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貸す、自分で使う、委託する。土地活用の方法にもいろいろある

貸す、自分で使う、委託する。土地活用の方法にもいろいろある


貸す、自分で使う、委託する。土地活用の方法にもいろいろある

 土地活用といえばアパート経営やマンション投資を思い浮かべるのが一般的かもしれませんが、土地の活用方法はそれだけではありません。需要やトレンドは時代と共に変わるため、土地活用の方法も一様ではないといってもいいでしょう。ここでは代表的な8つの土地活用方法について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを紹介します。
 

土地の活用方法は大きく3種類に分かれる

土地の活用方法には、大きく次の3つの方向性があります。

1.貸す(土地を貸す)

土地そのものを貸し出すことです。「定期借地権」と呼ばれる土地活用法で、貸し出した土地は「借地」となります。

2.自己活用

自己活用とは、土地を自ら活用することです。前述の「借地」は土地そのものを貸し出しますが、自己活用では自らアパートを建てたり、駐車場経営を行ったりして収益を得ます。賃貸業以外にも幅広い活用方法があります。

3.共同活用

共同活用とは、専門会社(デベロッパーや信託銀行等)と共同で土地活用をすることです。等価交換や土地信託といった活用方法があります。

「1.」の定期借地権は、契約期間が最低でも10年以上、場合によっては50年以上と長期になるため、個人、特に初心者が行う土地活用としてはややハードルが高くなります。そこでここでは、自己活用と共同活用を中心にみていきます。

土地活用、8つの具体例

代表的な土地活用として、代表的な8つの例について、それぞれの特徴、メリット・デメリットを簡単に紹介します。

土地活用1:アパート・マンション経営

アパートやマンションを建設し、賃借人から賃貸収入を得る活用方法です。最も一般的な土地活用といえます。

▶メリット

・入居者がいれば、継続して賃貸収入が得られる
・物件の維持管理は専門業者に任せることも可能なので、リタイヤ後の収入源や副業にすることもできる

▶デメリット

・初期費用がかかる。また、保険・修繕・共用部のメンテナンスなど、一定のランニングコストが発生する
・駅からの距離や都心までの所要時間など、立地要件が価値を左右する

土地活用2:賃貸併用住宅

自宅に賃貸部分を併設するので、アパート・マンション経営の一種といえます。自宅を活用できるため、初心者でも参入しやすいのが特長です。

▶メリット

・自宅面積の割合が50%以上であれば、金利の低い住宅ローンが適用できる場合がある
・投機用の土地を新たに購入せずとも、土地活用できる余地がある
・将来は二世帯住宅に転用することも可能である

▶デメリット

・オーナーと入居者の距離が近くなるため、プライバシーを保ちにくい
・一般住宅と賃貸住宅が併設されているため、将来売却しづらい

土地活用3:介護施設経営

介護施設には有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅など複数の種類があり、専門的な知識が必要です。土地所有者が施設を建設し、事業者が一括借り上げして運営していくのが一般的です。

▶メリット

・立地が多少悪くても、設備や環境がよければ入居者が見込める
・需要があるため、一般の賃貸経営と比較して空室リスクが少ない
・所定の要件を満たせば、補助金が受け取れる(要件は、建設する施設や自治体により異なる)

▶デメリット

・初期費用が大きい
・ある程度広い敷地が必要となる
・転用が難しい

土地活用4:コインランドリー経営

誰でも備え付けの洗濯機を利用できるコインランドリー経営では、利用料金を得ることができます。

▶メリット

・無人で運営できるため、管理の手間が小さい
・料金未回収や不払いのリスクが低い

▶デメリット

・設備や内装など、一般的に1,000万円~2,000万円程度の初期費用が必要となる
・周辺住人が一定以上いないと、収益化は難しい

土地活用5:駐車場経営

駐車場経営は大きく、契約者から毎月定額の駐車場代金を得る「月極駐車場形式」と、誰でも駐車でき、時間あたりの利用料を得る「コインパーキング形式」があります。

▶メリット

・初期費用が比較的小さく、仮に投資手法を変更したい場合でも他の土地活用に比べると転用が容易である
・狭い土地や変形地でも土地活用が可能である

▶デメリット

・原則として、契約者・利用者は周辺の環境である程度決まってくるため、立地が最重要となる

土地活用6:太陽光発電

太陽光パネルを設置して発電し、売電収入を得るのが太陽光発電経営です。自家消費を目的としない点が家庭用の太陽光発電と異なります。

▶メリット

・日当たりが良ければ、交通や生活環境の便不便に左右されず、地方や遊休地でも土地活用ができる
・固定価格買取制度の適用を受ければ、20年間(10KWH以下の場合は10年間)、決まった価格で売電できる

▶デメリット

・天候によって収益が左右される。また災害リスクが高い
・固定価格買取制度終了後は売電価格が下落する可能性がある

土地活用7:等価交換

等価交換は土地所有者とデベロッパーによる、土地の共同活用です。土地所有者が土地を提供し、マンション開発業者などのデベロッパーが建物を建設・運営します。出資した土地の割合に応じた区分所有権を取得します。

▶メリット

・建設はデベロッパーが行うので、初期費用の負担がない
・区分所有権なので状況に応じた売却も容易である

▶デメリット

・デベロッパーが「価値がある土地」と見なさなければ活用できない
・ある程度の広さと、立地の良さが必要となる

土地活用8:土地信託

土地信託は土地所有者と信託会社による、土地の共同活用です。土地の活用・運用を信託会社に依頼し、運用収益から「信託配当金」を得ます。

▶メリット

・依頼するだけとなるため、土地活用の際にかかる初期費用の負担がない
・所有権を失わないため、信託契約終了後に土地が返ってくる
・土地活用・経営を全て任せることができる

▶デメリット

・経費としてローン返済額や経費、税金などは信託配当金からあらかじめ差し引かれる
・収益は信託会社の手腕による(収益が出ず、配当金を受け取ることができない可能性もある)

土地の活用法はいろいろある

8つの土地の活用法について紹介しました。今回紹介した活用法以外にも、土地の活用法はまだありますし、経済状況や時代の需要に合わせてこれからも新しい土地活用法が生まれることでしょう。常に新鮮な情報を集め、よりよい活用法をみつけていきたいものです。


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