不動産投資は必ず確定申告をしなくてはいけないの？

確定申告しないとどうなるの？

不動産を所有するということは税務上どんな扱いになるの？

こうした疑問を解消すべく、今回は不動産投資に不可欠な確定申告について解説します。

不動産投資に確定申告はつきもの。申告期間中にお忘れなく！

毎年2月中旬から始まる確定申告。確定申告とは、前年の1月1日〜12月31日までに発生した所得を税務署に申告し、税金を納付したり、還付を受けたりする手続きのことです。

ビジネスパーソンのような給与所得者は、基本的には会社が年末調整を行うので、確定申告をしたことがないという人がほとんどでしょう。しかし、例えば不動産収入があったり、株やFXで利益を上げていたりするなど給与所得以外に収入がある人は確定申告の必要があります。もし、確定申告をしなかった場合は、のちに税務調査が入った際に延滞税などのペナルティが課されることがありますので、注意が必要です。

確定申告をしなかった、申告内容に間違いがあった。どんなペナルティがある？

では、確定申告を忘れたり、間違って申告したりするとどうなるのでしょうか？

具体的には、以下のようなペナルティが課されます。

期限内に申告をしなかった場合に課される「無申告加算税」

「無申告加算税」とは、所得があるにもかかわらず、確定申告の期限を過ぎても申告がなかった場合に課されます。

無申告扱いとなると、本来納付すべき税額が50万円までは15％、50万円を超えた分に関しては20％にあたる額を納付しなければなりません。

ただし、正当な理由がある場合や期限後申告が法定申告期限の1ヶ月以内であれば、無申告加算税は課されないこともあります。

令和6年1月1日以降は、300万円以上の部分については30%の無申告加算税が徴収されるようになります。

一方、税務署の調査を受ける前に自主的に申告をすると課税額は一律で5%となるため、申告漏れの場合は素直に申告しましょう。

そのため、家賃収入の申告が必要だと気づいたときは、どのような金額でも必ず申告することをおすすめします。

下記にて、無申告加算税が免除される要件をまとめました。

• 法定申告期間から1ヶ月以内に、自主的に期限後申告を行った
• 期限後申告によって、納税するべき金額を期限までに全額納付した
• 期限申告書の提出日以前の5年間に、無申告加算税や重加算税を課されていない、かつ期限内申告の意思があったと認められた場合

納める税金が少なすぎる、還付が多すぎる場合に課される「過少申告加算税」

「過少申告加算税」は、申告は期限内に済ませたものの、申告額が過少であるために修正申告や更正があり、原則として不足した税額が発生した場合に課税されるというものです。

加算される税額は、新たに納めることになった税金の10％相当額です。

ただし、新たに納める税金が、当初の申告納税額と50万円とのいずれか多い金額を超えている場合には、超えている部分の15％になります。

なお、過少申告加算税は過去にさかのぼって、無申告の所得に対して納税義務が生じた際に発生します。

先述した課税額は比較的軽度ですが、悪質な脱税行為が繰り返されたときは最大で50%の税率になります。

しかし、過少申告加算税は自主的に修正申告をした場合には課されることはありません。

そのため、過去に納税した税金が少なかったことが発覚した場合は、正直に正しい金額を申告することが重要です。

隠ぺいなど悪質な場合に課される「重加算税」

「重加算税」は意図的な所得隠し、いわゆる脱税と見なされるときに課されるペナルティです。

加算される税額も、申告税額が過少だった場合は、過少申告加算税に加えて追加納税額の35％が課されます。

一方、申告をしなかった場合は、無申告加算税に加えて納税額の40％が課されることになっています。

上記の課税額からもお分かりいただけると思いますが、重加算税は非常に重たいペナルティだといえます。

そのため、支払う税金は支払い、隠ぺいなどは決して行わないようにしましょう。

それが少額でも、隠ぺいは隠ぺいになるため、必ず確定申告を行うことが重要です。

期限内に納税をしなかった場合に課される「延滞税」

「延滞税」は、期限内に支払われなかった場合に課税されるものです。

また、期限内に修正・更正、納めるべき税額が不足していた場合にも発生します。
自分だけは見つからないだろうという悪質な税逃れが見つかると、犯罪になるケースもあります。期限内に正しい申告をするようにしましょう。

税額は、納期限から2ヶ月までは年利の7.3%、2ヶ月以降は年利の14.6%と、倍額になります。

また、税額は日数ごとに増えていくため、対応が遅れるほど返済額が高くなる傾向にある点には注意が必要です。

このような税率から、最悪の場合自己破産する可能性があります。

追徴課税以外のリスク

こちらでは、確定申告をしなかった際に発生する、追徴課税以外のリスクをご紹介します。

金融機関からの信頼が失われる

金融機関では、貯金や資産運用だけではなく投資用不動産を購入するための融資なども行います。

その際には借り主の勤務状況や収入、勤続年数といった、さまざまな情報を総合的に審査するのです。

厳格な審査を行う理由は返済能力を確認するためであり、最終的には「この人には〇〇万円までならリスクが低そう」といった判断を下します。

そのため、本来、確定申告を行って納めるべき税金をごまかすと、金融機関の心象が悪くなる可能性があります。

「この人は借りたお金の返済をごまかしそう」と思われると、ほかの金融機関でも融資を受けられなくなるかもしれません。

青色申告が取り消される

確定申告には「白色申告」「青色申告」の2種類に分けられます。

「青色申告」には下記のようなメリットがあります。

• 正式に所得を少なくすることができる
• 従業員の給与を必要経費に加えられる
• 純損失を最長3年繰り越すことができる
• 未収金が回収できないリスクに備えて、所得を減らすことができる
• 少額減価償却資産の特例を行使することが可能となる

青色申告をする際には申告事態に事前の届け出が必要であり、手間と時間がかかります。

しかし、それを補って余りあるほどのメリットがあるため、青色申告をする方が多くいらっしゃいます。

しかし、確定申告において、申告漏れなどの脱税を疑われるような行為をしていると青色申告ができなくなるリスクがあるため、適切な申告を心がけましょう。

懲役・罰金が科せられる可能性がある

確定申告をしなかった場合、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金が科せられることがあります。

先述の通り、申告漏れが発生した場合は追加で課税額を支払えば良いと考える人が多いことでしょう。

しかし、悪質だと判断された無申告には刑罰が科せられる可能性があります。

刑罰が科せられると前科がつくため、融資が受けにくいだけではなく企業勤めの方は解雇になることが考えられます。

確定申告していないのはどうやってバレる？

下記、確定申告をしていないことがバレる要因です。

マイナンバーに紐づいた情報をたどられる

マイナンバーカードには、対象となる国民に関するさまざまな行政サービスが紐づけられています。

そのなかには税務署が使用する情報も含まれており、こちらを参照することで申告漏れがバレてしまう可能性があります。

税務署では家賃収入や給料など、さまざまなお金の流れを把握しているため、隠し通すことはできません。

取引会社に調査が入った

不動産投資を行う際には、不動産仲介会社や管理会社、施工会社などさまざまな企業と関係を持ちます。

そのため、税務署が少しでも怪しいと判断した場合、関連会社に調査のメスが加えられます。

そこから収入や支出を確認し、確定申告漏れが発覚することがあるのです。

税金逃れは「信用問題」につながる

ここまでの説明で、税逃れは絶対にNGだということは分かっていただけたでしょう。税逃れではさらに、私たち社会人にとって大切な「信用」を毀損する可能性があることも覚えておいてください。

特に、不動産投資やアパート経営で金融機関から融資を受けている、あるいは受けようとしているときには要注意です。なぜなら、税逃れをしていると、金融機関から融資を受けづらくなったり、審査が通らなくなったりと、信用につながることがあるからです。

不動産投資で利益を得たならば、こうした信用のためにも税金は納めなくてはなりません。実際のところ、マイナンバー制度によって所得を把握しやすくなったため、今後はいっそう税逃れが困難になることでしょう。

不動産投資と確定申告は切っても切れない関係にあります。確定申告が初めてという方は難しいと感じてしまうかもしれませんが、申請会場には相談コーナーが設けられているところもあります。不明な点は事前に解決するようにし、期限内に正しく申告するようにしましょう。

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