相続税対策のひとつに、不動産投資があります。相続予定の財産に現金がある場合、不動産投資の資金として使うことで納税額の削減につながるため、具体的な仕組みや注意点を知りたい方もいるのではないでしょうか。

そこで、この記事では不動産投資による相続税対策の仕組みや節税になる理由、注意点を紹介します。概要を理解し、疑問点を解消して不動産投資を始めましょう。

１．【基礎知識】不動産投資による相続税対策とは？

不動産投資による相続税対策を考える場合、現行の相続税について基礎知識をもつことが欠かせません。加えて、不動産投資についても全体像を捉えることで、安定運用にもつながるでしょう。

🔵 相続税の仕組みと相続税対策が注目される理由

財務省が発表した資料によると、相続税の課税件数割合（相続税が課税された人の割合）は増えていることがわかりました。増加の要因は、2015年の税制改正により、基礎控除の水準が引き下げられたことにあると考えられています。

課税価格の合計額が基礎控除額以下の場合、相続税は発生しません。基礎控除額が「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」に引き下げられたことは、税制改正前に相続税が課税されなかったケースでも、課税対象となる可能性があることを意味します。

また、2015年の税制改正では、最高税率が50%から55%に引き上げられたことも、相続税の負担が重くなったといわれる要因といえるでしょう。

相続税の計算方法についても流れを把握しておくことが大切です。以下の表に４つのステップに分けてまとめました。

参考： 『相続税の改正に関する資料｜財務省』
参考： 『相続税の計算｜国税庁』

🔵 不動産投資とは

不動産投資とは、アパートやマンションの一棟や区分マンション、戸建てなどを購入し、入居者に貸し出すことで家賃収入や売却益を得る方法です。

相続税対策として不動産投資を始める場合、将来相続財産となる現金を物件の購入資金や初期費用に充てることになります。なお、物件を購入する際は、不動産投資ローンを組むケースが一般的です。

安定運用を実現するためには、物件を精査することに加え、変化する状況に対応し勉強を続ける姿勢が求められます。不動産投資の仕組みや必要な資金を把握し、中・長期的な計画を立てて始めることがポイントとなるでしょう。

🔵 不動産投資が相続税対策になる基本的な仕組み

不動産投資で相続税対策を考える場合、相続財産の評価に用いられる「相続税評価額」について理解することが求められます。

・相続税評価額とは：相続税や贈与税の算出基準となる課税価額のこと

土地や建物の相続税評価額は、現金の相続税評価額よりも低くなります。時価と相続税評価額に差が生まれる仕組みを利用することで、相続税対策になることを押さえておきましょう。

２．不動産投資が相続税対策になる理由【1】相続税評価額が圧縮される仕組み

現金を土地や建物に換えることで、相続財産全体の評価額を下げる効果があります。加えて、不動産投資をすることで第三者に貸し出すことになり使途が制限されるため、さらなる削減が可能です。仕組みや計算式を詳しく理解し、減少割合を把握しておきましょう。

🔵 土地の評価方法

相続の場合、標準的な宅地は相続税路線価をベースにした「路線価方式」、郊外など路線価が定められていない地域は「倍率方式」で評価します。それぞれの概要を下記の表にまとめました。

なお、土地の評価額は、公示価格の約70%~80%になります。路線価図や奥行価格補正率、倍率方式の倍率などは、国税庁のホームページで閲覧可能です。

参考： 『土地家屋の評価｜国税庁』
参考：『［手続名］土地及び土地の上に存する権利の評価明細書｜国税庁』
参考： 『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁』

🔵 土地を貸家建付地（賃貸住宅用の土地）にした場合

土地は貸家建付地にすることで、さらに相続税評価額を下げられます。貸家建付地とは、建物の上に賃貸住宅が建っている自己所有の土地のことです。相続税評価額は「自用地評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算します。

なお、区分マンションの土地の相続税評価額は、「路線価方式または倍率方式で求めた1平方メートルあたりの価格×マンションの敷地全体の面積×区分マンション所有者の敷地権割合」が計算式です。ここで求めた土地の相続税評価額を、貸家建付地の計算式の自用地評価額部分に入れ替えて、最終的な相続税評価額を計算しましょう。

計算式で用いる自用地、借地権割合、借家権割合、賃貸割合、敷地権割合について概要を下記の表にまとめました。

※2022年１月現在

参考：『貸家建付地の評価｜国税庁』
参考：『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁』
参考：『土地家屋の評価｜国税庁』

🔵 建物の評価方法

建物の相続税評価額は基準年度の固定資産税評価額と同じになります。固定資産税評価額とは、各自治体が決定し、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの算出基準になる価格です。建物の物価水準や設備の劣化などを考慮して、3年に1回見直されます。

なお、新築物件の固定資産税評価額は、一般的に建築費の約60%~70%になることが多い傾向です。

🔵 建物を貸家（賃貸）にした場合

建物は、貸家にすることでさらに相続税評価額を下げられます。計算式は、「固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）」です。借家権割合は全国一律で30%となり、さらに実際に貸し出している割合を掛けます。※2022年１月現在

区分マンションの場合、固定資産の課税明細書に記載のある、家屋の固定資産税評価額と、マンションの建物部分（専有部分と持ち分割合に応じた共有部分）の相続税評価額は同じです。従って、賃貸用の区分マンションも「固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）」が計算式になります。

参考：『土地家屋の評価｜国税庁』

３．不動産投資が相続税対策になる理由【2】小規模宅地等の特例制度の利用

相続した土地が要件に当てはまる場合には、小規模宅地等の特例を利用できます。一定面積まで相続税評価額を減額できるため、効果的な相続税対策になるでしょう。ただし、細かな適用要件があるため、しっかりと確認することをおすすめします。

🔵 貸付事業用宅地等の適用対象になる

小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった人）などが相続開始まで自宅や仕事用で使っていた土地を相続した場合に、評価額を減額できる制度です。宅地の種類は、「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」の4つで、以下のように限度面積と減額割合が異なります。

不動産投資は不動産貸付業に該当するため、「貸付事業用宅地等」です。なお、不動産投資による土地以外に自宅などを相続する場合は面積に制限があるため、状況に即した組み合わせを考えましょう。

参考：『相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁』

🔵 適用要件

小規模宅地等の特例のうち、貸付事業用宅地等の適用には以下の要件が定められています。

相続税の申告期限は、「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」です。不動産投資で相続税対策を考えている方は、推定相続人（将来相続する予定の方）に要件を伝えておくことをおすすめします。

なお、相続開始前3年以内に不動産投資を始めた場合は、事業的規模で行っている（おおむね5棟10室が基準とされる）など、一部の例外を除き、小規模宅地等の特例を利用できません。2018年4月1日からの改正点で、2022年3月31日までは経過措置期間となっています。

参考：『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁』

４．不動産投資で相続税対策｜気を付けておきたいこととは

不動産投資による相続税対策では、相続を予定している方の意向を確認することが大切です。収益物件のオーナーになることだけでなく、相続の際は登記手続きも必要になるため、負担に感じる場合もあるでしょう。さらに空室により相続税評価額が上がる可能性もあり、事前に知識を付けておくことが求められます。

🔵 推定相続人の意向を事前に確かめて

確かに不動産投資は相続税対策に有効ですが、推定相続人（相続を予定している方）によっては、不動産の相続を希望していないこともあり得ます。

例えば、不動産は現金と異なり、分割しにくいという側面があることも事実です。推定相続人が複数いる場合、分割方法についてトラブルになる可能性も否定できません。円満な相続のためにも、あらかじめ不動産を相続することについて、推定相続人の考えを把握しておくことが大切です。

🔵 空室があれば評価額が上がる可能性も

貸家建付地や貸家の相続税評価額は、賃貸割合によって変動します。満室に近ければ近いほど相続税評価額が低くなる仕組みです。つまり、空室がある場合は、相続税評価額が上がることも理解しておく必要があるでしょう。

ただし、国税庁は、前の入居者の退出後すぐに入居者募集をした場合や他のことに利用していない場合などには「一時的な空室」と判断し、入居しているときと同様に相続税評価額を減額できる可能性があるとの見解を公表しています。

しかし、一時的な空室については、過去の裁判において「5か月の空室で一時的と判断されなかったケース」や「空室期間が1年以上でも一時的と判断されたケース」があるため、一概に判断しにくい部分といえるでしょう。

空室を防ぐためには、賃貸需要の見込める物件を選ぶことや定期的にメンテナンスをして資産価値の維持に努めることが大切です。

参考：『貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲｜国税庁』

🔵 相続手続きについても話しておく

不動産を相続する場合、所有権移転登記が必要です。相続の場合は「固定資産税評価額×0.4%」の登録免許税を納めることになります。※2022年１月現在

ほかにも、登記事項証明書や戸籍謄本、住民票などの取得が必要になることや、登記を司法書士に依頼した場合の司法書士報酬なども準備しなければなりません。スムーズに相続手続きを終えるためにも、必要な書類や税金などのことについて、推定相続人に話しておくことをおすすめします。

５．不動産投資で相続税対策｜物件選びのポイント

投資用の物件を選ぶ際は、不動産投資の一般的なリスクをはじめ、賃貸需要が見込める物件の特徴などを把握しておくことが大切です。また、相続が発生することで、物件を所有するのは推定相続人となります。推定相続人の状況も配慮した上で、最良の物件を選定しましょう。

🔵 まずは不動産投資の一般的なリスクを把握する

投資である以上、不動産投資にも複数のリスクがあります。物件選びには、空室リスクや金利上昇リスクといった、一般的なリスクについて理解しておくことが大切です。具体的に把握することで、事前に対策を講じやすくなるでしょう。下記の表に一般的なリスクと対策方法をまとめました。

🔵 状況に適した収益物件の種類を見極める

投資用の物件には、一棟マンション・アパート、区分マンション、一戸建てなどの種類があります。

例えば、推定相続人が1人の場合には、一棟投資も候補となるでしょう。資産状況や費やせる時間などによって、立地や規模などを精査すると効果的です。土地を所有している場合は、一棟投資や戸建て投資が向いていることもあります。

推定相続人が複数人いる場合は、区分マンション投資の複数所有が適しているかもしれません。区分マンション投資は一室単位であるため、分割しやすい点や比較的管理しやすい点がメリットです。推定相続人の人数や資産状況、意見などを総合的に判断し、収益物件を選定しましょう。

🔵 賃貸需要を見込めるか精査する

相続税対策が不動産投資の目的である場合も、「長期的に家賃収入を得る」という、不動産投資の基本的な収益モデルを軽視することはおすすめできません。賃貸需要が安定しやすい物件を見極めることが、空室リスクを抑え、結果的に節税につながる可能性もあります。以下は、入居者から注目を集めやすい物件の一例です。

・都心や大都市にある
・時代に合った設備が備わっている
・周辺にスーパーや病院、学校などが充実している
・周辺地域で開発が行われている（開発予定がある）　など

賃貸需要のある物件は、流動性（売却のしやすさ）も確保しやすくなります。将来、希望するタイミングで売却して現金化し、生活資金や教育資金などに用途を広げることも選択肢に加えられるでしょう。

６．相続を見据えた不動産投資も「GALA NAVI」で知識を増やそう

不動産投資で長期的に安定した収益を上げるためには、情報収集にも力を注ぐことが大切です。相続を見据えた不動産投資の場合も例外ではありません。変化する社会情勢や税制改正に対応すべく、正確性が担保された情報を集めることが求められます。

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７．まとめ

相続税対策のひとつとして、不動産投資が注目されています。現金を不動産にして第三者に貸し出すことで、相続税評価額を下げられ、相続税の節税につながるでしょう。相続税対策をする際は、推定相続人の意向を確認することや手続きについて話しておくこと、賃貸需要を見込める物件か選定することなど、多方面に気を配ることが大切です。

「GALA NAVI」では、不動産投資に役立つコラムや資産運用型マンションの販売情報などをお届けしています。安定運用のために、ぜひお役立てください。

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