不動産投資で家賃収入を得ている場合、確定申告が必要になるケースがあります。しかし、中には確定申告の方法がよく分からない方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、家賃収入を得た際に確定申告が必要となるケースや確定申告の流れ、節税のためのポイントなどを解説します。行うべき確定申告をしなかったときは罰金が科せられることもあるため、期限内にしっかりと申告しましょう。

１．家賃収入で確定申告が必要なケース

確定申告が必要となる家賃収入の基準は「20万円」です。年間の家賃収入から必要経費を差し引いた額が20万円を超えている場合は、確定申告をしなければなりません。20万円以下であれば確定申告は不要ですが、申告すれば節税につながることもあるため、仕組みを押さえておきましょう。

🔵 年間収入20万円を超えたら確定申告は必須

給与以外の所得合計が年間20万円を超えた場合、確定申告が必要です。ただし、家賃収入がそのまま課税対象となるわけではない点に注意しましょう。

課税対象となるのは、家賃収入から保険料や管理費などの必要経費を差し引いた「不動産所得」です。不動産所得が年間で20万円を超えた場合は確定申告を行い、所得税を納める必要があります。

🔵 年間収入20万円以下でも申告すれば節税できる

不動産所得の合計が年間20万円以下の場合は、確定申告をする必要はありません。しかし、場合によっては確定申告を行うことで節税が可能です。

不動産所得には、本業の給与所得と合算できる特徴があります（損益通算）。たとえば不動産所得がマイナスだった場合は本業の給与所得から赤字分を差し引けるため、結果的に課税対象となる所得額を少なくできます。

所得額が減れば払い過ぎた所得税が還付されるため、年間不動産所得が20万円以下の場合でも確定申告することをおすすめします。

２．家賃収入による確定申告の流れ

会社員の場合は勤務先が月々の給与から所得税を源泉徴収して納付しているため、中には確定申告を行ったことがない、何から手を付ければよいか分からないといった方も多いでしょう。

確定申告の流れは以下の通りです。

1.確定申告の準備をする
2.必要書類を用意する
3.確定申告書を作成する
4.書類を提出する

確定申告を行う際の参考にしてください。

🔵 1.確定申告の準備をする

確定申告には、主に「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。白色申告は、青色申告の届出を出さなかった場合の申告方法です。白色申告を行えば、合計所得金額が2400万円以下の場合で48万円の基礎控除が適用されます。つまり、不動産所得から48万円を差し引いた金額が課税対象です。

一方、青色申告を行うと基礎控除に加えて最大で65万円の特別控除が適用されます。また、赤字が出た場合は3年間損失を繰り越せる点もメリットです。

ただし、青色申告を行うには納税地を管轄する税務署へ事前に青色申告承認申請書を提出しなければなりません。申請期限は開業してから2か月以内か、青色申告への変更を希望する年の3月15日までです。

また、家賃収入を得ていても貸家が5棟未満、賃貸物件が10室未満など事業的規模にあたらない場合、最大65万円の控除は適用されません。

🔵 2.必要書類を用意する

確定申告で必要となる書類は以下の表の通りです。

白色申告と青色申告で必要な書類は異なりますが、上記の書類を一通り準備できるようにしましょう。

🔵 3.確定申告書を作成する

書類が用意できた後は、確定申告書を作成します。青色申告の場合は同時に青色申告決算書の作成が必要です。確定申告書を作成するには、主に3つの方法があります。

1つ目は、税務署や自宅で書類を用意し手書きで作成する方法です。書類は税務署で直接入手するか、国税庁のホームページからダウンロードします。記入方法が分からない場合は各税務署の申告書作成会場を利用するとよいでしょう。

2つ目は、国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーで作成する方法です。画面の案内に従って入力すればよいため、初心者でも簡単に申告書を作成できます。

3つ目は、会計ソフトを使用して作成する方法です。口座やクレジットカードと連携すれば取引履歴を容易に取得でき、入力の手間が省けます。

🔵 4.書類を提出する

作成した確定申告書は、「e-Tax」「郵送」「持参」のいずれかの方法で管轄の税務署へ提出します。自身の住所地を管轄する税務署が不明の場合は、事前に国税庁のホームページで確認しましょう。

なお、青色申告で65万円控除を受けるにはe-Taxによる申告、または電子帳簿保存が必須です。郵送や持参の場合は特別控除額が55万円となる点には注意しましょう。

３．家賃収入の確定申告で経費計上できる項目とできない項目

家賃収入を確定申告する際は必要経費を差し引けますが、経費の計上が可能なものとできないものがあります。計上できる経費が多ければ、その分、納税額を抑えられますが、認められない経費を算入すると税務署から追加で税金の支払いを命じられるケースもあるため注意が必要です。経費として計上できるものとできないものを、それぞれ紹介します。

🔵 経費計上できるもの

不動産所得に対して経費計上できる項目は、主に以下の通りです。

・減価償却費
・管理費
・不動産に関する税金
・保険料
・修繕費
・水道光熱費
・仲介手数料
・広告宣伝費
・税理士や司法書士への報酬
・青色事業専従者の給与
・通信費
・接待交際費
・情報収集費
・交通費
・消耗品購入費
・ローンの金利

少しでも納税額を抑えるべく、経費として計上できるものをしっかりと把握しておきましょう。

🔵 経費計上できないもの

一方、家賃収入を確定申告する際に経費として認められない項目には、主に以下のものがあります。

・ローンの元本部分
・土地や建物に関係がない税金
・不動産投資に関係がない支出
・修繕積立金

何でも経費として計上できるわけではない点を押さえておきましょう。経費計上できない支出を誤って算入した場合、税務署からペナルティーを課せられることもあるため、注意が必要です。

なお、修繕積立金は将来の修繕費として積み立てている費用のため、経費計上はできません。実際に修繕が行われた際に修繕費として計上できます。

４．家賃収入で経費計上する際のポイントや注意点

確定申告で経費を計上するには領収書が欠かせません。しかし紛失してしまった場合でも、出金伝票で代替可能です。また、経費が増えれば納税額は安くなりますが、その分、収入が減る点も押さえておいたほうがよいでしょう。ここでは、経費を計上する上で押さえておきたいポイントや注意点を解説します。

🔵 領収書がない場合は出金伝票を利用する

確定申告時に経費を計上する際は、証拠としての領収書が必要です。最初から領収書がない場合や紛失した際は、現金支払いの取引内容を記録するために使う出金伝票を利用しましょう。日付や支払先、金額、内容を明記すれば、領収書の代わりとして利用できます。

不動産投資にまつわる会合や勉強会に参加して領収書を発行してもらえなかった場合は、出金伝票を作成するとともに、挨拶状やパンフレットなどと一緒に保管しておきましょう。

🔵 経費が多いと収入が少なくなる

経費とは結局は支出に他なりません。経費が増えれば不動産所得が減少して節税につながりますが、収入も減ってしまう点には注意が必要でしょう。収益の最大化を図るためには支出を最小限に抑えることが重要です。

また収入が下がれば、金融機関の融資は受けにくくなります。ローンを利用して不動産投資の規模拡大を検討している方は、とくに収入と経費のバランスを意識したほうがよいでしょう。経費に関する処理で判断に迷う場合は、税理士や専門家への相談がおすすめです。

５．家賃収入の確定申告をしないリスク

不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要ですが、2月16日から3月15日までの期間内に申告しなかった場合は税務署から指摘を受け、以下のペナルティーが課せられます。

・無申告加算税
・延滞税
・重加算税

不動産投資を行う上で大きなリスクとなるペナルティーの内容についてそれぞれ解説します。

🔵 無申告加算税が発生する

無申告加算税は、確定申告を期限までに行わなかった場合に課せられるペナルティーです。無申告加算税の税率は、納税額に対して50万円以下の部分が15％、50万円を超える部分が20％と定められています。

ただし、期限後に税務署へ自主申告を行った際は、税率が5％に軽減されます。何らの事情により期限内に申告ができなかった場合は早めに申告を行いましょう。

🔵 延滞税が発生する

確定申告の期限内に納税を行わなければ延滞税が発生します。期限の翌日から2か月までは原則年7.3％、2か月経過後は原則年14.6％です。

その他細かな要件が定められているため、詳しくは国税庁のホームページを確認 してください。

🔵 重加算税が発生する

脱税や隠蔽を目的として意図的に確定申告を行わなかった場合、税務署に悪質と判断されて重加算税が課せられます。

重加算税には軽減や救済措置はなく、虚偽の申告を行った場合は納税額の35％、無申告の場合は納税額の40%を収めなくてはなりません。

また、重加算税が繰り返し適用された場合は50％の税率が課されることもあるため、注意が必要です。

６．GALA NAVIで不動産投資について学ぼう

家賃収入における確定申告をはじめ、不動産投資を成功に導くには専門的な知識や最新の情報が必要です。しかし、どのようにして学んだらよいのかがわからずに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そのような際におすすめなのが、不動産投資業界のリーディング企業・FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」です。不動産投資にまつわる基礎的な情報から賢い運用方法、リスク回避方法まで、知っておくと役立つコンテンツを提供しています。登録料や年会費は無料で利用できるため、不動産投資に興味がある方はぜひご登録ください。

７．まとめ

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得の合計が20万円を超えている場合は、確定申告が必要です。不動産所得が20万円以下の場合も給与所得との損益通算が可能なため、確定申告を行えば節税につながります。

しかし節税のためとはいえ、経費を増やし過ぎると収入が減少してしまう点には注意が必要です。また、経費として計上できるものとできないものをしっかりと把握しておきましょう。

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