不動産投資で収入を得ている場合は確定申告を行う必要がありますが、申告時に「青色申告」を選択することでさまざまなメリットを得られます。しかし、青色申告について詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、青色申告をするための条件やメリット・注意点などを詳しく解説します。青色申告について理解を深められ、うまく活用できるようになるでしょう。

１．不動産投資で青色申告をするために必要な条件

不動産投資で青色申告をするためには、不動産所得を得ている方が青色申告承認申請書を提出し、確定申告を行わなければなりません。ここでは、青色申告をするための条件について詳しく解説します。

🔵 【条件1】不動産所得を得ている

青色申告をするための前提条件は、不動産所得や事業所得、山林所得を得ていることです。したがって、投資用のマンションやアパートを所有し、家賃収入を得ていれば青色申告を選択できます。

なお、不動産所得がある場合は、個人事業主として「個人事業の開業届」を税務署に提出する必要があります。会社員が受け取る給与所得は青色申告を選択できませんが、副業として不動産所得がある場合は青色申告を選択できます。

🔵 【条件2】青色申告承認申請書を提出する

「所得税の青色申告承認申請書」の提出も必要です。青色申告承認申請書は、青色申告を受けたい場合に所轄の税務署に提出しなければならない書類です。

青色申告承認申請書は、申告しようとする年の3月15日までに提出する必要があります。ただし、その年の1月16日以降に不動産投資を始めた場合は、開始から2か月以内に提出しなければなりません。

🔵 【条件3】確定申告をする

青色申告は、3月15日（確定申告と所得税の納税期限）までに前年分の決算を提出する必要があります。【条件2】で解説した青色申告書の提出をしていないと、自動的に「白色申告」として扱われてしまうため要注意です。

青白申告と白色申告の違いとして、記帳方法や申告書類、帳簿方法などが挙げられます。白色申告は税制上のメリットがないため、不動産投資を行う場合は忘れずに青色申告書を提出しましょう。

２．不動産投資で青色申告をする5つのメリット

不動産投資で青色申告をするメリットとして、以下の5つが挙げられます。

・最大65万円の特別控除を受けられる
・最大3年間の赤字を繰り越せる
・貸倒引当金を設定できる
・年間300万円の少額備品を全額損金算入できる
・専従者給与を経費に算入できる

それぞれを詳しく解説します。

🔵 最大65万円の特別控除を受けられる

青色申告を選択すれば、最大65万円の特別控除を受けられます。ただし、65万円の特別控除を受けるためには以下のような条件があります。

・事業的規模であること（アパート・マンション：10室以上/戸建て：5棟以上）
・複式簿記によって記帳すること
・貸借対照表・損益計算書などを添付し、期限内に確定申告を行うこと
・e-Taxや電子帳簿保存によって確定申告を行うこと

白色申告より手間暇はかかりますが、かけるだけのメリットはあると言えるでしょう。

🔵 最大3年間の赤字を繰り越せる

不動産投資で赤字が出た場合、本業の給与所得などと損益通算が可能です。さらに、青色申告であれば最大で3年間赤字を繰り越せるメリットがあります。

給与所得などの対象所得と損益通算を行っても引ききれない場合、残りの損失も翌年以後3年間にわたって繰り越せるため、青色申告を選択する大きなメリットと言えるでしょう。

🔵 貸倒引当金を設定できる

青色申告を選択することで、貸倒引当金を設定できるのもメリットです。不動産投資における貸倒引当金は、家賃を回収できない状態などに備えて、事前に損失額を想定して計上しておく引当金のことです。

仮に、家賃10万円分を3か月滞納している入居者がおり、何らかのトラブルにより10万円しか回収の見込みがないとき、20万円を貸倒引当金に設定できます。

🔵 年間300万円の少額備品を全額損金算入できる

通常の申告では、パソコンなどの10万円以上の備品は一度に経費計上できず、減価償却により数年かけて計上しなければなりません。

しかし、青色申告では取得単価が30万円未満の少額備品を全額損金算入できます。さらに年間300万円までの計上が認められているため、節税効果が高いのがメリットです。

🔵 専従者給与を経費に算入できる

青色事業専従者給与を経費に算入できるのも大きなメリットです。青色事業専従者給与とは、青色申告者と生計を一にしている配偶者やその他の親族を従業員として雇っている場合に支払う給与のことを指します。

専従者給与を経費に算入するには、「青色事業専従者給与に関する届出書」を所轄の税務署に提出する必要があります。なお、専従者給与の金額は労務の対価として「相当」であることが条件のため、多すぎると必要経費として認められない可能性が高いです。

３．不動産投資で青色申告をする際に注意すること

不動産投資で青色申告をする際は、失業手当や再就職手当を受け取れない点や、規模によって控除額が変わる点に注意が必要です。ここでは、不動産投資で青色申告をする際の注意点について詳しく解説します。青色申告のメリットを生かすために、しっかり把握しておきましょう。

🔵 開業すると失業手当や再就職手当を受け取れない

不動産投資を事業とするために開業する場合、失業手当や再就職手当を受け取れません。失業手当（失業保険）は、失業や自己都合での退職にあたり、再就職するための支援として給付される制度です。

開業届を提出すると自営業者となるため、給付の対象外となってしまいます。再就職先が決まった場合に支給される再就職手当も、同様の理由で受け取れません。

🔵 規模によって控除額が変わる

青色申告で55万円や65万円の特別控除を受けるには、事業的規模である必要があります。事業的規模は「5棟10室」が基準とされており、アパート・マンションは10室以上、戸建ては5棟以上が基本です。

事業として認められない場合は控除額が10万円になってしまい、節税効果が大きく低下してしまいます。

４．不動産投資で税理士に依頼するのに向いている人は？

不動産投資の青色申告では、税金や保険料、管理費・修繕費などのさまざまな費用を経費として計上できます。ただし、経費として認められないものも一部あるため勘違いしないようにしましょう。ここでは、青色申告で計上できる経費とできない経費について解説します。

🔵 経費として計上できる項目

不動産投資で経費として計上できる項目を以下にまとめます。

・税金
不動産購入時にかかる不動産取得税や登録免許税の他、所有期間中にかかる固定資産税や都市計画税などが経費として計上できます。また、印紙税や法人事業税、自動車税（不動産投資に利用している場合のみ）なども経費として認められます。

・保険料
物件購入時に加入する火災保険や地震保険の保険料を計上できます。

・ローンの金利
建物・土地部分のローン金利を計上できます。ただし、土地部分は不動産所得が赤字の場合に損益通算ができません。

・管理費・修繕費
清掃・点検・保守などの管理費や、リフォーム費用・設備交換費用などを計上できます。

・管理会社への委託手数料
入居者の募集や入居者対応業務、家賃の集金といった管理業務を管理会社に委託する際の手数料を計上できます。

・専門家への報酬
税理士や弁護士、司法書士などへの報酬を計上できます。

・減価償却費
不動産の取得費用のうち、建物部分については減価償却が可能で、法定耐用年数に応じて経費計上できます。

・その他
通信費や交通費、交際費、自動車関連費用、学習費など、不動産投資に関係する費用を計上できます。

🔵 経費として計上できない項目

不動産投資に関係のない費用は経費として計上できません。例えば、住民税や所得税、法人税などの不動産投資に関係なく課されるものは、経費として認められない税金です。

また、不動産投資の知識を身に付けるための書籍代やセミナーの受講料などは経費計上できますが、資格取得費用は難しいのが現実です。国税庁の法令解釈通達では「通常必要とされるものに限り、必要経費に算入する」とあり、不動産投資業務に直接必要な資格かどうかを証明しなければなりません。

交際費や自動車関連費用なども、不動産投資と関係のない出費は経費として認められないため、経費計上できる項目についてよく確認しましょう。

参考：『国税庁　法令解釈通達〔その他の共通費用〕』

５．不動産投資に必要な勉強はGALA NAVIで！

不動産投資では、青色申告に関する知識以外にも幅広い知識が必要となります。しかし、不動産投資についてどのように勉強したらよいかわからないという方もいるでしょう。

資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開するFJネクストグループは、不動産投資に関するさまざまな情報を発信するサイト「GALA NAVI」を運営しています。

GALA NAVIでは、青色申告などの不動産投資に必要な知識を幅広く学べるだけでなく、資産運用やマネープラン、最新の物件情報なども得られるサイトです。不動産投資の勉強や、情報収集のためのツールとしてぜひご活用ください。

６．まとめ

不動産投資で青色申告を選択することで、さまざまなメリットを得られます。青色申告をするための条件や注意点を把握し、不動産投資を有利に進めましょう。

FJネクストが運営する「GALA NAVI」では、青色申告に関する情報だけではなく、不動産投資に関する情報を幅広く発信しています。会員限定で特別な情報もお届けしておりますので、今後の不動産投資にお役立てください。

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