マンション経営で効率的な資産形成を実現するためには、計上できる経費の範囲を知り、仕組みを正確に把握することが不可欠です。中には、なんとなくの知識しかない、と感じている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、マンション経営における経費に焦点を当て詳しく解説します。計上できる範囲や節税につながるコツなど、オーナーとして押さえておきたい、経費に関する知識を網羅的にまとめました。後半では、安定したマンション経営を行うためのポイントも分かる内容です。

１．マンション経営の基礎知識｜経費計上で節税できる仕組み

マンション経営は入居者からの家賃により収益を上げる投資方法です。入居者がいる限り毎月固定の家賃が入るため、オーナーが直接働きかけずとも安定した収入を得られるメリットがあります。

一方、マンション経営では税金や修繕費などのさまざまな経費が発生することを理解しておかなければなりません。マンション経営など「土地や建物などの不動産の貸付け」による所得は不動産所得といわれ、以下の計算式によって求められます。

なお、所得税や住民税などの納税額を求めるには、上記の計算式で算出した不動産所得と給与所得など、他の対象所得を加算した上で税率をかける必要があります。

参考：『不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜国税庁』

２．マンション経営で計上できる経費の範囲

マンション経営で発生する支出の中には、経費として計上できるものが多くあります。経費計上することで不動産所得が減り、所得税・住民税などの税金を抑えることにつながる仕組みです。

計上できる経費の範囲や種類を詳しく把握しておくことは、漏れのない計上のために欠かせません。ここからは、不動産投資における代表的な経費を12項目に分けて解説します。

🔵 1.固定資産税や不動産取得税などの税金

マンション経営では物件の取得時や運用中に固定資産税、都市計画税をはじめ、複数の税金がかかります。以下に経費にできる主な税金をまとめました。

印紙税、不動産取得税、登録免許税は初年度のみ計上できます。一方、固定資産税、都市計画税は土地を所有している限り、毎年納税義務が発生する税です。従って、継続的に経費として計上できます。

特に、固定資産税の納税額は、都心など土地評価額が高いエリアの場合、高額になることも予想されるため、経費計上によって節税効果を見込めるでしょう。

🔵 2.修繕費

マンションは年数がたつことによって劣化が進んでいくため、適時、修繕やメンテナンスを行う必要があります。

修繕費は基本的に経費として計上できますが、現状の設備をリニューアルする工事は「資本的支出」という項目に該当するため、修繕費にはならず減価償却の対象となります。修繕費と資本的支出の定義を混同しないように注意しましょう。以下に概要をまとめます。

修繕費は建物に備わっている現状の性能を維持するための作業、資本的支出は建物の性能を高めるための作業、というイメージで捉えることができます。

🔵 3.管理費・管理委託料や仲介手数料・広告宣伝費

マンション経営では、建物を維持・管理するための管理費がかかります。不動産会社に業務を委託すればオーナーが自ら動く必要はありませんが、その場合は管理委託料を支払う必要があります。

なお、不動産管理会社が担当する業務には、賃貸管理（入居者募集、家賃集金など）と建物管理（設備点検、清掃業務など）の2種類があることを覚えておきましょう。区分マンションの場合、共用部分の建物管理はマンションの管理組合へ管理費として支払うことになります。

ほかにも、不動産会社に入居者募集を依頼し支払った広告宣伝費や、仲介手数料なども経費計上が可能です。

🔵 4.減価償却費

減価償却とは、固定資産の取得にかかった費用を一定の方法で法定耐用年数に応じて配分し、経費とする手続きのことを指します。減価償却費は、その年に相当する分の金額のことです。不動産投資においては、建物や付属設備が代表例として挙げられます。

なお、減価償却費の計上によりマンション経営の収支が赤字になった場合、マンションオーナーの所得から赤字分を差し引ける「損益通算」が可能です。課税所得額の合計を減らし、節税につながることが広く認知されています。

なお、法定耐用年数は建物の用途や構造によって定められており、例えば木造は22年、鉄筋鉄骨コンクリートは47年の耐用年数です。

参考：『減価償却のあらまし｜国税庁』
参考：『主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁』

🔵 5.損害保険料

火災保険、地震保険、施設賠償保険、孤独死保険などの保険料も経費計上が可能です。保険契約を5年、10年などの長期一括払いで行った場合は、年数で割った1年分の金額を経費として計上します。ここでは、施設賠償保険と孤独死保険について概要をまとめました。

【施設賠償保険】
事業用の施設や建物の欠陥が原因となり、他人に損害を与えてしまった場合に、所有者が支払う損害賠償などを保障する保険のことです。例えばマンションの外壁タイルが剥落して通行人にけがをさせてしまった場合、給排水管が破裂して漏水事故が起こり、入居者に損害を与えてしまった場合などが考えられます。

自分の住まいとしてマンションを利用する場合は必要ありませんが、マンション経営を行う場合は重要な保険といえるでしょう。

【孤独死保険】
孤独死による家賃の損失、室内の原状回復費用などを保障する保険です。近年、単身世帯の高齢者をはじめとする孤独死が増加傾向であることを受け、 マンションオーナーから注目を集めています。

🔵 6.ローン金利や保証料

不動産投資ローンを組んでマンションを購入している場合、金利部分は経費として計上できます。ただし、マンション経営の収支が赤字の場合、土地の金利部分は経費に含めることはできますが、損益通算の対象にはなりません。

保証料はローンを組む際に保証会社へ支払う手数料で、経費として計上できます。ただし、一括払いをしている場合には、年数で割って1年分を計上する必要があるため注意しましょう。

参考：『不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁』

🔵 7.事務用品費や消耗品費

ノートやボールペンなどの事務用品、消耗品もマンション経営のために要したものであれば経費になります。ただし、あくまでマンション経営に必要であることが条件です。例えば、不動産会社へ送付した書面の紙代、記録をつけるためのノートなどが該当します。

🔵 8.書籍代やセミナー参加費用

マンション経営の情報収集のために書籍を購入することや、有料セミナーに参加することもあるでしょう。マンション経営のために必要であれば、経費計上が可能です。

なお、書籍を電子書籍で購入する場合、主にクレジットカードによる支払いになるため、領収書が発行されないケースもあります。メールで送信された支払明細書を保存するなどして、購入した証拠を残しておくようにしましょう。

🔵 9.交通費や交際費、通信費

マンション経営のために発生した交通費や交際費は経費になります。例えば物件の内覧や調査、セミナー参加のために要した電車、タクシー代、不動産会社の担当者との飲食代などが該当します。

また、電話やインターネット回線などの通信費も経費として計上できますが、マンション経営のみでなく私用を兼ねて使っている場合、家事按分が必要になるため注意しましょう。通信費の具体例としては、不動産会社と電話連絡をする際の通話料、物件検索をする際などのインターネット回線費用などが考えられます。

🔵 10.立ち退き料や地代家賃

立ち退き料とは、建物の建て替えや大規模修繕など、オーナー側の都合で入居者を退去させなければならない場合、借主の損害を補填するために支払うものです。

地代家賃は、借地権付きのマンションなどで発生します。借地権付きのマンションでマンション経営を行う場合、建物部分の所有者はオーナーになりますが、土地部分は借地になるため、地主と借地契約を結ばなければなりません。

この際、地主に地代（借地料）を支払うことになりますが、マンション経営に必要な費用であるため、経費として計上できます。

🔵 11.青色申告専従者給与/事業専従者控除

青色申告専従者給与（青色申告）/事業専従者控除（白色申告）とは、事業に携わっている家族に対する報酬を経費にできる特例のことです。事業的規模（おおむねアパート・マンションなど：10室以上、貸家：5棟以上とされる）でマンション経営をしている場合が該当します。

専従者控除は、関係性によって支払う給与の上限が定められていますが、青色申告専従者給与の場合は事前に届け出た金額が上限です。ただし、あまりにも高額な給与はすべてを経費にできず、マンション経営の規模などを踏まえて適当と認められる範囲のみが対象となる点を覚えておきましょう。

参考：『青色事業専従者給与と事業専従者控除｜国税庁』

🔵 12.専門家への報酬

マンション経営では、税理士や司法書士、不動産鑑定士、弁護士といった、専門家の協力が必要、もしくは依頼することで労力を減らせることがあります。上記の専門家に依頼した場合の報酬も経費として計上することが可能です。

例えば、マンション経営に関わる書類作成を司法書士に依頼した際、入居者との間でトラブルが発生した際に弁護士に対応を依頼した際に支払う報酬などが該当します。

３．マンション経営で経費に当たらない費用と気を付けておきたいこととは

マンション経営で経費として計上できる項目は多数ありますが、支出のすべてが経費にできるわけではありません。確定申告をする際に誤って計上することがないように、経費にできない費用の種類も把握しておきましょう。

🔵 前提｜マンション経営に関係ない費用は経費に当たらない

前提として、マンション経営に関係のない費用は経費にできません。プライベートなどで支出した費用を経費に含めることがないように注意しましょう。

事務用品や書籍など、プライベートでも購入する機会が多くあるものに関しては、マンション経営のために購入したか否か、明確に分けておくことをおすすめします。

🔵 所得税やローンの元本などは経費に当たらない

マンション経営では、固定資産税や都市計画税、登録免許税など、経費の対象になる税がありますが、所得税や住民税、法人税は対象外であることを押さえておきましょう。

ローン返済において金利部分は経費として計上できますが、元本部分は経費の対象外です。また、ローンを変動金利で組んでいる場合、年によって利息額が異なる可能性がある点にも注意しましょう。

🔵 公私兼用の費用は家事按分をする

家賃や通信費、交通費など、マンション経営とプライベートの両方が関係している場合、全額をマンション経営の経費としては計上できないため、家事按分が必要になります。家事按分とは全体の費用のうち、事業に関わる部分のみを合理的な基準によって分割する方法です。

家賃の場合、賃貸住宅の一室を自宅兼事務所として利用しているケースなどが考えられます。例えば、1日のうち7割の時間をプライベート、3割をマンション経営のために利用している場合では、経費として計上可能なのは家賃全体の30%のみです。※状況により、判断が分かれる可能性もある

交通費の場合、自動車をマンション経営とプライベートで兼用しているケースなどが考えられ、ガソリン代や駐車場代はマンション経営で活用した割合のみを経費として計上できます。

🔵 領収書の保管が大切

確定申告時に領収書を提出する必要はありませんが、確定申告後、5年または7年間の保管義務があります。漏れなく経費計上するために、領収書は必ず保管しておくようにしましょう。なお、領収書の保管年数は青色申告と白色申告で違いがあります。

【青色申告の場合】
・領収書の保管年数：７年間
※ただし、前々年の所得が300万円以下の場合は5年間

【白色申告の場合】
・領収書の保管期間：５年間

白色申告の場合、保管期間は青色申告よりも2年短くなります。しかし、領収書以外の帳簿（仕訳帳、総勘定元帳など）は保管期間が７年間であるため、誤って破棄することのないように７年間は保管しておくことをおすすめします。

４．マンション経営の経費計上｜節税につながるコツ

ここからは、節税につながるコツを3つ紹介します。ただし、節税効果は物件の種類やオーナー自身の所得状況など複数の要素が影響するため、基本的にケース・バイ・ケースであることを認識しておきましょう。また、現時点で節税効果を得られている状況であっても、法改正や所得状況の変化などによって、増減する可能性もあります。

🔵 1.青色申告にする

確定申告には青色申告と白色申告の2種類の方法がありますが、青色申告をすると、以下のようなメリットがあります。

・最高65万円の特別控除を受けられる
・青色申告専従者給与で親族に支払う給料を経費にできる
・純損失（赤字）の3年間の繰越しおよび前年への繰戻しが可能になる

青色申告をするには「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。提出期限は、青色申告しようとする年の3月15日まで、または事業を開始した日から2か月以内となっているため、遅れることがないように期限を意識しておく必要があります。

なお、最高65万円の控除はマンション経営が事業的規模であると認められることや、電子申告をする場合など、一定の要件があります。※事業的規模でない場合の控除額は最高10万円

参考：『青色申告制度｜国税庁』

🔵 2.損益通算をする

マンション経営における損益通算とは、マンション経営で発生した赤字分の金額を、オーナーの給与所得などから差し引く会計処理のことです。課税所得額の合計を削減できるため、節税につながります。

ただし、節税を過度に意識して赤字経営を続けることはおすすめできません。節税効果以上に経営による損失のほうが大きくなる可能性があります。節税ができたとしても実質的な利益がマイナスになるようでは、本末転倒になってしまうため注意しましょう。基本的には減価償却費のように、実質的な赤字ではなく会計上の赤字を活用する方法が有効です。

🔵 3.状況によって法人化も視野に入れる

個人事業としてマンション経営をするよりも、法人化したほうが経費として認められる対象が広くなります。また、所得税と法人税には税率差があるため、法人税のほうが納税額を抑えられるケースがあるでしょう。具体的には、課税所得が900万円を超える方は、法人化によって税負担の軽減を見込めるとされています。

ただし、法人化には手続きや一定の資金が必要になるほか、所得状況や経費の額などによっては、予想した節税効果を得られない可能性も否定できません。自身の状況を見極め、法人化するか否か、タイミングも含め十分に検討する必要があります。

５．経費のほかにも｜安定したマンション経営をするためのポイント

安定したマンション経営を継続するためには、経費のほかにも把握しておきたいポイントが多数あります。ここでは、3つの事柄に焦点を当てました。マンション経営の名の通り、オーナーは経営者としての側面をもちます。堅調に収益を上げ、思い描く将来を実現させるために理解を深めましょう。

🔵 1.賃貸需要を見込める物件か調査する

マンション経営の主な収入源は、入居者からの家賃です。安定した経営のためには、物件選定時における賃貸需要の分析が欠かせません。一般的に賃貸需要が見込める物件は、以下のような特徴をもっていると考えられます。

・大都市にある
・交通アクセスがよい
・周辺環境（スーパー・コンビニ・学校・病院など）が充実している
・再開発が進んでいる、あるいは予定されているエリアにある
・建物のメンテナンスが適切に行われている

特に、エリアや立地に関してはオーナーの力が及ばない要素であるため、入念な分析が大切です。賃貸需要に安心感のある物件を購入することで、効率的な資産形成が期待できるでしょう。

🔵 2.資産価値の維持に努める

マンションは年数がたてば徐々に劣化していきます。老朽化したマンションは資産価値の低下につながるため、購入後、マンションの維持・管理を計画的に行うことが大切です。

具体的には設備機器の保守点検、日常清掃など建物のメンテナンスをはじめ、適切なタイミングでリフォームを実施することや、ターゲットとする入居者層や時代に合った設備を導入することなどが挙げられます。

マンションの経年劣化は避けられないことかもしれません。しかし、対策次第で資産価値を維持することは十分に可能であることを認識しておきましょう。

🔵 3.不動産会社の信頼性を見極める

物件選びや資産価値の維持は、専門的な知識や経験が必要です。従って、オーナーが個人で実行しようとする場合、困難さを感じることが多いかもしれません。不動産のプロである不動産会社は、最良の物件を見極め、実効性のある対策を講じるために心強いパートナーとなる存在です。

不動産会社を選ぶ際は、複数の観点から信頼性を見極めましょう。例えば、マンションの供給戸数や入居率は、オーナーと入居者からの満足度を数値から判断できる材料といえます。また、疑問点を質問した際の対応や回答のスピード感、メリットだけでなくリスクについての説明があるかなどもチェックポイントです。

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７．まとめ

マンション経営では、さまざまな経費が発生します。経費を上手に活用すれば不動産所得を削減でき、節税対策として有効な手段になるでしょう。しかし、節税だけを意識して赤字経営を行うことは望ましくありません。自身の状況をしっかりと理解した上で、最適な方法を考えることが大切です。

マンション経営において成功を手にするためには、経費や税務に関する知識をはじめ、物件の見極め方、不動産マーケットの動向やトレンドなど、幅広い知識を得ることが欠かせません。マンション経営に関する確度の高い情報を確保する手段として、「GALA NAVI」をぜひご活用ください。

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