家賃を値下げする前に! 空室の原因から考える空室対策

家賃を値下げする前に! 空室の原因から考える空室対策

不動産オーナーは、誰もが空室は避けたいと考えていると思います。特にワンルームマンション投資では、その部屋が収入の100%を占めるので空室の影響は深刻です。だからといって安易に「家賃を下げよう」という決断をしてしまっては、後に経営が行き詰ってしまうかもしれません。入居者が決まらない原因を探り、改善を計るのが不動産賃貸業というものです。そこで今回は、不動産賃貸業で代表的なワンルームマンションの空室対策をご紹介します。

まず、内見の数を確認してみよう

入居者の多くは入居検討中に内見をしますので、入居の「入り口」といえる内見の数は多いほうが成約の可能性は高まります。また、日当たりや設備など、部屋の状態を実際に確認し、納得していただいたうえで入居してもらうほうが、後々のトラブルにつながりにくく、オーナーとしても安心できます。
内件の数を確認し、もし内見者自体が少なかったとしたら、それは部屋に興味を持ってくれている方が少ないということです。逆に、内見者がいるのに入居者が決まらないのでしたら、興味は持って来てくれるのに決め手に欠けているということです。
内見の数を聞いても、それが多いのか少ないのか判断するのが難しいかもしれません。似たような他の物件の内見の数と比較したり、前年の同じ時期と数を比較したり、あるいは一定期間ごとに数を確認するなど、記録として分析ができるようにしておきましょう。

内見者がいない場合は、広告や設備の見直しで空室対策

内見者が少ないケースでは、広告で使用している写真が暗かったり、写りが悪かったりして悪い印象を与えてしまっている可能性があります。最近は、内見をせずにインターネットで部屋を決めてしまう方も増えているようです。インターネットで部屋探しをする方にとっては、インターネットに掲載されている写真がそのまま内見の役割を果たしますので、写真の重要度はより高くなります。他の似たような物件に埋もれてしまわないように、室内動画を取り入れるなど、広告の内容を見直してみましょう。
また、物件自体を現代のニーズやライフスタイルに合わせることも重要です。例えば、インターネット通販の拡大による宅配の増加も見逃せないポイントです。インターネット通販が当たり前に使われる現代において、不在でも宅配物の受け取りができる宅配ボックスの有無は、部屋探しの大きなアピールになり得るでしょう。他にもTVモニター付きインターホンや浴室暖房乾燥機などの利便性の高い設備についても、部屋探しの重要なポイントのひとつになっています。現在、設備としてないのであれば、導入を検討してもいいかもしれません。

内見者がいるのに入居者が決まらない場合

多くの内見者がいるのに成約に至らない場合は、仲介会社に内見者の様子や断りの理由を聞き、足りなかった点を埋めていくようにします。理由が分からないときは、広告と現物のギャップがあるのかもしれません。広告で感じた期待感が得られないと、契約には至りません。
また、部屋だけでなく共用部分の管理も確認することが大切です。内見は建物に入った時点から始まっています。清掃や照明など、共用部分の状態が悪いと思ったら、管理会社に連絡しましょう。

どうしても家賃を下げる場合は、周辺物件の競合をチェック

これらの方法を試しても、どうしても空室が埋まらないのならば、近隣の家賃を改めて確認します。同じような条件でより安い家賃の部屋が周囲に多いようでしたら、家賃を下げるのも仕方がないかもしれません。しかし下げる際は慎重に決断してください。というのも、一度家賃を下げてしまうと、価格を戻すのが大変だからです。
家賃を下げる代わりに、一定期間家賃を無料にする「フリーレント」を活用するのもひとつの方法です。家賃はそのままで家賃を下げたのと同じような効果を与えることができます。フリーレントは通常1~3カ月程度ですが、月の途中で引っ越す場合の「日割り分無料」や「2週間無料」など短期間での設定も検討してみてください。

家賃を下げるのは最後の手段! その前にできる空室対策は多い

空室だからといって家賃を下げる前にできることはたくさんあります。仲介業者や管理会社などの専門家に相談するなど、空室の原因を探りながら、効果的な空室対策を考えていきましょう。

 

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