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不動産投資の節税効果をシミュレーション!税の仕組みや算出方法まで

不動産投資の節税効果をシミュレーション!税の仕組みや算出方法まで


不動産投資によって所得税や相続税を節税できるケースがあることは、広く知られている事実です。しかし、具体的な仕組みやシミュレーションの仕方まで詳しく理解している、という方は少数かもしれません。

そこでこの記事では、不動産投資で節税シミュレーションをする際に役立つ税金の種類や、節税のコツ、シミュレーションに役立つ速算表などを紹介します。正しい知識を積み重ねて、堅実かつ効率的な運用を目指しましょう。

目次

1.不動産投資でシミュレーションは大切

不動産投資におけるシミュレーションは、物件の収益性を確認するとともに、リスクを把握し戦略的な運用をするために欠かせないプロセスといえるでしょう。できる限り不確実性を排除するとともに、複数のパターンでシミュレーションを実施して分析することが大切です。

具体的には、家賃や管理費、修繕積立費、稼働率、空室期間の補塡(ほてん)費用など、収益に関するさまざまな数値を用いて行いましょう。複数のパターンでシミュレーションをすることで、より現実的なキャッシュフローを予測でき、物件を見極める材料にもなります。

2.まずは確認!不動産投資の節税に関わる税金

不動産投資では、主に所得税、住民税、相続税の節税が期待できるといわれています。まずは、それぞれの税について、基本的な概要を把握しましょう。節税できるとされる理由を含め、解説します。

🔵 1.所得税

1年間に得た所得から所得控除を差し引いて課税されるのが所得税です。日本の所得税は累進課税制度が採用されており、課税所得が増えるほど税率も上がります。(5%から45%の7段階)

不動産投資で赤字になった場合は、不動産所得のマイナス分を給与所得などから差し引くことができ、課税所得を少なくできることが特徴です。(損益通算)

🔵 2.住民税

住民税は、1月1日の時点で居住している都道府県と市区町村に納める税です。所得割、均等割などがあり、所得割は前年度の所得に応じて課税されます。

不動産投資においては、漏れのない経費計上や損益通算、建物の法定耐用年数に応じた減価償却といった会計処理を適切に行うことで、節税効果を期待できるでしょう。

🔵 3.相続税

相続税も所得税と同様、累進課税が採用されており、対象となる相続財産の課税価格が基礎控除額を上回った場合、超えた部分に対して課税される仕組みです。現金ではなく不動産で相続することにより、節税につながるケースがあります。相続における不動産の評価方法として、下記を参考にすることが一般的です。

・土地:相続税路線価や固定資産税評価額
・建物:固定資産税評価額

不動産は時価(実勢価格)よりも低く評価されるケースが一般的なため、相続税の課税額が減ることになり、相続税対策になることがあります。

【相続税の速算表】

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

参考:『相続税の税率|国税庁』

3.節税シミュレーション|損益通算・減価償却の仕組みを詳しくチェック

不動産投資で節税をシミュレーションする際は、損益通算と減価償却について理解しておくことが大切です。どちらも課税所得を減らせる会計処理で、節税効果を期待できます。より正確なシミュレーションをするためにも、正しい知識を得ておきましょう。

🔵 損益通算で節税対策

家賃収入などの収入から経費を除いた金額は「不動産所得」に区分されます。不動産所得は総合課税制度の対象所得で、給与所得のほか、定められた所得と合算し総所得金額を求めて課税所得を算出する仕組みです。

対象となる黒字所得と赤字所得を相殺させる会計処理のことを「損益通算」と呼びます。仮にサラリーマンの方が不動産投資で赤字となった場合、給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引いて課税所得を小さくでき、所得税や住民税を減らすことが可能です。

また、確定申告により税金の還付を受けられるケースもあり、このことも含めて不動産投資には節税効果があると認識されています。ただし不動産を売却したときに発生する「譲渡所得」は申告分離課税制度の対象となっており、損益通算できないため、注意しましょう。

参考:『総合課税制度|国税庁』

参考:『損益通算|国税庁』

参考:『申告分離課税制度|国税庁』

🔵 法定耐用年数に応じた減価償却

不動産投資における減価償却は、年月の経過とともに価値の下がりやすい建物や付属設備などに適用される勘定科目です。

耐用年数とは、対象の資産の利用可能期間を示す数値で、耐用年数(不動産では法定耐用年数)ごとに定められた償却率を用いて減価償却費を算出します。減価償却費は帳簿上の費用であり、購入の翌年以降は現金の支出を伴わずに課税所得を減らせるため、所得税や住民税の節税方法として有効です。

計算方法は、「定額法」と「定率法」の2種類です。2007年4月1日以降に取得した建物には、毎年、同額の償却費を計上する「定額法」のみが適用されています。以下が計算式です。

【減価償却費の計算式:定額法】
減価償却費=取得価額×定額法の償却率

参考:『減価償却のあらまし|国税庁』

参考:『減価償却資産の償却限度額の計算方法(平成19年4月1日以後取得分)|国税庁』

4.不動産投資の節税|シミュレーションで確認する項目

不動産投資の節税シミュレーションをする前に、収支の見込みを確認しておきましょう。物件に関する情報を集め、想定家賃収入、諸経費率などを算出する必要があります。また、所得税・住民税の仕組みや税率も節税のシミュレーションをする際に役立つ知識です。

🔵 物件の条件からシミュレーションするとき

節税できるかを確認する前に、物件の条件をもとに収支をシミュレーションしておきましょう。特に運用シミュレーションをしておけば、不動産を購入する前に必要になる資金について概要を把握できます。具体的には、以下のような項目が必要です。

項目 概要
物件価格 ・投資対処となる物件の販売価格
想定家賃収入 ・1年間空室なしのケースを想定する
想定空室率(想定入居率) 【計算式】
想定空室率(%)=(空室の部屋数×空室となっている月数)÷(全室の数×12)×100
諸経費率 ・家賃収入に対する諸経費(管理費・修繕積立費・固定資産税など)の割合
自己資金 ・投資家の所有する資金のうち、ローンの頭金や諸費用に充てる現金のこと
ローンに関する条件 ・借入期間
・借入金額
・返済額(毎月/年間)
・返済総額
・金利条件(固定金利・変動金利)など

🔵 所得税のシミュレーション方法

所得税は、年間の所得に応じて課せられることが特徴です。税率は過累進税率を採用しており、高所得者ほど課税額も高くなります。

所得とは、収入から経費を差し引いた金額のことで、不動産投資では「家賃などの収入-経費」が不動産所得額です。速算表を用いた所得税額の計算式は「課税所得額×税率-控除額」で求められます。

【所得税の速算表】

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円~194万9,000円まで 5% 0円
195万円~329万円9,000円まで 10% 9万7,500円
330万円~694万9,000円まで 20% 42万円7,500円
695万円~899万9,000円まで 23% 63万6,000円
900万円~1,799万円9,000円まで 33% 153万6,000円
1,800万円~3,999万円9,000円まで 40% 279万6,000円
4,000万円以上 45% 479万6,000円

A→Fの順に当てはめることで、不動産所得がある場合のおおまかな所得税を計算できます。

総合課税の対象所得額 不動産所得額 各種所得控除 課税所得額 税率 速算表の控除額
A B C = D × E F

参考:『所得税の税率|国税庁』

🔵 住民税のシミュレーション方法

住民税は、都道府県や市区町村に納める税金です。住民税の所得割は年間の所得に応じて算出され、翌年に徴収されます。住民税の計算方法は、「均等割」と「所得割」の合計です。

・均等割:一律で差し引かれる※自治体により金額が異なる場合がある
・所得割:課税所得に応じて課税

【均等割:東京都のケース】
・区市町村民税3,000円(3,500円)+都民税1,000円(1,500円)=合計4,000円(5,000円)※()は防災対策のため2014年~2023年が対象。

【所得割】
・市町村民税(区市町村民税)6%+道府県民税(都民税)4%=合計10%
※指定都市では道府県民税2%、市町村民税8%

参考:『身近な税|財務省』

参考:『個人住民税|東京都主税局』

5.不動産投資で節税効果を高めるコツ

不動産投資では収益物件の取得時だけでなく、運用中も複数の税金がかかります。節税効果を高めるためにも、関係する税金の種類を把握しましょう。その上で経費計上や確定申告について知識を付けることで、一層理解を深められます。

🔵 不動産投資でかかる税金を把握する

不動産投資では、取引する上で発生する税金もあれば、所得や売上高に応じて課税される税金もあります。以下に代表とされる税をまとめました。

税の種類 概要
不動産取得税 土地や建物を取得した側に課税される
登録免許税 不動産の所有権を登記するときや抵当権に関する登記が対象
印紙税 売買契約書、金銭消費貸借契約書などの契約書にかかる
固定資産税・都市計画税 1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税される
所得税・住民税 所得に応じて課税される
個人事業税 一定規模以上で事業をしている人が対象
消費税 基準期間の課税売上高が1,000万円を超える場合などに課税される(建物の売買時など)

🔵 経費について理解を深める

堅実な運用を続けるためには、お金に関する知識が欠かせません。経費に含まれる項目と対象外の項目について把握しておくことは、節税にもつながる大切なポイントです。以下の表に一例を挙げます。

経費に含まれるものの例 経費に含まれないものの例
・ローンの金利
・仲介手数料
・管理料
・修繕費
・保険料
・不動産取得税、登録免許税などの税
・通信費
・旅費・交通費
・交際費
・減価償却費
・司法書士・税理士への報酬
・管理会社と会う際のスーツ代
・所得税、住民税
・ローンの元本
ほか、不動産投資と関係のない費用

🔵 青色申告をする

不動産投資で確定申告する際は、「青色申告」といわゆる「白色申告」のどちらかを選べます。青色申告をすると、会計上、複数のメリットを得られることが特徴です。以下に、不動産投資に関連する青色申告の代表的な特典をまとめました。

青色申告の特典 内容
青色申告特別控除 ・10万円・55万円・65万円の控除がある
※65万円の控除:事業的規模であること、複式簿記での帳簿付けなど、一定の条件がある
赤字の繰越し ・3年間赤字を繰越せるため、黒字の年に相殺し課税所得を下げられる
青色専従者給与の必要経費算入 ・事業専従者へ支払う給与のうち、相当と認められる額を必要経費に算入できる
※不動産投資の場合、事業的規模であることも条件のひとつ

ただし白色申告には、簡易的な帳簿付けでよいというメリットもあるため、検討の上、自身の状況や価値観に合った申告方法を選びましょう。

6.不動産投資における節税の失敗例と対策

不動産投資は、十分にシミュレーションをしていなかった場合や、知識不足で運用を続けた結果、思うような収益を得られず失敗してしまうケースもあります。失敗例から学び、効果的なリスク対策を学ぶことは、成功への第一歩といえるかもしれません。

🔵 失敗例1:情報を鵜呑みにして判断を誤った

世の中には多くの情報があふれています。情報を精査せず十分に理解しないまま不動産投資を始めてしまうと、予想していた収益を得られない事態に陥るかもしれません。確かに、不動産投資は魅力的な面が多くありますが、ほかの投資と同様にリスクもあります。メリットだけに目を向けることは危険です。

また、運用中も大掛かりなリフォームや売却のタイミングなど、投資家としての決断が求められる局面も出てくるでしょう。得られた情報を詳しく調べて取捨選択できる人が、不動産投資に向いているといえます。

🔵 失敗例2:デッドクロスが収益を圧迫

デッドクロスとは、減価償却費よりもローンの元金返済額が上回っている状態です。デッドクロスによりキャッシュフローが悪化する仕組みを説明します。

1.建物の取得費用を減価償却で数年かけて償却する
2.ローン返済額は年月とともに減少する
3.減価償却費がローン返済額を上回る
4.帳簿上では黒字になり、所得税や住民税が上がる
5.手元の資金減少により、キャッシュフローがマイナスになる

デッドクロスが続いた場合、資金繰りが苦しくなる恐れもあるため、念入りに返済シミュレーションをする、ローンの頭金を増やす、繰り上げ返済を見据え資金を準備しておくなどの対策を検討しましょう。

🔵 失敗例3:「相続対策になるらしい」と知識不足のまま始めてしまった

不動産投資は相続税対策にも有効です。しかし、いくつかの注意点もあるため、起こり得るケースを把握して対策を講じておきましょう。

・推定相続人(相続予定の人)の意思を確認しておく
推定相続人が相続の意思をもっていないケースなどでは、手続きや引き継ぐことに対して負担感が大きくなるかもしれません。

・相続時と物件の購入時の条件が変わる可能性もある
物件購入から時間がたって相続するケースもあるでしょう。市場の動向や該当エリア内における人口の増減によって、賃貸需要が影響を受けることもあり得ます。相続も見据えて不動産投資をする場合は、特に、長期的な視点に立って物件の条件を見極めることが大切です。

相続税対策の不動産投資には、投資家(被相続人)だけでなく、相続を予定している方(推定相続人)も、正しい知識をもつことがポイントといえます。

🔵 対策1:節税だけを目的にしない

不動産投資は、家賃収入を主として長期的に安定した収入を得るスタイルが基本です。過度に節税を意識した運用は、本末転倒な事態を引き起こしてしまうかもしれません。

仮に、節税目的で赤字経営を続けた場合、突発的な出費に対応できない、金融機関からの評価が落ちるなど、運用に悪影響を及ぼす可能性があることを注意点として認識しておきましょう。

また、すべてのケースにおいて節税効果が継続的に得られるとは限りません。複数のパターンでシミュレーションを実施し、無理のない計画を立てることが大切です。

🔵 対策2:正しい知識を身に付ける

不動産投資で成功を手にするためには、学び続ける意欲と、知識を正しく理解することが大切です。勉強不足の状態では、賃貸需要を見込めない物件を購入してしまう、適切なリスク対策がとれないなど、失敗の確率を高めてしまうかもしれません。

Webサイトや書籍、セミナーなどでも幅広く情報収集をして、自身にとって最良の物件を見極め、堅実な運用を継続できるようにしましょう。また、信頼できる専門家からアドバイスを受ける、最新情報をチェックするなどの取り組みも成功につながります。

🔵 対策3:計画的に運用する

計画的な運用は、リスク管理の観点からも欠かせません。不動産投資は各種税金の支払いや管理費、修繕費の発生など、運用コストがかかります。

また、予測不能な事態や、大きな出費の可能性にも考慮して計画を立てることも大切です。堅調に収益を上げている投資家は、手元に資金を残しておくなど、リスクヘッジを怠りません。入念なシミュレーションを実施し、収益だけでなくリスクも想定した運用を心掛けましょう。

🔵 対策4:信頼できる情報源をもつ

信頼できる情報を集めるために、アドバイスをくれる専門家とつながっておくのも方法のひとつです。不動産会社の担当者は、頼れる専門家といえるでしょう。ただし、信頼できる情報を得られるかは見極める必要があります。下記のような会社は、信頼できる要素が多いと判断できます。

・入念なヒアリングをし、状況に合わせた提案力がある
・物件の将来的な需要も踏まえている
・実績に定評がある
・サポート体制が整っている

7.不動産投資の節税は計画的に!GALA NAVIで知識を深めよう

不動産投資は、いきなり大きな成功を狙うよりも、まずは「大きな失敗を避ける」ことに力を注ぐことをおすすめします。失敗を避ける手段のひとつに入念なシミュレーションがありますが、税制はたびたび改正が行われるなど、投資家が独力で正確な情報を把握し続けることは、ハードルが高いことかもしれません。

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8.まとめ

不動産投資においてシミュレーションは、収益性の確認や起こり得るリスクの把握に役立ちます。また、各種税金も発生するため、節税対策を試みる方もいるでしょう。節税のシミュレーションをする場合、税金の仕組みや算出方法を理解しておくことで、効果的な対策を講じやすくなります。

不動産投資には、正しい知識が欠かせません。「GALANAVI」は、運営するFJネクストが長年培った知見が詰まったサイトです。無料相談や無料セミナー、お役立ちコラムの発信など、情報収集に役立つコンテンツを多数用意しています。登録料・年会費無料は無料です。良質な情報を武器に、成功への道を進みましょう。


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