、実支出を伴わなくても経費として計上できるのが減価償却費です。

減価償却費は法定耐用年数を超えるまで継続的に経費計上でき、実支出が伴わないため節税効果が高くなります。

🔵 損益通算で税負担を抑えられる

不動産投資では、物件の取得費用以外にもさまざまな費用がかかり、特に初期段階では多くの費用がかかる傾向にあります。場合によっては年間の収支がマイナスとなる可能性もあるでしょう。そこで役立つのが「損益通算」です。

不動産所得は給与所得などと損益通算が可能なため、不動産投資の損失を給与所得から差し引けます。減価償却によって帳簿上では赤字を計上し、確定申告時に損益通算することで課税対象となる所得が減るため、税金の負担を軽減できるのがメリットです。

４．不動産投資で減価償却を行う際の注意点

不動産投資での減価償却にはメリットもありますが、減価償却期間には上限があることや、売却時の譲渡益税が高くなることが注意点として挙げられます。場合によっては減価償却が裏目に出るケースも考えられるため、減価償却の注意点について詳しく見ていきましょう。

🔵 減価償却期間の上限

減価償却期間には上限があることに注意が必要です。不動産投資では、物件の用途や種類によって法定耐用年数が定められており、それによって減価償却期間の上限が決まります。

新築や築年数の浅い物件は耐用年数が長いため、長期間経費として計上できるのが特徴です。一方、築年数が古い物件は耐用年数が短く、一時的な計上に留まります。減価償却期間の上限についてしっかりと把握し、運用方針に応じて適切な物件を選びましょう。

🔵 売却時の譲渡益税

不動産を売却する際の課税譲渡所得金額は「譲渡価額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額（一定の場合）」で計算されます。「取得費」は減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、減価償却費が多いほど課税譲渡所得金額も多くなることに注意しましょう。

また、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、それぞれ税率が異なります。土地や建物を売った年の１月１日時点で所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」です。

５．不動産投資における減価償却費の計算方法は2種類

不動産投資における減価償却費の計算方法は、大きく「定額法」と「定率法」の2種類に分けられます。計算に使用する償却率は耐用年数によって定められており、物件の構造や築年数などによって異なります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

🔵 定額法による計算

定額法とは、1年間の減価償却費を原則一定とし、法定耐用年数に則って計上する方法です。定額法の計算方法は「取得価額×定額法の償却率」であり、定額法の償却率は耐用年数に応じて定められています。

国税庁が開示している減価償却資産の償却率表によると、法定耐用年数が47年の場合の定額法償却率は0.022です。例えば、取得価額が5000万円の場合の償却限度額は「5000万円×0.022」で110万円となります。

参考：『国税庁 減価償却資産の償却率表』

🔵 定率法による計算

定率法とは、不動産を取得してから償却した金額も考慮して計算する方法のことです。定率法の計算方法は「未償却残高×定率法の償却率（償却保証額に満たない場合は「改定取得価額×改定償却率」）」であり、定率法の償却率も耐用年数に応じて定められています。

同じく国税庁が開示している減価償却資産の償却率表によると、法定耐用年数が47年の場合の定率法償却率は0.053です。したがって、取得価額が5000万円の場合の初年度償却限度額は「5000万円×0.053」で265万円、2年目は「4735万円×0.053」で250万9550円となります。

参考：『国税庁 減価償却資産の償却率表』

６．不動産投資における減価償却期間の違い

不動産投資における減価償却期間は、物件の構造や法定耐用年数、築年数によって左右されます。「新築物件」「築年数が法定耐用年数の一部を経過している物件」「築年数が法定耐用年数を超えている物件」の3つのパターンに分けて、それぞれ詳しく解説します。

🔵 新築物件の場合

新築の場合は、税法上定められた法定耐用年数をそのまま減価償却期間として使用します。法定耐用年数は物件の構造によって異なり、例えば鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の新築マンションの法定耐用年数は47年です。

物件構造別の法定耐用年数を以下にまとめました。なお、法定耐用年数は「住宅用のもの」を記載しています。

参考：『国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表』

🔵 築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は「（法定耐用年数-経過年数）+経過年数×20％」で計算されます。法定耐用年数は、前項で記載した物件構造別の法定耐用年数に当てはめて計算しましょう。

例えば、築10年の鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造マンションを購入した場合の減価償却期間は「（47年-10年）+10年×20％」で39年となります。

🔵 築年数が法定耐用年数を超えている場合

築年数が法定耐用年数を超えている場合の減価償却期間は「法定耐用年数×20％」で計算されます。例えば、築30年の木造物件を購入した場合の減価償却期間は「22年×20％」で4年となります。

法定耐用年数を超えている物件は減価償却期間が短くなるため、単年あたりの減価償却費が大きくなります。減価償却費を大きくしたい場合は、築年数が古い物件を選ぶとよいでしょう。

７．不動産投資における減価償却のやり方とポイント

不動産投資において減価償却を行う際は、まず土地と建物の価格を分けて考える必要があります。また、物件の購入タイミングによっては計算方法が異なる点も頭に入れておく必要があるでしょう。ここでは、不動産投資における減価償却のやり方やポイントを解説します。

🔵 土地と建物の価格を分ける

土地は減価償却資産ではないため、建物と一緒に土地を購入した場合はそれぞれの取得価額を分けて考える必要があります。取得価額は、不動産を取得した際に不動産会社が発行する「売買契約書」や「譲渡対価証明書」などで確認しましょう。

取得価額が分からない場合は、購入時の総支払金額や当時の消費税率などを基に算出する必要があります。なお、消費税は土地にはかからず、建物部分のみにかかることを頭に入れておきましょう。算出が困難な場合は、販売元の不動産会社などに相談するのも一つの方法です。

🔵 減価償却費を計算する

建物の取得価額を確認したら、実際に減価償却費を計算していきます。ただし、2007年度の税制改正により減価償却制度も一部改正されているため、不動産を取得したタイミングによって償却方法が異なることに注意しましょう。

🔵 減価償却を利用して税金をコントロールしよう

減価償却費は、物件の構造や築年数などによって左右されます。例えば、新築マンションは償却期間が長く、単年あたりの減価償却費は少なくなります。また、減価償却費が多いほど売却時の税金が高くなるため、物件選びの際は減価償却費も考慮しなければなりません。

減価償却を利用して税金をうまくコントロールするために、出口戦略をしっかり立ててから物件を選びましょう。

８．不動産投資に必要な知識はGALA NAVIで！

不動産投資では、減価償却以外にも幅広い知識が必要となります。不動産投資に関する知識を得られるツールがあれば、不動産投資を有利に進められるでしょう。

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９．まとめ

不動産投資では、減価償却費を経費として計上できるなどのメリットがあります。しかし、売却時の税負担が大きくなる可能性があるなどの注意点もあります。計算方法や仕組みを正しく把握し、不動産投資を有利に進めましょう。

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