不動産投資・資産運用に関する情報を無料配信不動産投資・資産運用に関する情報を無料配信

不動産投資の利回り|平均との比較に役立つ算出方法や物件選びのコツを解説

不動産投資の利回り|平均との比較に役立つ算出方法や物件選びのコツを解説


不動産投資の利回り|平均との比較に役立つ算出方法や物件選びのコツを解説

不動産投資の開始時や運用中に利回りを算出して平均と比較することは、物件の収益性を把握するのに役立ちます。しかし利回りには複数の種類があるため、利回りの算出方法について正しく理解をしておかなければ、正確性のある収支計画が立てられないかもしれません。

そこでこの記事では、表面利回りと実質利回りといった代表的な利回りの算出方法、加えて収益性を左右する物件の注目ポイントを解説します。無理のない計画を立て、堅実な運用を実現するために、知識を得ておきましょう。

目次

1.不動産投資における利回りの種類と算出方法

不動産投資における利回りの種類と算出方法

利回りとは、投資した金額に対して見込める収益の割合を指します。不動産投資における利回りには複数の種類があり、それぞれ異なった視点で収益性を図る指標です。ここからは、不動産投資で用いられる、代表的な利回りの特徴と算出方法を確認しましょう。

🔵表面利回りの算出方法

不動産投資における表面利回り(グロス利回り)とは、年間の家賃収入から物件の取得費を割った数値です。諸経費などを差し引くことなく算出するため、物件の収益性を大まかに把握するのに適しているといえるでしょう。

【計算式】
表面利回り=(年間家賃収入÷物件取得費)×100

🔵実質利回りの算出方法

実質利回り(ネット利回り)は、年間で掛かる経費や各種税金も含めることが特徴です。より現実的な収益性を確認するために役立つ指標といえます。算出する際に、差し引く経費の一例は以下の通りです。

【差し引く経費の例】
・管理委託料
・管理費
・修繕積立金
・火災保険料
・租税公課(固定資産税・都市計画税)

【計算式】
実質利回り=(年間家賃収入-各種経費)÷(物件取得費)×100

2.より実態に即した利回りを算出する際のポイント

より実態に即した利回りを算出する際のポイント

利回りは物件の築年数や立地など、複数の要素によって変化することを押さえておく必要があるでしょう。新築物件と中古物件では運用コストなどが異なり、また、最寄り駅からの距離や周辺に商業施設があるかといった条件によっても、空室リスク・家賃下落リスクなどの度合いは変化するためです。

より詳しい利回りを算出したい場合に考慮しておきたいポイントを、3つの視点から解説します。

🔵ポイント1.諸費用や税金も考慮する

不動産投資では、物件取得時や運用中に諸費用が発生します。収益性についてより正確に確認したいときは、諸費用なども反映させて計算しましょう。以下に代表的な諸費用や運用コストをまとめました。

【一般的な物件取得時に掛かる諸費用の例】
・印紙代
・登記費用
・ローンの事務手数料
・仲介手数料(掛かる場合)

【運用コストの例】
・月々のローン返済額
・各種税金
・管理費
・修繕積立金
・管理委託費
・リフォーム費(修繕・設備交換費)

🔵ポイント2.現実的な修繕費を設定する

収益物件は、将来発生するリフォームなどに備えて修繕費を積み立てておく必要があります。修繕費用を含んだ利回りを算出する際は、築年数や建物のコンディション、管理状況、専有面積など、複数の要素を考慮して現実的な費用を設定しましょう。

修繕費用を多く見積もりすぎた場合、利回りは悪くなります。従ってシビアな評価になり投資判断を誤る原因になり得ることが懸念点です。反対に修繕費を少なく見積もった場合、数値上の利回りは高くなりますが、実際は想定外の支出に悩まされる事態になるかもしれません。

現実との乖離(かいり)を減らし、状況を正しく把握するためにも、専門家の意見なども参考にしながら修繕費を見積もりましょう。

🔵ポイント3.複数のパターンでシミュレーションする

不動産投資では、複数の運用パターンを想定してシミュレーションすることをおすすめします。初期費用や諸費用、物件取得費、管理・修繕積立金など具体的な金額を設定して算出することは、無理のない投資計画を立てるためにも有効です。

また、空室率を加味する、ローンの返済期間(返済額)を複数設定してみるなど、さまざまな観点から利回りを算出することで、リスクを踏まえたデータを収集できます。ポイントは、複数のパターンで算出した数値を基にして、冷静に分析することです。楽観的でも悲観的でもなく、大局的にとらえて判断しましょう。

3.不動産投資の利回り計算をする際のシミュレーション例

不動産購入価格を1500万円、購入時に掛かった諸経費を100万円とし、年間の家賃収入を96万円、諸経費年間25万円とした場合の表面利回りと実質利回りを計算すると、以下の通りです。

表面利回り 6.4%
実質利回り 約5.07%

それぞれの計算方法を、以下に示します。

【表面利回り】
年間家賃収入÷不動産購入価格×100=96万円÷1500万円×100=6.4%

【実質利回り】
(年間家賃収入-年間諸経費)÷(不動産購入価格+購入時の諸経費)×100=(96万円-25万円)÷(1500万円-100)×100=約5.07%

表面利回りは6.4%、つまり1年間で得られる利益は1500万円のうちの6.4%です。また実質利回りは、表面利回りよりも1.3%ほど低い数値となっています。諸経費を抑えるほど、手元に残る利益は大きくなることが分かるでしょう。

4.利回りが高いといいとは限らない?考えるべきリスク

利回りが高いといいとは限らない?考えるべきリスク

利回りの高さは、不動産投資を長期的に成功させる上で重要な要素のひとつです。しかし高利回りを理由に、物件の購入をすぐに決めてしまうのはリスクが高いといえます。利回りの数字をうのみにするのではなく、計算方法や高利回りである要因を把握しておきましょう。ここでは、高利回りに隠れたリスクについて解説します。

🔵高利回り物件は意図的に物件価格を下げている可能性がある

利回りの高い物件は、物件購入価格が割安、もしくは家賃を高く設定できていると考えられます。ニーズが高く家賃を高く設定できる物件であれば問題ありませんが、意図的に購入価格を下げられている物件には要注意です。

・劣化が激しく長期的な居住が困難
・入居前に大規模な修繕が必要
・立地が良くない

上記のように、多額の修繕費が必要、もしくは需要の低い物件である可能性も考えられます。高利回りを理由に購入を決めるのではなく、周囲の環境や入居前に必要となる諸経費も考慮して慎重に検討しましょう。

🔵「想定利回り」になっている可能性がある

算出した利回りが、想定利回りとなっている可能性もあるため要注意です。想定利回りとは、「満室であることを想定した」利回りを指しており、実際の利回りより高い数値となります。例えば、マンション3室を5000万円購入して毎月10万円の家賃収入で貸し出す場合、満室時の表面利回りと、空室のあるときの表面利回りは以下のように差が出ます。

満室時(想定利回り) 7.2%(360÷5000)
1室空室(2室のみ貸し出し) 4.8%(240÷5000)
2室空室(1室のみ貸し出し) 2.4%(120÷5000)

諸経費なども考慮したとき、想定利回りと実質利回りの差はさらに開くと考えられます。利回りを提示された際は、その種類や計算の根拠などを十分把握しておくようにしましょう。

5.平均より高い利回りでも注意したい不動産投資の物件

平均より高い利回りでも注意したい不動産投資の物件

不動産投資において収益を安定させるためには、リスクをいかに下げるかが肝になります。「平均よりも利回りが高いか」ということだけに注目して物件を選ぶと、思わぬ落とし穴があるかもしれません。

ここでは、仮に高利回りであっても慎重な判断をおすすめする物件の特徴について解説します。立地や築年数、管理状況など、法律に関するポイントも含めてまとめました。

🔵入居者を獲得しにくい立地の物件

不動産投資の代表的なリスクとして、空室リスクが挙げられます。入居者を長期間獲得できない場合、自己資金で補填しなければならなくなり、キャッシュフローの悪化につながるでしょう。以下は、賃貸需要が低いと予想され、高利回りであっても注意したい物件の特徴です。

【避けたほうがよい物件の一例】
・最寄り駅から遠い
・繁華街へのアクセスが悪い
・周辺にスーパーやコンビニがない
・周辺に嫌悪施設がある(例:工場・墓場)

🔵古すぎる物件や管理状態が悪い物件

古すぎる物件や管理状態の悪い物件は、購入から時間がたたないタイミングで大規模な修繕が必要になる可能性があります。大規模修繕は、支出も多くなりやすく利益を圧迫することになるかもしれません。具体的には、下記のような工事が挙げられます。

・外壁工事
・給水管・排水管・水道管の工事
・ベランダ・バルコニーの工事
・屋上防水工事
・玄関ドアのリフォーム工事
※区分マンション投資の場合:大規模修繕は管理組合によって決定されることが一般的

また管理状態の悪い物件の場合、入居者を獲得しにくいことも難点です。外観に加え、設備なども老朽化が進んでいる場合は、賃貸需要が下がる傾向にあります。

🔵再建築不可や違法建築の物件

再建築不可、違法建築の物件は、ローン審査を受けても融資が下りない恐れがあります。また売却時に買い手を探すのも困難であるため、避けたほうが安心です。再建築不可の物件は、接道幅が少ない、もしくは市街化調整区域などの特徴があります。

また建ぺい率や容積率、斜線規制などに問題がある既存不適格の物件に該当しないかどうかも、事前に確認しておきましょう。確認方法としては、以下が挙げられます。

・実際に現地を見て、接道幅を図る
・役所に問い合わせて、建築確認証や検査済証の保存を確認
・台帳記載事項証明を確認する

6.平均より低い利回りでも検討したほうがよい不動産投資の物件

平均より低い利回りでも検討したほうがよい不動産投資の物件

高利回りでも警戒したほうがよい物件がある一方、平均よりも低めの利回りであっても検討をおすすめする物件もあります。利回りは収益性を把握する上で大きな指標となりますが、数値のみにとらわれず多角的な視点をもつことが大切です。

例えば、出口戦略を立てやすい物件を所有しておくと将来の資産形成に有利になる可能性があります。入居者にとって魅力的か、将来性はあるかなど、物件の価値を探ってみましょう。

🔵将来にわたって賃貸需要が見込める物件

低めの利回りであっても、入居希望者の多いエリアは安定した収入が見込めます。例えば、以下のようなエリアに建つ物件が一例です。

・商業施設や医療機関などが周辺にある
・駅から近いなど通勤に便利なエリア
・都心や大都市

賃貸需要の高いエリアにある物件は、売却の際も有利に働くことが予想されます。エリアの将来性もリサーチするなど、幅広く情報収集をしましょう。

🔵資産価値が高い物件

資産価値の高い物件は、安定した賃貸需要に加え金融機関からの評価も高くなりやすい特徴があります。ローンの条件をより有利にする要素のひとつとなるため、キャッシュフローの安定にもつながるでしょう。

また、資産価値が高く需要のある物件は売却しやすく、出口戦略を立てやすい点も大きなメリットです。場合によっては、購入時よりも高額で売却できる可能性もあります。一般的に資産価値が高いとされる物件には、以下のような特徴があります。

・新築/築浅の物件
・耐用年数が長い物件(RC造など)
・都心や大都市にある物件

🔵メンテナンスが行き届いた物件

建物や設備の劣化は避けられないことかもしれません。しかし、適切なメンテナンスによって劣化のスピードを遅らせることは可能です。建物の管理が行き届いている物件を選ぶことによって、劣化を起因とする突発的な修繕費や空室リスクを軽減できます。

【主なチェック項目】
・外壁
・空調
・電気・ガス設備
・水回り
・内装
・共有部分の掃除が行き届いているか

7.利回りを考慮して不動産投資をする際の注意点

利回りを考慮して不動産投資をする際の注意点

利回りを考慮して購入物件を決める方法は、不動産投資を成功させるために重要なポイントです。しかし不動産投資の情報サイトに記載されている数字をうのみにせず、自分でも計算しておくと安心でしょう。計算に使用する数字には根拠を持ち、長期的な利回りを意識することも大切です。

🔵自分で利回りの計算をする

物件を選ぶ際に、不動産投資の情報サイトに記載されている利回りで判断するのは、リスクが高いといえます。満室時の想定利回りで計算されているケースや、計算には含まれていない諸経費・修繕費が発生する可能性があるためです。

物件購入価格や相場の家賃を把握して、自分でも計算してみましょう。また利回りだけで購入を判断するのではなく、資産価値の高さも併せて確認しておくと安心です。

🔵周辺の家賃相場や入居状況を確認する

利回りを確認する際は、計算に使用されている家賃が周辺の相場と開きがないか確認しておきましょう。

また検討対象の物件には、いつから入居者が住んでいるのか把握しておくと安心です。新築時から継続的に入居者がいる場合、新築当初の家賃で実質利回りが計算されているケースも考えられます。この場合、実際に得られる家賃が低く利回りに影響する可能性があるため、要注意です。

🔵修繕積立金の値上がりを視野に入れる

不動産投資は長期投資が基本となるため、将来的な利回りについても考慮しておきましょう。物件が劣化するとその分、修繕費用が掛かり、手元に残る金額が減ってしまいます。つまり、実質利回りは下がると予想できます。

修繕積立金は、初期の金額が低く設定されている場合も多いため、どの物件においても年数の経過ごとに値上げするケースが一般的だと考えておきましょう。

8.不動産投資の利回り|収益アップにつながる対策

不動産投資の利回り|収益アップにつながる対策

利回りで物件の収益性を把握するだけでなく、収益を維持、もしくは改善するための方法も押さえておくことが大切です。端的には、収益を増やす、または支出を減らす取り組みが該当します。ここでは、具体的なアプローチとして4つの対策を取り上げました。

🔵対策1.リフォームやリノベーションで物件の価値を上げる

適切なタイミングでリフォームやリノベーションを実施することも、物件の価値向上のために有効な対策です。以下に、リフォームとリノベーションの一般的な定義と具体例をまとめました。

用語 一般的な定義 具体例
リフォーム ・劣化や破損している所を修繕、回復させること ・クロスや床材の張り替え
・キッチンやトイレを最新にする
リノベーション ・物件に新たな価値を付けるために改装すること ・間取りの変更
・天井を高くする

※区分マンションは、管理規約で認められている範囲で可能

リフォームやリノベーションを実施することで、入居者の獲得につながります。住み心地がアップし、定着率の向上や空室リスクの軽減も期待できるでしょう。

また、物件の価値が上がることで、家賃下落のリスクも抑えられます。ターゲットとする入居者層や時代が求める物件像に対応することによって、収益性アップを試みるのも戦略のひとつです。

🔵対策2.入居付けの得意な管理会社と契約する

入居付けを得意とする不動産会社は、空室の発生時にもスピーディーな対応が期待できるでしょう。

公式サイトなどで、入居率や取り扱っている物件情報などをリサーチしましょう。積極的に入居者を獲得する姿勢があるかの判断材料になります。入居率の高さや供給実績は、投資家や入居者から支持を集めているかのバロメーターであることを覚えておきましょう。

🔵対策3.削減できるコストがないか見直す

不動産投資では、保険料や各種税金、管理費、修繕費の積み立てなどランニングコストが発生します。掛かるランニングコストを算出し、無駄な支出がないか見直してみましょう。

しかし、コスト削減といっても必要な費用までも対象とするのは賢明とはいえません。例えば、管理費を削減しようと管理会社を変更したものの、質が落ちて空室率が上昇したといった事態になれば、本末転倒です。必要経費と無駄なコストを混合せず、運用における優先事項を見極めましょう。

🔵対策4 .利息の支払いを下げる

ローンの支払いは、不動産投資における支出の代表的な項目です。利息の支払いを下げることで、収益アップにつながることがあります。以下は、利息の支払いを下げる効果があるとされる一例です。

・借入期間を長くする
・金利の低い金融機関に変更する(借り換え)
・繰り上げ返済する

ただし、手数料や登記費用などが発生することもあるため、入念なシミュレーションをして効果を検証しましょう。

9.不動産投資を成功へ導く3つのコツ

不動産投資を成功へ導く3つのコツ

不動産投資では、空室リスクや家賃下落リスクなどがあります。投資である以上、必ず成功するとは限らないため、「攻め」と「守り」を両軸で考えながら運用しなければなりません。

リスクを回避しながら着実な資産形成をするために、情報収集や投資の目的・プランの設定、長期的な視点で運用を続けることが大切です。不動産投資を成功へ導くコツについて、確認してみましょう。

🔵 1.情報収集や勉強を怠らない

堅実な運用を継続するためには、情報収集が欠かせません。無理のない投資計画を立て、リスクヘッジをするためにも、積極的に学ぶ必要があります。いくつかの情報源をもち、基本情報や運用方法、リスクと対策、最新情報などを入手しましょう。具体的には、以下のような手段で入手・勉強できます。

方法 特徴
不動産関連の書籍を読む ・基礎知識を学べる
・網羅性がある
・マイペースで勉強しやすい
不動産投資に関するポータルサイトや企業サイトをリサーチする ・手軽に学べる
・多角的な視点からの情報を入手できる
・情報の正確性や最新性には注意が必要
セミナーや相談会に参加する ・プロに質問や相談ができる
・参加者と交流できる機会にもなる
・最新情報を聞けることも

🔵 2.目的や資金に合わせて計画を立てる

「資産価値の高い物件を手にしたい」「働いているうちに老後の年金生活に備えたい」など、投資の目的を明確にしましょう。また、自身の状況に合わせて無理のない投資計画を立てることも成功に導く大切な要素です。

一棟投資か区分投資か、新築か中古か、ファミリー向けか単身者向けかなど、一口に「不動産投資」といっても種類や物件のタイプは複数あります。それぞれに必要となる資金額や運用方法も異なるため、自身の状況に照らし合わせて決めることが、大きなリスクを負うことなく運用するポイントのひとつです。

🔵 3.長期的な視点をもつ

不動産投資は、数年から数十年の単位で運用するスタイルが一般的です。一時的に利回りが下がる、もしくは上がる状況もあるかもしれません。目先の数値だけにとらわれるのではなく、長期的な視点をもった運用が求められます。

基本的に不動産投資は、息の長い運用によって資産形成を図る投資方法であることを認識し、リスク対策や収益アップの戦略を練りましょう。

10.初心者の方も運用中の方も「GALA NAVI」で情報収集を!

不動産投資は、根拠や信頼性を精査して、優良な情報を多く手にした投資家が成功をつかむといっても過言ではありません。信頼性の高い情報源をもつことが、不動産投資の成否を分けるポイントになるでしょう。

「GALA NAVI」は、資産運用やライフプランニングに役立つ情報を発信しています。不動産投資・マンション投資に関するコラムやセミナー情報、最新物件情報なども閲覧可能です。

運営元であるFJネクストグループは、首都圏で資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」を展開しています。高い供給実績は、業界におけるトップランナーである証です。GALA NAVIへの年会費や登録料はいただいていません。さまざまな視点からお役立ち情報をお届けしています。ぜひこの機会にご登録ください。

11.まとめ

まとめ

不動産投資において利回りは、収益性を確かめる有効な手段です。諸費用なども含めて計算すれば、実際の運用をイメージしやすくなるでしょう。

ただし、利回りの数値だけで物件の良しあしを判断することはおすすめできません。立地や管理状態といった定性的な条件、さらには投資目標なども加味し、自身にとって最良の物件を選んで運用することが大切です。

FJネクストグループが運営する「GALA NAVI」は、投資家の皆さまへ役立つコラムやセミナー情報などを更新しています。登録会員さまは限定コンテンツもダウンロード可能です。不動産投資成功の要ともいえる、確度・鮮度の高い情報をGALA NAVIで手に入れませんか。


関連記事

不動産投資・マンション投資 人気コラム


その他のカテゴリー

「投資に興味はあるけどよくわかっていない」「少しだけ話を聞いてみたい」
そんな悩みを持つ方に GALA NAVI はピッタリです。
不動産投資・資産運用に役立つ情報をプロがわかりやすく解説します。
\ まずはこちらをクリック /
【無料】お得な情報をゲットする